集体建设用地使用权流转的法律规制研究
摘要
当前,我国正处在工业化、城镇化和农业现代化加速推进的进程之中,集体建设用地使用权流转已是大势所趋。由于集体建设用地使用权流转一直缺乏微观层面的具体制度安排,使得城乡土地市场仍然处于分割状态,因而严重阻碍了经济社会的发展。集体建设用地使用权在法律性质上是一种重要的用益物权。集体建设用地使用权流转从本质上讲是一种民事法律行为,同时也包含许多重要的行政法律制度的内容。集体建设用地使用权流转法律制度改革经历了改革开放以前的基本禁止流转阶段,改革开放至1990年代的无序、自发流转阶段和1990年代至今的逐步规范阶段的历程。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》为建立城乡统一的建设用地市场提供了通道和政策空间。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出建立城乡统一的建设用地市场,实行农村集体经营性建设用地与国有土地的同权同价。集体建设用地使用权流转法律制度改革已经在流转的基本条件、流转的收益分配制度、指标交易制度、宅基地使用权流转制度等方面取得了明显进展,顺应了历史发展潮流,促进了社会经济发展,为集体建设用地使用权流转法律制度的重构奠定了基础。
当前,集体建设用地使用权流转法律制度存在的主要问题是：中央政府和地方政府政策目标存在差异,法律体系建设滞后,内在冲突明显,市场机制未得到有效发挥。这些问题产生了土地利用秩序和耕地保护目标受到严重挑战、权利人缺乏可靠的权利保障、收益分配关系十分混乱、集体土地资产流失严重等后果。“小产权房”问题的产生,正是我国二元土地制度不平衡性的具体反映,是现行集体建设用地使用权流转法律制度不完善的后果。解决“小产权房”问题,应当从完善农村集体建设用地使用权流转机制、加强农村土地利用规划、健全住房保障体系等方面入手,针对不同情况进行分类处理。
集体建设用地使用权流转法律制度的重构,涉及到方方面面的利益调整,是一项艰巨复杂的系统工程。权利保护与自由流转是私法在其中要实现的价值目标,耕地保护与土地规划是公法在其中要实现的价值目标。平等、正义、安全和效率等是具体的价值目标。在重构过程中,应当贯彻土地的社会主义公有制的原则,自愿流转的原则,土地用途管制的原则,节约集约用地的原则和城乡统筹发展的原则。集体建设用地使用权流转的民事法律制度,是承认和保护集体建设用地使用权权利人合法权利的法律制度,包括集体建设用地使用权流转主体、集体建设用地使用权流转的种类、集体建设用地使用权流转合同等内容。集体建设用地使用权流转的行政法律制度是构建集体建设用地使用权流转法律制度的重要方面,包括地籍管理制度、土地用途管制法律制度和收益分配制度。完善的地籍管理制度是集体建设用地使用权流转法律制度有效运行的前提条件。为了构建完善的集体建设用地使用权流转制度,切实落实土地用途管制,就必须制定具有科学性和可操作性的土地利用规划。集体建设用地使用权流转制度改革能否顺利推进,在很大程度上取决于流转收益的分配关系是否合理。健全的纠纷解决制度有利于更好地解决日益增多的集体建设用地使用权流转纠纷。和解、调解、行政途径、仲裁和司法途径是通常采用的纠纷解决方式。
集体建设用地使用权流转法律制度的改革,亟需各方面的配套制度予以支持和巩固。构建新型的集体建设用地产权体系,并体现为一种制度性保护,成为重构集体建设用地使用权流转法律制度的前提条件。土地征收制度虽然进行了一系列的改革,但仍存在许多亟待解决的问题。建立集体建设用地使用权流转制度应当是我国今后土地征收制度改革的基本方向。建立城乡建设用地增减挂钩制度,对于集体建设用地使用权流转法律制度的重构具有重要意义。要在集体建设用地使用权流转中实现农民利益的最大化,就必须对农村群众基层自治组织进行改造,实行农村群众基层自治组织的产权激励、权力制约和利益平衡机制,完善村民委员会的民主决策、民主参与和民主监督制度。集体建设用地使用权流转与农村社会保障制度之间有着密切的联系：一方面,集体建设用地使用权流转能够促进农村社会保障制度的发展完善；另一方面,集体建设用地使用权流转制度改革需要农村社会保障制度作为后盾。
With the accelerating of industrialization, urbanization and agricultural modernization, transferring of the collective construction land use right represents the general trend in China. Because of the lack of concrete system construction in microcosmic level, the urban and rural land market is still in a state of division, which has seriously blocked the economic and social development. In legal nature, collective construction land use right is an important usufruct right. Transferring of the collective construction land use right in nature is a civil juristic act, with containing many important contents of administrative legal system. The reform of legal system of transferring of the collective construction land use right experienced the basically prohibited stage before the reform and opening up, the disordered and spontaneous stage from the reform and opening up to1990age, and the procedure standardization stage so far. Decision of the CPC Central Committee on rural reform and development of a number of major issues by the Party's Third Plenary Session of the seventeen has provided channel and policy room to establish a unified urban and rural construction land market. Decision of the CPC Central Committee on deepening the reform of a number of major issues by the Party's Third Plenary Session of the eighteen has put forward clearly to establish a unified construction land market, carrying out the policy of equivalent right and price of rural business collective construction land and State-owned land. The reform of legal system of transferring of the collective construction land use right has made significant progress in the basic conditions of transferring, the income distribution system, the index transaction system and the transferring system of rural homestead right for building, which conforms to the tide of history, promotes the social and economic development and lays the foundation for the restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right.
Currently, the main problems in the legal system of transferring of the collective construction land use right perform in differences of policy objectives between the central government and local governments, delay of construction of legal system, obviousness of internal conflict, and not functioning effectively by the market mechanism. Thus, land use order and objective to protect cultivated land have been seriously challenged, obligee lacks reliable right guarantee, relation of income distribution is badly dislocated, and collective land assets loss seriously. The problem of "Small property room" is the specific reflection of imbalance of two dual land system, and is the consequences of current faulty legal system of transferring of the collective construction land use right. To solve the problem of "Small property room", mechanism of transferring of the collective construction land use right should be perfected, rural land use planning should be strengthened, housing security system should be improved, and different measures should be taken according to different situations.
The restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right involves many aspects of adjustment of interests, so it is an extremely arduous and complex integrated system engineering. Rights protection and free transferring is the value target in private law, while protection of cultivated land and land planning is the value target in public law. Equality, justice, safety and efficiency are the particular value targets. In the process of reconstruction, the principles of socialist public ownership, voluntary circulation, land use regulation, intensive use of land and balancing urban and rural development should be carried out. The civil law system of transferring of the collective construction land use right is the legal system to recognize and protect the legal rights of oblige, which includes subjects, species, contracts and so on of transferring of the collective construction land use right. Administrative legal system is the important aspect of the construction of the legal system of transferring of the collective construction land use right, including cadastral management system, land use control system and income distribution system. Perfect cadastral management system is the prerequisite of effective operation. To implement land use control system effectively, scientific and operational land use planning should be formulated. Whether the reform of the system of transferring of the collective construction land use right can advance smoothly depends to a large extent on whether the relationship of distribution of income is reasonable. A sound dispute settlement system helps to solve the increasing disputes better. Reconciliation, mediation, administrative way, arbitration and the judicial way are the resolutions commonly used.
Various supporting systems of different aspects are needed to enhance and consolidate the reform of the legal system of transferring of the collective construction land use right. Constructing a new type of collective construction land property rights system and reflecting a system protection become the prerequisite of restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right. Though a series of reforms have been carried out in land expropriation system, there are still many problems to be solved. Establishing the system of transferring of the collective construction land use right should be the basic direction of China's land expropriation system reform in the future. It has an important significance in the restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right to establish the system of symbiotic increase and decrease relationship between urban and rural construction land. To maximize the interests of villagers, reform of local self-governing organizations in rural areas should be carried out to realize the mechanism of property rights incentive, power restriction and balancing of interests. Democratic decision-making, participation and supervision system of villagers' committee should be improved. System of transferring of the collective construction land use right is closely connected with the rural social security system. On the one hand, transferring of the collective construction land use right can promote the development and improvement of the rural social security system; on the other hand, reform of the legal system of transferring of the collective construction land use right should be founded on the rural social security system.
当前,集体建设用地使用权流转法律制度存在的主要问题是：中央政府和地方政府政策目标存在差异,法律体系建设滞后,内在冲突明显,市场机制未得到有效发挥。这些问题产生了土地利用秩序和耕地保护目标受到严重挑战、权利人缺乏可靠的权利保障、收益分配关系十分混乱、集体土地资产流失严重等后果。“小产权房”问题的产生,正是我国二元土地制度不平衡性的具体反映,是现行集体建设用地使用权流转法律制度不完善的后果。解决“小产权房”问题,应当从完善农村集体建设用地使用权流转机制、加强农村土地利用规划、健全住房保障体系等方面入手,针对不同情况进行分类处理。
集体建设用地使用权流转法律制度的重构,涉及到方方面面的利益调整,是一项艰巨复杂的系统工程。权利保护与自由流转是私法在其中要实现的价值目标,耕地保护与土地规划是公法在其中要实现的价值目标。平等、正义、安全和效率等是具体的价值目标。在重构过程中,应当贯彻土地的社会主义公有制的原则,自愿流转的原则,土地用途管制的原则,节约集约用地的原则和城乡统筹发展的原则。集体建设用地使用权流转的民事法律制度,是承认和保护集体建设用地使用权权利人合法权利的法律制度,包括集体建设用地使用权流转主体、集体建设用地使用权流转的种类、集体建设用地使用权流转合同等内容。集体建设用地使用权流转的行政法律制度是构建集体建设用地使用权流转法律制度的重要方面,包括地籍管理制度、土地用途管制法律制度和收益分配制度。完善的地籍管理制度是集体建设用地使用权流转法律制度有效运行的前提条件。为了构建完善的集体建设用地使用权流转制度,切实落实土地用途管制,就必须制定具有科学性和可操作性的土地利用规划。集体建设用地使用权流转制度改革能否顺利推进,在很大程度上取决于流转收益的分配关系是否合理。健全的纠纷解决制度有利于更好地解决日益增多的集体建设用地使用权流转纠纷。和解、调解、行政途径、仲裁和司法途径是通常采用的纠纷解决方式。
集体建设用地使用权流转法律制度的改革,亟需各方面的配套制度予以支持和巩固。构建新型的集体建设用地产权体系,并体现为一种制度性保护,成为重构集体建设用地使用权流转法律制度的前提条件。土地征收制度虽然进行了一系列的改革,但仍存在许多亟待解决的问题。建立集体建设用地使用权流转制度应当是我国今后土地征收制度改革的基本方向。建立城乡建设用地增减挂钩制度,对于集体建设用地使用权流转法律制度的重构具有重要意义。要在集体建设用地使用权流转中实现农民利益的最大化,就必须对农村群众基层自治组织进行改造,实行农村群众基层自治组织的产权激励、权力制约和利益平衡机制,完善村民委员会的民主决策、民主参与和民主监督制度。集体建设用地使用权流转与农村社会保障制度之间有着密切的联系：一方面,集体建设用地使用权流转能够促进农村社会保障制度的发展完善；另一方面,集体建设用地使用权流转制度改革需要农村社会保障制度作为后盾。
With the accelerating of industrialization, urbanization and agricultural modernization, transferring of the collective construction land use right represents the general trend in China. Because of the lack of concrete system construction in microcosmic level, the urban and rural land market is still in a state of division, which has seriously blocked the economic and social development. In legal nature, collective construction land use right is an important usufruct right. Transferring of the collective construction land use right in nature is a civil juristic act, with containing many important contents of administrative legal system. The reform of legal system of transferring of the collective construction land use right experienced the basically prohibited stage before the reform and opening up, the disordered and spontaneous stage from the reform and opening up to1990age, and the procedure standardization stage so far. Decision of the CPC Central Committee on rural reform and development of a number of major issues by the Party's Third Plenary Session of the seventeen has provided channel and policy room to establish a unified urban and rural construction land market. Decision of the CPC Central Committee on deepening the reform of a number of major issues by the Party's Third Plenary Session of the eighteen has put forward clearly to establish a unified construction land market, carrying out the policy of equivalent right and price of rural business collective construction land and State-owned land. The reform of legal system of transferring of the collective construction land use right has made significant progress in the basic conditions of transferring, the income distribution system, the index transaction system and the transferring system of rural homestead right for building, which conforms to the tide of history, promotes the social and economic development and lays the foundation for the restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right.
Currently, the main problems in the legal system of transferring of the collective construction land use right perform in differences of policy objectives between the central government and local governments, delay of construction of legal system, obviousness of internal conflict, and not functioning effectively by the market mechanism. Thus, land use order and objective to protect cultivated land have been seriously challenged, obligee lacks reliable right guarantee, relation of income distribution is badly dislocated, and collective land assets loss seriously. The problem of "Small property room" is the specific reflection of imbalance of two dual land system, and is the consequences of current faulty legal system of transferring of the collective construction land use right. To solve the problem of "Small property room", mechanism of transferring of the collective construction land use right should be perfected, rural land use planning should be strengthened, housing security system should be improved, and different measures should be taken according to different situations.
The restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right involves many aspects of adjustment of interests, so it is an extremely arduous and complex integrated system engineering. Rights protection and free transferring is the value target in private law, while protection of cultivated land and land planning is the value target in public law. Equality, justice, safety and efficiency are the particular value targets. In the process of reconstruction, the principles of socialist public ownership, voluntary circulation, land use regulation, intensive use of land and balancing urban and rural development should be carried out. The civil law system of transferring of the collective construction land use right is the legal system to recognize and protect the legal rights of oblige, which includes subjects, species, contracts and so on of transferring of the collective construction land use right. Administrative legal system is the important aspect of the construction of the legal system of transferring of the collective construction land use right, including cadastral management system, land use control system and income distribution system. Perfect cadastral management system is the prerequisite of effective operation. To implement land use control system effectively, scientific and operational land use planning should be formulated. Whether the reform of the system of transferring of the collective construction land use right can advance smoothly depends to a large extent on whether the relationship of distribution of income is reasonable. A sound dispute settlement system helps to solve the increasing disputes better. Reconciliation, mediation, administrative way, arbitration and the judicial way are the resolutions commonly used.
Various supporting systems of different aspects are needed to enhance and consolidate the reform of the legal system of transferring of the collective construction land use right. Constructing a new type of collective construction land property rights system and reflecting a system protection become the prerequisite of restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right. Though a series of reforms have been carried out in land expropriation system, there are still many problems to be solved. Establishing the system of transferring of the collective construction land use right should be the basic direction of China's land expropriation system reform in the future. It has an important significance in the restructure of the legal system of transferring of the collective construction land use right to establish the system of symbiotic increase and decrease relationship between urban and rural construction land. To maximize the interests of villagers, reform of local self-governing organizations in rural areas should be carried out to realize the mechanism of property rights incentive, power restriction and balancing of interests. Democratic decision-making, participation and supervision system of villagers' committee should be improved. System of transferring of the collective construction land use right is closely connected with the rural social security system. On the one hand, transferring of the collective construction land use right can promote the development and improvement of the rural social security system; on the other hand, reform of the legal system of transferring of the collective construction land use right should be founded on the rural social security system.
引文
① 《马克思恩格斯选集》第2卷,人民出版社1992年版,第109页。
② [荷兰]何·皮特(Peter Ho):《谁是中国土地的拥有者——制度变迁、产权和社会冲突》,林韵然译,社会科学文献出版社2008年版,第1页。
③ 曲福田主编：《土地行政管理学》,中国农业大学出版社2002年版,第3页。
④ 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第243页。
⑤ 人民论坛问卷调查中心：《公众对土地问题认知情况调查报告》,执笔：人民论坛记者杜凤娇,载国土资源部网站,地址：http://www.mlr.gov.cn/zlic/201110/t20111011_989085.htm,2012-8-9访问。
⑥ A.Marshall, Principles of Economics,8ph.edition London,1907, pp.138.
⑦ Kate Green & Joe Cursley, Land Law,4th edition, Palgrave Publishers Ltd.,2001, pp.8.
⑥ 参见《土地基本术语》(中华人民共和国国家标准GB/T 19231-2003),中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布,中国标准出版社2003年版,第1页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第73页。
① 张晏：《面对1.2亿亩建设用地缺口,民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转》,载《中国国土资源报》2009年3月10日,第1-2版。
② 四川省国土资源厅：《关十统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第297-298页。
④ 《坚持节约用地促进集约发展——学习贯彻中央领导同志重要讲话精神系列评论之六》,载《中国国土资源报》2011年11月10日第1版。
① 杨遴杰：《让农民在土地流转中真正受益》,载《中国国土资源报》2009年4月21日第3版。
② 《女博士的傲慢从何而来》,载雅虎资讯,地http://news.cn.yahoo.com/newsview/xiaclaboshi/.2012-8-10访问。
① 《河南项城强征农民土地 官员扬言打死有钱赔》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20120814/1251033.html2012-8-15访问。
② 黄小虎：《现行征地制度的几个弊端》,载《中国国土资源报》2011年11月15日第3版。
① 张鹏、王亦白：《对农村集体建设用地使用权流转试点的思考》,载《法学》2006年第5期,第32-38页。
① 蒋巍巍：《集体土地使用权及集体非农建设用地流转问题分析》,载《中国上地科学》1996年10月第1010卷增刊,第74-77页。
② 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
③ 陶进华：《限制集体建设用地使用权流转带来的问题与改革路径分析》,载《成都行政学院学报》2008年第4期,第63-66页。
④ 季学明、吴志冲：《上海农村部分土地非农化立法问题浅议》,载《上海农村经济》1996年第8期,第34-36页。
⑤ 王卫国：《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第184页。
⑥ 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第50-69页。
① 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第51页。
② 韩洪钢：《构建农村集体建设用地使用权流转法律制度的分析》,地址：http://ydcvjl.blog.163.com/blog/static/12635934200853065459518/,2011-8-26访问。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第82页。
④ 汪红群、刘明皓、邱道持：《集体非农建设用地流转模式探讨》,载《重庆师范学院学报》(自然科学版)2002年第2期,第70-73页,第86页。
⑤ 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第12页。
⑥ 周建春：《洞悉集体土地》,载《中国改革》2001年第6期,第8-10页。
⑦ 刘永湘、杨明洪：《农民集体所有建设用地流转的创新模式分析与评价》,载《国土经济》2003年第5期,第13-16页。
① 张娟锋、刘洪玉、贾生华：《集体建设用地使用权市场发育模式对比分析》,载《经济体制改革》2009年第6期,第76-80页。
② 张洪松：《两种集体建设用地使用权流转模式的比较分析——基于成都实验的考察》,载《理论与改革》2010年第5期,第141-144页。
③ 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第16页。
① 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第22页。
② 李贵东：《集体建设用地使用权流转的对策与创新》,载《上海房地》2011年第5期,第33-35页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,序言第2页。
④ 陈大宝、许惠渊、庞守林：《农村土地制度变革中的地方政府行为分析》,载《农业经济问题》2005年第2期,第44-50页；柳琳：《农村集体土地所有权主体问题探讨》,载《湖北民族学院学报(哲学社会科学版)》2005年第1期,第71-75页；沈守愚：《论设立农地发展权的理论基础和重要意义》,载《中国土地科学》1998年第1期,第17-19页：刘永湘、杨明洪：《中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争》,载《中国农村经济》2006年第6期,第16-24页；刘迪香、刘小莉：《农民集体所有土地发展权浅论——以土地征用制度改革为视角》,载《株洲工学院学报》2006年第5期,第25-28页；杜业明：《现行农村土地发展权制度的不均衡及其变迁》,载《西北农林科技大学学报(社会科学版)》2004年第1期,第4-8页。
⑤ 沈守愚：《论设立农地发展权的理论基础和重要意义》,载《中国土地科学》1998年第1期,第17-19页。
⑥ 刘永湘、杨明洪：《中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争》,载《中国农村经济》2006年第6期,第16-24页；刘迪香、刘小莉：《农民集体所有土地发展权浅论——以土地征用制度改革为视角》,载《株洲工学院学报》2006年第5期,第25-28页。
⑦ 杜业明：《现行农村土地发展权制度的不均衡及其变迁》,载《西北农林科技大学学报(社会科学版)》2004年第1期,第4-8页。
⑧ 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
⑨ 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第22页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第94页。
② 左小兵、冯长春：《集体建设用地流转中的农民权益保障》,载《中国土地》2010年第5期,第41-43页。
③ 王小映：《推进集体建设用地市场化改革》,载《中国土地》2005年第12期,第7-8页。
④ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
⑤ 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
⑥ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
⑦ 崔欣：《中国农村集体建设用地使用权制度研究》,中国社会科学院研究生院2011年博士论文,第177-178页。
⑧ 程久苗：《农村集体建设用地流转制度的创建及相关问题的思考》,载《南京农业大学学报》2002年第3期,第89-94页。
⑨ 周建春：《集体建设用地使用制度改革中的几个问题》,载《中国土地科学》2003第3期,第21-23页；周建春：《集体非农建设用地流转的法制建设》,载《中国土地》2003年第6期,第12-14页。
⑩ 武建东：《城乡规划法：将小产权房送到改革热点的顶端》,载《东力早报》2007年12月25日第4版。
11 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第143页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第102页。
① 华彦玲：《国外农地流转理论与实践研究综述》,载《世界农业》2006年第9期,第10-12页。
② 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
③ 李珂、高晓巍：《国外农村士地流转经验及启示》,载《中国国土资源报》2010年8月27口第6版。
④ 华彦玲：《国外农地流转理论与实践研究综述》,载《世界农业》2006年第9期,第10-12页。
⑤ 李珂、高晓巍：《国外农村上地流转经验及启示》,载《中国国土资源报》2010年8月27日第6版。
⑥ 苏世海、李健：《国外土地流转及对农民利益保护措施的比较与借鉴》,载《劳动保障世界》2010年第7期,第20-22页。
① 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第11页。
② 洪增林：《我国集体土地流转系统研究》,科学出版社2008年版,第13页。
③ 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第13页。
④ 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第14页。
⑤ Scott Rozelle, Loren Brandt, Li Guo, et al.Land Rights in China:Facts, Fictions, and Issues[R]. Papers of 2nd International Convention of Asia Scholars(ICAS2) Berlin,2001.
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⑦ 黄贤金、尼克哈瑞柯、鲁尔特卢本：《中国农村土地市场运行机理分析》,载《江海学刊》2001年第2期,第9-15页。
(?) Shouying Liu, Miehael R.Carter, YangYao. Dimensions and Diversity of Property Rights in Rural China:Dilemmas on the Road to Further Reform [J]. World Development.1998.26(10):1789-1806.
⑦ Klaus Deininger, song qing Jin. The Potential of Land Renta-Markets in the Process or Eeonomie Development: Evidence from China [J]. Journal of Development Eeonomies,2005,78(1):241-270.
① James Kai-sing Kung. Off-farm labor markets and the emergence of land rental markets in China. Journal of Comparative Economics,2002,30(2):395-414; Yang Yao. Rural industry and labor market integration in estern China. Journal of Development Economics,1999,59(2):463-496.
② Randall G.Holcombe. The New urbanism versus the Market Process [J]. The Review of Austrian Economics, 2004(17):285-300.
③ 洪增林：《我国集体土地流转系统研究》,科学出版社2008年版,第13页。
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⑤ Anka Lisec, Miran Ferlan, Franc Lobnik, et al. Modelling the rural land transaction procedure. Land Use Policy, 2008(25):286-297.
⑥ 洪增林：《我国集体土地流转系统研究》,科学出版社2008年版,第13页。
① 周枏：《罗马法原理(上册)》,商务印书馆1994年版,第420-421页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第6-7页。
② 谢在全：《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第351页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第6页。
④ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第8页。
① 《民法通则》第80条规定：“国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利：使用单位有管理、保护、合理利用的义务。”
② 《土地管理法》第7条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用,国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。”
① 《土地管理法》第9条：“集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。”
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第10页。
③ 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第306页。
① 《土地登记规则》第2条规定：“土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。”
② 《担保法》第36条规定：“乡(镇)、村企业的十地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
① 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民上地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第60页。
② 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第335页。
③ 王权典：《农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践的述评》,载《华南农业大学学报(社会科学版)》2006年第1期,第131-139页。
④ 王世玲、刘守英：《十七届三中全会完善土地承包流转市场形成机制》,载《21世纪经济报道》2008年10月23日第4版。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第4页。
② 《土地管理法》第11条第2款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权”。
③ 《土地管理法》第43条：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的上地的除外。”
④ 《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
① 崔欣：《关于集体建设用地使用权基本制度的梳理》,载《改革与开放》2011年1月刊,第25-26页。
② 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
③ 龙翼飞、徐霖：《对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议》,载《法学杂志》2009年第9期,第28-32页。。
④ 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
⑤ 参见《中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议文件汇编》,人民出版社2007年版,第170页。
① 林刚：《物权理论：从所有向利用的转变》,载《司法部法学教育司·优秀法学论文选》,法律出版社1996年版,第215页。
② 房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》,载《中国法学》1996年第2期.第91-98页。
③ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第58-59页。
④ 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第145页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第202页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第28页。
② 孙雅辉：《日本的农地流转制度及其对我国的启示》,载《北方经贸》2007年第1期,第130-131页。
③ 吴高盛主编：《中华人民共和国土地管理法条文解释》,人民法院出版社1998年版,第107页。
④ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第12页。
⑤ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第16页。
⑥ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第27页。
⑦ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第27页。
① 对于集体土地所有者之间是否可以进行土地所有权的转让或互换,现行法律并没有作出明确的规定。《土地登记规则》第39条规定：“因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的,交换、调整土地的各方应当……共同中请变更登记。”该规定表明集体之问可以通过达成“交换”协议和行政调整两种方式流转集体上地所有权。然而,上述规定在2008年2月1日起施行的《土地登记办法》中没有被延续下来。不过,《确定土地所有权和使用权的若十规定》中有下列规定：由于土地开发、国家征地等原因进行土地调整的,应按变更后的现状确定集体土地所有权；农民集体连续使用其他农民集体所有的土地达到一定年限的,可以依据具体情况确定给现使用者所有。因此,笔者认为,在一定条件下,确实存在不同农民集体之间的集体土地所有权转让或互换的情况,并且也在一定程度上得到了法律的认可。
② 杨一介：《中国农地权基本问题——中国集体农地权利体系的形成与扩展》,中国海关出版社2003年版,第68页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第6页。
② 吴丹妮：《中国农村集体建设用地流转研究》,载《重庆大学学报(社会科学版)》2010年第1期,第100-104页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第78页。
④ 孙佑海：《土地流转制度研究》,中国大地出版社2001年版,第4页。
① 作为本文研究对象的集体建设用地使用权流转,是指集体建设用地使用权在不同权利主体之间的流动,包括集体建设用地使用权的初次流转和再次流转。由于在现行的土地制度下,规范集体建设用地使用权流转的法律规范严重缺失,在各类表述中,“集体建设用地使用权流转”和“集体建设用地流转”往往未加区分。因此,为表述和引用文献的方便,在本文中,除非特别声明,“集体建设用地使用权流转”“集体建设用地流转”为具有同一内涵的概念,均是指“集体建设用地使用权的流转”。同时,本文所指的“集体建设用地使用权流转”,主要是指集体建设用地使用权的市场化流转。
① 岳晓武、雷爱先：《农民集体所有建设用地使用权流转若干问题》,载《中国土地》2005年第12期,第9-11页。
② 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第83页。
① 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第144页。
③ 孙如林、刘旺洪主编：《法治政府论》,中国法制出版社2005年版,《中国法治政府建设的伟大进程(代序)》,第11页。
④ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年11月版,第237-238页。
① 刘晓霞、张可法：《农村建设用地使用权流转的市场化及法律保障》,载《西部法学评论》2009年第6期,第91-95页。
② 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第183-184页。
③ 周永坤：《法理学——全球视野》,法律出版社2000年版,第138页。
④ 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第98页。
① 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第105页。
② 崔建远：《合同法》,法律出版社1998年版,第80页。
③ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期.第9-12,17页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第101页。
② 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第88页。
① 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第189-190页。
② 本部分内容参考了万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年第2期,第27-35页；以及百度百科的部分内容
③ 丁凯：《评集体建设用地入市》,载《经济观察报》2005年10月17日第037版。
① 韩松：《论土地法律制度体系》,载《政法论坛(中国政法大学学报)》1999年第5期,第41-47页。
② 王小莹：《我国农村土地流转法律制度研究》,法律出版社2012年版,第158页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第101页。
① 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第300页。
① (?)守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第602—603页。
② (?)景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
③ (>)景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
④ 人民论坛问卷调查中心：《公众对土地问题认知情况调查报告》,执笔：人民论坛记者杜凤娇,载国土资源部网
站,地址http://www.mlr.gov.cn/zlic/201110/t20111011_989085.htm2012-8-9访问。
① 王宏新、周拯：《以民为本与时俱进——90年来党的土地政策创新与历史经验》,载《中国国上资源报》2011年7月4日第7版。
② 荆月新：《城市土地立法研究》,中国检察出版社2006年版,第12页,转引自宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第8页。
③ 《新中国档案：新中国的土地改革运动》,载国土资源部网站,地址：http://www.mlr.gov.cn/tdzt/zhgl/gtzvhh60/tdlv/200908/t20090813_124065.htm2012-4-3访问。
④ 樊志全主编：《土地确权理论与制度》,中国农业出版社2003年版,第17页。
① 樊志全主编：《土地确权理论与制度》,中国农业出版社2003年版,第17页。
② 王景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
③ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4页。
④ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第8页。
⑤ 王景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
⑥ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第9页。
⑦ 王景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
⑧ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4页。
⑨ 陈利根、龙开胜：《我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向》,载《中国农史》2008年第2期,第79-84页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第9页。
② 柳经纬：《我国民事立法的回顾与展望》,人民法院出版社2004年版,第139页。
③ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4页。
④ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4-5页。
⑤ 黄小虎：《新时期中国土地管理研究(下)》,当代中国出版社2006年版,第188页。
① 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/33729.htm,2012-3-4访问。
② 樊志全主编：《土地确权理论与制度》,中国农业出版社2003年版,第18页。
① 这个时期出台的行政法规和政策性文件主要有：1980年7月26日国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》(国发[1980]201号)；1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》；1982年2月13日国务院发布施行的《村镇建房用地管理条例》；1982年5月4日全国人民代表大会常务委员第二十三次会议原则批准、1982年5月14日国务院发布施行的《国家建设征用土地条例》；1983年11月19日国务院《关于制止买卖租赁土地的通知》(国发[1983)182号)等。这些法规和规范性文件明确禁止集体建设用地使用权以买卖、出租、违法转让和土地入股等形式进行流转。
② 相关的主要政策文件有：1982年2月18日《国务院办公厅转发国务院机关事务管理局<关于一些国家机关、事企业单位租用招待所和购租社队房地产问题的调查报告)通知》(国办发[1982]15号),1982年10月29日《中共中央办公厅、国务院办公厅转发书记处农村政策研究室、城乡建设环境保护部(关于切实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》；1983年10月23日《国务院办公厅转发北京市人民政府<关于清查租赁买卖或变相租赁买卖社队土地情况和处理意见的报告>的通知》(国办发(1983]89号)；1995年7月21日《国家土地管理局印发国家土地管理局关于非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案的通知》([1995]国土法字第104号)：1995年12月29日国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于小城镇土地使用制度改革若十意见的通知》((1996)国土[建]字第6号)等。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第81页。
④ 邹玉川：《当代中国土地管理(上)》,当代中国出版社1998年版,第120页。
① 邹玉川：《当代中国土地管理(上)》,当代中国出版社1998年版,第140页。
② 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第50-69页。
③ 龙开胜、陈利根：《耕地资源数量与经济发展和城乡收入关系的计量分析》,载《资源科学》2007年第4期,第139-145页。
④ 《小平“南巡”二十年》,载中国选举与治理：《国家政治发展简报》2012年第2期,2012年1月31日。⑤ 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：
http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=54296,2012-3-14访问。
⑥ 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第52-53页。
① 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第48页。
② 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=542962012-3-14访问。
③ 集体建设用地使用制度改革研究课题组：《明确政策思路 规范集体建设用地使用权流转——集体建设用地使用权流转调研报告》,载国土资源部土地利用管理司：《2004年土地利用管理调研报告汇编》,第243-250页。
④ 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第48-49页。
① 集体建设用地使用制度改革研究课题组：《明确政策思路规范集体建设用地使用权流转——集体建设用地使用权流转调研报告》,载国土资源部土地利用管理司：《2004年土地利用管理调研报告汇编》,第243-250页。
② 国上资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第3页。③ 马世领、邹锡兰：《广东农地新政：新中国第四次土地流转改革》,载《中国经济周刊》2005年9月30日第8版。
④ 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》.载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&New.sID=542962012-3-14访问。⑤ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第3页。
① 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=:54296,2012-3-14访问。
② 宋俊洁：《重庆、成都土地流转之变》,载全景网,地址http://www.p5w.net/news/cixw/201005/t2993512.htm,2012-3-25访问。
③ 王世玲、刘守英：《十七届三中全会完善土地承包流转市场形成机制》,载《21世纪经济报道》2008年10月23日第4版。
④ 胡存智：《改革集体建设用地制度的初步构想》,载国土资源部调控和监测司《调研与参考》2009年2月12日第1期。
⑤ 参见《国土资源“十二五”规划纲要》第7章第4节“规范推进农村土地管理制度改革”中的相关内容。
① 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第189-190页。
② 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=54296,2012-3-14访问。
③ 该部分内容请参见《加强农村集体土地管理之一：规范集体建设用地流转》,载李炜主编：《2008国土资源新政
④ 《解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第51页。
(?)洪钢：《构建农村集体建设用地使用权流转法律制度的分析》,地址：http://ydcyil.blog.163.com/blog/.static/12635934200853065459518/2011-8-26访问。
⑤ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第82页。
① 本部分内容参考了万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年第2期,第27-35页；以及百度百科的部分内容。
② 王立彬：《农村集体建设用地流转办法将于近期出台》,地址：http://news.xinhuanet.com/newscenter/2009-03/18/content_11032477.htm2011-3-24访问。
① 第一财经日报：《国土部：将立法解决农村集体用地使用权流转》,地址：http://www.mlr.gov.cn/pub/gtzyb/tuditiaokong/mtbd/qtmt/t20070715_81812.htm2011-3-24访问。
② 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第6页。
① 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第307页。
① 卢吉永：《农村集体非农建设用地流转创新研究》,南京农业大学2003年硕士论文,第12页。
① 高慧：《集体建设用地流转研究》,武汉大学2005年硕士论文,第15页。
② 曾永昌：《集体非农建设用地流转势在必行》,载《国土经济》2005年第5期,第13-15页。
③ 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第50页。
④ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第88页。
⑤ 周建春：《关于农村集体非农建设用地流转的思考》,载《国土资源科技管理》2002年第5期,第16-20页。
⑥ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第88页。
⑦ 陈利根主编：《土地法学》,中国农业出版社2002年版,第108页。
⑧ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第]83页。
⑨ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第76页。
⑩ 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第4页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第77页。
② 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第50页。
③ 朱启臻、王念：《论集体建设用地流转中农民利益的实现》,载《中国土地》2009年第8期,第22-24页。
④ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第75页。
⑤ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,引言第3页。
② 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第76页。
② 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第192页。
③ 朱启臻、王念：《论集体建设用地流转中农民利益的实现》,载《中国土地》2009年第8期,第22-24页。
① 《马克思恩格斯全集》(第一卷),人民出版社1956年版,第82页。
② 李延荣：《集体土地使用权流转中几个值得注意的问题》,载《法学杂志》2007年5期,第55-57页。
③ 王晓霞、蒋一军：《中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望》,载《中国土地科学》2009年第4期,第38-42页。
④ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第233页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第232贞。
② 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第22页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第23页。
② 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第57页。
③ 蔡卫华、周明、周金瑾：《重庆地票制度研究》,载国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第115页。
④ 蔡卫华、周明、周金瑾：《重庆地票制度研究》,载国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第116-117页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第185-186页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第189页。
① 刘亭、庞亚君、赖华东、陈林：《农村宅基地置换问题探讨——以义乌、松阳为例》,载《浙江社会科学》2009年第10期,第119-122页。
② 参见《中央农村工作会议在京举行》,载人民网,地址http://politics.people.com.cn/GB/1024/16733549.html,2012-6-29访问。
③ 蒋省三、刘宁英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第67-68页。
① 《物权法》把宅基地使用权归类为用益物权,赋予了农民的宅基地使用权为排他性的用益物权。《物权法》117、118条分别规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”“国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集休所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。”这里,宅基地的所有权人即为集体,它基地的用益物权人即为农民。
① 黄蓉芳：《中国社会主义市场经济——市场经济与社会主义的完美结合》,载《经济与社会发展》2009年第2期,第57-61页。
① 张凤荣：《中国已经到了放开集体建设用地流转的阶段》,载《国土资源》2009年7月号,第4-11页。
② 本表内容参考国十资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第36页。
① 林坚：《落实节约优先战略推进节约集约用地》,载《中国国土资源报》2011年11月9日第7版。
① 魏东：《集体建设用地流转的立法思考》,载《中国房地产》2006年第2期,第31-32页。
② 《国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会纪要》,载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第4页。
③ 毕小曼、田春华、祝桂峰：《从无形到有形——顺德集体建设用地流转调查》,载《中国国土资源报》2009年3月4日第2版。
④ 张小川、刘远：《宅基地置换,多方共赢》,载《南京日报》2010年4月8日A3版。
⑤ 许光辉：《在流转中走向规范——河北农村集体建设用地流转调查与思考》,载《中国国土资源报》2010年8月20日第3版。
⑥ 《国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会纪要》,载国上资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第4页。
① 江苏省人民政府驻上海办事处：《关于上海市浦东新区宅基地置换和村庄改造工作的情况汇报》,2011年4月6日。
② 《国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会纪要》,载国上资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集休所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第4页。
③ 毕小曼、田春华、祝桂峰：《从无形到有形——顺德集体建设用地流转调查》,载《中国国土资源报》2009年3月4日第2版。
④ 《审慎推行“宅基地换房”保障农民宅基地用益物权——浙江嘉兴市调查报告》,国务院发展研究中心“中国特色城镇化的战略和政策研究”课题组“城乡经济社会发展一体化战略与政策”专题,张云华、伍振军执笔,载《国务院发展研究中心调查研究报告》第185号,2009年1l月30日。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第101页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第185页。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第3页。
② 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》.载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 王佑辉：《集体建设用地流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第101页。
① 万江：《政府主学下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》201年第2期,第27-35页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第95页。
① 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第63页。
② 赵亚莉、吴群：《农村集体建设用地流转：政府失灵与制度障碍》,载《经济体制改革》2010年第2期,第89-92页。
③ 李振宇、黄少安：《制度失灵与技术创新——农民焚烧秸秆的经济学分析》,载《中国农村观察》2002年第5期,第11-16页。
① 高炳华：《政府失灵及其防范》,载《华中师范大学学报(人文社会科学版)》2001年第1期,第43-48页。
② 秋风：《微型土地战争与维稳体制》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=194228,2010-12-13访问。
③ 秋风：《微型土地战争与维稳体制》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=194228,2010-12-13访问。
④ 季虹：《论农地使用权的市场化流转》,载《农业经济问题》2001年第10期,第28-31页。
⑤ 钱文荣：《试论我国农地利用及保护中的市场缺陷与政府不足》,载《浙江社会科学》2000年第5期,第141-145页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第90页。
② 原英、孔祥智：《农村工业化过程中土地非农化模式研究》,载《山西则经大学学报》2006年第1期,第53-58页。
③ 李明月、胡竹枝：《土地要素对经济增长贡献的实证分析》,载《软科学》2005年第6期,转引自王佑辉：《集体建设用地流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第102页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第91页。
② 刘祥琪、陈耀东：《构建城乡统筹建设用地市场的思考——基于公平与效率分析》,载《理论与现代化》2010年第1期,第38-41页。
③ 万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年3月第2期,第27-35页。
④ 李延荣：《集体土地使用权流转中几个值得注意的问题》,载《法学杂志》2007年5期,第55-57页。
① 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
② 参见《马塘区澛港镇实施细则》,载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第126页。
③ 金励、梁彤：《集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角》,载《理论月刊》2011年第1期,第173-176页。
④ 谌种华、于正林：《农村集体建设用地流转的法制探讨》,载《南方农村》2005年第2期,第42-44,48页。
⑤ 晏坤、艾南山：《当前我国农村集体建设用地流转存在的问题及对策》,载《国上经济》2003年第7期,第31页。
⑥ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社201]年版,第93页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第91页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》.法律出版社2011年版,第102页。
③ 谭术魁：《小产权房的几个基础问题探究》,载《中国房地产金融》2008年第2期,第29-31页。
① 鲁晓明：《论小产权房流转——原罪的形成与应然法的选择》,载《法学杂志》2010年第5期,第5-8页。
② 刘茂林、杨翼飞：《“小产权房”的缘起、问题及其解决》,载《河南社会科学》2008年第5期,第37-40页。
③ 王营：《7.6亿平方米?小产权房清理试水》,载21世纪网,地址：http://www.21cbh.com/IITML/2012-2-23/vNMDcvXzQwNDAvNg.html2012-2-23访问。
④ 王洪亮：《小产权房与集体土地利益归属论》,载《清华法学》2009年第5期,第31-42页。
① 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第304页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第102-103页。
① 岳永兵：《公平视角下的宅基地流转浅析》,载《国土资源情报》2008年第8期,第16-18页。
② 王权典：《农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践的述评》,载《华南农业大学学报(社会科学版)》2006年第1期,第131-139页。
③ 王洪亮：《小产权房与集体土地利益归属论》,载《清华法学》2009年第5期,第31-42页。
④ “脱法行为”并不是一个封闭的概念,其往往随着社会的发展而进入合法行为的范围,如最初为回避质权的“流质禁止”规定而产生的让与式担保,最终成为合法的担保方式。这一特点使得“脱法行为”常常成为社会现实拉动法律改革的先声。
⑤ 当然,如果“小产权房”直接违反了国家土地用途管制的强制性规定,则成为违法行为。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第105页。
② 参见百度百科,地址：http://baike.baidu.com/view/73580.htm,2011-7-24访问。
③ [美]巴泽尔：《产权的经济分析》,上海三联书店1997年版,第16页。
① 郭赞：《对小产权房的宪法学思考》,载《法律适用》2008年第4期,第78-80页。
② 罗夫永：《产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析》,载《中国青年政治学院学报》2008年第5期,第71-76页。
③ 张晏：《面对1.2亿亩建设用地缺口,民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转》,载《中国国土资源报》2009年3月10日第1-2版。
④ 徐绍史：《建设高标准基本农田保障国家粮食安全——纪念第22个全国土地日》,载《中国国土资源报》2012年6月25日第2版。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第90-91页。
⑥ 比例原则是许多国家行政法上一项重要的基本原则。学界通说认为,比例原则包含适当性原则、必要性原则和狭义比例原则三个子原则。行政法中比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外,行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式进行。比例原则要求为达成某种政策目标所需要的手段应当与目标相一致、成比例。比例原则对我国行政法治建设具有很强的借鉴意义。
① 比如,根据《上地管理法》第54条与第61条的规定,无论是使用国有土地,还是使用集体土地进行公益建设,都须由“县级以上人民政府依法批准”。但这两者实质意义是不一样的。同样是公益用地,“县级以上人民政府”实质上即是代行国家所有权来决定土地的划拨使用；而集体作为所有权人,必须由国家批准,才能行使土地所有权,在自己的土地上进行公益建设。
① 国家除拥有全部城市土地和部分农村土地的所有权之外,在集体土地被征收之时,也是最终的土地所有权人。
② 中国青年报：《农村集体建设用地剧增冲击国家宏观调控政策》,载新浪财经,地址：http://finance.sina.com.cn/g/20080116/07354410749.shtml2013-1-6访问。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第57页。
④ Samuel P.S.Ho, Geogre C.S.Lin, Converting Land to Nonagricultural Use in China's Coastal Provinces,Evidence from Jiangsu, Sage Publications,Inc., Modern China, Vol.30. No.1,Jan.,2004.pp.81.
⑤ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
① 禁止权利滥用原则,是指不得借权利行使之名而违背权利本旨或超过权利界限。该原则对滥用行为进行了高度的抽象,只能在遇到个案时由法官依据权利滥用之标准加以确定并制裁之,因此并不适于明确保护某种特定口的利益的场合。公序良俗原则中之“公序”,可以理解为包含了“耕地保护”在内的“国家公共秩序”,但该原则亦是以抽象概括的“公序”与“良俗”来弥补具体公法制度所不能实现的法益,且主要用于对契约自由的限制。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第59-60页。
③ 孙荣飞：《小产权房问题使政府陷人决策困境》,载《第一财经日报》2007年12月21日第4版。
① 刘超：《小产权房”能借集体建设用地流转正名吗?——访中国社会科学院研究员刘维新》,载《中国国土资源报》2008年12月11日第6版。
② 《我国将试点清理“小产权房”集体土地建租赁房严格审批封闭运行》,载《新华日报》2012年2月22日B1版。
③ 李凤章：《小产权房的违法认定要慎重》,载《劳动报》2007年7月29日第6版。
④ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第91-92页。
① 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第302-303页。
② 许历：《小产权房的福利经济学分析》,载《全国商情》2008年第12期,第18-22页。
③ 刘涛：《论小产权房与我国土地的利益分配》,载《四川行政学院学报》2008年第3期,第54-56页。
④ 参见上海热线：《房价越高对穷人越好有些专家让人无语!》,地址：http://biz.cn.yahoo,com/vpen/20110727/4922632.html,2011-7-27访问。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第91页。
① 刘涛：《论小产权房与我国土地的利益分配》,载《四川行政学院学报》2008年第3期,第54-56页。
② 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第304页。
① 曾笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第105页。
② 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第305页。
③ 《中共中央政治局进行第三十一次集体学习》,载网易新闻,地址：http://news.163.com/11/0824/06/7C70B48Q00014AED.html,2012-7-13访问。
① 武建东：《(城乡规划法)将小产权房送到改革热点的顶端》,载《东方早报》2007年12月25日第B12版。
② 武建东：《<城乡规划法)将小产权房送到改革热点的顶端》,载《东方早报》2007年12月25日第B12版。
③ 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/1015823.htm,2013-1-7访问。
① 人民日报：《住房保障让全体人民住有所居》,载凤凰网,地址：http://house.ifeng.com/news/detail_2012_08/27/17115337_0.shtml,2013-1-7访问。
② 岳晓武：《“小产权房”应当分类处理》,载《中国土地》2009年第3期,第42-43页。
① 龙翼飞：《小产权房：收回还是补差价》,载国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2012》,中国法制出版社2012年版,第212页。
② 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第93页。
③ 梁慧星主编：《中国物权法研究》(下),法律出版社2002年版,第661页。
④ 张义华、张安毅：《农村宅基地使用权流转问题探析》,载《河南省政法管理干部学院学报》2009年第5期,第154-158页。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第94页。
① 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第95页。
② 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
① 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第77-78页。
② 《马克思恩格斯全集》第19卷,第406页,转引自公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第78页。
③ 武步云：《马克思主义法哲学引论》,陕西人民出版社1992年版,第440页。
④ 严存生：《法律的价值》,陕西人民出版社1991年版,第3页。
① 吕世伦、文正邦：《法哲学论》,中国人民大学出版社1999年版,第352-353页。
② 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第81页。
③ 梁家峰：《法律的价值目标和社会经济效益》,载《求索》1995年第6期,第49-51页。
④ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第143页。
⑤ 张淑芳：《宪法运作的实证分析》,山东人民出版社2005年版,《公法研究总序》。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第134页。
② 张淑芳：《宪法运作的实证分析》,山东人民出版社2005年版,《公法研究总序》。
③ 周佑勇主编：《行政法专论》,中国人民大学出版社2010年版,第12页。
④ 王万茂主编：《土地规划学》,科学出版社2006年版,第23页。
⑤ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第127页。
① 江平主编：《中国土地立法研究》,中国政法大学出版社1999年版,第246页。
① 张广荣：《我国农村集体土地民事立法研究论纲——从保护农民个体土地权利的视角》,中国法制出版社2007年版,第50页。
② 费利克斯·法兰克福特：《约翰·马歇尔和司法职能》,石明磊、吴斌、牟效波译,载[美]却伯：《哈佛法律评论一宪法学精粹》,张千帆译,法律出版社2005年版,第99页。
③ 陈相花：《农地流转：让农民获得实质性利益——两会建言完善农村集体土地流转制度》,载《中国国土资源报》2009年3月12日第5版。
④ 韩松：《论物权平等保护原则与所有权类型化之关系》,载法搜网,地址：http://www.lawyee.com.cn/html/text/art/3355895/335589561.html,2011-5-11访问。
⑤ [美]E·博登海默：《法理学——法哲学及其方法》,第240页,转引自公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第93页。
⑥ 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第93页。
① 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第101页。
② 江吴等：《土地法律操作小全书》,法律出版社2010年版,第48页。
③ 胡平仁：《社会制约权力的理论基础和现实途径》,载《湘潭大学社会科学学报》1999年第4期,第124-128页。
④ [美]詹姆斯·M·伯恩斯等：《美国式民主》,谭君久等译,中国社会科学出版社1993年版,第189页。
⑤ [英]洛克：《政府论》(下),商务印书馆1964年版,第77页。
⑥ 孙如林、刘旺洪主编：《法治政府论》,中国法制出版社2005年版,孙如林：《中国法治政府建设的伟大进程(代序)》
① 李凤章：《对限制征地权的几点建议》,载《中国国土资源报》2009年4月17日第5版。
② 秋风：《微型土地战争与维稳体制》,载“中国选举与治理”,地址：
http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID= 194228,2010-12-13访问。
③ 万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年第2期,第27-35页。
④ 定军：《土地法修订拟力推农地入市小产权房合法化悬疑》,载21世纪网,地址：http://www.21 cbh.com/HTML/2011-11-21/xNMDY5XzM4MTUxNw.html2011-11-22访问。⑤ 岁豪才、袁曙宏、李文栋：《现代行政法的理论基础——论行政机关与相对一方的权利义务平衡》,载《中国法学》1993年第]期,第52-59负.王锡锌、陈端洪：《行政法性质的反思与概念的重构——访中国法学会行政法研究会总十事北京大学副校长罗豪才教授》,载《中外法学》1995年第3期,第29-33页。
① Samuel P.S.Ho, Geogre C.S.Lin, Converting Land to Nonagricultural Use in China's Coastal Provinces,Evidence from Jiangsu, Sage Publications,Inc., Modern China, Vol.30, No.1,Jan.,2004,pp.81.
② 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
③ 孙宪忠：《论物权法》,法律出版社2001年版,第559页。
④ 叶红玲：《最严格的耕地保护制度是什么——从十八年的土地管理史看我国土地管理体制、政策的发展变化与核心趋势》,载《中国土地》2004.1-2,第4-10页。
⑤ 施从美：《从土地文件变迁看中国现代国家成长轨迹——以建国以来中央颁发的土地文件为观察点》,载中国选举与治理网,地址http://www.chinaelections.org/newsinfo.asp?newsid=1811112011-5-15访问。
⑥ 施从美：《从土地文件变迁看中国现代国家成长轨迹——以建国以来中央颁发的上地文件为观察点》,载中国选举与治理网,地址http://www.chinaelections,org/newsinfo.asp?newsid=1811112011-5-15访问。
⑦ 参见《新华日报》2011年11月25 日 A8版。
① 田克明、李爱新、邵虹：《农村集体建设用地流转对我国耕地保护的影响及对策》,载中国土地学会：《2009年中国土地学会学术年会论文集》,中国大地出版社2010年版,第234-239页。
② 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
③ 张梦琳、陈利根：《农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义》,载《中国土地科学》2008年第11期,第72-75页。
④ 刘丽、张迎新：《集体建设用地流转中政府定位不明,职能不清的原因分析》,载《国土资源情报》2003年第11期,第22-24页。
⑤ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第94页。
⑥ 王双、沈冬军：《集体建设用地流转制度“瓶颈”与法律优化路径》,载《西南民族大学学报》(人文社会科学版)2010年第3期,第53-56页。
⑦ 李静波：《浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响》,载《现代商贸工业》2007年第5期,第38-39页。
⑧ 张全景、庞英、马敬杰：《从“三农”问题视角解读我国的耕地保护问题》,载《国土与自然资源研究》,2006年第2期,第22-24页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中·的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
② 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典(2002年增补本)》,商务印书馆2002年版,第1390页。
③ 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第98页。
④ 公不祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第99页。
⑤ 戴桂洪：《中国行政程序法制现代化》,南京师范大学出版社2008年版,第123页。
① 张梦琳：《农村集体建设用地流转对资源配置的影响评析》,载《中国人口·资源与环境》2011年第6期,第44-48页。
② 钱忠好、马凯：《我国城乡建设用地市场：垄断、分割与整合》,载《管理世界》2007年第6期,第38-44页。
③ 非均衡态势主要是指由于土地征收中存在的征收目的泛化、征收行为不规范、征收补偿不公平等缺陷而并导致的非公益性质的征地剥夺了集体土地所有者的土地发展权,用地单位和政府则分享了这部分土地增值收益。参见钱忠好：《土地征用：均衡与非均衡》,载《管理世界》2004年第12期,第50-59页。
④ 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村土地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
① 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村上地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
② 李艳斐：《给集体建设用地使用权松绑》,载《东南大学学报(哲学社会科学版)》2006年12月第8卷增刊,第116-118页。
③ 季燕霞：《论我国现代市场经济建设中的政府规制》,载《经济师》2002年第5期,第8-9页。
④ 周黎安：《晋升博弈中官员的激励与合作——兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因》,载《经济研究》2004年第6期,第33-40页。
⑤ 发达地区同样要招商引资,但选择权更大。国有建设用地主要供给大型的高、新企业,小企业则只能使用集体建设用地。而中西部主要是靠低地价等承接东部的产业转移。
⑥ 中央对工业用地的限制使低价招商引资难度加大。可以推断会有更多存量建设用地入市流转；增量集体建设用地相对国有建设用地的最大优势,在丁其税收低,免交新增建设用地有偿使用费。
⑦ 张文显：《二十世纪西方法哲学思潮研究》,法律出版社1996年版,第391页。
⑧ 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第336页。
① 束伟星：《群众欢迎,起步规范——对芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点情况的调查》,载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第235页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建；《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第117-118页。
① 曲福田主编：《土地行政管理学》,中国农业出版社2002年版,第200页。
② 林坚：《落实节约优先战略推进节约集约用地》,载《中国国土资源报》2011年11月9日第7版。
① 林坚：《落实节约优先战略推进节约集约用地》,载《中国国土资源报》2011年11月9日第7版。
② 参见《国土资源“十二五”规划纲要》(国土资发(2011]70号)第二节的内容。
③ 魏东：《集体建设用地流转的立法思考》,载《中国房地产》2006年第2期,第31-32页。
④ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第85页。
⑤ 杨雍哲、段应碧:《论城乡统筹发展与政策调整》,中国农业出版社2004年版,第55-56页。
⑥ 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
① 倪维秋、俞滨洋：《基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建》,载《商业研究》2010年第10期,第87-90页。
② 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第39页。
③ 陈曦：《和谐社会民事法律制度的保障》,载《法制与经济》2007年第7期,第42-43页。
① 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第450页。
② 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业业大学2010年博士论文,第53页。
③ 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
④ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第84页。
⑤ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第179页。
① 崔欣：《关于集体建设用地使用权基本制度的梳理》,载《改革与开放》2011年1月刊,第25-26页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第183页。
② 徐绍史：《坚定信心迎难而上全力促进经济平稳较快发展——在全国国土资源厅局长会议上的工作报告》,载《地质勘查导报》2009年2月14日第1版。
③ 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第189-190页。
① 本部分内容主要参考陶镕：《农村宅基地使用权制度之法律探讨》,载《现代经济探讨》2011年第3期,第63-66页。
② 《中国农业和农村的发展道路》,温家宝总理2011年12月27日在中央农村工作会议上的讲话摘要,载求是理论网,地址http://www.qstheory.cn/zywz/201201/t20120116_134923.htm2012-1-16日访问。
③ 曹良明：《关于创新农村宅基地制度的若干思考》,载《守波经济从刊》2008第1期,第38-40页。
④ 价值是标明客观对象能够满足社会主体的需要并为主体的利益服务的性能和属性。参见公小祥.：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第78页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第187页。
② 《中国农业和农村的发展道路》,温家宝总理2011年12月27日在中央农村工作会议上的讲话摘要,载求是理论网,地址http://www.qstheory.cn/zywz/201201/t20120116_134923.htm2012-1-16日访问。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第214页。
② 如前所述,集体建设用地使用权主要包括农村宅基地使用权、乡镇企业类集体建设用地使用权和乡(镇)村公共设施、公益事业类集体建设用地使用权等3种类型。在我国现行体制和社会环境下,农村宅基地使用权和乡(镇)村公共设施、公益事业类集体建设用地使用权属于非经营性集体建设用地使用权,其流转有特殊的条件和要求。因此,本部分和下面两部分主要论述经营性集体建设用地使用权流转合同的相关内容。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士学位论文,第84页。
② 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第179页。
① 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/199787.htm,2011-8-16访问。
② 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第103页。
③ 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第104页。
④ 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第104页。
周林彬：《物权法新论》,北京大学出版社2002年版,第220页。
蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第123页。
朱德开、陈莉、朱天明、司武飞：《统筹城乡发展中集体土地市场的建立》,载《经济问题探索》2006年第6期,第133-137页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第124页。
② 王刊明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第203页.
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第201-202页。
① 宋志红:《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第199页。
② 韩宁：《我国农村集体建设用地使用权的制度论证——以河南、广东、河北、湖北和上海为视角》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2011年第3期,第74-77页。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第87页。
② 参见百度百科,地http://baike.baidu.com/view/1114314.htm2013-1-22访问。
① 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/17674.htm2013-1-23访问。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第206页。
② 戴桂洪：《中国行政程序法制现代化》,南京师范大学出版社2008年版,第88页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第124页。
① 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村土地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
② [法]亨利·莱维·布律尔：《法律社会学》,许钧译,上海人民出版社1987年版,第18页；转引自董礼洁：《地方政府土地管理权》,法律出版社2009年版,丛书前言第3页。
① 谭峻等编著：《地籍管理的原理与方法》,中国人民大学出版社2005年版,第1页。
① 周永：《论农村地籍管理的几个问题》,载《才智》2009年第29期,第199页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第253-254页。
③ 纪成旺：《土地调查与登记同步》,载《中国国土资源报》2008年1月11日第5版。
① 蔡卫华；《实现土地登记全覆盖——谈如何实施好<土地登记办法>》,载《中国国土资源报》2008年2月19日第3版。
② 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第39页。
③ Walter Bohringer, Comparison of the Land Registry System in Central Europe with Other Forms of Property Law: Introduction to the Basic Features of Central European Land Registry Law and Apartment Ownership, Notarius International, Vol.2,1997, pp.166.
① 任庆恩：《中国农村十地权利制度研究》,南京农业大学2003年博士论文,第168页。
② 樊志全主编：《土地登记理论勺方法》,中国农业出版社2003年版,第2页。
① 崔建远：《物权法》,中国人民大学出版社2009年版,第320页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第220页。
② 蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第115-116页。
① 参见《国土资源部关十进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发(200]8]146号)第三部分。
① 周楚军：《北京：未经确权集体建设用地禁止流转》,载《中国国土资源报》2011年12月17日第1版。
② 蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第6页。
③ 程烨：《实现统一登记,还有多长的路要走》,载《中国国土资源报》2008年2月1日第5版。
① 蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第6-7页。
② 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第45页。
③ 本表参考了石佑启：《我国农村土地登记制度的现状、问题及对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第259页：蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第5-6页。
① 参见百度百科,地址：http://baike.baidu.com/view/811829.htm,2013-1-29访问。
② 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第41页。
③ Black's Law Dictionary, West Publishing Corporation ( abridged sixth edition), 1991, pp. 890-891.
① 沈守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第453页。
② 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典(2002年增补本)》,商务印书馆2002年版,第466页。
③ 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第39页。
④ 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第39页。
⑤ 赵伟：《土地用途管制的国际经验与借鉴》,载《中国房地产》2009年第11期,第55-57页。
① 《中国大百科全书·法学卷》,中国大百科全书出版社984年版,第332页,转引自沈守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第454-455页。
② 沈守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第453页。
③ 郭洁：《土地关系宏观调控规范若干问题探讨》,载《政法论坛》2004年第1期,第107-112页。
① 曲福田主编：《上地行政管理学》,中国农业出版社2002年版,第197页。
② Black's Law Dictionary. West Publishing Corporation (abridged sixth edition),1991. pp.608.
③ Black's Law Dictionary. West Publishing Corporation (abridged sixth edition),1991. pp.1114.
④ Samuel P.S.Ho, Geogre C.S.Lin. Converting Land to Nonagricultural Use in China's Coastal Provinces,Evidence from Jiangsu, Sage Publications,Inc., Modern China, Vol.30, No.1,Jan.,2004,pp.82.
① 曲福田主编：《上地行政管理学》,中国农业出版社2002年版,第198页。
② 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村土地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
③ 刘小玲：《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》,中山大学出版社2005年版,第205页。
① 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
② 郭洁：《土地关系宏观调控规范若干问题探讨》,载《政法论坛》2004年第1期,第107-112页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第127页。
④ 肖国兴、肖乾刚编著：《自然资源法》,法律出版社1999年版,第151页。
① 吴高盛主编：《中华人民共和国土地管理法条文解释》,人民法院出版社1998年版,第30-31页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第128页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第128页。
① 郭洁：《集体建设用地使用权流转规划实施的经济法调控》,载《法学》2010年第8期,第76-88页。
① 郭洁：《土地关系宏观调控规范若干问题探讨》,载《政法论坛》2004年第1期,第107-112页。
② 本部分内容已经以论文形式发表于《湖南社会科学》2013年第1期,第69-72页,论文题题目为《集体建设用地使用权流转收益分配之法律探讨》。
③ 王小映：《集体建设用地市场化改革思路》,载《中国经济时报》2006年1月6日第5版。
④ Rowton Simpson, Land Law and Registration, Cambridge University Press,1976, p.3.
⑤ 赵震江主编：《法律社会学》,北京大学出版社1998年版,第123页。
⑥ 张玉堂：《利益论——关于利益冲突与协调问题的研究》,武汉大学出版社2001年版,第132页。
⑦ 戴建华：《行政法上的利益冲突与平衡——通过行政法价值的利益衡量》,载《法学杂志》2011年第7期,第125-127页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第3页。
② 党春旺、刘文杰：《罗尔斯正义论的理论基础和主旨》,载《和田师范专科学校学报》2011年第4期,第21-23页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第3页。
④ 百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/549769.htm,2011-11-21访问。
⑤ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第4页。
⑥ 陈宗胜：《关于收入差别倒U曲线及两极分化研究中的几个方法问题》,载《中国社会科学》2002年第5期,第78-83页。
⑦ 《东方早报》：《福利经济学：正义·公平·效率》,载凤凰网,地址：http://book.ifeng.com/shuping/detai1200812/01/302282_0.shtml,2011-11-22访问。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第4-5页。
② 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第94页。
③ 左小兵、冯长春：《集体建设用地流转中的农民权益保障》,载《中国土地》2010年第5期,第41-43页。
④ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
⑤ 郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》,法律出版社2002年版,第295页。
⑥ 王晓霞、蒋一军:《中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望》,载《中国土地科学》2009年第4期,第38-42页。
⑦ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年11月版,第233页。
⑧ 金励、梁彤：《集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角》,载《理论月刊》2011年第1期,第173-176页。
⑨ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第70页。
⑩ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第79页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年11月版,第233页。
② 张伟：《集体土地所有权法律制度研究》,载《中国地质矿产经济》2003年第4期,转引自蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第126页。
③ 李延荣：《集体建设用地流转要分清主客体》,载《中国土地》2006第2期,第14-15页。
④ 岳晓武、雷爱先：《农民集体所有建设用地使用权流转若干问题》,载《中国土地》2005年第12期,第9-11贞。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第72页。
① 岳晓武、雷爱先：《农民集体所有建设用地使用权流转若干问题》,载《中国土地》2005年第12期,第9-11页。
② 董礼洁：《地方政府土地管理权》,法律出版社2009年版,第94页。
③ 刘黎霞：《广东地方政府负债逾7500亿》,载南都网,地址：http://gcontent.oeeee.com/6/a5/6a5dfac4be150250/Blog/abb/71a7a6.html,2011-11-30访问。
④ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第79页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第232页。
② 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第235页。
① 新华网：《中共承诺让农民得到更多土地增值收益》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.valioo.com/vpen/20121108/1417060.html2012-11-26访问。
② 蔡定剑：《民主足一种现代生活》,社会科学文献出版社2010年版,第8页。
③ 赵静：《关于农村集体建设用地流转中存在的问题及对策研究》,载《知识经济》2009年17期,第55-56页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第82页。
① 王卫真：《如何定位集体建设用地流转中的政府角色》,载《中国国土资源报》2009年11月3日第6版。
② 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第49页。
① 王世玲、刘守英：《十七届三中全会完善土地承包流转市场形成机制》,载《21世纪经济报道》2008年10月23日第4版。
① 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第50页。
② 朱靖：《我国农村集体建设用地流转研究》,四川农业大学2002年硕士论文,第11页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第89页。
① 蔡虹：《农村土地纠纷及其解决机制研究》,载《法学评论(双月刊)》2008年第2期,第143-150页。
① 蔡虹：《农村土地纠纷及其解决机制研究》,载《法学评论(双月刊)》2008年第2期,第143-150页。
② 栗毅：《浅析农村土地纠纷解决机制》,载《法制与经济(下旬刊)》2011年第1期,第31-32页。
③ 蔡虹：《农村土地纠纷及其解决机制研究》,载《法学评论(双月刊)》2008年第2期,第143-150页。
④ 杨大春：《以人民调解促土地流转》,载刘俊主编：《中国农村土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第337页。
⑤ 扈纪华、陈俊生主编：《中华人民共和国人民调解法解读》,中国法制出版社2010年版,第137页。
① 田雷：《论我国土地纠纷解决的途径》,载《中小企业管理与科技(上旬刊)》2010年第9期,第103页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第91页。
② 胡勇：《农村土地承包经营权纠纷仲裁法律制度的考察与思考》,载《现代农村科技》2009年第21期,第6-7页。
① 田雷：《论我国土地纠纷解决的途径》,载《中小企业管理与科技(上旬刊)》2010年第9期,第103页。
① [英]约翰·伊特韦尔等：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》,经济科学出版社1992年版,第1101页。
② 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第10-11页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第10-11页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第13页。
③ 马克思、恩格斯：《马克思恩格斯全集》(第4卷),人民出版社1975年版,转引自沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第382页。
④ 殷少美、李纪军、周寅康：《集体非农建设用地流转研究评述》,载《农村经济》2005年第9期,第36-39页。
⑤ 张庆华：《中国土地法操作实务》,法律出版社2004年版,第1页。
⑥ 沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第381-383页。
⑦ 马克思、恩格斯：《马克思恩格斯全集》(第4卷),人民出版社1975年版,转引自沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第382页。
① 沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第369-399页。
② 沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第369-399页。
① 解玉娟：《我国农村集体土地所有权制度的反思与重构》,载《安徽农业科学》2008年第6期,第2545-2546页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第132页。
① 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第145页。
② 江平主编：《中国土地立法研究》,中国政法大学出版社1999年版,第256-257页。
③ 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第142页。
④ 王安春：《集体建设用地入市的产权障碍、负面影响及对策》,载《上饶师范学院学报》2007年第2期,第19-20页。
① 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76页。
② 洪振快：《被忽视的南京条约第一条——保护公民人身和财产权》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=203871,2011-4-10访问。
③ 韩洪今、马秋：《论中国农村十地集体所有权制度改革》,载《哈尔滨工业大学学报(社会科学版)》2005年第6期,第56-59页。
④ 李兴国、谭利华：《对深化农村土地制度改革的探讨》,载《湖南教育学院学报》1999年第3期,第50-54页。
⑤ 黄辉：《农村土地所有权制度探讨》,载《现代法学》2001年第4期,第116-120页。
⑥ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第92页。
⑦ 郭明瑞：《关于农村土地权利的几个问题》,载《法学论坛》2010年第1期,第29-35页。
① 王利明：《物权法研究(修订版)(上卷)》,中国人民大学出版社2007年版,第535-536页。
② 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76贞。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村上地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第134页。
④ 高飞：《当前集体土地所有权制度中存在的问题及对策研究》,载陈小君等：《农村土地法律制度的现实考察‘与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第209-210页。
⑤ Klaus Deininger. Land Policies for Growth and Poverty Reduction, A World Bank Policy Research Report,A copublication of the World Bank and Oxfoed University Press,2003, p.36.
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② 杨代雄：《农村集体土地所有权的程序建构及其限度——关于农村土地物权流转制度的前提性思考》,载《法学论坛》2010年第1期,第42-48页。
③ 韩松：《论总同共有》,载《甘肃政法学院学报》2000年第4期,第1-9页。
④ 陈司谨、顾陈希：《农村集体土地所有权权益实现机制研究》,载刘俊主编：《中国农村土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第218页。
⑤ 祝之舟：《论集体土地所有权行使程序的缺失与完善——以法教义学的分析为视角》,载《中国土地科学》2010年第8期,第36-38,70页。
⑥ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第48页。
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③ 高富平：《土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究》,法律出版社2001年版,第463页。
④ 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村策体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76页。
① 崔欣：《关于集体建设用地使用权基本制度的梳理》,载《改革与开放》2011年1月刊,第25-26页。
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① 段莹：《中国农村土地发展权之法律保护》,载《农业经济》2011年第10期,第33-34页。
② 孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》,中国人民大学出版社2004年版,第7-8页。
③ 孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》,中国人民大学出版社2004年版,第8页。
④ 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第153-155页。
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⑥ 沈守愚：《上地法学通论(下)》,中国大地出版社2002年版,第529-540页。
⑦ 刘俊：《中国上地法理论研究》,法律出版社2006年版,第175-178页。
⑧ 胡兰玲：《十地发展权论》,载《河北法学》2002年第2期,第143-146页。
⑨ 孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》,中国人民大学出版2004年版,第11页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第85页。
① 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典》(2002年增补本),商务印书馆2002年版,第1603页。
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③ 商春荣：《土地征用制度的国际比较与我国土地资源的保护》,载《农业经济问题》1998年第5期,第56-58页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第11页。
② 孙雪梅：《国务院修改土地法征地补偿可能至少提高10倍》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20121129/1458019.html,2012-11-29访问。
③ 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第244页。
① 张新佳：《谁为百姓埋单?——公私法交叉视野下征收征用的几个问题简析》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2006年5期,第66-69页。
② 洪振快：《被忽视的南京条约第一条——保护公民人身和财产权》,载中国选举与治理,地址：httn://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?Ne\vsID=2038712011-4-10访问。
③ 洪振快：《被忽视的南京条约第一条——保护公民人身和财产权》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=203871,2011-4-10访问。
④ 钱天国：《“公共使用”与“公共利益”的法律解读——从美国新伦敦市征收案谈起》,载《浙江社会科学》2006年第6期,第79-83页。
⑤ 《大埔事件从德国看台湾,土征制度南辕北辙》,地http://justlaw.com.tw/index.php,2010-7-22访问。
⑥ 江必新、梁凤云：《物权法中的若干行政法问题》,载《中国法学》2007年第3期,第138-146页。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第96页。
② 黄小虎：《现行征地制度的几个弊端》,载《中国国土资源报》2011年11月15日第3版。
③ 新华网：《中共承诺让农民得到更多土地增值收益》载雅虎资讯,地址：http://news.cn.vahoo.com/vpen/20121108/1417060.html2012-11-9访问
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① 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第245页
① 严之尧：《深化征地制度改革维护农民合法权益——深刻学习胡锦涛总书记重要讲话精神的体会》,载《中国国土资源报》2011年8月26日第7版。
② 《专家称4000万失地农民土地出让收入获利太少》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20111031/669474.html,2011-10-31访问。
③ 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第246页。
④ 新华网：《中共承诺让农民得到更多土地增值收益》载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20121108/1417060.html,2012-11-9访问。
① 于猛：《国土部官员谈征地纠纷：现有补偿安置制度存问题》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.vahoo.com/ypen/20111106/681218.html,2011-11-6访问。
① 张新佳：《谁为百姓埋单?——公私法交叉视野下征收征用的几个问题简析》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2006年第5期,第66-69页。
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④ 汤小俊：《怎么看“超半数农民希望征地”》,载《中国国土资源报》2012年1月16日第2版。
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① 张梦琳：《农村集体建设用地流转对资源配置的影响评析》,载《中国人口·资源与环境》2011年第6期,第44-48页。
② 吕振臣、周建亮：《我国土地征用制度改革的方向判断与政策分析》,载《中国行政管理》2007年第5期,第27-29页。
① 吕振臣、周建亮：《我国土地征用制度改革的方向判断与政策分析》,载《中国行政管理》2007年第5期.第27-29页。
② 侯宇:《征收制度中之买回权》,载《西部法学评论》2013年第1期,第77-82页。
③ 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
④ 侯宇：《征收制度中之买回权》,载《西部法学评论》2013年第1期,第77-82页。
① 剧宇宏：《失地农民的社会保障法律问题》,载《法治论丛》2004年第2期,第19-22页。
② 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
③ 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
④ 王坤：《论我国十地征收法律制度创新》,载《中共杭州市委党校学报》2008年第5期,第81-85页。
⑤ 《中央农村工作会议在北京举行 温家宝出席并讲话》,载中国政府网,地址：http://www.gov.cn/Idhd/2011-12/27/content_2031044.htm,2012-1-31访问。
① 杨雍哲、段应碧：《论城乡统筹发展与政策调整》,中国农业出版社2004年版,第55-56页。
② 倪维秋、俞滨洋：《基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建》,载《商业研究》2010年第10期,第87-90页。
① 周其仁：《重视成都经验探索城乡统筹——在成都统筹城乡土地管理制度改革研讨会上的发言》,载《中国国土资源报》2009年7月3日第5版。
① 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
② 王立彬：《城乡土地统筹须坚持“速”“质”合——“7·23”特别重大铁道交通事故对土地管理工作的启示》,载《中国国土资源报》2011年8月5日第3版。
③ Brendan McConville, Land, law, and history. Reviews in American History 29 (2001), The Johns Hopkins University Press, pp.512.
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第22页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第23页。
② 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第24页。
③ 孙华、朱莉：《射阳九成增减挂钩拆旧复垦任务完成》,载《中国国土资源报》2012年8月3日第4版。
① 夏鸣主编：《城乡统筹发展路径创新探索——“万顷良田建设工程”理念与实践》,中国大地出版社2011年版,第23页。
② 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第25页。
③ 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第26-27页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第28页。
① 浦声宝：《城市居民委员会与农村村民委员会比较研究》,吉林大学2007年硕士论文,第8页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第268页。
③ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第206页。
④ 秦晖：《传统十论：本土社会的制度文化与其变革》,复旦大学出版社2003年版,第3页。
⑤ 费孝通：《乡土中国·生育制度》,北京大学出版社1998年版,第63页。
① 徐勇：《乡村治理与中国政治》,中国社会科学出版社2003年版,第154页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第209页。
③ 王海影、李宏宇、董水生：《农村治理模式的转变与发展趋势研究》,载《科学决策》2009年第5期,第74-79页。
④ 俞可平、徐秀丽：《中国农村治理的历史与现状——以定县、邹平和江宁为例的比较分析》,载《经济社会体制比较》2004年第2期,第13-26页。
⑤ 王海影、李宏宇、董水生：《农村治理模式的转变与发展趋势研究》,载《科学决策》2009年第5期,第74-79页。
① 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第212页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第212页。
③ 张丽琴：《村委会及集体经济组织关系构建的路径选择》,载《安徽农业大学学报》(社会科学版)2008年第6期,第47-52页。
① 李昌麒：《经济法学》,中国政法大学出版社1997年版,第93页。
② 张丽琴：《村委会及集体经济组织关系构建的路径选择》,载《安徽农业大学学报》(社会科学版)2008年第6期,第47-52页。
③ 俞可平:《治理与善治》,社会科学文献出版社2000年版,第8页。
④ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第226-227页。
① 范瑜：《村委会组织法修订中的四大争论问题》,载《中国社会报》1998年11月18日第5版。
② 参见百度百科,地址：http://baike.baidu.com/view/234359.htm,2013-2-12访问。
① 任自力：《村民委员会的法律地位辨析》,载《中国农业人学学报》(社会科学版)2006年第31期,第68-72页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第215页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集休建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第270-271页。
④ 阳信生：《农村社区自治体制的建构：乡村治理模式创新与现实选择》,载《“中国特色社会主义行政管理体制”
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① 陈小君：《农村土地制度的物权法规范解析——学习(关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>后的思考》,载《法商研究》2009年第1期,第3-11页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第271页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第272页。
④ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第219-220页。
① 任自力：《村民委员会的法律地位辨析》,载《中国农业人学学报》(社会科学版)2006年第31明,第68-72页。
② 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第115页。
③ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第224-225页。
④ 武春华：《上海城郊“村委会”的角色新特点——对204件涉“村委会”民事案件的分析》,载《法治论丛》(上海政法学院学报)2007年第2期,第50-53页。
① 吴晓燕：《农地流转与村庄治理：变化和冲击——对成都市温江区黄石社区、红旗村的考察》,载徐勇、赵水茂主编：《土地流转与乡村治理》,社会科学文献出版社2010年版,第400-401页。
① 刘子操：《城市化进程中的农村社会保障问题研究》,东北财经大学2007年博士论文,第36页。
② 马克思：《资本论》第三卷,人民出版社1975年版,第958页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第274页。
① 李唐宁、白田田、孙韶华：《十八大报告：将建设更加公平的社会保障体系》,载新浪财经,地址：http://finance.sina.com.cn/china/20121115/020813678571.shtml,2013-2-14访问。
② 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第293页。
① 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第295页。
① 注：农民的家庭收入和消费不像城市居民一样大多为现金收入,而是实物居多,一项一项计算较复杂,并且要将各种食物收入量化为同一个量纲(现金金额)上来比较更为不易。
② 关信平：《论建立农村居民最低生活保障制度的条件、原则及运行机制》,载《文史哲》2007年第1期,第127-133页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第279页。
② 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第296页。
③ 周毕芬：《新型农村合作医疗制度的困境与出路》,载《福建农林大学学报(哲学社会科学版)》2008年第1期,第44-47页。
④ 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第297页。
① 兰莉芸：《我国新型农村合作医疗制度的缺陷及对策分析》,载《重庆文理学院学报(自然科学版)》2007年第1期,第67-69页。
② 胡务：《农民工城镇医疗保险与新型农村合作医疗的衔接》,载《财经科学》2006年第5期,第93-99页。
③ 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/2703830.htm,2013-2-15访问。
① 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第298页。
② 王梓西、杨洁：《新型农村养老保险制度的障碍分析》,载《法制与社会》2010年第16期,第202-203页。
① 方晓红：《经济发达地区建立新型农村养老保险制度的思考——以江苏省无锡市为例》,载《安徽冶金科技职业学院学报》2009年第1期,第100-106页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第277-278页。
③ 钟涨宝、狄金华：《农村土地流转与农村社会保障体系的完善》,载《江苏社会科学》2008年第1期,第147-151页。
① 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第125页。
② 喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第87页。
③ 喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第79页。
④ 《中国农业和农村的发展道路》,温家宝总理2011年12月27日在中央农村工作会议上的讲话摘要,载求是理论网,地址：http://www.qstheory.cn/zywz/201201/t20120116_134923.htm,2012-1-16日访问。
⑤ 蔡防、王德文：《经济增长成分变化与农民收入源泉》,载《管理世界》2005年第5期,第77-83页。
⑥ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第130页。
① 王克强：《中国农村集体土地资产化运作与社会保障机制建设研究》,上海财经大学出版社2005年版,第108页。
② 喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第78页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
④ 《中国耕地数量不容乐观需转变粗放型城市化模式》,载中国新闻网,地址：http://www.chinanews.com/gn/2012/02-15/3671190.shtml2013-2-17访问。
⑤ 李郁芳：《试析上地保障在农村社会保障制度建设中的作用》,载《暨南学报》(哲学社会科学版)2001年第6期,第59-65页。
⑥ 李延荣：《集体土地使用权流转中几个值得注意的问题》,载《法学杂志》2007年5期,第55-57页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第240页。
② 倪维秋、俞滨洋：《基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建》,载《商业研究》2010年第10期,第87-90页。
③ 胡扬：《中国农村社会保障改革的路径依赖与制度创新》,载《兰州学刊》2006年第1期,第161-164页。
④ 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第304页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第91页。
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11、李兴国、谭利华：《对深化农村土地制度改革的探讨》,载《湖南教育学院学报》1999年第3期。
12、胡平仁：《社会制约权力的理论基础和现实途径》,载《湘潭大学社会科学学报》1999年第4期。
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15、钱文荣：《试论我国农地利用及保护中的市场缺陷与政府不足》,载《浙江社会科学》2000年第5期。
16、高炳华：《政府失灵及其防范》,载《华中师范大学学报(人文社会科学版)》2001年第1期。
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⑤ 王卫国：《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第184页。
⑥ 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第50-69页。
① 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第51页。
② 韩洪钢：《构建农村集体建设用地使用权流转法律制度的分析》,地址：http://ydcvjl.blog.163.com/blog/static/12635934200853065459518/,2011-8-26访问。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第82页。
④ 汪红群、刘明皓、邱道持：《集体非农建设用地流转模式探讨》,载《重庆师范学院学报》(自然科学版)2002年第2期,第70-73页,第86页。
⑤ 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第12页。
⑥ 周建春：《洞悉集体土地》,载《中国改革》2001年第6期,第8-10页。
⑦ 刘永湘、杨明洪：《农民集体所有建设用地流转的创新模式分析与评价》,载《国土经济》2003年第5期,第13-16页。
① 张娟锋、刘洪玉、贾生华：《集体建设用地使用权市场发育模式对比分析》,载《经济体制改革》2009年第6期,第76-80页。
② 张洪松：《两种集体建设用地使用权流转模式的比较分析——基于成都实验的考察》,载《理论与改革》2010年第5期,第141-144页。
③ 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第16页。
① 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第22页。
② 李贵东：《集体建设用地使用权流转的对策与创新》,载《上海房地》2011年第5期,第33-35页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,序言第2页。
④ 陈大宝、许惠渊、庞守林：《农村土地制度变革中的地方政府行为分析》,载《农业经济问题》2005年第2期,第44-50页；柳琳：《农村集体土地所有权主体问题探讨》,载《湖北民族学院学报(哲学社会科学版)》2005年第1期,第71-75页；沈守愚：《论设立农地发展权的理论基础和重要意义》,载《中国土地科学》1998年第1期,第17-19页：刘永湘、杨明洪：《中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争》,载《中国农村经济》2006年第6期,第16-24页；刘迪香、刘小莉：《农民集体所有土地发展权浅论——以土地征用制度改革为视角》,载《株洲工学院学报》2006年第5期,第25-28页；杜业明：《现行农村土地发展权制度的不均衡及其变迁》,载《西北农林科技大学学报(社会科学版)》2004年第1期,第4-8页。
⑤ 沈守愚：《论设立农地发展权的理论基础和重要意义》,载《中国土地科学》1998年第1期,第17-19页。
⑥ 刘永湘、杨明洪：《中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争》,载《中国农村经济》2006年第6期,第16-24页；刘迪香、刘小莉：《农民集体所有土地发展权浅论——以土地征用制度改革为视角》,载《株洲工学院学报》2006年第5期,第25-28页。
⑦ 杜业明：《现行农村土地发展权制度的不均衡及其变迁》,载《西北农林科技大学学报(社会科学版)》2004年第1期,第4-8页。
⑧ 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
⑨ 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第22页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第94页。
② 左小兵、冯长春：《集体建设用地流转中的农民权益保障》,载《中国土地》2010年第5期,第41-43页。
③ 王小映：《推进集体建设用地市场化改革》,载《中国土地》2005年第12期,第7-8页。
④ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
⑤ 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
⑥ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
⑦ 崔欣：《中国农村集体建设用地使用权制度研究》,中国社会科学院研究生院2011年博士论文,第177-178页。
⑧ 程久苗：《农村集体建设用地流转制度的创建及相关问题的思考》,载《南京农业大学学报》2002年第3期,第89-94页。
⑨ 周建春：《集体建设用地使用制度改革中的几个问题》,载《中国土地科学》2003第3期,第21-23页；周建春：《集体非农建设用地流转的法制建设》,载《中国土地》2003年第6期,第12-14页。
⑩ 武建东：《城乡规划法：将小产权房送到改革热点的顶端》,载《东力早报》2007年12月25日第4版。
11 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第143页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第102页。
① 华彦玲：《国外农地流转理论与实践研究综述》,载《世界农业》2006年第9期,第10-12页。
② 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
③ 李珂、高晓巍：《国外农村士地流转经验及启示》,载《中国国土资源报》2010年8月27口第6版。
④ 华彦玲：《国外农地流转理论与实践研究综述》,载《世界农业》2006年第9期,第10-12页。
⑤ 李珂、高晓巍：《国外农村上地流转经验及启示》,载《中国国土资源报》2010年8月27日第6版。
⑥ 苏世海、李健：《国外土地流转及对农民利益保护措施的比较与借鉴》,载《劳动保障世界》2010年第7期,第20-22页。
① 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第11页。
② 洪增林：《我国集体土地流转系统研究》,科学出版社2008年版,第13页。
③ 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第13页。
④ 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业大学2010年博士论文,第14页。
⑤ Scott Rozelle, Loren Brandt, Li Guo, et al.Land Rights in China:Facts, Fictions, and Issues[R]. Papers of 2nd International Convention of Asia Scholars(ICAS2) Berlin,2001.
⑥ Justin Yifu Lin, Guanzhong lames Wen. Chinese regional graim self-sufficiency policy and its effect on land productivity. Journal of Comparative Economics,1995, (21):187-206; Gao Li, Scott Rozelle, Loren Brandt. Tenure, land rights, and farmer investment incentives in China. Agricultural Economics,1998,19(1):63-71;Tin Nguyen, Enjiang cheng, Christopher Findlay. Land fragmentation and farm productivity in China in the 1990s. China Economic Review,1996,7(2):169-180.
⑦ 黄贤金、尼克哈瑞柯、鲁尔特卢本：《中国农村土地市场运行机理分析》,载《江海学刊》2001年第2期,第9-15页。
(?) Shouying Liu, Miehael R.Carter, YangYao. Dimensions and Diversity of Property Rights in Rural China:Dilemmas on the Road to Further Reform [J]. World Development.1998.26(10):1789-1806.
⑦ Klaus Deininger, song qing Jin. The Potential of Land Renta-Markets in the Process or Eeonomie Development: Evidence from China [J]. Journal of Development Eeonomies,2005,78(1):241-270.
① James Kai-sing Kung. Off-farm labor markets and the emergence of land rental markets in China. Journal of Comparative Economics,2002,30(2):395-414; Yang Yao. Rural industry and labor market integration in estern China. Journal of Development Economics,1999,59(2):463-496.
② Randall G.Holcombe. The New urbanism versus the Market Process [J]. The Review of Austrian Economics, 2004(17):285-300.
③ 洪增林：《我国集体土地流转系统研究》,科学出版社2008年版,第13页。
④ Macmillan,D.C.An Economic ease for Land Reform [J]. Land Use Policy,2000,17(1):49-57.
⑤ Anka Lisec, Miran Ferlan, Franc Lobnik, et al. Modelling the rural land transaction procedure. Land Use Policy, 2008(25):286-297.
⑥ 洪增林：《我国集体土地流转系统研究》,科学出版社2008年版,第13页。
① 周枏：《罗马法原理(上册)》,商务印书馆1994年版,第420-421页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第6-7页。
② 谢在全：《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第351页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第6页。
④ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第8页。
① 《民法通则》第80条规定：“国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利：使用单位有管理、保护、合理利用的义务。”
② 《土地管理法》第7条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用,国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。”
① 《土地管理法》第9条：“集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。”
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第10页。
③ 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第306页。
① 《土地登记规则》第2条规定：“土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。”
② 《担保法》第36条规定：“乡(镇)、村企业的十地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
① 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民上地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第60页。
② 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第335页。
③ 王权典：《农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践的述评》,载《华南农业大学学报(社会科学版)》2006年第1期,第131-139页。
④ 王世玲、刘守英：《十七届三中全会完善土地承包流转市场形成机制》,载《21世纪经济报道》2008年10月23日第4版。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第4页。
② 《土地管理法》第11条第2款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权”。
③ 《土地管理法》第43条：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的上地的除外。”
④ 《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
① 崔欣：《关于集体建设用地使用权基本制度的梳理》,载《改革与开放》2011年1月刊,第25-26页。
② 韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》,载《中国法学》2008年第3期,第65-85页。
③ 龙翼飞、徐霖：《对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议》,载《法学杂志》2009年第9期,第28-32页。。
④ 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
⑤ 参见《中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议文件汇编》,人民出版社2007年版,第170页。
① 林刚：《物权理论：从所有向利用的转变》,载《司法部法学教育司·优秀法学论文选》,法律出版社1996年版,第215页。
② 房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》,载《中国法学》1996年第2期.第91-98页。
③ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第58-59页。
④ 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第145页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第202页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第28页。
② 孙雅辉：《日本的农地流转制度及其对我国的启示》,载《北方经贸》2007年第1期,第130-131页。
③ 吴高盛主编：《中华人民共和国土地管理法条文解释》,人民法院出版社1998年版,第107页。
④ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第12页。
⑤ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第16页。
⑥ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第27页。
⑦ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第27页。
① 对于集体土地所有者之间是否可以进行土地所有权的转让或互换,现行法律并没有作出明确的规定。《土地登记规则》第39条规定：“因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的,交换、调整土地的各方应当……共同中请变更登记。”该规定表明集体之问可以通过达成“交换”协议和行政调整两种方式流转集体上地所有权。然而,上述规定在2008年2月1日起施行的《土地登记办法》中没有被延续下来。不过,《确定土地所有权和使用权的若十规定》中有下列规定：由于土地开发、国家征地等原因进行土地调整的,应按变更后的现状确定集体土地所有权；农民集体连续使用其他农民集体所有的土地达到一定年限的,可以依据具体情况确定给现使用者所有。因此,笔者认为,在一定条件下,确实存在不同农民集体之间的集体土地所有权转让或互换的情况,并且也在一定程度上得到了法律的认可。
② 杨一介：《中国农地权基本问题——中国集体农地权利体系的形成与扩展》,中国海关出版社2003年版,第68页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第6页。
② 吴丹妮：《中国农村集体建设用地流转研究》,载《重庆大学学报(社会科学版)》2010年第1期,第100-104页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第78页。
④ 孙佑海：《土地流转制度研究》,中国大地出版社2001年版,第4页。
① 作为本文研究对象的集体建设用地使用权流转,是指集体建设用地使用权在不同权利主体之间的流动,包括集体建设用地使用权的初次流转和再次流转。由于在现行的土地制度下,规范集体建设用地使用权流转的法律规范严重缺失,在各类表述中,“集体建设用地使用权流转”和“集体建设用地流转”往往未加区分。因此,为表述和引用文献的方便,在本文中,除非特别声明,“集体建设用地使用权流转”“集体建设用地流转”为具有同一内涵的概念,均是指“集体建设用地使用权的流转”。同时,本文所指的“集体建设用地使用权流转”,主要是指集体建设用地使用权的市场化流转。
① 岳晓武、雷爱先：《农民集体所有建设用地使用权流转若干问题》,载《中国土地》2005年第12期,第9-11页。
② 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第83页。
① 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第144页。
③ 孙如林、刘旺洪主编：《法治政府论》,中国法制出版社2005年版,《中国法治政府建设的伟大进程(代序)》,第11页。
④ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年11月版,第237-238页。
① 刘晓霞、张可法：《农村建设用地使用权流转的市场化及法律保障》,载《西部法学评论》2009年第6期,第91-95页。
② 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第183-184页。
③ 周永坤：《法理学——全球视野》,法律出版社2000年版,第138页。
④ 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第98页。
① 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第105页。
② 崔建远：《合同法》,法律出版社1998年版,第80页。
③ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期.第9-12,17页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第101页。
② 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第88页。
① 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第189-190页。
② 本部分内容参考了万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年第2期,第27-35页；以及百度百科的部分内容
③ 丁凯：《评集体建设用地入市》,载《经济观察报》2005年10月17日第037版。
① 韩松：《论土地法律制度体系》,载《政法论坛(中国政法大学学报)》1999年第5期,第41-47页。
② 王小莹：《我国农村土地流转法律制度研究》,法律出版社2012年版,第158页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第101页。
① 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第300页。
① (?)守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第602—603页。
② (?)景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
③ (>)景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
④ 人民论坛问卷调查中心：《公众对土地问题认知情况调查报告》,执笔：人民论坛记者杜凤娇,载国土资源部网
站,地址http://www.mlr.gov.cn/zlic/201110/t20111011_989085.htm2012-8-9访问。
① 王宏新、周拯：《以民为本与时俱进——90年来党的土地政策创新与历史经验》,载《中国国上资源报》2011年7月4日第7版。
② 荆月新：《城市土地立法研究》,中国检察出版社2006年版,第12页,转引自宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第8页。
③ 《新中国档案：新中国的土地改革运动》,载国土资源部网站,地址：http://www.mlr.gov.cn/tdzt/zhgl/gtzvhh60/tdlv/200908/t20090813_124065.htm2012-4-3访问。
④ 樊志全主编：《土地确权理论与制度》,中国农业出版社2003年版,第17页。
① 樊志全主编：《土地确权理论与制度》,中国农业出版社2003年版,第17页。
② 王景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
③ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4页。
④ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第8页。
⑤ 王景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
⑥ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第9页。
⑦ 王景新：《中国农村土地制度的世纪变革》,载《中国国土资源报》2009年9月18日第8版。
⑧ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4页。
⑨ 陈利根、龙开胜：《我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向》,载《中国农史》2008年第2期,第79-84页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第9页。
② 柳经纬：《我国民事立法的回顾与展望》,人民法院出版社2004年版,第139页。
③ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4页。
④ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第4-5页。
⑤ 黄小虎：《新时期中国土地管理研究(下)》,当代中国出版社2006年版,第188页。
① 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/33729.htm,2012-3-4访问。
② 樊志全主编：《土地确权理论与制度》,中国农业出版社2003年版,第18页。
① 这个时期出台的行政法规和政策性文件主要有：1980年7月26日国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》(国发[1980]201号)；1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》；1982年2月13日国务院发布施行的《村镇建房用地管理条例》；1982年5月4日全国人民代表大会常务委员第二十三次会议原则批准、1982年5月14日国务院发布施行的《国家建设征用土地条例》；1983年11月19日国务院《关于制止买卖租赁土地的通知》(国发[1983)182号)等。这些法规和规范性文件明确禁止集体建设用地使用权以买卖、出租、违法转让和土地入股等形式进行流转。
② 相关的主要政策文件有：1982年2月18日《国务院办公厅转发国务院机关事务管理局<关于一些国家机关、事企业单位租用招待所和购租社队房地产问题的调查报告)通知》(国办发[1982]15号),1982年10月29日《中共中央办公厅、国务院办公厅转发书记处农村政策研究室、城乡建设环境保护部(关于切实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》；1983年10月23日《国务院办公厅转发北京市人民政府<关于清查租赁买卖或变相租赁买卖社队土地情况和处理意见的报告>的通知》(国办发(1983]89号)；1995年7月21日《国家土地管理局印发国家土地管理局关于非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案的通知》([1995]国土法字第104号)：1995年12月29日国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于小城镇土地使用制度改革若十意见的通知》((1996)国土[建]字第6号)等。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第81页。
④ 邹玉川：《当代中国土地管理(上)》,当代中国出版社1998年版,第120页。
① 邹玉川：《当代中国土地管理(上)》,当代中国出版社1998年版,第140页。
② 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第50-69页。
③ 龙开胜、陈利根：《耕地资源数量与经济发展和城乡收入关系的计量分析》,载《资源科学》2007年第4期,第139-145页。
④ 《小平“南巡”二十年》,载中国选举与治理：《国家政治发展简报》2012年第2期,2012年1月31日。⑤ 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：
http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=54296,2012-3-14访问。
⑥ 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第52-53页。
① 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第48页。
② 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=542962012-3-14访问。
③ 集体建设用地使用制度改革研究课题组：《明确政策思路 规范集体建设用地使用权流转——集体建设用地使用权流转调研报告》,载国土资源部土地利用管理司：《2004年土地利用管理调研报告汇编》,第243-250页。
④ 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第48-49页。
① 集体建设用地使用制度改革研究课题组：《明确政策思路规范集体建设用地使用权流转——集体建设用地使用权流转调研报告》,载国土资源部土地利用管理司：《2004年土地利用管理调研报告汇编》,第243-250页。
② 国上资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第3页。③ 马世领、邹锡兰：《广东农地新政：新中国第四次土地流转改革》,载《中国经济周刊》2005年9月30日第8版。
④ 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》.载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&New.sID=542962012-3-14访问。⑤ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第3页。
① 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=:54296,2012-3-14访问。
② 宋俊洁：《重庆、成都土地流转之变》,载全景网,地址http://www.p5w.net/news/cixw/201005/t2993512.htm,2012-3-25访问。
③ 王世玲、刘守英：《十七届三中全会完善土地承包流转市场形成机制》,载《21世纪经济报道》2008年10月23日第4版。
④ 胡存智：《改革集体建设用地制度的初步构想》,载国土资源部调控和监测司《调研与参考》2009年2月12日第1期。
⑤ 参见《国土资源“十二五”规划纲要》第7章第4节“规范推进农村土地管理制度改革”中的相关内容。
① 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第189-190页。
② 何芳、黄震魁：《我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望》,载中国农经信息网,地址：http://www.caein.com/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=54296,2012-3-14访问。
③ 该部分内容请参见《加强农村集体土地管理之一：规范集体建设用地流转》,载李炜主编：《2008国土资源新政
④ 《解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第51页。
(?)洪钢：《构建农村集体建设用地使用权流转法律制度的分析》,地址：http://ydcyil.blog.163.com/blog/.static/12635934200853065459518/2011-8-26访问。
⑤ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第82页。
① 本部分内容参考了万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年第2期,第27-35页；以及百度百科的部分内容。
② 王立彬：《农村集体建设用地流转办法将于近期出台》,地址：http://news.xinhuanet.com/newscenter/2009-03/18/content_11032477.htm2011-3-24访问。
① 第一财经日报：《国土部：将立法解决农村集体用地使用权流转》,地址：http://www.mlr.gov.cn/pub/gtzyb/tuditiaokong/mtbd/qtmt/t20070715_81812.htm2011-3-24访问。
② 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第6页。
① 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第307页。
① 卢吉永：《农村集体非农建设用地流转创新研究》,南京农业大学2003年硕士论文,第12页。
① 高慧：《集体建设用地流转研究》,武汉大学2005年硕士论文,第15页。
② 曾永昌：《集体非农建设用地流转势在必行》,载《国土经济》2005年第5期,第13-15页。
③ 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第50页。
④ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第88页。
⑤ 周建春：《关于农村集体非农建设用地流转的思考》,载《国土资源科技管理》2002年第5期,第16-20页。
⑥ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第88页。
⑦ 陈利根主编：《土地法学》,中国农业出版社2002年版,第108页。
⑧ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第]83页。
⑨ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第76页。
⑩ 马秀鹏：《中国农村集体建设用地流转法律制度创新研究》,南京农业大学2008年博士论文,第4页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第77页。
② 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第50页。
③ 朱启臻、王念：《论集体建设用地流转中农民利益的实现》,载《中国土地》2009年第8期,第22-24页。
④ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第75页。
⑤ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,引言第3页。
② 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第76页。
② 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第192页。
③ 朱启臻、王念：《论集体建设用地流转中农民利益的实现》,载《中国土地》2009年第8期,第22-24页。
① 《马克思恩格斯全集》(第一卷),人民出版社1956年版,第82页。
② 李延荣：《集体土地使用权流转中几个值得注意的问题》,载《法学杂志》2007年5期,第55-57页。
③ 王晓霞、蒋一军：《中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望》,载《中国土地科学》2009年第4期,第38-42页。
④ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第233页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第232贞。
② 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第22页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第23页。
② 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第57页。
③ 蔡卫华、周明、周金瑾：《重庆地票制度研究》,载国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第115页。
④ 蔡卫华、周明、周金瑾：《重庆地票制度研究》,载国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第116-117页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第185-186页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第189页。
① 刘亭、庞亚君、赖华东、陈林：《农村宅基地置换问题探讨——以义乌、松阳为例》,载《浙江社会科学》2009年第10期,第119-122页。
② 参见《中央农村工作会议在京举行》,载人民网,地址http://politics.people.com.cn/GB/1024/16733549.html,2012-6-29访问。
③ 蒋省三、刘宁英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第67-68页。
① 《物权法》把宅基地使用权归类为用益物权,赋予了农民的宅基地使用权为排他性的用益物权。《物权法》117、118条分别规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”“国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集休所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。”这里,宅基地的所有权人即为集体,它基地的用益物权人即为农民。
① 黄蓉芳：《中国社会主义市场经济——市场经济与社会主义的完美结合》,载《经济与社会发展》2009年第2期,第57-61页。
① 张凤荣：《中国已经到了放开集体建设用地流转的阶段》,载《国土资源》2009年7月号,第4-11页。
② 本表内容参考国十资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第36页。
① 林坚：《落实节约优先战略推进节约集约用地》,载《中国国土资源报》2011年11月9日第7版。
① 魏东：《集体建设用地流转的立法思考》,载《中国房地产》2006年第2期,第31-32页。
② 《国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会纪要》,载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第4页。
③ 毕小曼、田春华、祝桂峰：《从无形到有形——顺德集体建设用地流转调查》,载《中国国土资源报》2009年3月4日第2版。
④ 张小川、刘远：《宅基地置换,多方共赢》,载《南京日报》2010年4月8日A3版。
⑤ 许光辉：《在流转中走向规范——河北农村集体建设用地流转调查与思考》,载《中国国土资源报》2010年8月20日第3版。
⑥ 《国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会纪要》,载国上资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第4页。
① 江苏省人民政府驻上海办事处：《关于上海市浦东新区宅基地置换和村庄改造工作的情况汇报》,2011年4月6日。
② 《国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会纪要》,载国上资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集休所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第4页。
③ 毕小曼、田春华、祝桂峰：《从无形到有形——顺德集体建设用地流转调查》,载《中国国土资源报》2009年3月4日第2版。
④ 《审慎推行“宅基地换房”保障农民宅基地用益物权——浙江嘉兴市调查报告》,国务院发展研究中心“中国特色城镇化的战略和政策研究”课题组“城乡经济社会发展一体化战略与政策”专题,张云华、伍振军执笔,载《国务院发展研究中心调查研究报告》第185号,2009年1l月30日。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第101页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第185页。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第3页。
② 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》.载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 王佑辉：《集体建设用地流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第101页。
① 万江：《政府主学下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》201年第2期,第27-35页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第95页。
① 蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第63页。
② 赵亚莉、吴群：《农村集体建设用地流转：政府失灵与制度障碍》,载《经济体制改革》2010年第2期,第89-92页。
③ 李振宇、黄少安：《制度失灵与技术创新——农民焚烧秸秆的经济学分析》,载《中国农村观察》2002年第5期,第11-16页。
① 高炳华：《政府失灵及其防范》,载《华中师范大学学报(人文社会科学版)》2001年第1期,第43-48页。
② 秋风：《微型土地战争与维稳体制》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=194228,2010-12-13访问。
③ 秋风：《微型土地战争与维稳体制》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=194228,2010-12-13访问。
④ 季虹：《论农地使用权的市场化流转》,载《农业经济问题》2001年第10期,第28-31页。
⑤ 钱文荣：《试论我国农地利用及保护中的市场缺陷与政府不足》,载《浙江社会科学》2000年第5期,第141-145页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第90页。
② 原英、孔祥智：《农村工业化过程中土地非农化模式研究》,载《山西则经大学学报》2006年第1期,第53-58页。
③ 李明月、胡竹枝：《土地要素对经济增长贡献的实证分析》,载《软科学》2005年第6期,转引自王佑辉：《集体建设用地流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第102页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第91页。
② 刘祥琪、陈耀东：《构建城乡统筹建设用地市场的思考——基于公平与效率分析》,载《理论与现代化》2010年第1期,第38-41页。
③ 万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年3月第2期,第27-35页。
④ 李延荣：《集体土地使用权流转中几个值得注意的问题》,载《法学杂志》2007年5期,第55-57页。
① 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
② 参见《马塘区澛港镇实施细则》,载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第126页。
③ 金励、梁彤：《集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角》,载《理论月刊》2011年第1期,第173-176页。
④ 谌种华、于正林：《农村集体建设用地流转的法制探讨》,载《南方农村》2005年第2期,第42-44,48页。
⑤ 晏坤、艾南山：《当前我国农村集体建设用地流转存在的问题及对策》,载《国上经济》2003年第7期,第31页。
⑥ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社201]年版,第93页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第91页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》.法律出版社2011年版,第102页。
③ 谭术魁：《小产权房的几个基础问题探究》,载《中国房地产金融》2008年第2期,第29-31页。
① 鲁晓明：《论小产权房流转——原罪的形成与应然法的选择》,载《法学杂志》2010年第5期,第5-8页。
② 刘茂林、杨翼飞：《“小产权房”的缘起、问题及其解决》,载《河南社会科学》2008年第5期,第37-40页。
③ 王营：《7.6亿平方米?小产权房清理试水》,载21世纪网,地址：http://www.21cbh.com/IITML/2012-2-23/vNMDcvXzQwNDAvNg.html2012-2-23访问。
④ 王洪亮：《小产权房与集体土地利益归属论》,载《清华法学》2009年第5期,第31-42页。
① 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第304页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第102-103页。
① 岳永兵：《公平视角下的宅基地流转浅析》,载《国土资源情报》2008年第8期,第16-18页。
② 王权典：《农村集体建设用地使用权流转法律问题研析——结合广东相关立法及实践的述评》,载《华南农业大学学报(社会科学版)》2006年第1期,第131-139页。
③ 王洪亮：《小产权房与集体土地利益归属论》,载《清华法学》2009年第5期,第31-42页。
④ “脱法行为”并不是一个封闭的概念,其往往随着社会的发展而进入合法行为的范围,如最初为回避质权的“流质禁止”规定而产生的让与式担保,最终成为合法的担保方式。这一特点使得“脱法行为”常常成为社会现实拉动法律改革的先声。
⑤ 当然,如果“小产权房”直接违反了国家土地用途管制的强制性规定,则成为违法行为。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第105页。
② 参见百度百科,地址：http://baike.baidu.com/view/73580.htm,2011-7-24访问。
③ [美]巴泽尔：《产权的经济分析》,上海三联书店1997年版,第16页。
① 郭赞：《对小产权房的宪法学思考》,载《法律适用》2008年第4期,第78-80页。
② 罗夫永：《产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析》,载《中国青年政治学院学报》2008年第5期,第71-76页。
③ 张晏：《面对1.2亿亩建设用地缺口,民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转》,载《中国国土资源报》2009年3月10日第1-2版。
④ 徐绍史：《建设高标准基本农田保障国家粮食安全——纪念第22个全国土地日》,载《中国国土资源报》2012年6月25日第2版。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第90-91页。
⑥ 比例原则是许多国家行政法上一项重要的基本原则。学界通说认为,比例原则包含适当性原则、必要性原则和狭义比例原则三个子原则。行政法中比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外,行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式进行。比例原则要求为达成某种政策目标所需要的手段应当与目标相一致、成比例。比例原则对我国行政法治建设具有很强的借鉴意义。
① 比如,根据《上地管理法》第54条与第61条的规定,无论是使用国有土地,还是使用集体土地进行公益建设,都须由“县级以上人民政府依法批准”。但这两者实质意义是不一样的。同样是公益用地,“县级以上人民政府”实质上即是代行国家所有权来决定土地的划拨使用；而集体作为所有权人,必须由国家批准,才能行使土地所有权,在自己的土地上进行公益建设。
① 国家除拥有全部城市土地和部分农村土地的所有权之外,在集体土地被征收之时,也是最终的土地所有权人。
② 中国青年报：《农村集体建设用地剧增冲击国家宏观调控政策》,载新浪财经,地址：http://finance.sina.com.cn/g/20080116/07354410749.shtml2013-1-6访问。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第57页。
④ Samuel P.S.Ho, Geogre C.S.Lin, Converting Land to Nonagricultural Use in China's Coastal Provinces,Evidence from Jiangsu, Sage Publications,Inc., Modern China, Vol.30. No.1,Jan.,2004.pp.81.
⑤ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
① 禁止权利滥用原则,是指不得借权利行使之名而违背权利本旨或超过权利界限。该原则对滥用行为进行了高度的抽象,只能在遇到个案时由法官依据权利滥用之标准加以确定并制裁之,因此并不适于明确保护某种特定口的利益的场合。公序良俗原则中之“公序”,可以理解为包含了“耕地保护”在内的“国家公共秩序”,但该原则亦是以抽象概括的“公序”与“良俗”来弥补具体公法制度所不能实现的法益,且主要用于对契约自由的限制。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第59-60页。
③ 孙荣飞：《小产权房问题使政府陷人决策困境》,载《第一财经日报》2007年12月21日第4版。
① 刘超：《小产权房”能借集体建设用地流转正名吗?——访中国社会科学院研究员刘维新》,载《中国国土资源报》2008年12月11日第6版。
② 《我国将试点清理“小产权房”集体土地建租赁房严格审批封闭运行》,载《新华日报》2012年2月22日B1版。
③ 李凤章：《小产权房的违法认定要慎重》,载《劳动报》2007年7月29日第6版。
④ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第91-92页。
① 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第302-303页。
② 许历：《小产权房的福利经济学分析》,载《全国商情》2008年第12期,第18-22页。
③ 刘涛：《论小产权房与我国土地的利益分配》,载《四川行政学院学报》2008年第3期,第54-56页。
④ 参见上海热线：《房价越高对穷人越好有些专家让人无语!》,地址：http://biz.cn.yahoo,com/vpen/20110727/4922632.html,2011-7-27访问。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第91页。
① 刘涛：《论小产权房与我国土地的利益分配》,载《四川行政学院学报》2008年第3期,第54-56页。
② 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第304页。
① 曾笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第105页。
② 任永强、郭成：《“小产权房”问题及规制对策研究》,载刘俊：《中国土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第305页。
③ 《中共中央政治局进行第三十一次集体学习》,载网易新闻,地址：http://news.163.com/11/0824/06/7C70B48Q00014AED.html,2012-7-13访问。
① 武建东：《(城乡规划法)将小产权房送到改革热点的顶端》,载《东方早报》2007年12月25日第B12版。
② 武建东：《<城乡规划法)将小产权房送到改革热点的顶端》,载《东方早报》2007年12月25日第B12版。
③ 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/1015823.htm,2013-1-7访问。
① 人民日报：《住房保障让全体人民住有所居》,载凤凰网,地址：http://house.ifeng.com/news/detail_2012_08/27/17115337_0.shtml,2013-1-7访问。
② 岳晓武：《“小产权房”应当分类处理》,载《中国土地》2009年第3期,第42-43页。
① 龙翼飞：《小产权房：收回还是补差价》,载国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2012》,中国法制出版社2012年版,第212页。
② 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第93页。
③ 梁慧星主编：《中国物权法研究》(下),法律出版社2002年版,第661页。
④ 张义华、张安毅：《农村宅基地使用权流转问题探析》,载《河南省政法管理干部学院学报》2009年第5期,第154-158页。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第94页。
① 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第95页。
② 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
① 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第77-78页。
② 《马克思恩格斯全集》第19卷,第406页,转引自公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第78页。
③ 武步云：《马克思主义法哲学引论》,陕西人民出版社1992年版,第440页。
④ 严存生：《法律的价值》,陕西人民出版社1991年版,第3页。
① 吕世伦、文正邦：《法哲学论》,中国人民大学出版社1999年版,第352-353页。
② 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第81页。
③ 梁家峰：《法律的价值目标和社会经济效益》,载《求索》1995年第6期,第49-51页。
④ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第143页。
⑤ 张淑芳：《宪法运作的实证分析》,山东人民出版社2005年版,《公法研究总序》。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第134页。
② 张淑芳：《宪法运作的实证分析》,山东人民出版社2005年版,《公法研究总序》。
③ 周佑勇主编：《行政法专论》,中国人民大学出版社2010年版,第12页。
④ 王万茂主编：《土地规划学》,科学出版社2006年版,第23页。
⑤ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第127页。
① 江平主编：《中国土地立法研究》,中国政法大学出版社1999年版,第246页。
① 张广荣：《我国农村集体土地民事立法研究论纲——从保护农民个体土地权利的视角》,中国法制出版社2007年版,第50页。
② 费利克斯·法兰克福特：《约翰·马歇尔和司法职能》,石明磊、吴斌、牟效波译,载[美]却伯：《哈佛法律评论一宪法学精粹》,张千帆译,法律出版社2005年版,第99页。
③ 陈相花：《农地流转：让农民获得实质性利益——两会建言完善农村集体土地流转制度》,载《中国国土资源报》2009年3月12日第5版。
④ 韩松：《论物权平等保护原则与所有权类型化之关系》,载法搜网,地址：http://www.lawyee.com.cn/html/text/art/3355895/335589561.html,2011-5-11访问。
⑤ [美]E·博登海默：《法理学——法哲学及其方法》,第240页,转引自公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第93页。
⑥ 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第93页。
① 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第101页。
② 江吴等：《土地法律操作小全书》,法律出版社2010年版,第48页。
③ 胡平仁：《社会制约权力的理论基础和现实途径》,载《湘潭大学社会科学学报》1999年第4期,第124-128页。
④ [美]詹姆斯·M·伯恩斯等：《美国式民主》,谭君久等译,中国社会科学出版社1993年版,第189页。
⑤ [英]洛克：《政府论》(下),商务印书馆1964年版,第77页。
⑥ 孙如林、刘旺洪主编：《法治政府论》,中国法制出版社2005年版,孙如林：《中国法治政府建设的伟大进程(代序)》
① 李凤章：《对限制征地权的几点建议》,载《中国国土资源报》2009年4月17日第5版。
② 秋风：《微型土地战争与维稳体制》,载“中国选举与治理”,地址：
http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID= 194228,2010-12-13访问。
③ 万江：《政府主导下的集体建设用地流转：从理想回归现实》,载《现代法学》2010年第2期,第27-35页。
④ 定军：《土地法修订拟力推农地入市小产权房合法化悬疑》,载21世纪网,地址：http://www.21 cbh.com/HTML/2011-11-21/xNMDY5XzM4MTUxNw.html2011-11-22访问。⑤ 岁豪才、袁曙宏、李文栋：《现代行政法的理论基础——论行政机关与相对一方的权利义务平衡》,载《中国法学》1993年第]期,第52-59负.王锡锌、陈端洪：《行政法性质的反思与概念的重构——访中国法学会行政法研究会总十事北京大学副校长罗豪才教授》,载《中外法学》1995年第3期,第29-33页。
① Samuel P.S.Ho, Geogre C.S.Lin, Converting Land to Nonagricultural Use in China's Coastal Provinces,Evidence from Jiangsu, Sage Publications,Inc., Modern China, Vol.30, No.1,Jan.,2004,pp.81.
② 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
③ 孙宪忠：《论物权法》,法律出版社2001年版,第559页。
④ 叶红玲：《最严格的耕地保护制度是什么——从十八年的土地管理史看我国土地管理体制、政策的发展变化与核心趋势》,载《中国土地》2004.1-2,第4-10页。
⑤ 施从美：《从土地文件变迁看中国现代国家成长轨迹——以建国以来中央颁发的土地文件为观察点》,载中国选举与治理网,地址http://www.chinaelections.org/newsinfo.asp?newsid=1811112011-5-15访问。
⑥ 施从美：《从土地文件变迁看中国现代国家成长轨迹——以建国以来中央颁发的上地文件为观察点》,载中国选举与治理网,地址http://www.chinaelections,org/newsinfo.asp?newsid=1811112011-5-15访问。
⑦ 参见《新华日报》2011年11月25 日 A8版。
① 田克明、李爱新、邵虹：《农村集体建设用地流转对我国耕地保护的影响及对策》,载中国土地学会：《2009年中国土地学会学术年会论文集》,中国大地出版社2010年版,第234-239页。
② 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
③ 张梦琳、陈利根：《农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义》,载《中国土地科学》2008年第11期,第72-75页。
④ 刘丽、张迎新：《集体建设用地流转中政府定位不明,职能不清的原因分析》,载《国土资源情报》2003年第11期,第22-24页。
⑤ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第94页。
⑥ 王双、沈冬军：《集体建设用地流转制度“瓶颈”与法律优化路径》,载《西南民族大学学报》(人文社会科学版)2010年第3期,第53-56页。
⑦ 李静波：《浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响》,载《现代商贸工业》2007年第5期,第38-39页。
⑧ 张全景、庞英、马敬杰：《从“三农”问题视角解读我国的耕地保护问题》,载《国土与自然资源研究》,2006年第2期,第22-24页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中·的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第199-200页。
② 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典(2002年增补本)》,商务印书馆2002年版,第1390页。
③ 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第98页。
④ 公不祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第99页。
⑤ 戴桂洪：《中国行政程序法制现代化》,南京师范大学出版社2008年版,第123页。
① 张梦琳：《农村集体建设用地流转对资源配置的影响评析》,载《中国人口·资源与环境》2011年第6期,第44-48页。
② 钱忠好、马凯：《我国城乡建设用地市场：垄断、分割与整合》,载《管理世界》2007年第6期,第38-44页。
③ 非均衡态势主要是指由于土地征收中存在的征收目的泛化、征收行为不规范、征收补偿不公平等缺陷而并导致的非公益性质的征地剥夺了集体土地所有者的土地发展权,用地单位和政府则分享了这部分土地增值收益。参见钱忠好：《土地征用：均衡与非均衡》,载《管理世界》2004年第12期,第50-59页。
④ 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村土地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
① 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村上地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
② 李艳斐：《给集体建设用地使用权松绑》,载《东南大学学报(哲学社会科学版)》2006年12月第8卷增刊,第116-118页。
③ 季燕霞：《论我国现代市场经济建设中的政府规制》,载《经济师》2002年第5期,第8-9页。
④ 周黎安：《晋升博弈中官员的激励与合作——兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因》,载《经济研究》2004年第6期,第33-40页。
⑤ 发达地区同样要招商引资,但选择权更大。国有建设用地主要供给大型的高、新企业,小企业则只能使用集体建设用地。而中西部主要是靠低地价等承接东部的产业转移。
⑥ 中央对工业用地的限制使低价招商引资难度加大。可以推断会有更多存量建设用地入市流转；增量集体建设用地相对国有建设用地的最大优势,在丁其税收低,免交新增建设用地有偿使用费。
⑦ 张文显：《二十世纪西方法哲学思潮研究》,法律出版社1996年版,第391页。
⑧ 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第336页。
① 束伟星：《群众欢迎,起步规范——对芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点情况的调查》,载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编：《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第235页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建；《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第117-118页。
① 曲福田主编：《土地行政管理学》,中国农业出版社2002年版,第200页。
② 林坚：《落实节约优先战略推进节约集约用地》,载《中国国土资源报》2011年11月9日第7版。
① 林坚：《落实节约优先战略推进节约集约用地》,载《中国国土资源报》2011年11月9日第7版。
② 参见《国土资源“十二五”规划纲要》(国土资发(2011]70号)第二节的内容。
③ 魏东：《集体建设用地流转的立法思考》,载《中国房地产》2006年第2期,第31-32页。
④ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第85页。
⑤ 杨雍哲、段应碧:《论城乡统筹发展与政策调整》,中国农业出版社2004年版,第55-56页。
⑥ 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
① 倪维秋、俞滨洋：《基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建》,载《商业研究》2010年第10期,第87-90页。
② 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第39页。
③ 陈曦：《和谐社会民事法律制度的保障》,载《法制与经济》2007年第7期,第42-43页。
① 公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第450页。
② 张梦琳：《集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究》,南京农业业大学2010年博士论文,第53页。
③ 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
④ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第84页。
⑤ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第179页。
① 崔欣：《关于集体建设用地使用权基本制度的梳理》,载《改革与开放》2011年1月刊,第25-26页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第183页。
② 徐绍史：《坚定信心迎难而上全力促进经济平稳较快发展——在全国国土资源厅局长会议上的工作报告》,载《地质勘查导报》2009年2月14日第1版。
③ 王权典：《新农村土地法制专题新论》,知识产权出版社2010年版,第189-190页。
① 本部分内容主要参考陶镕：《农村宅基地使用权制度之法律探讨》,载《现代经济探讨》2011年第3期,第63-66页。
② 《中国农业和农村的发展道路》,温家宝总理2011年12月27日在中央农村工作会议上的讲话摘要,载求是理论网,地址http://www.qstheory.cn/zywz/201201/t20120116_134923.htm2012-1-16日访问。
③ 曹良明：《关于创新农村宅基地制度的若干思考》,载《守波经济从刊》2008第1期,第38-40页。
④ 价值是标明客观对象能够满足社会主体的需要并为主体的利益服务的性能和属性。参见公小祥.：《法理学》,复旦大学出版社2002年版,第78页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第187页。
② 《中国农业和农村的发展道路》,温家宝总理2011年12月27日在中央农村工作会议上的讲话摘要,载求是理论网,地址http://www.qstheory.cn/zywz/201201/t20120116_134923.htm2012-1-16日访问。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第214页。
② 如前所述,集体建设用地使用权主要包括农村宅基地使用权、乡镇企业类集体建设用地使用权和乡(镇)村公共设施、公益事业类集体建设用地使用权等3种类型。在我国现行体制和社会环境下,农村宅基地使用权和乡(镇)村公共设施、公益事业类集体建设用地使用权属于非经营性集体建设用地使用权,其流转有特殊的条件和要求。因此,本部分和下面两部分主要论述经营性集体建设用地使用权流转合同的相关内容。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士学位论文,第84页。
② 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第179页。
① 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/199787.htm,2011-8-16访问。
② 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第103页。
③ 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第104页。
④ 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第104页。
周林彬：《物权法新论》,北京大学出版社2002年版,第220页。
蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第123页。
朱德开、陈莉、朱天明、司武飞：《统筹城乡发展中集体土地市场的建立》,载《经济问题探索》2006年第6期,第133-137页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第124页。
② 王刊明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第203页.
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第201-202页。
① 宋志红:《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第199页。
② 韩宁：《我国农村集体建设用地使用权的制度论证——以河南、广东、河北、湖北和上海为视角》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2011年第3期,第74-77页。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第87页。
② 参见百度百科,地http://baike.baidu.com/view/1114314.htm2013-1-22访问。
① 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/17674.htm2013-1-23访问。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第206页。
② 戴桂洪：《中国行政程序法制现代化》,南京师范大学出版社2008年版,第88页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第124页。
① 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村土地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
② [法]亨利·莱维·布律尔：《法律社会学》,许钧译,上海人民出版社1987年版,第18页；转引自董礼洁：《地方政府土地管理权》,法律出版社2009年版,丛书前言第3页。
① 谭峻等编著：《地籍管理的原理与方法》,中国人民大学出版社2005年版,第1页。
① 周永：《论农村地籍管理的几个问题》,载《才智》2009年第29期,第199页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第253-254页。
③ 纪成旺：《土地调查与登记同步》,载《中国国土资源报》2008年1月11日第5版。
① 蔡卫华；《实现土地登记全覆盖——谈如何实施好<土地登记办法>》,载《中国国土资源报》2008年2月19日第3版。
② 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第39页。
③ Walter Bohringer, Comparison of the Land Registry System in Central Europe with Other Forms of Property Law: Introduction to the Basic Features of Central European Land Registry Law and Apartment Ownership, Notarius International, Vol.2,1997, pp.166.
① 任庆恩：《中国农村十地权利制度研究》,南京农业大学2003年博士论文,第168页。
② 樊志全主编：《土地登记理论勺方法》,中国农业出版社2003年版,第2页。
① 崔建远：《物权法》,中国人民大学出版社2009年版,第320页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第220页。
② 蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第115-116页。
① 参见《国土资源部关十进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发(200]8]146号)第三部分。
① 周楚军：《北京：未经确权集体建设用地禁止流转》,载《中国国土资源报》2011年12月17日第1版。
② 蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第6页。
③ 程烨：《实现统一登记,还有多长的路要走》,载《中国国土资源报》2008年2月1日第5版。
① 蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第6-7页。
② 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第45页。
③ 本表参考了石佑启：《我国农村土地登记制度的现状、问题及对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第259页：蔡卫华：《土地登记实务精解》,中国法制出版社2010年版,第5-6页。
① 参见百度百科,地址：http://baike.baidu.com/view/811829.htm,2013-1-29访问。
② 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第41页。
③ Black's Law Dictionary, West Publishing Corporation ( abridged sixth edition), 1991, pp. 890-891.
① 沈守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第453页。
② 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典(2002年增补本)》,商务印书馆2002年版,第466页。
③ 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第39页。
④ 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第39页。
⑤ 赵伟：《土地用途管制的国际经验与借鉴》,载《中国房地产》2009年第11期,第55-57页。
① 《中国大百科全书·法学卷》,中国大百科全书出版社984年版,第332页,转引自沈守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第454-455页。
② 沈守愚：《土地法学通论》(下),中国大地出版社2002年版,第453页。
③ 郭洁：《土地关系宏观调控规范若干问题探讨》,载《政法论坛》2004年第1期,第107-112页。
① 曲福田主编：《上地行政管理学》,中国农业出版社2002年版,第197页。
② Black's Law Dictionary. West Publishing Corporation (abridged sixth edition),1991. pp.608.
③ Black's Law Dictionary. West Publishing Corporation (abridged sixth edition),1991. pp.1114.
④ Samuel P.S.Ho, Geogre C.S.Lin. Converting Land to Nonagricultural Use in China's Coastal Provinces,Evidence from Jiangsu, Sage Publications,Inc., Modern China, Vol.30, No.1,Jan.,2004,pp.82.
① 曲福田主编：《上地行政管理学》,中国农业出版社2002年版,第198页。
② 叶剑平、金晓月：《以用途管制为导向健全农村土地管理制度》,载《中国国土资源报》2010年3月26日第7版。
③ 刘小玲：《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》,中山大学出版社2005年版,第205页。
① 韩宁：《城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究》,载《行政与法》2011年第6期,第87-90页。
② 郭洁：《土地关系宏观调控规范若干问题探讨》,载《政法论坛》2004年第1期,第107-112页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第127页。
④ 肖国兴、肖乾刚编著：《自然资源法》,法律出版社1999年版,第151页。
① 吴高盛主编：《中华人民共和国土地管理法条文解释》,人民法院出版社1998年版,第30-31页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第128页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第128页。
① 郭洁：《集体建设用地使用权流转规划实施的经济法调控》,载《法学》2010年第8期,第76-88页。
① 郭洁：《土地关系宏观调控规范若干问题探讨》,载《政法论坛》2004年第1期,第107-112页。
② 本部分内容已经以论文形式发表于《湖南社会科学》2013年第1期,第69-72页,论文题题目为《集体建设用地使用权流转收益分配之法律探讨》。
③ 王小映：《集体建设用地市场化改革思路》,载《中国经济时报》2006年1月6日第5版。
④ Rowton Simpson, Land Law and Registration, Cambridge University Press,1976, p.3.
⑤ 赵震江主编：《法律社会学》,北京大学出版社1998年版,第123页。
⑥ 张玉堂：《利益论——关于利益冲突与协调问题的研究》,武汉大学出版社2001年版,第132页。
⑦ 戴建华：《行政法上的利益冲突与平衡——通过行政法价值的利益衡量》,载《法学杂志》2011年第7期,第125-127页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第3页。
② 党春旺、刘文杰：《罗尔斯正义论的理论基础和主旨》,载《和田师范专科学校学报》2011年第4期,第21-23页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第3页。
④ 百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/549769.htm,2011-11-21访问。
⑤ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第4页。
⑥ 陈宗胜：《关于收入差别倒U曲线及两极分化研究中的几个方法问题》,载《中国社会科学》2002年第5期,第78-83页。
⑦ 《东方早报》：《福利经济学：正义·公平·效率》,载凤凰网,地址：http://book.ifeng.com/shuping/detai1200812/01/302282_0.shtml,2011-11-22访问。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第4-5页。
② 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第94页。
③ 左小兵、冯长春：《集体建设用地流转中的农民权益保障》,载《中国土地》2010年第5期,第41-43页。
④ 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12,17页。
⑤ 郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》,法律出版社2002年版,第295页。
⑥ 王晓霞、蒋一军:《中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望》,载《中国土地科学》2009年第4期,第38-42页。
⑦ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年11月版,第233页。
⑧ 金励、梁彤：《集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角》,载《理论月刊》2011年第1期,第173-176页。
⑨ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第70页。
⑩ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第79页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年11月版,第233页。
② 张伟：《集体土地所有权法律制度研究》,载《中国地质矿产经济》2003年第4期,转引自蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第126页。
③ 李延荣：《集体建设用地流转要分清主客体》,载《中国土地》2006第2期,第14-15页。
④ 岳晓武、雷爱先：《农民集体所有建设用地使用权流转若干问题》,载《中国土地》2005年第12期,第9-11贞。
⑤ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第72页。
① 岳晓武、雷爱先：《农民集体所有建设用地使用权流转若干问题》,载《中国土地》2005年第12期,第9-11页。
② 董礼洁：《地方政府土地管理权》,法律出版社2009年版,第94页。
③ 刘黎霞：《广东地方政府负债逾7500亿》,载南都网,地址：http://gcontent.oeeee.com/6/a5/6a5dfac4be150250/Blog/abb/71a7a6.html,2011-11-30访问。
④ 王佑辉：《集体建设用流转制度体系研究》,华中农业大学2009年博士论文,第79页。
① 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第232页。
② 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
③ 宋志红：《集体建设用地使用权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2009年版,第235页。
① 新华网：《中共承诺让农民得到更多土地增值收益》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.valioo.com/vpen/20121108/1417060.html2012-11-26访问。
② 蔡定剑：《民主足一种现代生活》,社会科学文献出版社2010年版,第8页。
③ 赵静：《关于农村集体建设用地流转中存在的问题及对策研究》,载《知识经济》2009年17期,第55-56页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第82页。
① 王卫真：《如何定位集体建设用地流转中的政府角色》,载《中国国土资源报》2009年11月3日第6版。
② 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第49页。
① 王世玲、刘守英：《十七届三中全会完善土地承包流转市场形成机制》,载《21世纪经济报道》2008年10月23日第4版。
① 李炜主编：《2008国土资源新政解读与实务问答》,地质出版社2008年版,第50页。
② 朱靖：《我国农村集体建设用地流转研究》,四川农业大学2002年硕士论文,第11页。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第89页。
① 蔡虹：《农村土地纠纷及其解决机制研究》,载《法学评论(双月刊)》2008年第2期,第143-150页。
① 蔡虹：《农村土地纠纷及其解决机制研究》,载《法学评论(双月刊)》2008年第2期,第143-150页。
② 栗毅：《浅析农村土地纠纷解决机制》,载《法制与经济(下旬刊)》2011年第1期,第31-32页。
③ 蔡虹：《农村土地纠纷及其解决机制研究》,载《法学评论(双月刊)》2008年第2期,第143-150页。
④ 杨大春：《以人民调解促土地流转》,载刘俊主编：《中国农村土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第337页。
⑤ 扈纪华、陈俊生主编：《中华人民共和国人民调解法解读》,中国法制出版社2010年版,第137页。
① 田雷：《论我国土地纠纷解决的途径》,载《中小企业管理与科技(上旬刊)》2010年第9期,第103页。
① 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第91页。
② 胡勇：《农村土地承包经营权纠纷仲裁法律制度的考察与思考》,载《现代农村科技》2009年第21期,第6-7页。
① 田雷：《论我国土地纠纷解决的途径》,载《中小企业管理与科技(上旬刊)》2010年第9期,第103页。
① [英]约翰·伊特韦尔等：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》,经济科学出版社1992年版,第1101页。
② 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76页。
③ 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第10-11页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年5月版,第10-11页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第13页。
③ 马克思、恩格斯：《马克思恩格斯全集》(第4卷),人民出版社1975年版,转引自沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第382页。
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⑤ 张庆华：《中国土地法操作实务》,法律出版社2004年版,第1页。
⑥ 沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第381-383页。
⑦ 马克思、恩格斯：《马克思恩格斯全集》(第4卷),人民出版社1975年版,转引自沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第382页。
① 沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第369-399页。
② 沈守愚：《土地法学通论》(上),中国大地出版社2002年版,第369-399页。
① 解玉娟：《我国农村集体土地所有权制度的反思与重构》,载《安徽农业科学》2008年第6期,第2545-2546页。
② 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村土地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第132页。
① 王利明主编：《民法》,中国人民大学出版社2000年版,第145页。
② 江平主编：《中国土地立法研究》,中国政法大学出版社1999年版,第256-257页。
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④ 王安春：《集体建设用地入市的产权障碍、负面影响及对策》,载《上饶师范学院学报》2007年第2期,第19-20页。
① 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76页。
② 洪振快：《被忽视的南京条约第一条——保护公民人身和财产权》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=203871,2011-4-10访问。
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⑤ 黄辉：《农村土地所有权制度探讨》,载《现代法学》2001年第4期,第116-120页。
⑥ 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第92页。
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① 王利明：《物权法研究(修订版)(上卷)》,中国人民大学出版社2007年版,第535-536页。
② 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76贞。
③ 蒋晓玲、李惠英、张建：《农村上地使用权流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第134页。
④ 高飞：《当前集体土地所有权制度中存在的问题及对策研究》,载陈小君等：《农村土地法律制度的现实考察‘与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第209-210页。
⑤ Klaus Deininger. Land Policies for Growth and Poverty Reduction, A World Bank Policy Research Report,A copublication of the World Bank and Oxfoed University Press,2003, p.36.
⑤ 任尔听：《我国法人制度之批判——从法人人格与有限责任制度的关系角度考察》,载《法学评论》2004年第1期,第52-59页。
① 李正彪、文峰：《试析我国农村产权制度的变迁及土地法人产权的构建》,载《思想战线》2008年第2期,第51-53页。
② 杨代雄：《农村集体土地所有权的程序建构及其限度——关于农村土地物权流转制度的前提性思考》,载《法学论坛》2010年第1期,第42-48页。
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④ 陈司谨、顾陈希：《农村集体土地所有权权益实现机制研究》,载刘俊主编：《中国农村土地法律制度创新研究》,群众出版社2012年版,第218页。
⑤ 祝之舟：《论集体土地所有权行使程序的缺失与完善——以法教义学的分析为视角》,载《中国土地科学》2010年第8期,第36-38,70页。
⑥ 吴越、沈冬军、吴义茂、许英等：《农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择》,法律出版社2012年版,第48页。
⑦ 陆道平：《基层政府管理创新与农村和谐社区构建》,载《中国行政管理》2007年第12期,第69-71页。
① 罗猛：《村民委员会与集④ 体经济组织的性质定位与职能重构》,载《学术交流》2005年第5期,第51-55页。
② 李艳斐：《给集体建设用地使用权松绑》,载《东南大学学报(哲学社会科学版)》2006年12月第8卷增刊,第116-119页。
③ 高富平：《土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究》,法律出版社2001年版,第463页。
④ 李芳芳：《从产权角度出发解决我国农村策体建设用地流转问题》,载《发展研究》2010年第1期,第74-76页。
① 崔欣：《关于集体建设用地使用权基本制度的梳理》,载《改革与开放》2011年1月刊,第25-26页。
② 崔娟、陶镕：《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,载《中国土地科学》2009年第8期,第9-12、17页。
① 段莹：《中国农村土地发展权之法律保护》,载《农业经济》2011年第10期,第33-34页。
② 孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》,中国人民大学出版社2004年版,第7-8页。
③ 孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》,中国人民大学出版社2004年版,第8页。
④ 郜永昌：《土地用途管制法律制度研究：以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第153-155页。
⑤ 江平：《中国土地立法研究》,中国政法大学出版社1999年版,第384-387页。
⑥ 沈守愚：《上地法学通论(下)》,中国大地出版社2002年版,第529-540页。
⑦ 刘俊：《中国上地法理论研究》,法律出版社2006年版,第175-178页。
⑧ 胡兰玲：《十地发展权论》,载《河北法学》2002年第2期,第143-146页。
⑨ 孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》,中国人民大学出版2004年版,第11页。
① 高林远、黄善明、祁晓玲、杜伟：《制度变迁中的农民土地权益问题研究》,科学出版社2010年版,第85页。
① 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典》(2002年增补本),商务印书馆2002年版,第1603页。
② [法]奥里乌：《行政法与公法精要》,龚觅等译,春风文艺出版社1999年版,第887页。
③ 商春荣：《土地征用制度的国际比较与我国土地资源的保护》,载《农业经济问题》1998年第5期,第56-58页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第11页。
② 孙雪梅：《国务院修改土地法征地补偿可能至少提高10倍》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20121129/1458019.html,2012-11-29访问。
③ 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第244页。
① 张新佳：《谁为百姓埋单?——公私法交叉视野下征收征用的几个问题简析》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2006年5期,第66-69页。
② 洪振快：《被忽视的南京条约第一条——保护公民人身和财产权》,载中国选举与治理,地址：httn://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?Ne\vsID=2038712011-4-10访问。
③ 洪振快：《被忽视的南京条约第一条——保护公民人身和财产权》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/NewsInfo.asp?NewsID=203871,2011-4-10访问。
④ 钱天国：《“公共使用”与“公共利益”的法律解读——从美国新伦敦市征收案谈起》,载《浙江社会科学》2006年第6期,第79-83页。
⑤ 《大埔事件从德国看台湾,土征制度南辕北辙》,地http://justlaw.com.tw/index.php,2010-7-22访问。
⑥ 江必新、梁凤云：《物权法中的若干行政法问题》,载《中国法学》2007年第3期,第138-146页。
① 司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学2006年博士论文,第96页。
② 黄小虎：《现行征地制度的几个弊端》,载《中国国土资源报》2011年11月15日第3版。
③ 新华网：《中共承诺让农民得到更多土地增值收益》载雅虎资讯,地址：http://news.cn.vahoo.com/vpen/20121108/1417060.html2012-11-9访问
④ 秋凤：《微型土地战争与维稳体制》,载中国选举与治理,地址：http://www.chinaelections.org/Newslnfo.nsp?Ncws1D=194228,2010-12-13访问。
① 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第245页
① 严之尧：《深化征地制度改革维护农民合法权益——深刻学习胡锦涛总书记重要讲话精神的体会》,载《中国国土资源报》2011年8月26日第7版。
② 《专家称4000万失地农民土地出让收入获利太少》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20111031/669474.html,2011-10-31访问。
③ 刘茂林：《当前农村土地征收、征用制度中存在的问题与对策》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第246页。
④ 新华网：《中共承诺让农民得到更多土地增值收益》载雅虎资讯,地址：http://news.cn.yahoo.com/ypen/20121108/1417060.html,2012-11-9访问。
① 于猛：《国土部官员谈征地纠纷：现有补偿安置制度存问题》,载雅虎资讯,地址：http://news.cn.vahoo.com/ypen/20111106/681218.html,2011-11-6访问。
① 张新佳：《谁为百姓埋单?——公私法交叉视野下征收征用的几个问题简析》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2006年第5期,第66-69页。
② 张庆华：《中国土地法操作实务》,法律出版社2004年版,第34页。
③ 张鹏、王亦白：《对农村集体建设用地使用权流转试点的思考》,载《法学》2006年第5期,第32-38页。
④ 汤小俊：《怎么看“超半数农民希望征地”》,载《中国国土资源报》2012年1月16日第2版。
① 《试验先行加快探索农村土地制度改革新路径》,载《新华社智库分析报告》(苏信顾第[12036期])(总第959期),第5-6页。
① 张梦琳：《农村集体建设用地流转对资源配置的影响评析》,载《中国人口·资源与环境》2011年第6期,第44-48页。
② 吕振臣、周建亮：《我国土地征用制度改革的方向判断与政策分析》,载《中国行政管理》2007年第5期,第27-29页。
① 吕振臣、周建亮：《我国土地征用制度改革的方向判断与政策分析》,载《中国行政管理》2007年第5期.第27-29页。
② 侯宇:《征收制度中之买回权》,载《西部法学评论》2013年第1期,第77-82页。
③ 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
④ 侯宇：《征收制度中之买回权》,载《西部法学评论》2013年第1期,第77-82页。
① 剧宇宏：《失地农民的社会保障法律问题》,载《法治论丛》2004年第2期,第19-22页。
② 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
③ 翟云岭：《论买回权》,载《法学论坛》2002年第1期,第61-66页。
④ 王坤：《论我国十地征收法律制度创新》,载《中共杭州市委党校学报》2008年第5期,第81-85页。
⑤ 《中央农村工作会议在北京举行 温家宝出席并讲话》,载中国政府网,地址：http://www.gov.cn/Idhd/2011-12/27/content_2031044.htm,2012-1-31访问。
① 杨雍哲、段应碧：《论城乡统筹发展与政策调整》,中国农业出版社2004年版,第55-56页。
② 倪维秋、俞滨洋：《基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建》,载《商业研究》2010年第10期,第87-90页。
① 周其仁：《重视成都经验探索城乡统筹——在成都统筹城乡土地管理制度改革研讨会上的发言》,载《中国国土资源报》2009年7月3日第5版。
① 四川省国土资源厅：《关于统筹城乡改革试点中农村土地管理和使用制度改革的研究报告》,载《四川改革》2009年第3期,第2-13页。
② 王立彬：《城乡土地统筹须坚持“速”“质”合——“7·23”特别重大铁道交通事故对土地管理工作的启示》,载《中国国土资源报》2011年8月5日第3版。
③ Brendan McConville, Land, law, and history. Reviews in American History 29 (2001), The Johns Hopkins University Press, pp.512.
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第22页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第23页。
② 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第24页。
③ 孙华、朱莉：《射阳九成增减挂钩拆旧复垦任务完成》,载《中国国土资源报》2012年8月3日第4版。
① 夏鸣主编：《城乡统筹发展路径创新探索——“万顷良田建设工程”理念与实践》,中国大地出版社2011年版,第23页。
② 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第25页。
③ 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第26-27页。
① 国土资源法律评价工程实验室编著：《国土资源法律评价报告2011》,中国法制出版社2011年版,第28页。
① 浦声宝：《城市居民委员会与农村村民委员会比较研究》,吉林大学2007年硕士论文,第8页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第268页。
③ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第206页。
④ 秦晖：《传统十论：本土社会的制度文化与其变革》,复旦大学出版社2003年版,第3页。
⑤ 费孝通：《乡土中国·生育制度》,北京大学出版社1998年版,第63页。
① 徐勇：《乡村治理与中国政治》,中国社会科学出版社2003年版,第154页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第209页。
③ 王海影、李宏宇、董水生：《农村治理模式的转变与发展趋势研究》,载《科学决策》2009年第5期,第74-79页。
④ 俞可平、徐秀丽：《中国农村治理的历史与现状——以定县、邹平和江宁为例的比较分析》,载《经济社会体制比较》2004年第2期,第13-26页。
⑤ 王海影、李宏宇、董水生：《农村治理模式的转变与发展趋势研究》,载《科学决策》2009年第5期,第74-79页。
① 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第212页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第212页。
③ 张丽琴：《村委会及集体经济组织关系构建的路径选择》,载《安徽农业大学学报》(社会科学版)2008年第6期,第47-52页。
① 李昌麒：《经济法学》,中国政法大学出版社1997年版,第93页。
② 张丽琴：《村委会及集体经济组织关系构建的路径选择》,载《安徽农业大学学报》(社会科学版)2008年第6期,第47-52页。
③ 俞可平:《治理与善治》,社会科学文献出版社2000年版,第8页。
④ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第226-227页。
① 范瑜：《村委会组织法修订中的四大争论问题》,载《中国社会报》1998年11月18日第5版。
② 参见百度百科,地址：http://baike.baidu.com/view/234359.htm,2013-2-12访问。
① 任自力：《村民委员会的法律地位辨析》,载《中国农业人学学报》(社会科学版)2006年第31期,第68-72页。
② 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第215页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集休建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第270-271页。
④ 阳信生：《农村社区自治体制的建构：乡村治理模式创新与现实选择》,载《“中国特色社会主义行政管理体制”
研讨会暨中国行政管理学会第20届年会论文集》,2010年,第493-500页。
① 陈小君：《农村土地制度的物权法规范解析——学习(关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>后的思考》,载《法商研究》2009年第1期,第3-11页。
② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第271页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第272页。
④ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第219-220页。
① 任自力：《村民委员会的法律地位辨析》,载《中国农业人学学报》(社会科学版)2006年第31明,第68-72页。
② 龙开胜：《农村集体建设用地流转：演变、机理与调控》,南京农业大学2009年博士论文,第115页。
③ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第224-225页。
④ 武春华：《上海城郊“村委会”的角色新特点——对204件涉“村委会”民事案件的分析》,载《法治论丛》(上海政法学院学报)2007年第2期,第50-53页。
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① 刘子操：《城市化进程中的农村社会保障问题研究》,东北财经大学2007年博士论文,第36页。
② 马克思：《资本论》第三卷,人民出版社1975年版,第958页。
③ 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第274页。
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② 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第293页。
① 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第295页。
① 注：农民的家庭收入和消费不像城市居民一样大多为现金收入,而是实物居多,一项一项计算较复杂,并且要将各种食物收入量化为同一个量纲(现金金额)上来比较更为不易。
② 关信平：《论建立农村居民最低生活保障制度的条件、原则及运行机制》,载《文史哲》2007年第1期,第127-133页。
① 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第279页。
② 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第296页。
③ 周毕芬：《新型农村合作医疗制度的困境与出路》,载《福建农林大学学报(哲学社会科学版)》2008年第1期,第44-47页。
④ 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第297页。
① 兰莉芸：《我国新型农村合作医疗制度的缺陷及对策分析》,载《重庆文理学院学报(自然科学版)》2007年第1期,第67-69页。
② 胡务：《农民工城镇医疗保险与新型农村合作医疗的衔接》,载《财经科学》2006年第5期,第93-99页。
③ 参见百度百科,地址http://baike.baidu.com/view/2703830.htm,2013-2-15访问。
① 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第298页。
② 王梓西、杨洁：《新型农村养老保险制度的障碍分析》,载《法制与社会》2010年第16期,第202-203页。
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② 曹笑辉、曹克奇：《告别“权利的贫困”——农村集体建设用地流转法律问题研究》,法律出版社2011年版,第277-278页。
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① 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第125页。
② 喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第87页。
③ 喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第79页。
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⑥ 刘承韪：《产权与政治——中国农村土地制度变迁研究》,法律出版社2012年版,第130页。
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② 喻文莉：《转型期宅基地使用权制度研究》,法律出版社2011年版,第78页。
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⑥ 李延荣：《集体土地使用权流转中几个值得注意的问题》,载《法学杂志》2007年5期,第55-57页。
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④ 赵曼：《当前农村社会保障制度的反思与完善》,载陈小君等著：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省调研报告书》,法律出版社2010年版,第304页。
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4、《中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议文件汇编》,人民出版社2007年版。
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