政府作用下的中国房地产市场理论与实证研究
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摘要
伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,房地产市场也从无到有,从弱到强,从不规范到逐步健全迅速成长壮大。短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展。同时,近些年来,住房问题业已成为国计民生的核心问题。房地产业的发展以及引发的各种问题成为学者及官方的研究热点。
本文以产业经济学为研究视角,从经典理论SCP范式入手,结合有效竞争及市场有效性理论,对中国房地产市场的供需特征、市场结构、行为、绩效、政府和政策作用,以及市场的有效性进行了探讨。在大量资料数据和实证研究的过程中,本文发现对中国房地产业的发展研究以及对遇到的问题解释并不能完全套用SCP研究范式以及西方经济学中有效竞争及市场有效性理论。因为在中国房地产业的产生与发展过程中,尤其是在房地产市场孕育及形成初期,政府力量占据了主导地位,甚至可以毫不夸张的认为是中国政府造就了中国的房地产市场,这与西方国家的房地产业发展存在本质的不同,而且即使是在中国房地产市场已经形成的现阶段,政府这只看得见的手的政策导向作用也十分强大,坚决不容忽视。本文通过大量数据、资料和实证模型推导论证了政府与市场力量的交互作用,说明,目前中国的房地产市场是在政府力量和市场力量双重作用下向前发展的,对中国房地产业市场有效性的研究中必须全面考虑政府政策和政府行为的作用。基于这样的原因,本文建立了G-SCP-E的分析框架,将对于政府作用——G的分析全面引入对中国房地产市场的供需关系、市场结构、市场行为以及市场绩效的分析中,最终对中国房地产业的市场有效性——E作出分析并提出积极的政策建议。
本文研究认为在中国房地产业的产生与发展过程中,政府影响市场有效性主要集中体现在两个方面：
第一,体现在对市场基本条件,即供给和需求相互作用的影响中。中国房地产市场的绩效表现是由供需要素和政府调控双重力量作用决定的,并与前者呈正相关,后者呈负相关。从市场角度看政府的调控政策对消费市场预期产生重大影响,往往可以导致销售量的显著萎缩,造成需求曲线阶段性向左或向右的大幅变动；需求的大幅变化影响开发投资预期,造成供给曲线向左或向右大幅移动。另外,政府的调控政策还直接导致政府的土地供应政策、供地行为,土地供应的数量、供应速度、供应的周期性变化。这些影响有合理的因素,但是频繁的调控,打乱了市场的正常预期,造成供需的剧烈变化,影响了正常的市场供给和需求关系。本文的实证结果表明,市场销售绩效与供需要求成正比,说明市场力量的正相关作用,而政府调控与市场绩效为反向关系,说明由于去过七年政策基本处于与市场的反向调控中,这是中国房地产市场的特殊性。本文的实证也印证了现实市场中的销售价格与销售量没有明显关系,说明政策对预期的干扰作用使得市场价格机制没有正常体现。调控政策的多目标性与政策偏差往往造成政策部分失灵,以及房价越调越涨的被动局面。
第二,体现在对市场结构、市场行为及市场绩效的影响。对市场结构的影响：由于中国土地市场的完全垄断特征使得政府可以利用土地市场准入的壁垒决定房地产市场的结构,原则上可以是任何一种市场结构。本文研究表明目前的土地供应制度和政府供地行为使得中国房地产市场形成了垄断竞争的市场结构,而非寡头垄断市场结构。土地获取和融资的双重进入壁垒影响了市场结构,影响了进入市场的企业性质、数量和质量；对市场行为的影响：政府的供地制度和进入壁垒部分程度决定了进入的企业,影响了企业竞争行为的导向,使得企业更加注重政府关系的能力和融资能力,而降低了正常的市场竞争力的培养。供需差异造成的垄断利润降低了企业提高市场竞争能力的动力,使得市场的竞争程度并不激烈,竞争层次偏低。产品差异化竞争和品牌竞争发展相对缓慢。对市场绩效的影响：低度、低层次的竞争和高额的垄断利润造成社会福利的损失。研发投入低,技术进步缓慢,产业化程度低。房地产开发企业经营管理水平普遍较低。行业中没有明显的规模优势。跨区域扩张速度和商业地产发展速度受到影响。
在上述研究的基础上,本文认为中国房地产业发展的核心问题在于提高房地产市场的有效性,可以从三个方面着手：其一,必须加大有效供给,缓解供需压力和矛盾,降低“市场垄断”势力。一方面合理规划土地利用,限制开发企业囤积土地,加快开发进度,有效增加供给；另一方面,增加廉租房建设,完善住房保障制度,降低税收,增加住房流通能力。其二,打破区域垄断,促进有效竞争,降低“行政垄断”势力。其三,调整发展程度,注重发展质量。
Along with the reform and opening moving on, Chinese Real Estate industry experienced the history changing from planned economy (Housing distribution system) to Market economy. The real estate industry started from nothing, from weak to strong, from lack of standardization to grow gradually perfect rapidly. In shortly 30 years, real estate industry growed as a pillar industry of national economy, and its steady growth has already become a key influencing factor of national economy sustainable development. Mean while, recently, Housing Problems become to the essential problem of national intrest and people' s livehood.
This article is based on the view of industrial economy, starts from classical theory SCP paradigm, combines efficient competition and market efficiency theory, discusses the efficiency of Chinese Real Estate Market. During research, this article finds out that SCP paradigm, efficient competition and market efficiency theory can not explain Chinese real estate industry' s problems. Because during the development process, especially the beginning of breed and fromation, the government played predominantly, evenly we can say that Chinese government generated Chinese real estate industry, which is wholely different with western real estate industry in nature. Moreover, even at the present stage of Chinese real estate industry, we definitely should not ignore the impact of visible hand, government policies. Therefore, owing to the Chinese real estate market grows under double action of the government power and market power, the impact of government policy must be considered in the research of Chinese real estate market' s efficiency. Because of reasons above, this article established the G-SCP-E analysis framework, analized market structure, market conduct and market performance under the lead of G, then offered a postive policy suggestion on Chinese real estate industry efficiency.
This article points out that during the Chinese real estate industry emergence and development process, there are two aspects reflect government's influence on market efficiency:
On one hand, the influence on market fundamental elements-supply and demand. Government policy for adjustment generates great impact on the expect of consumer market, frequently leads to a rapid shrink of sales volume, causes the demand carve move widely towards right or left periodically. Government' s land supply system, policy for adjustment and land supply behaviour, controls the amount, supply pace, and supply' s periodical change, causes to the movement of supply carve. Those causes are rational, but frequent adjustment will mess up market regular expection, then cause rapidl change of supply and demand.
On the other hand, the influence on market structure, market conduct and market performance: due to the compelet monoply on primary land market, government can decide real estate market structure, which can be any type structure. Recently primary land supply system and government supply behavior makes the real estate market to a monopolistic competition structure. The double enter barriers of land obtain and finance influences market structure, the quantity and quality of company which want to enter the market; the influence on market behavior: government land supply system and enter barrier partly decides the quantity and quality of companies which has already exsited in this market and want to enter this market, affects the direct of enterprises competition behavior, made enterprises put more attentions on dealing relationships with government and financing abilities, consequencely ignore the cultivate on market competitiveness. The monoply profit comes from differences between supply and demand lower the advance power for enterprises to improve market competitiveness, leads to a less drastic competition environment. Product difference competition and brand competition grows slowly. The influence on market performance: low level competition and high level monoply profit cause the loss of social welfare. Low level of research investment, slow growth of technology, low level of industrialization, enterprises' management skills, unapparently economy scales, influence the pace of interregional expansion and commmercial real estate industry.
On the basis of research results above, this article indicates that the core problem for Chinese real estate industry growth is to improve the market efficiency. It can be done through three ways: firstly, government increase supply to defuse the conflict between supply and demand. On one hand, reasonable plan the utility of land, prohibit real estate enterprises from hoard land, increase the develop pace, in order to increase the supply efficiently. On the other hand, put more effort on low-rent house construction, perfect housing gurantte system, decrease tax, increase the house circulation ability; Secondly, break regional monoply, expedite effective competition; Thirdly, adjust development level, pay more attention on growth quality.
本文以产业经济学为研究视角,从经典理论SCP范式入手,结合有效竞争及市场有效性理论,对中国房地产市场的供需特征、市场结构、行为、绩效、政府和政策作用,以及市场的有效性进行了探讨。在大量资料数据和实证研究的过程中,本文发现对中国房地产业的发展研究以及对遇到的问题解释并不能完全套用SCP研究范式以及西方经济学中有效竞争及市场有效性理论。因为在中国房地产业的产生与发展过程中,尤其是在房地产市场孕育及形成初期,政府力量占据了主导地位,甚至可以毫不夸张的认为是中国政府造就了中国的房地产市场,这与西方国家的房地产业发展存在本质的不同,而且即使是在中国房地产市场已经形成的现阶段,政府这只看得见的手的政策导向作用也十分强大,坚决不容忽视。本文通过大量数据、资料和实证模型推导论证了政府与市场力量的交互作用,说明,目前中国的房地产市场是在政府力量和市场力量双重作用下向前发展的,对中国房地产业市场有效性的研究中必须全面考虑政府政策和政府行为的作用。基于这样的原因,本文建立了G-SCP-E的分析框架,将对于政府作用——G的分析全面引入对中国房地产市场的供需关系、市场结构、市场行为以及市场绩效的分析中,最终对中国房地产业的市场有效性——E作出分析并提出积极的政策建议。
本文研究认为在中国房地产业的产生与发展过程中,政府影响市场有效性主要集中体现在两个方面：
第一,体现在对市场基本条件,即供给和需求相互作用的影响中。中国房地产市场的绩效表现是由供需要素和政府调控双重力量作用决定的,并与前者呈正相关,后者呈负相关。从市场角度看政府的调控政策对消费市场预期产生重大影响,往往可以导致销售量的显著萎缩,造成需求曲线阶段性向左或向右的大幅变动；需求的大幅变化影响开发投资预期,造成供给曲线向左或向右大幅移动。另外,政府的调控政策还直接导致政府的土地供应政策、供地行为,土地供应的数量、供应速度、供应的周期性变化。这些影响有合理的因素,但是频繁的调控,打乱了市场的正常预期,造成供需的剧烈变化,影响了正常的市场供给和需求关系。本文的实证结果表明,市场销售绩效与供需要求成正比,说明市场力量的正相关作用,而政府调控与市场绩效为反向关系,说明由于去过七年政策基本处于与市场的反向调控中,这是中国房地产市场的特殊性。本文的实证也印证了现实市场中的销售价格与销售量没有明显关系,说明政策对预期的干扰作用使得市场价格机制没有正常体现。调控政策的多目标性与政策偏差往往造成政策部分失灵,以及房价越调越涨的被动局面。
第二,体现在对市场结构、市场行为及市场绩效的影响。对市场结构的影响：由于中国土地市场的完全垄断特征使得政府可以利用土地市场准入的壁垒决定房地产市场的结构,原则上可以是任何一种市场结构。本文研究表明目前的土地供应制度和政府供地行为使得中国房地产市场形成了垄断竞争的市场结构,而非寡头垄断市场结构。土地获取和融资的双重进入壁垒影响了市场结构,影响了进入市场的企业性质、数量和质量；对市场行为的影响：政府的供地制度和进入壁垒部分程度决定了进入的企业,影响了企业竞争行为的导向,使得企业更加注重政府关系的能力和融资能力,而降低了正常的市场竞争力的培养。供需差异造成的垄断利润降低了企业提高市场竞争能力的动力,使得市场的竞争程度并不激烈,竞争层次偏低。产品差异化竞争和品牌竞争发展相对缓慢。对市场绩效的影响：低度、低层次的竞争和高额的垄断利润造成社会福利的损失。研发投入低,技术进步缓慢,产业化程度低。房地产开发企业经营管理水平普遍较低。行业中没有明显的规模优势。跨区域扩张速度和商业地产发展速度受到影响。
在上述研究的基础上,本文认为中国房地产业发展的核心问题在于提高房地产市场的有效性,可以从三个方面着手：其一,必须加大有效供给,缓解供需压力和矛盾,降低“市场垄断”势力。一方面合理规划土地利用,限制开发企业囤积土地,加快开发进度,有效增加供给；另一方面,增加廉租房建设,完善住房保障制度,降低税收,增加住房流通能力。其二,打破区域垄断,促进有效竞争,降低“行政垄断”势力。其三,调整发展程度,注重发展质量。
Along with the reform and opening moving on, Chinese Real Estate industry experienced the history changing from planned economy (Housing distribution system) to Market economy. The real estate industry started from nothing, from weak to strong, from lack of standardization to grow gradually perfect rapidly. In shortly 30 years, real estate industry growed as a pillar industry of national economy, and its steady growth has already become a key influencing factor of national economy sustainable development. Mean while, recently, Housing Problems become to the essential problem of national intrest and people' s livehood.
This article is based on the view of industrial economy, starts from classical theory SCP paradigm, combines efficient competition and market efficiency theory, discusses the efficiency of Chinese Real Estate Market. During research, this article finds out that SCP paradigm, efficient competition and market efficiency theory can not explain Chinese real estate industry' s problems. Because during the development process, especially the beginning of breed and fromation, the government played predominantly, evenly we can say that Chinese government generated Chinese real estate industry, which is wholely different with western real estate industry in nature. Moreover, even at the present stage of Chinese real estate industry, we definitely should not ignore the impact of visible hand, government policies. Therefore, owing to the Chinese real estate market grows under double action of the government power and market power, the impact of government policy must be considered in the research of Chinese real estate market' s efficiency. Because of reasons above, this article established the G-SCP-E analysis framework, analized market structure, market conduct and market performance under the lead of G, then offered a postive policy suggestion on Chinese real estate industry efficiency.
This article points out that during the Chinese real estate industry emergence and development process, there are two aspects reflect government's influence on market efficiency:
On one hand, the influence on market fundamental elements-supply and demand. Government policy for adjustment generates great impact on the expect of consumer market, frequently leads to a rapid shrink of sales volume, causes the demand carve move widely towards right or left periodically. Government' s land supply system, policy for adjustment and land supply behaviour, controls the amount, supply pace, and supply' s periodical change, causes to the movement of supply carve. Those causes are rational, but frequent adjustment will mess up market regular expection, then cause rapidl change of supply and demand.
On the other hand, the influence on market structure, market conduct and market performance: due to the compelet monoply on primary land market, government can decide real estate market structure, which can be any type structure. Recently primary land supply system and government supply behavior makes the real estate market to a monopolistic competition structure. The double enter barriers of land obtain and finance influences market structure, the quantity and quality of company which want to enter the market; the influence on market behavior: government land supply system and enter barrier partly decides the quantity and quality of companies which has already exsited in this market and want to enter this market, affects the direct of enterprises competition behavior, made enterprises put more attentions on dealing relationships with government and financing abilities, consequencely ignore the cultivate on market competitiveness. The monoply profit comes from differences between supply and demand lower the advance power for enterprises to improve market competitiveness, leads to a less drastic competition environment. Product difference competition and brand competition grows slowly. The influence on market performance: low level competition and high level monoply profit cause the loss of social welfare. Low level of research investment, slow growth of technology, low level of industrialization, enterprises' management skills, unapparently economy scales, influence the pace of interregional expansion and commmercial real estate industry.
On the basis of research results above, this article indicates that the core problem for Chinese real estate industry growth is to improve the market efficiency. It can be done through three ways: firstly, government increase supply to defuse the conflict between supply and demand. On one hand, reasonable plan the utility of land, prohibit real estate enterprises from hoard land, increase the develop pace, in order to increase the supply efficiently. On the other hand, put more effort on low-rent house construction, perfect housing gurantte system, decrease tax, increase the house circulation ability; Secondly, break regional monoply, expedite effective competition; Thirdly, adjust development level, pay more attention on growth quality.
引文
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