房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的解除权研究

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英文篇名：Study on the Right to Cancellation of Commercial Housing Sale Contracts in the Bankruptcy of Real Estate Enterprises 作者：王刚 英文作者：WANG Gang;Law School,Fudan University; 关键词：房地产企业破产 ; 待履行合同 ; 破产解除权 ; 破产企业财产保值增值原则 ; 消费型购房人合法权益 英文关键词：bankruptcy of real estate enterprises;;pending commercial housing contract;;bankruptcy rescission;;bankruptcy enterprise property preservation and appreciation principle;;consumers' legitimate rights and interests 中文刊名：HBFX 英文刊名：Hebei Law Science 机构：复旦大学法学院; 出版日期：2019-01-03 14:33 出版单位：河北法学 年：2019 期：v.37;No.304 语种：中文; 页：HBFX201902012 页数：13 CN：02 ISSN：13-1023/D 分类号：145-157

摘要

房地产企业破产案件审理的最大难点是商品房买卖合同的继续履行与破产解除权行使的权益冲突问题。破产解除权具有特殊法定性,原则上无溯及力,但基于公平原则和比例原则也有例外。管理人对待履行商品房买卖合同的破产解除权应受限制,且因待履行合同种类不同各异。对消费型购房合同行使破产解除权,要保障购房人的基本生存权,赋予已给付购房款本金共益债权地位。司法审判中考查管理人行使的破产解除权,应坚持破产企业财产利益保值增值和消费型购房人基本生存权相平衡原则。
        The biggest difficulty in the trial of real estate enterprise bankruptcy cases is the issue of the conflict between the continued performance of commercial housing sales contracts and the exercise of bankruptcy rescission rights. The right to bankruptcy has special statutory nature and is not retroactive in principle, but there are exceptions based on the principle of fairness and proportionality. The manager's right of recession to bankruptcy of the contract for the sale of commercial housing shall be restricted and may vary depending on the type of contract to be performed. To exercise the right to bankruptcy of a consumer-type purchase contract,it is necessary to protect the basic right to subsistence of the purchaser,and to give the principal of the purchase of the house the share of the credit. In the judicial trial,the right to bankruptcy of the manager shall be examined,and the principle of balancing the value of the property of the bankrupt enterprise and the basic survival of the consumer-type purchaser shall be adhered to.

引文

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    (1)《破产法》第18条:人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行;但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。
    (1)根据《破产法》第45条关于债权申报期限的规定,债权申报期限自人民法院发布受理破产公告之日起计算,最短30日,最长不超过3个月;第62条对第一次债权人会议规定自债权申报期限届满之日起15天内召开。
    (1)《合同法》第93条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第94条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。
    (1)《民间借贷若干规定》第24条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
    (1)在笔者所在法院审理的房地产破产案件中,也曾遇到因管理人认定为以房抵债而不认定破产债权从而另行提起破产解除权、破产撤销权的诉讼。
    (2)《最高人民法院关于审理企业案件若干问题的规定》于2002年9月1日起施行,该法虽为适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》而制定的司法解释,但是在现行《破产法》颁布实施后其并未废止,仍具有法律效力。
    (1)《2002建设工程款优先受偿权批复》第1条:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第2条:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。