预售商品房转让法律制度研究
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摘要
预售商品房转让，俗称“炒楼花”，指的是预购人将以预售方式购买的房屋转让给他人的行为，通常包括两种情况：一是购房人在尚未办理登记取得土地及房屋产权之前的转让；二是虽经登记并取得了房地产权证书，但以按揭方式购买且按揭期限未满的商品房再转让的行为。
近年来，我国房地产市场蓬勃发展，呈现一片欣欣向荣的景象，商品房预售已成为我国重要的房屋销售方式。由于商品房价格持续升温，预售商品房的转让也十分活跃，有学者认为预售商品房转让是房价不断上涨之根源，建议限制或禁止其自由流转。我国并无预售商品房转让的直接法律依据，实践中各个地方理解迥异，做法也大相径庭。理论研究的欠缺导致本无任何制度障碍的预售商品房转让在实务中却困难重重，不能正常流转，实现其应有价值。鉴于此，本文对预售商品房转让法律制度作了全面的梳理与分析，除引言和结语外，论文主要从以下五个方面来阐释。
第一部分讨论商品房预售制度。预售商品房转让以预售制度的存在为前提，故本文首先分析预售制度。商品房预售肇始于我国香港，其最大的特点在于买卖时房屋尚未建成，但本质上仍是不动产买卖。预售现已成为我国新建商品房的主要销售形式，为房地产市场的繁荣立下了汗马功劳，然实务中衍生了很多问题，取消之声不绝于耳。对商品房预售制度，学者主要有三种意见：赞同论；完善论；反对论。笔者以大量的事实为依据，认为我国目前尚不具备取消该制度的环境，倾向于在现有制度的基础上，加强监管，进一步完善商品房预售制度。
第二部分对预售商品房转让进行了全面的分析与检讨。本部分首先对预售商品房转让之正当性作了分析，我国目前的高房价有很多因素，但从某种意义上说，是政府房地产政策的失误，或者说是方向性偏差所致。政府的主要注意力应当是保障普通劳动者和低收入者的住房，实现“倨者有其屋”的梦想，而非使大多数国民通过市场方式获得住房。政府应重视市场规律，不对预售商品房转让限制过多，但应分清投资性预售房转让与自主性预售房转让，对前者应当限制或是禁止，而对后者则没有限制或禁止的必要。其次，在分析预售商品房转让正当性之基础上，全面梳理和检讨了我国有关预售商品房转让的法律法规，主要有允许和禁止两种立法例，并多是部门规章或地方性法规，这样的立法现状不利于树立法律的统一性、权威性和严肃性，也不利于市场的健康发展，且有损当事人的权益。第三，预售商品房转让合同的法律性质主要有房屋期权买卖、物权转让和债权转让三种学说，债权转让说得到多数学者的赞同，笔者亦持此种意见。最后，预售商品房转让的条件和程序有：存在合法有效的商品房预售关系；转让合同不违反法律法规的有关规定；转让的标的物必须是以预售方式购买的商品房；转让方与受让方之间的协议意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等内容；转让应当签订转让合同，采取书面形式，并需要在房地产管理机构登记备案；当事人到税务机关缴纳转让行为所涉及的契税，以履行公民个人义务。
第三部分介绍了按揭房转让的诸多情况。按揭是随商品房预售制度的引进而进入我们视野的，我国大陆按揭具有与香港地区按揭不同的法律属性，即按揭是抵押。按揭法律关系十分复杂，涉及众多当事人，其中预购人与开发商的买卖关系和预购人与银行的抵押借贷关系是最基本的两种关系。按揭房转让占预售商品房转让之主要部分，明确各方当事人的责任对按揭房的顺利转让具有重要意义。本文不惜笔墨，对按揭房转让过程中之预购人、开发商、银行和买受人的义务作了全面的分析，以期能促进按揭房的流转。
第四部分探讨了预售商品房转让登记备案及相关制度。我国现行法律规定，预售商品房转让须进行登记备案，然此种登记并不是传统意义上的物权登记，不具有物权效力，仅是行政机关为加强管理而采取的行政措施。登记备案制度之缺陷促使我们要建立预告登记制度，赋予预购人的债权具有物权效力，以使预购人、受让人的权益得到更好的保护。
第五部分主要说明我国对预售商品房转让的立法选择。预售商品房转让有着夯实的现实基础、积极的社会意义和充分的法理依据，政府应当立法予以规制，而不是一律限制或是禁止，笔者认为，应当从以下四个方面来完善预售商品房转让法律制度：统一立法，明确预售商品房可以转让；建立不动产预告登记制度；建立统一的房地产交易市场体系；明确预售商品房转让的条件和程序。
Transfer of the advance-sale commercial housing, popularly named as "unfinished building scalping", refers to the pre-purchaser transfers the housing which he buys by advance sale to others. This action usually includes two circumstances: one is the purchaser transfer the housing before he acquires the title of the land and housing by registration; the other is the purchaser transfers the housing which he purchases on mortgage that has not expired, even though has registered the housing and acquired the muniments of title of the real estate.
In recent years, China's market of real estate has been developing rapidly with the advance sale of housing being the important means of selling the housing. The transfer of the advance-sale housing has become very brisk due to the continuous climbing up of the housing price. Holding that the transfer of the advance-sale housing is the origin of the continuous climbing up of the housing price, some scholars suggest that the free circulation be limited or forbidden. In practice, each area takes its own understanding of and action to the transfer of advance-sale housing, for there is no direct legal basis for the phenomenon. The lack of theoretical research results in the no-system-protecting transfer of the advance sale of housing confronts difficulties in practice that the housing can not be circulated normally to achieve its value. Therefore, this thesis makes a comprehensive carding and analysis to the transfer of advance-sale housing. Besides the introduction and conclusion, this thesis discusses the topic in five parts.
The first part discusses the system of the advance sale of the commercial housing. The transfer of the advance-sale commercial housing presupposes the system of advance sale, thus, this thesis firstly analyzes the system of advance sale. Initiated in Hong Kong, the advance sale of housing owns the most distinguishing characteristic that the housing has not been built up at the time of transaction, but the essence of which is still the purchasing contract of real estate. In practice, the advance sale has created numerous .problems. Therefore, there are many people demanding the advance sale to be abolished. This thesis holds that there is no circumstance to abolish the system at present in China, and that the system, without abolishing, shall be further supervised and perfected.
The second part analyzes and inspects in all aspects the transfer of advance-sale housing. This part firstly analyzes the appropriateness of the transfer of the advance-sale housing. Secondly, after analyzing the appropriateness of the transfer of the advance-sale housing, this paper comprehensively card and inspect China's laws and regulations concerning with the transfer of the advance-sale commercial housing. Thirdly, there are option dealing theory, property theory, and credit theory on the legal attributes of the transfer of the advance-sale housing. The assignment of credit theory is supported by most of the scholars, as well as the writer. Finally, analyze the conditions and procedures of the transfer of the advance-sale commercial housing.
The third part introduces the numerous situations in the transfer of mortgaging housing. The mortgage which means hypothecation in mainland China has distinguishing attributes with the mortgage in Hong Kong. Involving many parties, the legal nexuses of mortgage are very complicated, of which the transacting nexus between the pre-purchaser and developer and the mortgaging nexus between the pre-purchaser and the bank are the two basic nexuses. To define the obligation of each party is favorable to the smooth transfer of the mortgaging housing. The writer makes great efforts to comprehensively analyze the obligations of the pre-purchaser, developer, bank, and transferee in the process of the transfer of the mortgaging housing in order to promote the transfer.
The fourth part discusses the registration for records and relative systems of the transfer of the advance-sale housing. China's current laws provide that the transfer of the advance-sale commercial housing must be registered for records, but such registration is not the registration of property right in traditional sense, for it is only the administrative measures without the effects of property rights adopted by the administrative organs to strengthen administration, does not take. The defects in the system of registration for records call for the construction of advance-notice registration system, which entrust the effects of property to the pre-purchasers' credit so that the interests of the pre-purchaser and the transferee can be better protected.
The fifth part mainly discusses China's legislative choice to the transfer of the advance-sale commercial housing. The government shall enact laws to regulate, rather than restrict or forbid in the same way, the transfer of advance-sale commercial housing, for it has solid realistic foundation, positive social meaning, and the sources of legal theory. The writer holds that the legal system of the transfer of advance-sale commercial housing should be perfected in the following four aspects: to integrate the legislation and define that the advance-sale housing can be transferred; to establish the system of advance-notice registration for real estate; to construct a unitary market system for the transaction of real estate; to clarify the conditions and the procedures of the transfer of the advance-sale commercial housing.
近年来，我国房地产市场蓬勃发展，呈现一片欣欣向荣的景象，商品房预售已成为我国重要的房屋销售方式。由于商品房价格持续升温，预售商品房的转让也十分活跃，有学者认为预售商品房转让是房价不断上涨之根源，建议限制或禁止其自由流转。我国并无预售商品房转让的直接法律依据，实践中各个地方理解迥异，做法也大相径庭。理论研究的欠缺导致本无任何制度障碍的预售商品房转让在实务中却困难重重，不能正常流转，实现其应有价值。鉴于此，本文对预售商品房转让法律制度作了全面的梳理与分析，除引言和结语外，论文主要从以下五个方面来阐释。
第一部分讨论商品房预售制度。预售商品房转让以预售制度的存在为前提，故本文首先分析预售制度。商品房预售肇始于我国香港，其最大的特点在于买卖时房屋尚未建成，但本质上仍是不动产买卖。预售现已成为我国新建商品房的主要销售形式，为房地产市场的繁荣立下了汗马功劳，然实务中衍生了很多问题，取消之声不绝于耳。对商品房预售制度，学者主要有三种意见：赞同论；完善论；反对论。笔者以大量的事实为依据，认为我国目前尚不具备取消该制度的环境，倾向于在现有制度的基础上，加强监管，进一步完善商品房预售制度。
第二部分对预售商品房转让进行了全面的分析与检讨。本部分首先对预售商品房转让之正当性作了分析，我国目前的高房价有很多因素，但从某种意义上说，是政府房地产政策的失误，或者说是方向性偏差所致。政府的主要注意力应当是保障普通劳动者和低收入者的住房，实现“倨者有其屋”的梦想，而非使大多数国民通过市场方式获得住房。政府应重视市场规律，不对预售商品房转让限制过多，但应分清投资性预售房转让与自主性预售房转让，对前者应当限制或是禁止，而对后者则没有限制或禁止的必要。其次，在分析预售商品房转让正当性之基础上，全面梳理和检讨了我国有关预售商品房转让的法律法规，主要有允许和禁止两种立法例，并多是部门规章或地方性法规，这样的立法现状不利于树立法律的统一性、权威性和严肃性，也不利于市场的健康发展，且有损当事人的权益。第三，预售商品房转让合同的法律性质主要有房屋期权买卖、物权转让和债权转让三种学说，债权转让说得到多数学者的赞同，笔者亦持此种意见。最后，预售商品房转让的条件和程序有：存在合法有效的商品房预售关系；转让合同不违反法律法规的有关规定；转让的标的物必须是以预售方式购买的商品房；转让方与受让方之间的协议意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等内容；转让应当签订转让合同，采取书面形式，并需要在房地产管理机构登记备案；当事人到税务机关缴纳转让行为所涉及的契税，以履行公民个人义务。
第三部分介绍了按揭房转让的诸多情况。按揭是随商品房预售制度的引进而进入我们视野的，我国大陆按揭具有与香港地区按揭不同的法律属性，即按揭是抵押。按揭法律关系十分复杂，涉及众多当事人，其中预购人与开发商的买卖关系和预购人与银行的抵押借贷关系是最基本的两种关系。按揭房转让占预售商品房转让之主要部分，明确各方当事人的责任对按揭房的顺利转让具有重要意义。本文不惜笔墨，对按揭房转让过程中之预购人、开发商、银行和买受人的义务作了全面的分析，以期能促进按揭房的流转。
第四部分探讨了预售商品房转让登记备案及相关制度。我国现行法律规定，预售商品房转让须进行登记备案，然此种登记并不是传统意义上的物权登记，不具有物权效力，仅是行政机关为加强管理而采取的行政措施。登记备案制度之缺陷促使我们要建立预告登记制度，赋予预购人的债权具有物权效力，以使预购人、受让人的权益得到更好的保护。
第五部分主要说明我国对预售商品房转让的立法选择。预售商品房转让有着夯实的现实基础、积极的社会意义和充分的法理依据，政府应当立法予以规制，而不是一律限制或是禁止，笔者认为，应当从以下四个方面来完善预售商品房转让法律制度：统一立法，明确预售商品房可以转让；建立不动产预告登记制度；建立统一的房地产交易市场体系；明确预售商品房转让的条件和程序。
Transfer of the advance-sale commercial housing, popularly named as "unfinished building scalping", refers to the pre-purchaser transfers the housing which he buys by advance sale to others. This action usually includes two circumstances: one is the purchaser transfer the housing before he acquires the title of the land and housing by registration; the other is the purchaser transfers the housing which he purchases on mortgage that has not expired, even though has registered the housing and acquired the muniments of title of the real estate.
In recent years, China's market of real estate has been developing rapidly with the advance sale of housing being the important means of selling the housing. The transfer of the advance-sale housing has become very brisk due to the continuous climbing up of the housing price. Holding that the transfer of the advance-sale housing is the origin of the continuous climbing up of the housing price, some scholars suggest that the free circulation be limited or forbidden. In practice, each area takes its own understanding of and action to the transfer of advance-sale housing, for there is no direct legal basis for the phenomenon. The lack of theoretical research results in the no-system-protecting transfer of the advance sale of housing confronts difficulties in practice that the housing can not be circulated normally to achieve its value. Therefore, this thesis makes a comprehensive carding and analysis to the transfer of advance-sale housing. Besides the introduction and conclusion, this thesis discusses the topic in five parts.
The first part discusses the system of the advance sale of the commercial housing. The transfer of the advance-sale commercial housing presupposes the system of advance sale, thus, this thesis firstly analyzes the system of advance sale. Initiated in Hong Kong, the advance sale of housing owns the most distinguishing characteristic that the housing has not been built up at the time of transaction, but the essence of which is still the purchasing contract of real estate. In practice, the advance sale has created numerous .problems. Therefore, there are many people demanding the advance sale to be abolished. This thesis holds that there is no circumstance to abolish the system at present in China, and that the system, without abolishing, shall be further supervised and perfected.
The second part analyzes and inspects in all aspects the transfer of advance-sale housing. This part firstly analyzes the appropriateness of the transfer of the advance-sale housing. Secondly, after analyzing the appropriateness of the transfer of the advance-sale housing, this paper comprehensively card and inspect China's laws and regulations concerning with the transfer of the advance-sale commercial housing. Thirdly, there are option dealing theory, property theory, and credit theory on the legal attributes of the transfer of the advance-sale housing. The assignment of credit theory is supported by most of the scholars, as well as the writer. Finally, analyze the conditions and procedures of the transfer of the advance-sale commercial housing.
The third part introduces the numerous situations in the transfer of mortgaging housing. The mortgage which means hypothecation in mainland China has distinguishing attributes with the mortgage in Hong Kong. Involving many parties, the legal nexuses of mortgage are very complicated, of which the transacting nexus between the pre-purchaser and developer and the mortgaging nexus between the pre-purchaser and the bank are the two basic nexuses. To define the obligation of each party is favorable to the smooth transfer of the mortgaging housing. The writer makes great efforts to comprehensively analyze the obligations of the pre-purchaser, developer, bank, and transferee in the process of the transfer of the mortgaging housing in order to promote the transfer.
The fourth part discusses the registration for records and relative systems of the transfer of the advance-sale housing. China's current laws provide that the transfer of the advance-sale commercial housing must be registered for records, but such registration is not the registration of property right in traditional sense, for it is only the administrative measures without the effects of property rights adopted by the administrative organs to strengthen administration, does not take. The defects in the system of registration for records call for the construction of advance-notice registration system, which entrust the effects of property to the pre-purchasers' credit so that the interests of the pre-purchaser and the transferee can be better protected.
The fifth part mainly discusses China's legislative choice to the transfer of the advance-sale commercial housing. The government shall enact laws to regulate, rather than restrict or forbid in the same way, the transfer of advance-sale commercial housing, for it has solid realistic foundation, positive social meaning, and the sources of legal theory. The writer holds that the legal system of the transfer of advance-sale commercial housing should be perfected in the following four aspects: to integrate the legislation and define that the advance-sale housing can be transferred; to establish the system of advance-notice registration for real estate; to construct a unitary market system for the transaction of real estate; to clarify the conditions and the procedures of the transfer of the advance-sale commercial housing.
引文
①谢良兵：“两税时代二手房生意淡静 能否拉下房价尚未可知”，《中国新闻周刊》，2006年8月24日，第23页。
②“成都商品住宅均价3677元 住宅价格水平回归正常”http://61.139.76.67/cdfgi/doc/hydt/200508/20050826142454.shtml成都晚报
③《重庆房地产市场研究报告(2005年2季度)》http://www.badassets.com/report/realestate_congqin_2005q2．asp
④“重庆房价：被土地拖累?”，http://www.louking.com.cn/2006-7/2006711171745．htm
⑤“四地楼市详细盘 点调控下哪类房产有投资价值?”http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2006/09-13/789302．shtml
①符启林：《房地产法》，北京：法律出版社1997年版，第152页。
①汪利娜：“各国商品房预售制度比较分析”，《房地产世界》2005年第11期，第64页。
②宋庭敏：“我国商品房预售制度发展研究”，《财经问题研究》2006年第1期，第47页。
③金俭：“析商品房预售合同”，《现代法学》1996年第1期，第60页。
④范成山：“建立期房抵押制度势在必行”，《经济与法》1995年第5期。
⑤杨明刚：“预售房屋合同探微”，《法学》1994年第5期，第10页；沈晖等著：《房地产法的理论与实践》，上海：同济大学出版社2000版，第176页。
⑥耀振华：“房地产开发中的法律问题”，梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版，第93页。
⑦符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版，第57页。
⑧梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，北京：法律出版社1996年版，第478页。
①参见《北京市城市房地产转让管理办法》第45条，“房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板问是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。”
②“专家：央行建议取消期房预售不会使房价上涨”，http://news.eeju.com/show_paper_7149.htm
③中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年房地产金融报告》，第31页；肖元真：“我国取消商品预售制度的利弊分析和对策措施”，《学习论坛》2006年第1期，第38页。
③汪利娜：“各国商品房预售制度比较分析”，《房地产世界》2005年第11期，第66页；包宗华：“应不应该取消商品房预售”，《中国房地产》2006年第4期。
①杨丽媪：“商品房预售：取消还是保留?”，《中国房地产金融》2005年第12期，第23页；曾德专：“取消房屋预售应缓行”，《房地产世界》2005年第9期，第79页。
②张建华：“取消房屋预售并非良策”，《上海房地》2006年第1期，第32页。
③中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年房地产金融报告》，第22页。
④马韬：“调控寒冬降临房产商苦熬度日”，《南方周末》2006年8月24日，第23版。
①吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，北京：法律出版社2005年版，第222页。
①钟伟：“理性看待中国‘房地产运动’”，《南方周末》，2006年6月22日，第19版。
②吴立范：“市场的归市场，政府的归政府——香港政府在房地产市场中的作用”，《南发周末》，2006年6月8日，第19版。
③肖元真、林靖：“各国房地产市场发展基本状况分析”，《上海房地》，2005年第12期，第60页。
① 何培华主编：《房地产法》，北京：法律出版社2003年版，第150页。
② 沈晖等著：《房地产法的理论与实践》，上海：同济大学出版社2000版，第177页。
③ 许军：“关于预售制度的几点思考”，《上海房地》，2005年底12期，第13页。
① 金俭：“析商品房预售合同”，《现代法学》1996年第1期，第62页。
② 梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版，第478页。
③ 耀振华：“房地产开发中的法律问题”，梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版，第98页。
① 参见：《温州市人民政府办公室关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》第2部分第3条，“在取得房屋权属证书之前，购房者向房地产开发企业合同定购的商品房不得转让给他人。从2005年3月1日起，房产管理部门不再办理合同定购商品房的转让登记手续。”
② 符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版，第92页。
③ 参见：《天津市商品房管理条例》第30条规定，购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让他人的，应当按照下列规定办理：(一)尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；(二)己付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；(三)贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的，应征得保证人的同意。
④ 符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版，第92页。
① 杨珺、谭德明：“论未竣工预售商品房转让合同的效力”，《辽宁行政学院学报》2006年第1期，第19页。
① 陈婉玲、汤玉枢：“商品房预售问题法律研究”，《华侨大学学报(社会科学版)》，1996年第4期，第10页。
② 赵玲：“预售商品房应允许转让”，《法学》1998年第6期，第40页。
③ 崔建远主编：《民法9人行》(第1卷)，金桥文化出版(香港)有限公司2003年版，第364页。
① 钱明星、姜晓春：“房屋预售制度若干理论问题研究”，《中外法学》1996年第5期，第24页。
② 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社2003年版，第66页；刘武元：《房地产交易法理问题研究》，北京：法律出版社2002年版，第163页；惠建利、李叶宏：“预售商品房转让行为的法律性质探析”，《西安石油大学学报(社会科学版)》第87页；高富平、黄武双：《房地产法新论》，北京：中国法制出版社2000年版，第246页。
③ 骆小春：“预购商品房再转让的法律思考”，《房地产与法律》2001年第3期，第71页。
① 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社2003年版，第66页。
① 孙萍：“预售商品房转让的条件及程序”，《中华时报》，2003年4月14日，第3版。
② 参见《重庆市城镇房地产交易管理条例》第25条第2款：“预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记机关办理合同登记备案手续。”
① 卢琼：“房地产楼花按揭研究”，蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第1卷)，北京：法律出版社2002年版，第300页。
② 张景伊：“房地产抵押登记中的几个问题”，《中外房地产导报》1998年总第213期。
③ 龙跃牛：“浅议期房按揭的实质及现实问题”，《武汉工业学院学报》，2004年6月，第97页。
④ 王闯：《让与担保法律制度研究》，北京：法律出版社2000年版，第131页。
⑤ 黄志明、张琦：“论按揭的法律定位”，《法学家》2001年第3期，第34页。
① 王闯：《让与担保法律制度研究》，北京：法律出版社2000年版，第440页。
② 吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，北京：法律出版社2005年版，第194页。
① 李健男：“提前还贷的法律解释”《法学》2005年第9期，第88—89页。
② 凌常峰、张红：“个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究”，《中国房地产金融》，2002第10期，第16页。
③ 参见：中国建设银行深圳市分行《楼宇按揭(抵押)贷款合问》(商品房)第8条。
① 夏惠干：“取消房屋预售的政策导向和利弊分析——国务院发展研究中心研究员元哲访谈”，《上海房地》，2005年第9期，第6页。
② 陈明辉：“对商品房预售规范管理的思考”，《中国房地产》，2001年第5期，第42页。
③ 朱树英：“商品房预售款、销售款监管制度初探”，《律师与法制》，2000年第10期，第40页。
① 重庆市国土房屋管理局不动产统—登记研究课题组结题报告：《不动产统—登记研究》第6页。
② 参见：《重庆市城镇房地产交易管理条例》第18条；《北京市城市房地产转让管理办法》第40条；《上海市房地产转让办法》第36条；《广东省商品房预售管理条例》第22条等。
③ 吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，北京：法律出版社2005年版，第175页。
① 王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”(下)，《求索》2001年第6期，第41页。
② 孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期，第33页。
③ 梁慧星主编：《中国民法典草案建议附理由(物权编)》，北京：法律出版社2004年版，第21页。
① 鲁晓明：“我国预售房产预告登记制度的建构”，《政法学刊》2005年第2期，第97页。
② “锦江花园城33套住房卖了两次”http://www.sc.xinhuanet.com/content/2007-03/08/content_9451520.htm
③ 王利明：《民商法研究》(第2辑)，北京：法律出版社1999年版，第409页。
① 梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，北京：社会科学出版社2000版，第169页。
② 孙宪忠：《中国物权法总论》，北京：法律出版社2003年版，第232页。
③ 孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期，第28页。
④ 王轶：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社2001年版，第168页。
⑤ 孙宪忠：“论不动产物权登记”，《中国法学》1996年第5期，第59页。
① Creifelds．RECHISWO。TERBUCH，Neuauflage 1994,C．H．Beck,Seite1375．，转引自：孙宪忠：《论不动产物权登记》，《中国法学》1996年第5期，第60页。
② 王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，北京：中国政法大学出版社2001年版，第128页。
③ 孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期，第28页。
④ 常鹏翱：“比较法视野中的预告登记”，《金陵法律评论》2005年春季卷，第34页。
⑤ 全国人大常委华法制工作委员会民法室编著《物权法(草案)》第21条，北京：中国民主法制出版社2005年版，第22页；梁慧星主编：《中国民法典草案建议稿附理由(物权编)》第245—247条，北京：法律出版社2004年版，第38—40页；王利明主编：《中国物权法草案建议稿记说明》第31条，北京：中国法制出版社2001年版，第9页。
① 孙宪忠：“论不动产物权登记”，《中国法学》1996年第5期，第57页。
② 崔建远等著：《中国房地产法研究》，北京：中国法制出版社1995年版，第239页。
③ 金俭：“析商品房预售合同”，《现代法学》1996年第1期，第60页。
④ 全国人大常委华法制工作委员会民法室编著《物权法(草案)》第21条，北京：中国民主法制出版社2005年版，第89页。
① 金俭：《房地产法研究》，北京：科学出版社2004年版，第229页。
1．符启林：《房地产法》，北京：法律出版社1997年版。
2．沈晖等著：《房地产法的理论与实践》，上海：同济大学出版社2000版。
3．梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版。
4．符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版。
5．高富平、黄武双：《房地产法新论》，北京：中国法制出版社2000年版。
6．吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005年版。
7．崔建远主编：《民法9人行》第Ⅰ卷，金桥文化出版(香港)有限公司2003年版。
8．陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版。
9．刘武元：《房地产交易法理问题研究》，法律出版社2002年版。
10．蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第Ⅰ卷)，法律出版社2002年版。
11．王闯：《让与担保法律制度研究》，北京：法律出版社2000年版，第440页。
12．王利明：《民商法研究》(第2辑)，北京：法律出版社1999年版。
13．梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，北京：社会科学出版社2000版。
14．孙宪忠：《中国物权法总论》，北京：法律出版社2003年版。
15．王轶：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社2001年版。
16．王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，北京：中国政法大学出版社2001年版。
17．全国人大常委华法制工作委员会民法室编著：《物权法(草案)》北京：中国民主法制出版社2005年版。
18．梁慧星主编：《中国民法典草案建议稿附理由(物权编)》，北京： 法律出版社2004年版。
19．王利明主编：《中国物权法草案建议稿记说明》第31条，北京：中国法制出版社2001年版。
20．金俭：《房地产法研究》，北京：科学出版社2004年版。
21．崔建远等著：《中国房地产法研究》，北京：中国法制出版社1995年版。
1．汪利娜：《各国商品房预售制度比较分析》，《房地产世界》2005年第11期。
2．宋庭敏：《我国商品房预售制度发展研究》，《财经问题研究》2006年第1期。
3．重庆市国土房屋管理局不动产统一登记研究课题组：《不动产统一登记研究》。
4．金俭：《析商品房预售合同》，《现代法学》1996年第1期。
5．范成山：((建立期房抵押制度势在必行》，《经济与法》1995年第5期。
6．杨明刚：《预售房屋合同探微》，《法学》1994年第5期。
7．孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期。
8．孙宪忠：“论不动产物权登记”，《中国法学》1996年第5期。
9．常鹏翱：《比较法视野中的预告登记》，《金陵法律评论》2005年春季卷。
10．鲁晓明：“我国预售房产预告登记制度的建构”，《政法学刊》2005年第2期。
11．王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》(下)，《求索》2001年第6期。
12．夏惠干：“取消房屋预售的政策导向和利弊分析——国务院发展研究中心研究员元哲访谈幻，《上海房地》，2005年第9期。
13．陈明辉：“对商品房预售规范管理的思考”，《中国房地产》，2001年第5期。
14．朱树英：“商品房预售款、销售款监管制度初探”，《律师与法制》，2000年第10期。
15．李健男：“提前还贷的法律解释”，《法学》2005年第9期。
16．凌常峰、张红：“个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究”，《中国房地产金融》，2002年第10期。
17．张景伊：“房地产抵押登记中的几个问题”，《中外房地产导报》1998年总第213期。
18．龙跃牛：“浅议期房按揭的实质及现实问题”，《武汉工业学院学报》，2004年6月。
19．黄志明、张琦：“论按揭的法律定位”，载《法学家》2001年第3期。
20．钱明星、姜晓春：“房屋预售制度若干理论问题研究”，《中外法学》1996年第5期。
21．惠建利、李叶宏：“预售商品房转让行为的法律性质探析”，《西安石油大学学报(社会科学版)》第87页。
22．骆小春：“预购商品房再转让的法律思考”，《房地产与法律》2001年第3期。
23．杨珺、谭德明：“论未竣工预售商品房转让合同的效力”，《辽宁行政学院学报》2006年第1期。
24．陈婉玲、汤玉枢：“商品房预售问题法律研究”，《华侨大学学报(社会科学版)》，1996年第4期。
25．赵玲：“预售商品房应允许转让”，《法学》1998年第6期。
26．许军：“关于预售制度的几点思考”，《上海房地》，2005年底12期
27．肖元真、林靖：“各国房地产市场发展基本状况分析”，《上海房地》，2005年第12期。
28．肖元真：“我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施”，《学习论坛》2006年第1期。
29．包宗华：“应不应该取消商品房预售”，《中国房地产》2006年第4期。
30．杨丽媪：“商品房预售：取消还是保留？”，《中国房地产金融》2005年第12期。
31．曾德专：“取消房屋预售应缓行”，《房地产世界》2005年第9期。
32．张建华：“取消房屋预售并非良策”，《上海房地》2006年第1期。
1．中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年房地产金融报告》。
2．《南方周末》，2006年6月22日。
3．《南发周末》，2006年6月8日。
4．中国工商银行深圳市分行《商品房按揭(抵押)贷款合同》
5．中国建设银行深圳市分行《楼宇按揭(抵押)贷款合同》(商品房)
6．《中国新闻周刊》，2006年8月24日。
7. http://61.139.76.67/cdfgj/doc/hydt/200508/20050826142454.shtm
8. http://www.badassets.com/report/realestate_congqin_2005q2.asp
9. http://www.louking.com.cn/2006-7/2006711171745.htm
10. http://news.eeju.com/show_paper_7149.htm
11. http://www.bj.xinhuanet.com/bjpd_sdzx/2006-O9/15/content_8046740_1.htm
12. http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2006/09-13/789302.shtml
②“成都商品住宅均价3677元 住宅价格水平回归正常”http://61.139.76.67/cdfgi/doc/hydt/200508/20050826142454.shtml成都晚报
③《重庆房地产市场研究报告(2005年2季度)》http://www.badassets.com/report/realestate_congqin_2005q2．asp
④“重庆房价：被土地拖累?”，http://www.louking.com.cn/2006-7/2006711171745．htm
⑤“四地楼市详细盘 点调控下哪类房产有投资价值?”http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2006/09-13/789302．shtml
①符启林：《房地产法》，北京：法律出版社1997年版，第152页。
①汪利娜：“各国商品房预售制度比较分析”，《房地产世界》2005年第11期，第64页。
②宋庭敏：“我国商品房预售制度发展研究”，《财经问题研究》2006年第1期，第47页。
③金俭：“析商品房预售合同”，《现代法学》1996年第1期，第60页。
④范成山：“建立期房抵押制度势在必行”，《经济与法》1995年第5期。
⑤杨明刚：“预售房屋合同探微”，《法学》1994年第5期，第10页；沈晖等著：《房地产法的理论与实践》，上海：同济大学出版社2000版，第176页。
⑥耀振华：“房地产开发中的法律问题”，梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版，第93页。
⑦符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版，第57页。
⑧梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，北京：法律出版社1996年版，第478页。
①参见《北京市城市房地产转让管理办法》第45条，“房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板问是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。”
②“专家：央行建议取消期房预售不会使房价上涨”，http://news.eeju.com/show_paper_7149.htm
③中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年房地产金融报告》，第31页；肖元真：“我国取消商品预售制度的利弊分析和对策措施”，《学习论坛》2006年第1期，第38页。
③汪利娜：“各国商品房预售制度比较分析”，《房地产世界》2005年第11期，第66页；包宗华：“应不应该取消商品房预售”，《中国房地产》2006年第4期。
①杨丽媪：“商品房预售：取消还是保留?”，《中国房地产金融》2005年第12期，第23页；曾德专：“取消房屋预售应缓行”，《房地产世界》2005年第9期，第79页。
②张建华：“取消房屋预售并非良策”，《上海房地》2006年第1期，第32页。
③中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年房地产金融报告》，第22页。
④马韬：“调控寒冬降临房产商苦熬度日”，《南方周末》2006年8月24日，第23版。
①吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，北京：法律出版社2005年版，第222页。
①钟伟：“理性看待中国‘房地产运动’”，《南方周末》，2006年6月22日，第19版。
②吴立范：“市场的归市场，政府的归政府——香港政府在房地产市场中的作用”，《南发周末》，2006年6月8日，第19版。
③肖元真、林靖：“各国房地产市场发展基本状况分析”，《上海房地》，2005年第12期，第60页。
① 何培华主编：《房地产法》，北京：法律出版社2003年版，第150页。
② 沈晖等著：《房地产法的理论与实践》，上海：同济大学出版社2000版，第177页。
③ 许军：“关于预售制度的几点思考”，《上海房地》，2005年底12期，第13页。
① 金俭：“析商品房预售合同”，《现代法学》1996年第1期，第62页。
② 梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版，第478页。
③ 耀振华：“房地产开发中的法律问题”，梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版，第98页。
① 参见：《温州市人民政府办公室关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》第2部分第3条，“在取得房屋权属证书之前，购房者向房地产开发企业合同定购的商品房不得转让给他人。从2005年3月1日起，房产管理部门不再办理合同定购商品房的转让登记手续。”
② 符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版，第92页。
③ 参见：《天津市商品房管理条例》第30条规定，购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让他人的，应当按照下列规定办理：(一)尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；(二)己付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；(三)贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的，应征得保证人的同意。
④ 符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版，第92页。
① 杨珺、谭德明：“论未竣工预售商品房转让合同的效力”，《辽宁行政学院学报》2006年第1期，第19页。
① 陈婉玲、汤玉枢：“商品房预售问题法律研究”，《华侨大学学报(社会科学版)》，1996年第4期，第10页。
② 赵玲：“预售商品房应允许转让”，《法学》1998年第6期，第40页。
③ 崔建远主编：《民法9人行》(第1卷)，金桥文化出版(香港)有限公司2003年版，第364页。
① 钱明星、姜晓春：“房屋预售制度若干理论问题研究”，《中外法学》1996年第5期，第24页。
② 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社2003年版，第66页；刘武元：《房地产交易法理问题研究》，北京：法律出版社2002年版，第163页；惠建利、李叶宏：“预售商品房转让行为的法律性质探析”，《西安石油大学学报(社会科学版)》第87页；高富平、黄武双：《房地产法新论》，北京：中国法制出版社2000年版，第246页。
③ 骆小春：“预购商品房再转让的法律思考”，《房地产与法律》2001年第3期，第71页。
① 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社2003年版，第66页。
① 孙萍：“预售商品房转让的条件及程序”，《中华时报》，2003年4月14日，第3版。
② 参见《重庆市城镇房地产交易管理条例》第25条第2款：“预购商品房再转让的，预购人应当书面告知预售人，再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项，并向原登记机关办理合同登记备案手续。”
① 卢琼：“房地产楼花按揭研究”，蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第1卷)，北京：法律出版社2002年版，第300页。
② 张景伊：“房地产抵押登记中的几个问题”，《中外房地产导报》1998年总第213期。
③ 龙跃牛：“浅议期房按揭的实质及现实问题”，《武汉工业学院学报》，2004年6月，第97页。
④ 王闯：《让与担保法律制度研究》，北京：法律出版社2000年版，第131页。
⑤ 黄志明、张琦：“论按揭的法律定位”，《法学家》2001年第3期，第34页。
① 王闯：《让与担保法律制度研究》，北京：法律出版社2000年版，第440页。
② 吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，北京：法律出版社2005年版，第194页。
① 李健男：“提前还贷的法律解释”《法学》2005年第9期，第88—89页。
② 凌常峰、张红：“个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究”，《中国房地产金融》，2002第10期，第16页。
③ 参见：中国建设银行深圳市分行《楼宇按揭(抵押)贷款合问》(商品房)第8条。
① 夏惠干：“取消房屋预售的政策导向和利弊分析——国务院发展研究中心研究员元哲访谈”，《上海房地》，2005年第9期，第6页。
② 陈明辉：“对商品房预售规范管理的思考”，《中国房地产》，2001年第5期，第42页。
③ 朱树英：“商品房预售款、销售款监管制度初探”，《律师与法制》，2000年第10期，第40页。
① 重庆市国土房屋管理局不动产统—登记研究课题组结题报告：《不动产统—登记研究》第6页。
② 参见：《重庆市城镇房地产交易管理条例》第18条；《北京市城市房地产转让管理办法》第40条；《上海市房地产转让办法》第36条；《广东省商品房预售管理条例》第22条等。
③ 吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，北京：法律出版社2005年版，第175页。
① 王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”(下)，《求索》2001年第6期，第41页。
② 孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期，第33页。
③ 梁慧星主编：《中国民法典草案建议附理由(物权编)》，北京：法律出版社2004年版，第21页。
① 鲁晓明：“我国预售房产预告登记制度的建构”，《政法学刊》2005年第2期，第97页。
② “锦江花园城33套住房卖了两次”http://www.sc.xinhuanet.com/content/2007-03/08/content_9451520.htm
③ 王利明：《民商法研究》(第2辑)，北京：法律出版社1999年版，第409页。
① 梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，北京：社会科学出版社2000版，第169页。
② 孙宪忠：《中国物权法总论》，北京：法律出版社2003年版，第232页。
③ 孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期，第28页。
④ 王轶：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社2001年版，第168页。
⑤ 孙宪忠：“论不动产物权登记”，《中国法学》1996年第5期，第59页。
① Creifelds．RECHISWO。TERBUCH，Neuauflage 1994,C．H．Beck,Seite1375．，转引自：孙宪忠：《论不动产物权登记》，《中国法学》1996年第5期，第60页。
② 王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，北京：中国政法大学出版社2001年版，第128页。
③ 孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期，第28页。
④ 常鹏翱：“比较法视野中的预告登记”，《金陵法律评论》2005年春季卷，第34页。
⑤ 全国人大常委华法制工作委员会民法室编著《物权法(草案)》第21条，北京：中国民主法制出版社2005年版，第22页；梁慧星主编：《中国民法典草案建议稿附理由(物权编)》第245—247条，北京：法律出版社2004年版，第38—40页；王利明主编：《中国物权法草案建议稿记说明》第31条，北京：中国法制出版社2001年版，第9页。
① 孙宪忠：“论不动产物权登记”，《中国法学》1996年第5期，第57页。
② 崔建远等著：《中国房地产法研究》，北京：中国法制出版社1995年版，第239页。
③ 金俭：“析商品房预售合同”，《现代法学》1996年第1期，第60页。
④ 全国人大常委华法制工作委员会民法室编著《物权法(草案)》第21条，北京：中国民主法制出版社2005年版，第89页。
① 金俭：《房地产法研究》，北京：科学出版社2004年版，第229页。
1．符启林：《房地产法》，北京：法律出版社1997年版。
2．沈晖等著：《房地产法的理论与实践》，上海：同济大学出版社2000版。
3．梁慧星主编：《民商法论丛》(第4卷)，北京：法律出版社1996年版。
4．符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，北京：中国政法大学出版社2002年版。
5．高富平、黄武双：《房地产法新论》，北京：中国法制出版社2000年版。
6．吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005年版。
7．崔建远主编：《民法9人行》第Ⅰ卷，金桥文化出版(香港)有限公司2003年版。
8．陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版。
9．刘武元：《房地产交易法理问题研究》，法律出版社2002年版。
10．蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第Ⅰ卷)，法律出版社2002年版。
11．王闯：《让与担保法律制度研究》，北京：法律出版社2000年版，第440页。
12．王利明：《民商法研究》(第2辑)，北京：法律出版社1999年版。
13．梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，北京：社会科学出版社2000版。
14．孙宪忠：《中国物权法总论》，北京：法律出版社2003年版。
15．王轶：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社2001年版。
16．王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，北京：中国政法大学出版社2001年版。
17．全国人大常委华法制工作委员会民法室编著：《物权法(草案)》北京：中国民主法制出版社2005年版。
18．梁慧星主编：《中国民法典草案建议稿附理由(物权编)》，北京： 法律出版社2004年版。
19．王利明主编：《中国物权法草案建议稿记说明》第31条，北京：中国法制出版社2001年版。
20．金俭：《房地产法研究》，北京：科学出版社2004年版。
21．崔建远等著：《中国房地产法研究》，北京：中国法制出版社1995年版。
1．汪利娜：《各国商品房预售制度比较分析》，《房地产世界》2005年第11期。
2．宋庭敏：《我国商品房预售制度发展研究》，《财经问题研究》2006年第1期。
3．重庆市国土房屋管理局不动产统一登记研究课题组：《不动产统一登记研究》。
4．金俭：《析商品房预售合同》，《现代法学》1996年第1期。
5．范成山：((建立期房抵押制度势在必行》，《经济与法》1995年第5期。
6．杨明刚：《预售房屋合同探微》，《法学》1994年第5期。
7．孙鹏：“不动产预告登记”，《法治论丛》2003年第9期。
8．孙宪忠：“论不动产物权登记”，《中国法学》1996年第5期。
9．常鹏翱：《比较法视野中的预告登记》，《金陵法律评论》2005年春季卷。
10．鲁晓明：“我国预售房产预告登记制度的建构”，《政法学刊》2005年第2期。
11．王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》(下)，《求索》2001年第6期。
12．夏惠干：“取消房屋预售的政策导向和利弊分析——国务院发展研究中心研究员元哲访谈幻，《上海房地》，2005年第9期。
13．陈明辉：“对商品房预售规范管理的思考”，《中国房地产》，2001年第5期。
14．朱树英：“商品房预售款、销售款监管制度初探”，《律师与法制》，2000年第10期。
15．李健男：“提前还贷的法律解释”，《法学》2005年第9期。
16．凌常峰、张红：“个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究”，《中国房地产金融》，2002年第10期。
17．张景伊：“房地产抵押登记中的几个问题”，《中外房地产导报》1998年总第213期。
18．龙跃牛：“浅议期房按揭的实质及现实问题”，《武汉工业学院学报》，2004年6月。
19．黄志明、张琦：“论按揭的法律定位”，载《法学家》2001年第3期。
20．钱明星、姜晓春：“房屋预售制度若干理论问题研究”，《中外法学》1996年第5期。
21．惠建利、李叶宏：“预售商品房转让行为的法律性质探析”，《西安石油大学学报(社会科学版)》第87页。
22．骆小春：“预购商品房再转让的法律思考”，《房地产与法律》2001年第3期。
23．杨珺、谭德明：“论未竣工预售商品房转让合同的效力”，《辽宁行政学院学报》2006年第1期。
24．陈婉玲、汤玉枢：“商品房预售问题法律研究”，《华侨大学学报(社会科学版)》，1996年第4期。
25．赵玲：“预售商品房应允许转让”，《法学》1998年第6期。
26．许军：“关于预售制度的几点思考”，《上海房地》，2005年底12期
27．肖元真、林靖：“各国房地产市场发展基本状况分析”，《上海房地》，2005年第12期。
28．肖元真：“我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施”，《学习论坛》2006年第1期。
29．包宗华：“应不应该取消商品房预售”，《中国房地产》2006年第4期。
30．杨丽媪：“商品房预售：取消还是保留？”，《中国房地产金融》2005年第12期。
31．曾德专：“取消房屋预售应缓行”，《房地产世界》2005年第9期。
32．张建华：“取消房屋预售并非良策”，《上海房地》2006年第1期。
1．中国人民银行房地产金融分析小组：《2004年房地产金融报告》。
2．《南方周末》，2006年6月22日。
3．《南发周末》，2006年6月8日。
4．中国工商银行深圳市分行《商品房按揭(抵押)贷款合同》
5．中国建设银行深圳市分行《楼宇按揭(抵押)贷款合同》(商品房)
6．《中国新闻周刊》，2006年8月24日。
7. http://61.139.76.67/cdfgj/doc/hydt/200508/20050826142454.shtm
8. http://www.badassets.com/report/realestate_congqin_2005q2.asp
9. http://www.louking.com.cn/2006-7/2006711171745.htm
10. http://news.eeju.com/show_paper_7149.htm
11. http://www.bj.xinhuanet.com/bjpd_sdzx/2006-O9/15/content_8046740_1.htm
12. http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2006/09-13/789302.shtml
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