房地产市场结构与市场绩效研究
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摘要
几年来，我国房地产业得到了迅速发展，解决了城镇大部分居民的住房问题。为国民经济的发展做出了重大贡献，已成长为国民经济的支柱产业。
我国房地产业取得的成绩是巨大的，但快速的成长暴露出了许多问题。诸如，土地开发浪费严重，企业欺诈消费者的行为时有发生，炒房之风扰乱了正常的房地产市场，造成房价高涨，政府宏观调控力度不够等。如何正确认识并最终解决这些问题，是本文的最大使命。
论文第一次把产业组织理论的研究方法系统地引入到我国房地产市场，从一个全新的角度对我国房地产市场结构、市场行为与市场绩效进行了全面考察。
本文共四章，第一章主要介绍产业组织理论的基础知识，引入“结构—行为—绩效”即SCP分析范式，并阐述了房地产、房地产业的特点及其在国民经济中的地位与作用。
第二章运用收集的数据实证分析了我国房地产市场集中度、企业生产规模效益、资源利用效率、产品差异化等，指出我国房地产开发还处于粗放式经营阶段。
第三章主要探讨了我国房地产开发企业市场行为，分为价格策略与非价格策略两方面，并以中华企业的并购案例说明了集团化、规模化经营才是房地产开发企业发展的方向。
第四章首先肯定了这些年我国房地产业所取得的巨大成绩，然后着重分析了当前房地产市场绩效存在的问题，并在前几章分析的基础上，提出了要从政府宏观调控与企业自身发展两个角度来解决我国房地产市场绩效低下的问题。
In the past few years, the real estate of our country was developed rapidly, solved urban most residents' housing problem. It makes great contribution for the development of national economy and has grown into the pillar industry of national economy.
The achievement that the real estate of our country obtains is enormous, but it's booming is exposing a lot of questions. For example, the real estate market is still unripe and imperfect, the structure of real estate market is unreasonable, enterprise behavior is unstandard etc. Real estate market performance remains to improve. This text using the research approach of "market - behavior - performance" of industrial organization theory examines the structure and performance of real estate market of our country deeply.
Chapter two of this paper analyzes the concentration degree of real estate market mainly, enterprises produce scale merit, resource utilization ratio, products difference etc. The development of real estate of our country is still at extensive operation stage.
Enterprise's market behavior in chapter three has mainly discussed the price strategies of enterprises and unpriced strategies. The analysis result points out that enterprise's grouping and scale are directions of development of real estate.
In chapter four, at first, this paper confirms enormous progress has been made in our country real estate market during these years. Then, I research the current situation of performance of real estate market of our country and analyze many great problems existing in our real estate market. At last, I put forward the method of improving the market performance in terms of government and enterprise.
我国房地产业取得的成绩是巨大的，但快速的成长暴露出了许多问题。诸如，土地开发浪费严重，企业欺诈消费者的行为时有发生，炒房之风扰乱了正常的房地产市场，造成房价高涨，政府宏观调控力度不够等。如何正确认识并最终解决这些问题，是本文的最大使命。
论文第一次把产业组织理论的研究方法系统地引入到我国房地产市场，从一个全新的角度对我国房地产市场结构、市场行为与市场绩效进行了全面考察。
本文共四章，第一章主要介绍产业组织理论的基础知识，引入“结构—行为—绩效”即SCP分析范式，并阐述了房地产、房地产业的特点及其在国民经济中的地位与作用。
第二章运用收集的数据实证分析了我国房地产市场集中度、企业生产规模效益、资源利用效率、产品差异化等，指出我国房地产开发还处于粗放式经营阶段。
第三章主要探讨了我国房地产开发企业市场行为，分为价格策略与非价格策略两方面，并以中华企业的并购案例说明了集团化、规模化经营才是房地产开发企业发展的方向。
第四章首先肯定了这些年我国房地产业所取得的巨大成绩，然后着重分析了当前房地产市场绩效存在的问题，并在前几章分析的基础上，提出了要从政府宏观调控与企业自身发展两个角度来解决我国房地产市场绩效低下的问题。
In the past few years, the real estate of our country was developed rapidly, solved urban most residents' housing problem. It makes great contribution for the development of national economy and has grown into the pillar industry of national economy.
The achievement that the real estate of our country obtains is enormous, but it's booming is exposing a lot of questions. For example, the real estate market is still unripe and imperfect, the structure of real estate market is unreasonable, enterprise behavior is unstandard etc. Real estate market performance remains to improve. This text using the research approach of "market - behavior - performance" of industrial organization theory examines the structure and performance of real estate market of our country deeply.
Chapter two of this paper analyzes the concentration degree of real estate market mainly, enterprises produce scale merit, resource utilization ratio, products difference etc. The development of real estate of our country is still at extensive operation stage.
Enterprise's market behavior in chapter three has mainly discussed the price strategies of enterprises and unpriced strategies. The analysis result points out that enterprise's grouping and scale are directions of development of real estate.
In chapter four, at first, this paper confirms enormous progress has been made in our country real estate market during these years. Then, I research the current situation of performance of real estate market of our country and analyze many great problems existing in our real estate market. At last, I put forward the method of improving the market performance in terms of government and enterprise.
引文
[1] William B.Bruegeman.JeffryD.Fisher..Real Estate Finance and Investments.The Mcgraw-Hill Companies Inc., 1997
[2] 戴伯勋等．现代产业经济学[M]．经济管理出版社，2001年版
[3] 杨治．产业经济学导论[M]．中国人民大学出版社，1985年版
[4] Bain,J.S.. Industrial Organization[M] New York:wiley, 1959
[5] Scherer, F.M..Industrial Market Structure and Economic Performance [M] Secondedition:Boston.MA:Horghton-Miffiin, 1980。
[6] Williamson,O.E.. The economic institution of capitalism..NewYork:Free press. 1985
[7] 于立、李平．产业经济学理论与实践问题研究[M]．北京经济管理出版社，2000年版
[8] [日] 植草益著，锁箭译．日本的产业组织[M]．经济管理出版社，2000年版
[9] 陈小洪、金忠义主编．企业市场关系分析—产业组织理论及其应用[M]．北京科技文献出版社 1990年版。
[10] 马建堂．结构与行为—中国产业组织研究[M]．北京中国人民大学出版社，1993年版
[11] 金碚．产业组织学[M]．经济管理出版社，1999年版
[12] 董藩、张奇、王世涛．房地产经济概说[M]．东北财经大学出版社，2001年版
[13] 戴国晨、王小广．住房体制改革[M]．广东经济出版社，1999版
[14] 张永岳．新编房地产经济学[M]．高等教育出版社，1999年版
[15] 蔡玉天．房地产市场[M]．同济大学出版社，1998年版
[16] 简三德、王洪卫．房地产经济学[M]．上海财经大学出版社，2003年版
[17] 高映珍，顾志明等著．土地经济问题再认识[M]．南京出版社，1996．11
[18] 梅建平等著．不动产投资概论[M]．上海人民出版社，1996年版
[19] 庄木等著．房地产制度[M]．北京经济学院出版社，1993年版
[20] 丰雷，公衍奎．中国当前几种主要的房地产指数[J]．中外房地产导报，4／2002
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[22] [美] Denise Dipasquale,williamc．wheaton著，龙奋杰等译．城市经济学与房地产市场[M]．经济科学出版社，2002．2
[23] “中国房地产市场的十年变革”[N]．中国房地产报，2002．12
[24] Dense D.,and Willian C.W.,Urban Economics and Real Estate Markets,Pretice-Hall,Inc.,New Tersey, 1996.3.
[25] 中国房地产金融[M]．2003．第7期
[26] [美] 华尔特·罗斯托．从起飞进入持续增长的经济学[M]．四川人民出版社编译，1988年初版
[27] 包亚钧．房地产可持续发展论[M]．山西经济出版社，2000年版
[28] 包宗华．房地产—先导产业与泡沫经济[M]．中国经济出版社，2001年版
[29] 住宅与房地产业司司长谢家瑾．“城市化进程与房地产业发展”的讲话[N]．2003．11．21
[30] 王春生、王淞．房地产经济学[M]．大连理工大学出版社，2002年版
[31] 杨建文、周冯琦．产业组织：21世纪理论研究潮流[M]．上海世纪出版集团—学林出版社，2003年11月版
[32] 上海社会科学院房地产研究中心、上海市房地产经济学会．中国房地产研究[M]．上海社会科
学院出版社，2003年第4期
[33] 王全民．房地产经济学[M]．东北财经大学出版社，2002年版
[34] Luism．bcabral著，胡汉辉译．产业组织导论[M]．人民邮电出版社，2002年版
[35] 《中国房地产统计年鉴2002／2003》[M]．中国房地产统计年鉴编，2003年8月
[36] 《中国房地产市场年鉴(1998)》[M]．中国计划出版社1998年版
[37] 蔡育天．市场化改革与房地产业[M]．上海人民出版社，2003．10
[38] 孙新华．城市土地管理[M]．中国建筑工业出版社，1997．07
[39] “企业核心能力的理论探源与述评”[M]．科技管理研究，2000年第五期
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[41] [美] 迈克尔·波特(Michael Porter)．竞争优势[M]．陈小悦译，华夏出版社，1997年
[42] 王志刚工作室．大盘时代——中国泛地产革命[M]．四川人民出版社，2001年11月
[43] 曲福田．经济发展与土地可持续利用[M]．北京人民出版社，2001年版
[44] 尹伯成、边华才．房地产投资学[M]．复旦大学出版社，2002年10月
[45] 钟志锋．房地产企业经营战略研究[D]．上海财经大学硕士论文，2000．5
[46] 曾国安．战略市场营销[M]．东北财经大学出版社，2001年版
[47] 叶剑平．房地产市场营销[M]．中国人民大学出版社，2000年版
[48] “地产骇客—顺驰中国”：中国管理传播网：http：//manage. org. org
[49] 闫新华．现代企业并购[M]．山东人民出版社，1998年版
[50] 上海房地产时报[N]．2003．7．30
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[54] “继往开来与时俱进深化改革促进住宅建设与房地产业持续健康发展”，2003年刘志峰在全国住宅与房地产工作会议上的讲话
[55] 《中国房地产市场年鉴(2003)》[M]．中国计划出版社，2004年版
[56] 易宪容．“遏制投资过热要有新思路”[N]．中国经济时报，2004年4月14日
[57] 曹海涛．“房价为何居高不下?”[N]．中国财经报，2003年8月5日
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[59] 上海房地[M]．2002年12月
[60] 包亚钧．房地产可持续发展论[M]．山西经济出版社，2000年版
[61] 王要武 罗兆烈 孙平．房地产市场[M]．中国计划出版社，1999年10月
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[63] 罗龙昌．发展房地产业优化产业结构[M]．经济管理出版社，2000年6月
[64] 邹德慈．城市规划导论[M]．中国建筑工业出版社，2002年10月
[65] 杨慎．房地产与国民经济[M]．中国建筑工业出版社，2002年9月
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[67] Philip Kotler Gary Armstrong．．Marketing an Introduction．．清华大学出版社 2003．04
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