住房按揭中银行风险的法律防范与控制
摘要
我国住房按揭中，大多为预售商品房按揭，是指在商品房预售过程中，购房人以所购商品房作为担保，向银行等金融机构申请贷款，以支付购楼款的一种融资购楼方式。
因为预售商品房按揭业务涉及的当事人众多、担保物具有特殊属性及运作期限比较长的特点，所以银行承担着巨大的风险。而银行能否有效的防范、分散风险，不仅关系到自身的稳定，也关系到住房按揭业务能否得到良性的发展。因此，住房按揭中银行的风险及其防范控制成为一个重要的研究课题。
第一部分，笔者分析了住房按揭中银行常见的风险。
首先，来源于房地产开发商的风险。开发商能否如期交楼，能否使借款人如期得到预售合同项下的商品房，对银行的利益保障至关重要。其次，来源于购房人的信用风险。购房人即借款人可能由于各种原因以各种方式不向银行履约付款，从而给银行带来损失。再次，来源于被按揭房产的风险。如果房价大幅下跌，导致被按揭房产的价值接近或低于贷款余额，不仅会刺激借款人违约，而且此时银行即使变卖房产也难偿贷款本息。最后，按揭业务的流动性风险。银行开展按揭业务的资金来源主要是储蓄存款，其期限一般在6年以下，而住房按揭的期限一般在十年以上，这样，银行就面临着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。
第二部分，探讨了开发商担保与银行风险控制。
要求开发商承担保证责任，可以促使其尽职尽责，从而保障银行利益。实务中，银行通常与开发商约定：在住房按揭过程中，如果借款人违约，则由开发商向银行回购借款人所购的房屋，并以回购款优先偿还银行的贷款本息，即“回购保证条款”。 该条款对开发商设定的义务，实质上属于担保方式中“人的保证”。在银行已
经获得房产抵押权的情况下，该条款仍要求开发商对贷款债权承担保证责任，会导致开发商以“物保”优于“人保”为抗辩理由，要求银行在行使抵押权之后，再就未受偿部分向其追偿，从而使开发商的担保落空。因此，笔者建议以“债权让与条款”替代“回购保证条款”。“债权让与条款”的核心是当借款人违约时，由开发商受让银行对借款人的债权。实质上，这是一个关于债权让与的约定，且从借款人违约时开始生效。
第三部分，探讨了保险业的介入与银行风险控制。
保险业的介入，一定程度上降低了银行的风险。但我国的住房按揭保险存在许多问题：如强制保险、银行作为保险合同中的受益人不合理、保险金额过度、银行指定保险公司的作法不合理、保险品种单一。那么如何通过保险业有效降低银行风险?
首先，准确界定银行在财产保险中的法律地位。银行应是第一被保险人，而非第一受益人。投保人为按揭房产投保，既先保障自己所有权的安全，也保障银行抵押权的安全，因此被保险人有两个：作为抵押权人的银行和作为所有人的购房人。
其次，大力开发住房按揭市场中的保险产品。第一，住房信用保险与保证保险。住房信用保险的当事人是银行和保险公司，是银行投保借款人信用风险的保险。住房保证保险的当事人是借款人和保险公司，是借款人根据银行的要求，请求保险公司担保自己信用的保险。第二，住房抵押贷款寿险。这是将住房抵押贷款与人寿保险相结合的一种模式。它要求购房人在购买住房以外，还应购买相应年期和金额的人寿保险（如养老保险）作为贷款的抵押。在此种模式下，购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿贷款本金，购房人的还贷压力大为减轻。
第四部分，探讨了住房抵押贷款证券化与银行风险控制。
住房抵押贷款证券化，简单来说，就是银行将其拥有的抵押贷款债权转让给一个特殊的发行机构，该发行机构以受让的抵押债权为担保在证券市场上发行债券，进行再融资，用筹得的资金购买银行转让的抵押债权，同时用借款人定期偿还给银行的贷款本息支付发行债券的本息。住房抵押贷款证券化可以有效分散银行的风险，但在我国实行住房抵押贷款证券化面临一系列的法律问题。
首先，金融业分业管理制度带来障碍。一般来说，购买住房抵押贷款证券的生力军是机构的投资者，如保险机构、商业银行等。而我国现行的金融业分业制度，使得大量有实力的金融机构投资者被堵在证券市场之外。因此，笔者建议政府修订有关规定，明确住房抵押贷款债券为一种特别的金融债券，这样就可以绕过金融分业制度的限制，使得保险机构、商业银行等进入住房抵押贷款证券市场。
其次，贷款债权转让时面临的法律问题。银行将大量的住房抵押贷款债权转让给发行机构时，如依照现行合同法对债权转让采取通知原则的规定，通知成千上万的借款人是不可能的。因此，笔者建议立法机构在合同法中对债权转让通知原则以但书的方式做出如下规定：“法律另有规定或原合同另有约定的除外”，从而为证券化的实施留下一定的空间。
最后，担保法律制度不完善带来的问题。住房抵押贷款属于高风险贷款，因此，以此为基础发行的债券必然要求有实力的担保机构担保，进行信用增级。从国外的实践来看，一般是由政府充当住房抵押贷款证券化的担保方，但我国担保法明确禁止国家机关成为担保机构。因此，笔者建议由政府专门设立从事住房抵押贷款担保的机构，
In the house mortgage of our country, are mostly the mortgage of commodity apartment of advance sale, mean in the course of selling in advance in the commodity apartment, people regard commodity apartments purchased as and assure to purchase house, apply for the loan to financial institutions, such as bank, etc., by is it purchase floor a kind of financing of style purchase the floor way to pay.
Because advance sale commodity apartment mortgage party that business involve numerous, collateral have special attribute and time limit relatively longer operation, the bank is undertaking the enormous risk. And the strick precaution that the bank could be effective, scattered risk, not merely concern one's own stability, concern the mortgage business of the house and could get benign development too. So, the risk and taking precautions against and controlling and becoming an important subject for research of the bank in the mortgage of the house.
First part, I have analysed the common risk of the bank in the mortgage of the house.
First of all, the mobile risk of mortgage business. The capital source that the bank launches the mortgage business is mainly savings account, its time limit is generally under 6 years, and the time limit of house mortgage is generally in above ten years, so, the bank faces affording the risk of the long-term loan with the short-term fund, namely mobile risk.
Secondly, people's credit risks that stem from and purchase house. Purchase house perhaps people namely debtor because various kinds of reason honour an agreement and pay the bill to the bank by various kinds of way, thus bring losses to bank.
Moreover, stem from the risk of the real estate developer. Whether the developer could hand in the floor as scheduled, could make debtors get the commodity apartment under the advance sale contract as scheduled, it is essential for the interests to the bank to ensure.
Finally, stem from the risk of the house property of mortgage. If the room rate drops by a wide margin, cause and is close to or lower than the loan balanced by the value of the house property of mortgage, will irritate debtor break a contract, but also bank even difficult to repay loans and interests to sell off house property at this moment. Finally, stem from the risk of the house property of mortgage. If the room rate drops by a wide margin, cause and is close to or lower than the loan balanced by the value of the house property of mortgage, will irritate debtor break a contract, but also bank even difficult to repay loans and interests to sell off house property at this moment.
Second part, Have probed into a developer and assured to control with the risk of the bank.
Require the developer to undertake to guarantee responsibility, can impel it to fulfill one's duty, thus ensure interests of the bank. In the practice, the bank usually appoints with developer: In the course of mortgage of the house, if the debtor breaks a contract, from developer to buy-back debtor's house purchased of the bank, and have priority to repay the loans and interests of the bank, namely " warranty clause of buy-back " with the buy-back fund. Assure " people's assurance " in the way in fact to the obligation that the developer establishes in this clause. In a situation that the bank has already obtained hypothec of the house property, this clause still requires the developer to undertake to guarantee responsibility to creditor's rights of the loan, will cause developer superior to with " thing protect " " people protect " for reason of contradicting, require bank after exercising the hypothec, have not been repaid
and recovered the losses from its partly, thus make the developer's guarantee fail. So I propose substitute " buy- back warranty clause " with " creditor's rights let with clause ". The core of " creditor's rights convey the clause " is to assign the creditor's rights to the debtor of bank by the developer when the debtor breaks a contract. In fact, this is a agreement conveyed about creditor's rights, and begin to come int
因为预售商品房按揭业务涉及的当事人众多、担保物具有特殊属性及运作期限比较长的特点，所以银行承担着巨大的风险。而银行能否有效的防范、分散风险，不仅关系到自身的稳定，也关系到住房按揭业务能否得到良性的发展。因此，住房按揭中银行的风险及其防范控制成为一个重要的研究课题。
第一部分，笔者分析了住房按揭中银行常见的风险。
首先，来源于房地产开发商的风险。开发商能否如期交楼，能否使借款人如期得到预售合同项下的商品房，对银行的利益保障至关重要。其次，来源于购房人的信用风险。购房人即借款人可能由于各种原因以各种方式不向银行履约付款，从而给银行带来损失。再次，来源于被按揭房产的风险。如果房价大幅下跌，导致被按揭房产的价值接近或低于贷款余额，不仅会刺激借款人违约，而且此时银行即使变卖房产也难偿贷款本息。最后，按揭业务的流动性风险。银行开展按揭业务的资金来源主要是储蓄存款，其期限一般在6年以下，而住房按揭的期限一般在十年以上，这样，银行就面临着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。
第二部分，探讨了开发商担保与银行风险控制。
要求开发商承担保证责任，可以促使其尽职尽责，从而保障银行利益。实务中，银行通常与开发商约定：在住房按揭过程中，如果借款人违约，则由开发商向银行回购借款人所购的房屋，并以回购款优先偿还银行的贷款本息，即“回购保证条款”。 该条款对开发商设定的义务，实质上属于担保方式中“人的保证”。在银行已
经获得房产抵押权的情况下，该条款仍要求开发商对贷款债权承担保证责任，会导致开发商以“物保”优于“人保”为抗辩理由，要求银行在行使抵押权之后，再就未受偿部分向其追偿，从而使开发商的担保落空。因此，笔者建议以“债权让与条款”替代“回购保证条款”。“债权让与条款”的核心是当借款人违约时，由开发商受让银行对借款人的债权。实质上，这是一个关于债权让与的约定，且从借款人违约时开始生效。
第三部分，探讨了保险业的介入与银行风险控制。
保险业的介入，一定程度上降低了银行的风险。但我国的住房按揭保险存在许多问题：如强制保险、银行作为保险合同中的受益人不合理、保险金额过度、银行指定保险公司的作法不合理、保险品种单一。那么如何通过保险业有效降低银行风险?
首先，准确界定银行在财产保险中的法律地位。银行应是第一被保险人，而非第一受益人。投保人为按揭房产投保，既先保障自己所有权的安全，也保障银行抵押权的安全，因此被保险人有两个：作为抵押权人的银行和作为所有人的购房人。
其次，大力开发住房按揭市场中的保险产品。第一，住房信用保险与保证保险。住房信用保险的当事人是银行和保险公司，是银行投保借款人信用风险的保险。住房保证保险的当事人是借款人和保险公司，是借款人根据银行的要求，请求保险公司担保自己信用的保险。第二，住房抵押贷款寿险。这是将住房抵押贷款与人寿保险相结合的一种模式。它要求购房人在购买住房以外，还应购买相应年期和金额的人寿保险（如养老保险）作为贷款的抵押。在此种模式下，购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿贷款本金，购房人的还贷压力大为减轻。
第四部分，探讨了住房抵押贷款证券化与银行风险控制。
住房抵押贷款证券化，简单来说，就是银行将其拥有的抵押贷款债权转让给一个特殊的发行机构，该发行机构以受让的抵押债权为担保在证券市场上发行债券，进行再融资，用筹得的资金购买银行转让的抵押债权，同时用借款人定期偿还给银行的贷款本息支付发行债券的本息。住房抵押贷款证券化可以有效分散银行的风险，但在我国实行住房抵押贷款证券化面临一系列的法律问题。
首先，金融业分业管理制度带来障碍。一般来说，购买住房抵押贷款证券的生力军是机构的投资者，如保险机构、商业银行等。而我国现行的金融业分业制度，使得大量有实力的金融机构投资者被堵在证券市场之外。因此，笔者建议政府修订有关规定，明确住房抵押贷款债券为一种特别的金融债券，这样就可以绕过金融分业制度的限制，使得保险机构、商业银行等进入住房抵押贷款证券市场。
其次，贷款债权转让时面临的法律问题。银行将大量的住房抵押贷款债权转让给发行机构时，如依照现行合同法对债权转让采取通知原则的规定，通知成千上万的借款人是不可能的。因此，笔者建议立法机构在合同法中对债权转让通知原则以但书的方式做出如下规定：“法律另有规定或原合同另有约定的除外”，从而为证券化的实施留下一定的空间。
最后，担保法律制度不完善带来的问题。住房抵押贷款属于高风险贷款，因此，以此为基础发行的债券必然要求有实力的担保机构担保，进行信用增级。从国外的实践来看，一般是由政府充当住房抵押贷款证券化的担保方，但我国担保法明确禁止国家机关成为担保机构。因此，笔者建议由政府专门设立从事住房抵押贷款担保的机构，
In the house mortgage of our country, are mostly the mortgage of commodity apartment of advance sale, mean in the course of selling in advance in the commodity apartment, people regard commodity apartments purchased as and assure to purchase house, apply for the loan to financial institutions, such as bank, etc., by is it purchase floor a kind of financing of style purchase the floor way to pay.
Because advance sale commodity apartment mortgage party that business involve numerous, collateral have special attribute and time limit relatively longer operation, the bank is undertaking the enormous risk. And the strick precaution that the bank could be effective, scattered risk, not merely concern one's own stability, concern the mortgage business of the house and could get benign development too. So, the risk and taking precautions against and controlling and becoming an important subject for research of the bank in the mortgage of the house.
First part, I have analysed the common risk of the bank in the mortgage of the house.
First of all, the mobile risk of mortgage business. The capital source that the bank launches the mortgage business is mainly savings account, its time limit is generally under 6 years, and the time limit of house mortgage is generally in above ten years, so, the bank faces affording the risk of the long-term loan with the short-term fund, namely mobile risk.
Secondly, people's credit risks that stem from and purchase house. Purchase house perhaps people namely debtor because various kinds of reason honour an agreement and pay the bill to the bank by various kinds of way, thus bring losses to bank.
Moreover, stem from the risk of the real estate developer. Whether the developer could hand in the floor as scheduled, could make debtors get the commodity apartment under the advance sale contract as scheduled, it is essential for the interests to the bank to ensure.
Finally, stem from the risk of the house property of mortgage. If the room rate drops by a wide margin, cause and is close to or lower than the loan balanced by the value of the house property of mortgage, will irritate debtor break a contract, but also bank even difficult to repay loans and interests to sell off house property at this moment. Finally, stem from the risk of the house property of mortgage. If the room rate drops by a wide margin, cause and is close to or lower than the loan balanced by the value of the house property of mortgage, will irritate debtor break a contract, but also bank even difficult to repay loans and interests to sell off house property at this moment.
Second part, Have probed into a developer and assured to control with the risk of the bank.
Require the developer to undertake to guarantee responsibility, can impel it to fulfill one's duty, thus ensure interests of the bank. In the practice, the bank usually appoints with developer: In the course of mortgage of the house, if the debtor breaks a contract, from developer to buy-back debtor's house purchased of the bank, and have priority to repay the loans and interests of the bank, namely " warranty clause of buy-back " with the buy-back fund. Assure " people's assurance " in the way in fact to the obligation that the developer establishes in this clause. In a situation that the bank has already obtained hypothec of the house property, this clause still requires the developer to undertake to guarantee responsibility to creditor's rights of the loan, will cause developer superior to with " thing protect " " people protect " for reason of contradicting, require bank after exercising the hypothec, have not been repaid
and recovered the losses from its partly, thus make the developer's guarantee fail. So I propose substitute " buy- back warranty clause " with " creditor's rights let with clause ". The core of " creditor's rights convey the clause " is to assign the creditor's rights to the debtor of bank by the developer when the debtor breaks a contract. In fact, this is a agreement conveyed about creditor's rights, and begin to come int
引文
[1] 李丽娅、周年一：《美国房地产》，北京城市发展所出版社1991年版，第4页。
[2] 刘清娟：《住房按揭潜在的风险及防范对策》，载《新疆财经》1998年第3期，第57页。
[3] 杨小佛：《完善房地产金融机制，促进住房开发的良性循式环》，载《社会科学》1997年第12期，第45页。
[4] 蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第332页。
[5] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（1），中国政法大学出版社1998年版，第146页。
[6] 蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第335页。
[7] 刘军、梁文永：《楼宇按揭风险防范的法理学研究》，1998年广州金融风险法律防范研讨会入选论文。
[8] 程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载《房地产案件新问题与判解》，人民法院出版社1997年版，第16页。
[9] 郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社1998年版，第68页。
[10] 陈本寒：《担保法通论》，武汉大学出版社1998年版，第94页。
[11] 梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第313页。
[12] 宋春华：《房地产大辞典》，红旗出版社1993年版，第823 页。
[13] 邹海林：《保险法》，人民法院出版社1998年版，第72页。
[14] 魏振瀛：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第182页。
[15] 江朝国：《保险法基础理论》，中国政法大学出版社2002年版，第87—106页。
[16] 周玉华：《保险合同与保险索赔理赔》，人民法院出版社2001年版，第112页。
[17] 陶丽琴、申进忠：《对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑》，载《国家检察官学报》2002年第2期，第25页。
[18] 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第206页。
[19] 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第206页。
[20] 蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第356页。
[21] 张伟：《资产证券化的基本理论》，载《北京大学中国经济研究中心学刊》1999年第2期，第34页。
[22] 周显志、吴晓萍：《房地产消费抵押贷款证券化法律问题探讨》，载《消费经济》2002年第4期，第17页。
[23] 郝俊波：《论我国住房抵押贷款证券化的相关法律问题》，载《律师世界》2000年第9期，第46页。
[24] 涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版，第134页。
[25] 郝俊波：《论我国住房抵押贷款证券化的相关法律问题》，载《律师世界》2000年第9期，第47页。
[26] 王江桥：《住房抵押贷款证券化面临的法律问题及对策》，载《杭州商学院学报》2002年第1期，第37页。
参 考 文 献
（一）著作类
王进才：《房地产金融：资本市场中的新亮点》，中国财政经济出版社 1998年版。
符启林：《房地产法》，法律出版社1997年版。
3、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1997年版。
4、李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆1988年版。
5、张少鹏：《中国房地产法制研究》，暨南大学出版社1997年版。
6、郭明瑞：《担保法原理与实务》，中国方正出版社1995年版。
7、朱伟一、董婉月：《美国经典案例解析》，中国法制出版社1999年版。
8、王岐山：《中国房地产金融全书》，中国社会出版社1997年版。
9、蔡育天、张明德：《房地产法律实务》，中国社会科学院出版社1997年版。
10、何培华：《房产法》，法律出版社2003年版。
11、陈文元：《如何防范房地产买卖中的风险》，法律出版社2003年版。
12、刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2002年版。
13、王新建：《香港房地产法律实务》，人民法院出版社1997年版。
14、林嘉：《以案说法——房地产法篇》，中国人民大学出版社2001年版。
（二）期刊类
1、李希：《试论按揭的法律属性》，载《政治与法律》1998年第3期。
2、许合进：《略论住房按揭》，载《当代法学》1999年第2期。
3、王闯：《动产抵押制度研究》，载《民商法论丛》第3卷，法律出版社1995年版。
4、李芝芬：《房地产保险走出'双冷'局面的理论探讨》，载《中国房 地产金融》1999年第2期。
5、丛诚：《住房抵押贷款证券化探讨》，载《住宅与房地产》1999年第1期。
6、包宗华：《购房抵押贷款证券化--美国房产证券化的一项创造》，载《中国房地产报》1999年7月16日第7版。
刘伟宏、吴巧鹏：《住房抵押贷款证券化的探讨》，载《住宅与房地产》1999年第11期。
陈树民：《住宅成为消费热点要排除三大障碍》，载《住宅与房地产》1998年第5期。
蔡志龙：《如何建立我国的住房抵押贷款信用保险制度》，载《住宅与房地产》1998年第5期。
[2] 刘清娟：《住房按揭潜在的风险及防范对策》，载《新疆财经》1998年第3期，第57页。
[3] 杨小佛：《完善房地产金融机制，促进住房开发的良性循式环》，载《社会科学》1997年第12期，第45页。
[4] 蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第332页。
[5] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（1），中国政法大学出版社1998年版，第146页。
[6] 蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第335页。
[7] 刘军、梁文永：《楼宇按揭风险防范的法理学研究》，1998年广州金融风险法律防范研讨会入选论文。
[8] 程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载《房地产案件新问题与判解》，人民法院出版社1997年版，第16页。
[9] 郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社1998年版，第68页。
[10] 陈本寒：《担保法通论》，武汉大学出版社1998年版，第94页。
[11] 梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第313页。
[12] 宋春华：《房地产大辞典》，红旗出版社1993年版，第823 页。
[13] 邹海林：《保险法》，人民法院出版社1998年版，第72页。
[14] 魏振瀛：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第182页。
[15] 江朝国：《保险法基础理论》，中国政法大学出版社2002年版，第87—106页。
[16] 周玉华：《保险合同与保险索赔理赔》，人民法院出版社2001年版，第112页。
[17] 陶丽琴、申进忠：《对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑》，载《国家检察官学报》2002年第2期，第25页。
[18] 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第206页。
[19] 陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第206页。
[20] 蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第356页。
[21] 张伟：《资产证券化的基本理论》，载《北京大学中国经济研究中心学刊》1999年第2期，第34页。
[22] 周显志、吴晓萍：《房地产消费抵押贷款证券化法律问题探讨》，载《消费经济》2002年第4期，第17页。
[23] 郝俊波：《论我国住房抵押贷款证券化的相关法律问题》，载《律师世界》2000年第9期，第46页。
[24] 涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版，第134页。
[25] 郝俊波：《论我国住房抵押贷款证券化的相关法律问题》，载《律师世界》2000年第9期，第47页。
[26] 王江桥：《住房抵押贷款证券化面临的法律问题及对策》，载《杭州商学院学报》2002年第1期，第37页。
参 考 文 献
（一）著作类
王进才：《房地产金融：资本市场中的新亮点》，中国财政经济出版社 1998年版。
符启林：《房地产法》，法律出版社1997年版。
3、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1997年版。
4、李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆1988年版。
5、张少鹏：《中国房地产法制研究》，暨南大学出版社1997年版。
6、郭明瑞：《担保法原理与实务》，中国方正出版社1995年版。
7、朱伟一、董婉月：《美国经典案例解析》，中国法制出版社1999年版。
8、王岐山：《中国房地产金融全书》，中国社会出版社1997年版。
9、蔡育天、张明德：《房地产法律实务》，中国社会科学院出版社1997年版。
10、何培华：《房产法》，法律出版社2003年版。
11、陈文元：《如何防范房地产买卖中的风险》，法律出版社2003年版。
12、刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2002年版。
13、王新建：《香港房地产法律实务》，人民法院出版社1997年版。
14、林嘉：《以案说法——房地产法篇》，中国人民大学出版社2001年版。
（二）期刊类
1、李希：《试论按揭的法律属性》，载《政治与法律》1998年第3期。
2、许合进：《略论住房按揭》，载《当代法学》1999年第2期。
3、王闯：《动产抵押制度研究》，载《民商法论丛》第3卷，法律出版社1995年版。
4、李芝芬：《房地产保险走出'双冷'局面的理论探讨》，载《中国房 地产金融》1999年第2期。
5、丛诚：《住房抵押贷款证券化探讨》，载《住宅与房地产》1999年第1期。
6、包宗华：《购房抵押贷款证券化--美国房产证券化的一项创造》，载《中国房地产报》1999年7月16日第7版。
刘伟宏、吴巧鹏：《住房抵押贷款证券化的探讨》，载《住宅与房地产》1999年第11期。
陈树民：《住宅成为消费热点要排除三大障碍》，载《住宅与房地产》1998年第5期。
蔡志龙：《如何建立我国的住房抵押贷款信用保险制度》，载《住宅与房地产》1998年第5期。
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