房屋物权登记机构的实质审查
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摘要
现行法律法规对登记机构在房屋物权转移登记过程中应该承担怎样的审查义务没有做出非常明确的规定,各地的地方性法规的规定也不一致。法院在审理登记案件时对登记机构审查义务的理解也不尽相同。由此引发本文研究对象:登记机构审查模式。
从域外法分析登记审查义务,通过对德国、瑞士、法国和日本物权登记审查制度的分析,法国、日本属于绝对的形式审查,而德国属于相对的形式审查。瑞士虽然名为实质审查,因为审查的广度上包括了债权合同,但是从审查的深度上看仍然属于形式审查。
究其各国采取这些审查模式的原因,一是物权变动制度,二是登记外部保障。物权登记审查模式与物权变动制度的关系分为登记审查广度和深度与物权变动制度的关系。登记审查范围受到物权变动模式影响主要体现在审查广度方面,即采物权形式主义的国家,登记机构无需审查当事人之间的原因关系。采取债权形式主义的瑞士,物权变动受到债权行为的影响,因此需要对物权变动的原因行为进行审查。登记机构审查的深度并不必然与物权变动模式有关。促使一国采取保障登记真实性的各种措施的原因之一是这个国家的登记具有公信力。德国、瑞士之所以从审查深度上区别不大,其为形式审查的原因就在于公证制度已经从外部有效的保障了登记审查的准确性。
梳理了域外审查模式,把我国法院对审查模式的态度分为实质审查和形式审查两种。
实质审查和形式审查各有优劣,必须从一国的国情出发。从我国实际出发,我国应当采取实质审查模式,因为我国登记具有公信力,并且我国不具有一系列外部审查机制作为保障。以我国登记机构应当采取实质审查为前提,登记机构在审查过程中具有一定裁量权。但是实际上,这种裁量权是在不断的缩小的。在此基础上,应当还有外部措施保障登记审查的准确性。
在实质审查制度下,也会发生登记错误。其中错误原因包括当事人欺诈。因为责任性质不同,发生阶段不同,这种情况下登记机构的责任应当与当事人的责任区分。一个是国家赔偿责任,一个是民事责任。总之,登记机构应当承担与其过错相适应的责任。
Current Laws and regularities are vague about the registration agency’s censorial powers and obligations in the process of the housing transfer registration; meanwhile, local regularities of different regions vary. Courts’understandings and judgments are also different. Thus, the following is the research object of this article: registration agency’s censorial mode.
Through the research of the censorial modes of foreign countries such as Germany, France, Switzerland, Japan and regions’registration agency, France and Japan are believed to adopt absolute formal censorship, whereas German registration mode is relative formal censorship. Though Switzerland uses nominal substantial censorship, as its censor’s width includes contract, concerning censorial depth, in fact this country also adopts formal censorship.
There are two reasons behind why these censorship modes are adopted, one about real right alteration system, and the other about the outside protection of registration. The real right registration censorship mode is related to real right alteration system in two ways: one is the width, and the other is the depth. Real right registration censorship mode influenced by the alteration mode mostly reflects the width of censorship, that is to say, in countries that adopt real right formalism, registration agency need not censor the causal relationship between the parties. On the other hand, in Switzerland, the country that adopts creditor’s right formalism, alteration of real right is affected by the creditor’s right contract, thus registration agency need censor the causal relationship of real right alteration, whereas the depth of censorship is not necessarily related to the mode of real right alteration. One reason that causes those countries to protect the truth of registration is the credibility of registration. The other reason why Germany and Switzerland are similar in the depth of censorship, and they all adopt the formalism censorship is the notarization system that protects the truth of registration from the outside.
After researching into foreign countries’modes, our courts’opinions can be divided into two parts: supporting formalism censorship and supporting substantial censorship.
Formal censorship and substantial censorship have their own drawbacks and merits. Whatever mode one country adopts, it must be based on its own situations. As for China, we must adopt substantial censorship. The reasons are that Chinese registration is credible and China does not have outside system to assure the truth of registration. Based on substantial censorship, registration agency has some discretion powers. However, these powers are actually shrinking. Upon this basis, we ought to have some outside system to assure the truth of registration.
Under the system of substantial censorship, mistakes of registration can not be avoided. There are many reasons. One of the reasons is party’s fraud. Under this circumstance, the liability of registration should be differentiated from the liability of the party, as these two liabilities are different in cause, nature and time. One is national compensation liability; the other is civil compensation liability. All in all, the registration agency should bear the liability that is correspondent to its fault.
从域外法分析登记审查义务,通过对德国、瑞士、法国和日本物权登记审查制度的分析,法国、日本属于绝对的形式审查,而德国属于相对的形式审查。瑞士虽然名为实质审查,因为审查的广度上包括了债权合同,但是从审查的深度上看仍然属于形式审查。
究其各国采取这些审查模式的原因,一是物权变动制度,二是登记外部保障。物权登记审查模式与物权变动制度的关系分为登记审查广度和深度与物权变动制度的关系。登记审查范围受到物权变动模式影响主要体现在审查广度方面,即采物权形式主义的国家,登记机构无需审查当事人之间的原因关系。采取债权形式主义的瑞士,物权变动受到债权行为的影响,因此需要对物权变动的原因行为进行审查。登记机构审查的深度并不必然与物权变动模式有关。促使一国采取保障登记真实性的各种措施的原因之一是这个国家的登记具有公信力。德国、瑞士之所以从审查深度上区别不大,其为形式审查的原因就在于公证制度已经从外部有效的保障了登记审查的准确性。
梳理了域外审查模式,把我国法院对审查模式的态度分为实质审查和形式审查两种。
实质审查和形式审查各有优劣,必须从一国的国情出发。从我国实际出发,我国应当采取实质审查模式,因为我国登记具有公信力,并且我国不具有一系列外部审查机制作为保障。以我国登记机构应当采取实质审查为前提,登记机构在审查过程中具有一定裁量权。但是实际上,这种裁量权是在不断的缩小的。在此基础上,应当还有外部措施保障登记审查的准确性。
在实质审查制度下,也会发生登记错误。其中错误原因包括当事人欺诈。因为责任性质不同,发生阶段不同,这种情况下登记机构的责任应当与当事人的责任区分。一个是国家赔偿责任,一个是民事责任。总之,登记机构应当承担与其过错相适应的责任。
Current Laws and regularities are vague about the registration agency’s censorial powers and obligations in the process of the housing transfer registration; meanwhile, local regularities of different regions vary. Courts’understandings and judgments are also different. Thus, the following is the research object of this article: registration agency’s censorial mode.
Through the research of the censorial modes of foreign countries such as Germany, France, Switzerland, Japan and regions’registration agency, France and Japan are believed to adopt absolute formal censorship, whereas German registration mode is relative formal censorship. Though Switzerland uses nominal substantial censorship, as its censor’s width includes contract, concerning censorial depth, in fact this country also adopts formal censorship.
There are two reasons behind why these censorship modes are adopted, one about real right alteration system, and the other about the outside protection of registration. The real right registration censorship mode is related to real right alteration system in two ways: one is the width, and the other is the depth. Real right registration censorship mode influenced by the alteration mode mostly reflects the width of censorship, that is to say, in countries that adopt real right formalism, registration agency need not censor the causal relationship between the parties. On the other hand, in Switzerland, the country that adopts creditor’s right formalism, alteration of real right is affected by the creditor’s right contract, thus registration agency need censor the causal relationship of real right alteration, whereas the depth of censorship is not necessarily related to the mode of real right alteration. One reason that causes those countries to protect the truth of registration is the credibility of registration. The other reason why Germany and Switzerland are similar in the depth of censorship, and they all adopt the formalism censorship is the notarization system that protects the truth of registration from the outside.
After researching into foreign countries’modes, our courts’opinions can be divided into two parts: supporting formalism censorship and supporting substantial censorship.
Formal censorship and substantial censorship have their own drawbacks and merits. Whatever mode one country adopts, it must be based on its own situations. As for China, we must adopt substantial censorship. The reasons are that Chinese registration is credible and China does not have outside system to assure the truth of registration. Based on substantial censorship, registration agency has some discretion powers. However, these powers are actually shrinking. Upon this basis, we ought to have some outside system to assure the truth of registration.
Under the system of substantial censorship, mistakes of registration can not be avoided. There are many reasons. One of the reasons is party’s fraud. Under this circumstance, the liability of registration should be differentiated from the liability of the party, as these two liabilities are different in cause, nature and time. One is national compensation liability; the other is civil compensation liability. All in all, the registration agency should bear the liability that is correspondent to its fault.
引文
1参见陈华彬:《外国物权法》,法律出版社2004年版,第148页。
2参见王文杰:《变动中的物权法》,清华大学出版社2004年版,第10页。
3参见[日]星野英一:《法国1955年以后的不动产登记制度》,转引自李昊:《不动产登记程序的制度构建》,北京大学出版社2005年版,第259页。
4参见马栩生:《登记公信力研究》,武汉大学博士论文,第83页,2005年4月;参见常翱翔:《不动产物权登记程序的法律构造》,第43-44页,载www.lunwentianxia.com/product.free.8465839.1。最后访问时间:2009年4月1日。
5参见陈华彬:《外国物权法》,法律出版社2004年版,第152页。
6参见常翱翔:《不动产物权登记程序的法律构造》,载www.lunwentianxia.com/product.free.8465839.1。最后访问时间:2009年4月1日。
7参见王达、于静:《<物权法>中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)》,载《中国房地产》2007年第7期。
8参见陈华彬:《外国物权法》,法律出版社2005年版,第148-151页。
9参见陈历幸:《论不动产登记制度和不动产物权变动模式之间的关联和协调》,载《华东政法学院学报》2003年第2期。
10参见王达、于静:《<物权法>中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)》,载《中国房地产》2007年第7期。
11参见彭娜:《论物权登记的法定公证前置》,西南财经大学硕士论文,第24页。
12参见王达、于静:《<物权法>中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)》,载《中国房地产》2007年第7期。
32参见朱岩:《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机构的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
33参见马栩生:《登记公信力》,武汉大学博士论文,第91页。
34参见李凤章、李智:《实质审查的缺陷与校正》,载《法治论丛》2003年第11期。
35参见马栩生:《登记公信力》,武汉大学博士论文,第91页。
36参见刁其怀:《不动产登记中的审查标准及赔偿责任——评<物权法>第十二条、第二十一条》,载《中国房地产》2007年第7期。
42参见马栩生:《登记公信力》,武汉大学博士论文,第84页。
43参见胡建淼:《行政行为基本范畴研究》,浙江大学出版社2006年版,第94—95页。
45参见江西省赣州市都县人民法院行政判决书,(2008)于行初字第12号。
46参见江西省赣州市中级人民法院行政判决书,(2008)赣中行终字第47号。
50参见黄美慧:《从登记法令及实务面探讨如何有效防范伪冒事件》,载《台湾代书会刊》2004年4月第154期。转引自李凤章:《登记限度论》,中国政法大学博士论文,第114页。
53参见叶必丰:《受欺诈行政行为的违法性和法律责任——以行政机关为视角》,载《中国法学》2006年第5期。
参见最高人民法院行政赔偿判决书,(2002)行终字第6号。
参见朱岩:《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机构的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
56参见吴兆祥:《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载http://www.zwmscp.com/list.asp?Unid=6451。最后访问时间:2009年4月30日。
[1]陈华彬,外国物权法,法律出版社,2004年,第148—152页
[2]胡建淼,行政行为基本范畴研究,浙江大学出版社,2005年,第94—95页
[3]孟鸿志,行政法学,北京大学出版社,2002年,第135页
[4]孙宪忠,物权法论,法律出版社,2008年,第446页—454页
[5]叶必丰,行政法与行政诉讼法,高等教育出版社,2007年,第49页
[6]张弘,选择视角中的行政法,法律出版社,2006年,第139页
[7]朱新力,行政法律责任探究——多元视角下的诠释,法律出版社,2004年,第1—10页
[8]常翱翔,物权变动规则的体系化,中外法学,2006年第1期
[9]常翱翔,不动产物权登记程序的法律构造,www.lunwentianxia.com/product.free.8465839.1
[10]陈历幸,论不动产登记制度和不动产物权变动模式之间的关联和协调,华东政法学院学报,2003年第2期
[11]刁其怀,不动产登记中的审查标准及赔偿责任,中国房地产,2007年第7期
[12]高富平,不动产物权登记三种效力,上海房地,2007年第8期
[13]李凤章,李智,实质审查的缺陷与校正,法治论丛,2003年第11期
[14]马栩生,登记公信力:基础透视与制度建构,法商研究,2006年第4期
[15]王达,于静,《物权法》中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上),中国房地产,2007年第7期
[16]吴兆祥,不动产登记审查的基本要求,中国司法, 2007年第7期
[17]吴兆祥,论不动产物权登记机构的审查义务及其责任,http://www.zwmscp.com/list.asp?Unid=6451
[18]叶必丰,受欺诈行政行为的违法性和法律责任,中国法学,2006年第5期
[19] [日]加贺山茂,于敏译,日本物权法中的对抗问题,外国法译评,2000年第2期
[20]于海涌,法国不动产登记对抗主义中的利益平衡,法学,2006年第2期
[21]朱岩,形式审查抑或实质审查,法学杂志,2006年第6期
[22]朱程,不动产登记区分审查主义的法律构建,中国房地产,2006年第9期
[23]李凤章,登记限度论,[博士论文],中国政法大学图书馆,2005年
[24]马栩生,登记公信力,[博士论文],武汉大学图书馆,2005年
[25]彭娜,论物权登记的法定公证前置,[硕士论文],西南财经大学图书馆,2007年
[26]曹春芳、陶志文诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2007)沪二中行终字第43号
[27]陈忠义诉沈阳市房产局案,沈阳市中级人民法院行政判决书,(2008)沈行终字第31号
[28]江西省南昌市房产管理局诉中国银行江西省分行案,最高人民法院行政赔偿判决书,(2002)行终字第6号
[29]刘贱福诉于都县房地产管理局案,赣州市中级人民法院行政判决书,(2008)赣中行终字第47号
[30]施以平诉武汉市国土资源和房产管理局案,湖北省武汉市中级人民法院行政判决书,(2008)武行终字第20号
[31]汤樱樱诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2004)沪二中行终字第354号
[32]王金云诉沈阳市房产局案,沈阳市中级人民法院行政判决书,(2008)沈行终字第26号
[33]吴幼定诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2005)沪二中行终字第123号
[34]杨宾飞诉上海市房屋土地管理局案,上海市青浦区人民法院行政判决书,(2000)青行初字第7号
[35]余桂芬诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2007)沪二中行终字第337号
[36]杨锦波诉北京市国土资源和房屋管理局案,北京市丰台区人民法院行政判决书,(2004)丰行初字第11号
[37]张秀珍、孙继玲诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2007)沪二中行终字第462号
[38]朱淑琴、朱淑兰、朱淑芳等诉北京市房屋土地管理局案,北京市海淀区人民法院行政判决书,(1998)海行初字第101号
[39]周世新诉武汉市国土资源和房产管理局案,武汉市中级人民法院行政判决书,(2007)武行终字第160号
2参见王文杰:《变动中的物权法》,清华大学出版社2004年版,第10页。
3参见[日]星野英一:《法国1955年以后的不动产登记制度》,转引自李昊:《不动产登记程序的制度构建》,北京大学出版社2005年版,第259页。
4参见马栩生:《登记公信力研究》,武汉大学博士论文,第83页,2005年4月;参见常翱翔:《不动产物权登记程序的法律构造》,第43-44页,载www.lunwentianxia.com/product.free.8465839.1。最后访问时间:2009年4月1日。
5参见陈华彬:《外国物权法》,法律出版社2004年版,第152页。
6参见常翱翔:《不动产物权登记程序的法律构造》,载www.lunwentianxia.com/product.free.8465839.1。最后访问时间:2009年4月1日。
7参见王达、于静:《<物权法>中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)》,载《中国房地产》2007年第7期。
8参见陈华彬:《外国物权法》,法律出版社2005年版,第148-151页。
9参见陈历幸:《论不动产登记制度和不动产物权变动模式之间的关联和协调》,载《华东政法学院学报》2003年第2期。
10参见王达、于静:《<物权法>中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)》,载《中国房地产》2007年第7期。
11参见彭娜:《论物权登记的法定公证前置》,西南财经大学硕士论文,第24页。
12参见王达、于静:《<物权法>中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上)》,载《中国房地产》2007年第7期。
32参见朱岩:《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机构的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
33参见马栩生:《登记公信力》,武汉大学博士论文,第91页。
34参见李凤章、李智:《实质审查的缺陷与校正》,载《法治论丛》2003年第11期。
35参见马栩生:《登记公信力》,武汉大学博士论文,第91页。
36参见刁其怀:《不动产登记中的审查标准及赔偿责任——评<物权法>第十二条、第二十一条》,载《中国房地产》2007年第7期。
42参见马栩生:《登记公信力》,武汉大学博士论文,第84页。
43参见胡建淼:《行政行为基本范畴研究》,浙江大学出版社2006年版,第94—95页。
45参见江西省赣州市都县人民法院行政判决书,(2008)于行初字第12号。
46参见江西省赣州市中级人民法院行政判决书,(2008)赣中行终字第47号。
50参见黄美慧:《从登记法令及实务面探讨如何有效防范伪冒事件》,载《台湾代书会刊》2004年4月第154期。转引自李凤章:《登记限度论》,中国政法大学博士论文,第114页。
53参见叶必丰:《受欺诈行政行为的违法性和法律责任——以行政机关为视角》,载《中国法学》2006年第5期。
参见最高人民法院行政赔偿判决书,(2002)行终字第6号。
参见朱岩:《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机构的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
56参见吴兆祥:《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载http://www.zwmscp.com/list.asp?Unid=6451。最后访问时间:2009年4月30日。
[1]陈华彬,外国物权法,法律出版社,2004年,第148—152页
[2]胡建淼,行政行为基本范畴研究,浙江大学出版社,2005年,第94—95页
[3]孟鸿志,行政法学,北京大学出版社,2002年,第135页
[4]孙宪忠,物权法论,法律出版社,2008年,第446页—454页
[5]叶必丰,行政法与行政诉讼法,高等教育出版社,2007年,第49页
[6]张弘,选择视角中的行政法,法律出版社,2006年,第139页
[7]朱新力,行政法律责任探究——多元视角下的诠释,法律出版社,2004年,第1—10页
[8]常翱翔,物权变动规则的体系化,中外法学,2006年第1期
[9]常翱翔,不动产物权登记程序的法律构造,www.lunwentianxia.com/product.free.8465839.1
[10]陈历幸,论不动产登记制度和不动产物权变动模式之间的关联和协调,华东政法学院学报,2003年第2期
[11]刁其怀,不动产登记中的审查标准及赔偿责任,中国房地产,2007年第7期
[12]高富平,不动产物权登记三种效力,上海房地,2007年第8期
[13]李凤章,李智,实质审查的缺陷与校正,法治论丛,2003年第11期
[14]马栩生,登记公信力:基础透视与制度建构,法商研究,2006年第4期
[15]王达,于静,《物权法》中不动产登记的行政法效力及其赔偿问题(上),中国房地产,2007年第7期
[16]吴兆祥,不动产登记审查的基本要求,中国司法, 2007年第7期
[17]吴兆祥,论不动产物权登记机构的审查义务及其责任,http://www.zwmscp.com/list.asp?Unid=6451
[18]叶必丰,受欺诈行政行为的违法性和法律责任,中国法学,2006年第5期
[19] [日]加贺山茂,于敏译,日本物权法中的对抗问题,外国法译评,2000年第2期
[20]于海涌,法国不动产登记对抗主义中的利益平衡,法学,2006年第2期
[21]朱岩,形式审查抑或实质审查,法学杂志,2006年第6期
[22]朱程,不动产登记区分审查主义的法律构建,中国房地产,2006年第9期
[23]李凤章,登记限度论,[博士论文],中国政法大学图书馆,2005年
[24]马栩生,登记公信力,[博士论文],武汉大学图书馆,2005年
[25]彭娜,论物权登记的法定公证前置,[硕士论文],西南财经大学图书馆,2007年
[26]曹春芳、陶志文诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2007)沪二中行终字第43号
[27]陈忠义诉沈阳市房产局案,沈阳市中级人民法院行政判决书,(2008)沈行终字第31号
[28]江西省南昌市房产管理局诉中国银行江西省分行案,最高人民法院行政赔偿判决书,(2002)行终字第6号
[29]刘贱福诉于都县房地产管理局案,赣州市中级人民法院行政判决书,(2008)赣中行终字第47号
[30]施以平诉武汉市国土资源和房产管理局案,湖北省武汉市中级人民法院行政判决书,(2008)武行终字第20号
[31]汤樱樱诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2004)沪二中行终字第354号
[32]王金云诉沈阳市房产局案,沈阳市中级人民法院行政判决书,(2008)沈行终字第26号
[33]吴幼定诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2005)沪二中行终字第123号
[34]杨宾飞诉上海市房屋土地管理局案,上海市青浦区人民法院行政判决书,(2000)青行初字第7号
[35]余桂芬诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2007)沪二中行终字第337号
[36]杨锦波诉北京市国土资源和房屋管理局案,北京市丰台区人民法院行政判决书,(2004)丰行初字第11号
[37]张秀珍、孙继玲诉上海市房屋土地资源管理局案,上海市第二中级人民法院行政判决书,(2007)沪二中行终字第462号
[38]朱淑琴、朱淑兰、朱淑芳等诉北京市房屋土地管理局案,北京市海淀区人民法院行政判决书,(1998)海行初字第101号
[39]周世新诉武汉市国土资源和房产管理局案,武汉市中级人民法院行政判决书,(2007)武行终字第160号