城市住宅区业主自治运行实效研究
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摘要
90年代中期开始,地方各地应实务需要开始物业自治立法,催生并扩大了一个确实与传统单位社会有着很大不同的社会形态。然而,这是否就意味着一个期待已久的公民社会已然出现在我们面前了呢?实证研究表明,目前做出这一判断还为时过早,政府权力通过法制渠道全面向下(小区)渗透并借助服务于自治的名义扩展与蔓延,只是其展现的更为隐蔽与柔性。然而,这并非严重而急迫的问题,当今中国业主自治制度的困境在于：现实中拥有业主身份的公民,且被预期会参与居住区自治的业主却并未参与,即集体无行动；更为不幸的是,在有限的参与场景中还展现出令人担忧的象征性参与(通知、咨询、列席)局面,这些事实其实说明了一个我们一直在回避的问题：为什么在经验层面(业主)自治没有沿着法律规定的路径展开?
既有研究更多从内在视角、单极思维来分析此现象,把问题归结于文化意识、民众素质、制度缺陷,无法揭示真实世界中复杂冲突、个体认知与信息约束,以及规则系统对个体偏好和行为的塑造等,而要透彻回答——“在怎样的情况下,理性的业主才会一起行动起来实现他们的共同利益”——这一问题,就不得不从业主理性决策中去考察更为真实和更丰富的细节,以提高现实解释力。
本文试图在集体行动理论框架内探索我国业主自治实践与制度预期相背离的现象,以及这种背离现象背后的机制。正是在这种思路下,本文在研究业主自主运行的具体问题时将以对个体行为决策的研究为主,而在进行跨学科的理论性探索时也将更依赖经验性的证据。据此,本文除导论与结论外,分为七章：
引言部分,是本文的背景、铺垫和简介,主要阐述本文研究的问题,详细扫描现有文献,进而确定本文视角、方法、框架,同时详细界定相关概念,确定本文研讨的范围。
第一章理论基础,从理论和实证两个方面揭示出自治仅是国家选择的治理术,确定业主自治所在的时空和展开范围；并引入集体行动理论的框架,作为考察制度现状背后所蕴含的微观理性与“是如何”问题的分析工具。
主体部分包括二、三、四、五、六、七章,其中中间四章是本文关键内容之所在。第二章是实效分析,从实证层面揭示现有的规则、技术等既定条件下,立法所期望的业主会更容易、更积极参与自治并且能够得到更为满意的收益,并没有得到相应经验分析结果的支持,全景式呈现出本文所确定的问题。第三、四、五、六章是制度分析主体,首先,第三章揭示出房地产开发商和物业服务企业以及一部分国家机关建立利益上共同体(分利集团),它不仅具有很强的排外性、封闭性、垄断性、违法性,还可以游说立法与消弱司法,这种“单边垄断性”关系减弱业主对自治的期望及其行动可能；然后,第四章解析理性业主在现行制度框架下,面对自治的集体行动都会规避责任,搭便车和以机会主义方式行事,即使法律使用部分参与来,也不能走出其困境。因为业主们会不断努力进入搭便车联盟的次集团中,这样对他们来说可以得到最大的收益。其中,还揭示出国家权力积极介入首次自治,是自上而下建构社区治理单元并部署权力；之后,为防止自治发展为独立于国家权力之外的“世外桃源”,国家权力抽身冷视自治。接着,第五章分析现行业主大会基本制度,揭示出意见(高度)一致性并不能推出集团行动,以及以此构造的高参与和高通过规则在现实运行中的缺陷和不能,并进一步深入到此种思路背后深藏的民主协商所涉及的包容性与深思性衡平问题；最后,第六章分析业委会基本制度,揭示现行制度不仅缺乏工作成本分担机制缺乏,还无法实现外部和内部监督,甚至造成个别业委会异化。在制度分析的基础上,本文在第七章构建了自治框架,建议给对业主权利进行倾斜性配置,以强化房地产分利集团的权利约束与缩小,从而减少业主自治施行的阻力并提高业主对自治运行绩效的信心。同时,强调制裁措施的运用,以“针锋相对”为基本应对原则,以分级制裁为具体策略,避免违规行为造成合作(协议)的破裂,并帮助每个人抵挡在博弈过程中可能面临的诱惑。同时,通过业主小组、信息技术、政府帮扶等软硬方式来促使业主间的交流,提高自治绩效。
最后一章是结论部分,包括本文的发现、策略以及进一步研究方向。
Commencing from the mid-1990s, local authorities begin to promulgate property self-government legislation which leads to a new society which is very different from the traditional one. However, does it mean a long-expecting civil society is already in front of us? Studies show that it is too earlier to make such judgment now. The government power permeates and serves for the expansion and spread of autonomy through legal channels, just show it is subtle and flexible. However, this is not a serious and urgent problem, the dilemma of today's Chinese owners for autonomy system is:the citizens of owners that are expected to participate in the residential area of autonomy but did not participate, it means collective no action; more unfortunate is that the phenomena of symbolic participation (notification, consultation, Presence) in the limited participation of the scene. These facts expose us to a problem which we always wish to avoid: Why (the owners) autonomy from experience level does not follow up the path of the law?
Current studies tend to analyze this phenomenon from the internal perspective, and attributes the problem to cultural awareness, the knowledge of people, deficiencies in the system, which can not reveal the complex conflict in the real world, individual cognitive constraints, as well as the system of rules of individual preferences and behavior shaping, and to have a thorough answer-"In what circumstances, rational owners will together act to achieve their common interests"-this issue will be subject to rational decision-making from the owners to get more realistic and richer detail, to improve the reality explanatory power.
This article attempts to explore the mechanism behind owners'autonomous practice and the system which is expected to deviate from the phenomenon, and this divergence in the theory of collective action within the framework. It is within this line of thinking, we will study the owners of autonomous operation mainly on the study of the behavior of the individual decision-making, while conducting interdisciplinary theoretical exploration will become more dependent on evidence. In addition to the Introduction and conclusion part, this article is divided into seven chapters as follow:
Preface:it is the background, introduction of this article, mainly focus on the subject matter of this study, a detailed browse of the existing studies, and thus it determine the perspective methods, frameworks of this article, and define the relevant concepts, determine the scope of discussion.
The first chapter is the theoretical basis; it reveals from both the theoretical and empirical aspects that autonomy is only the selection of national governance strategy, which determine the time, space and the range of autonomy; and the introduction of the framework of the theory of collective action as the inspection system for micro-ration it contains and analysis tools.
The main part includes second, third, fourth, fifth, sixth, seven chapters, where the middle four chapters are the key elements of this article. The second chapter is effectiveness analysis, which reveals the conditions established under the existing rules, technology that legislators desire owners would be easy, more active in participation of autonomy and be able to get a more satisfactory output and it does not get the corresponding supported results by the results. The third, fourth, fifth and sixth chapters is the subject matter of Institutional Analysis. First of all, the third chapter reveals the real estate developers and property services companies, as well as part of the national authorities in the interests of the Community (Group of Interests), which not only has a strong feature of exclusion, monopoly, illegalization and such judicial unilateral monopoly relationship weakened the owners of autonomy expectations and their actions; Then, the Fourth Chapter reveals rational owners in the current system will avoid responsibility, and act in opportunistic manner. Even if the legal use takes place, it cannot resolve the problem. Because the owners will continue their efforts into the free-rider Union, so they can get the maximum benefits. Which also reveals that the power of the state is actively involved in self-government of community; To prevent the development of self-government independent of state power as a "paradise", the power of the state stands by watching. The fifth chapter analyzes the basic system of the General Assembly of Owners, reveals consistency cannot generate group action, and defects of high participation and high passing rules, and further to disclose the tolerance and equity behind deep democratic consultation; Finally, the sixth chapter analyzes the basic system of General Assembly of Owners, reveals not only the lack of cost-sharing mechanisms, external and internal monitor system, even alienation caused by General Assembly of Owners. On the basis of the analysis of the system, in the seventh chapter it build a framework of self-tilted configuration recommendations to the rights of the owners, in order to strengthen the rights of the Real Estate Group, thereby reducing the owners' autonomous force resistance and increase the owners of the confidence in the performance of the autonomous running. At the same time, emphasizing the use of sanctions,"tit for tat" deal with the basic principles, to the classification of sanctions for specific strategies to avoid violations caused by the rupture of cooperation (agreements) and help everyone to resist the temptation may face in the course of the game. The same time, by the owners group, information technology, government assistance, it will promote exchanges between the owners, and improve self-government performance.
The last chapter is the conclusion, including the findings, policies, and further research directions.
既有研究更多从内在视角、单极思维来分析此现象,把问题归结于文化意识、民众素质、制度缺陷,无法揭示真实世界中复杂冲突、个体认知与信息约束,以及规则系统对个体偏好和行为的塑造等,而要透彻回答——“在怎样的情况下,理性的业主才会一起行动起来实现他们的共同利益”——这一问题,就不得不从业主理性决策中去考察更为真实和更丰富的细节,以提高现实解释力。
本文试图在集体行动理论框架内探索我国业主自治实践与制度预期相背离的现象,以及这种背离现象背后的机制。正是在这种思路下,本文在研究业主自主运行的具体问题时将以对个体行为决策的研究为主,而在进行跨学科的理论性探索时也将更依赖经验性的证据。据此,本文除导论与结论外,分为七章：
引言部分,是本文的背景、铺垫和简介,主要阐述本文研究的问题,详细扫描现有文献,进而确定本文视角、方法、框架,同时详细界定相关概念,确定本文研讨的范围。
第一章理论基础,从理论和实证两个方面揭示出自治仅是国家选择的治理术,确定业主自治所在的时空和展开范围；并引入集体行动理论的框架,作为考察制度现状背后所蕴含的微观理性与“是如何”问题的分析工具。
主体部分包括二、三、四、五、六、七章,其中中间四章是本文关键内容之所在。第二章是实效分析,从实证层面揭示现有的规则、技术等既定条件下,立法所期望的业主会更容易、更积极参与自治并且能够得到更为满意的收益,并没有得到相应经验分析结果的支持,全景式呈现出本文所确定的问题。第三、四、五、六章是制度分析主体,首先,第三章揭示出房地产开发商和物业服务企业以及一部分国家机关建立利益上共同体(分利集团),它不仅具有很强的排外性、封闭性、垄断性、违法性,还可以游说立法与消弱司法,这种“单边垄断性”关系减弱业主对自治的期望及其行动可能；然后,第四章解析理性业主在现行制度框架下,面对自治的集体行动都会规避责任,搭便车和以机会主义方式行事,即使法律使用部分参与来,也不能走出其困境。因为业主们会不断努力进入搭便车联盟的次集团中,这样对他们来说可以得到最大的收益。其中,还揭示出国家权力积极介入首次自治,是自上而下建构社区治理单元并部署权力；之后,为防止自治发展为独立于国家权力之外的“世外桃源”,国家权力抽身冷视自治。接着,第五章分析现行业主大会基本制度,揭示出意见(高度)一致性并不能推出集团行动,以及以此构造的高参与和高通过规则在现实运行中的缺陷和不能,并进一步深入到此种思路背后深藏的民主协商所涉及的包容性与深思性衡平问题；最后,第六章分析业委会基本制度,揭示现行制度不仅缺乏工作成本分担机制缺乏,还无法实现外部和内部监督,甚至造成个别业委会异化。在制度分析的基础上,本文在第七章构建了自治框架,建议给对业主权利进行倾斜性配置,以强化房地产分利集团的权利约束与缩小,从而减少业主自治施行的阻力并提高业主对自治运行绩效的信心。同时,强调制裁措施的运用,以“针锋相对”为基本应对原则,以分级制裁为具体策略,避免违规行为造成合作(协议)的破裂,并帮助每个人抵挡在博弈过程中可能面临的诱惑。同时,通过业主小组、信息技术、政府帮扶等软硬方式来促使业主间的交流,提高自治绩效。
最后一章是结论部分,包括本文的发现、策略以及进一步研究方向。
Commencing from the mid-1990s, local authorities begin to promulgate property self-government legislation which leads to a new society which is very different from the traditional one. However, does it mean a long-expecting civil society is already in front of us? Studies show that it is too earlier to make such judgment now. The government power permeates and serves for the expansion and spread of autonomy through legal channels, just show it is subtle and flexible. However, this is not a serious and urgent problem, the dilemma of today's Chinese owners for autonomy system is:the citizens of owners that are expected to participate in the residential area of autonomy but did not participate, it means collective no action; more unfortunate is that the phenomena of symbolic participation (notification, consultation, Presence) in the limited participation of the scene. These facts expose us to a problem which we always wish to avoid: Why (the owners) autonomy from experience level does not follow up the path of the law?
Current studies tend to analyze this phenomenon from the internal perspective, and attributes the problem to cultural awareness, the knowledge of people, deficiencies in the system, which can not reveal the complex conflict in the real world, individual cognitive constraints, as well as the system of rules of individual preferences and behavior shaping, and to have a thorough answer-"In what circumstances, rational owners will together act to achieve their common interests"-this issue will be subject to rational decision-making from the owners to get more realistic and richer detail, to improve the reality explanatory power.
This article attempts to explore the mechanism behind owners'autonomous practice and the system which is expected to deviate from the phenomenon, and this divergence in the theory of collective action within the framework. It is within this line of thinking, we will study the owners of autonomous operation mainly on the study of the behavior of the individual decision-making, while conducting interdisciplinary theoretical exploration will become more dependent on evidence. In addition to the Introduction and conclusion part, this article is divided into seven chapters as follow:
Preface:it is the background, introduction of this article, mainly focus on the subject matter of this study, a detailed browse of the existing studies, and thus it determine the perspective methods, frameworks of this article, and define the relevant concepts, determine the scope of discussion.
The first chapter is the theoretical basis; it reveals from both the theoretical and empirical aspects that autonomy is only the selection of national governance strategy, which determine the time, space and the range of autonomy; and the introduction of the framework of the theory of collective action as the inspection system for micro-ration it contains and analysis tools.
The main part includes second, third, fourth, fifth, sixth, seven chapters, where the middle four chapters are the key elements of this article. The second chapter is effectiveness analysis, which reveals the conditions established under the existing rules, technology that legislators desire owners would be easy, more active in participation of autonomy and be able to get a more satisfactory output and it does not get the corresponding supported results by the results. The third, fourth, fifth and sixth chapters is the subject matter of Institutional Analysis. First of all, the third chapter reveals the real estate developers and property services companies, as well as part of the national authorities in the interests of the Community (Group of Interests), which not only has a strong feature of exclusion, monopoly, illegalization and such judicial unilateral monopoly relationship weakened the owners of autonomy expectations and their actions; Then, the Fourth Chapter reveals rational owners in the current system will avoid responsibility, and act in opportunistic manner. Even if the legal use takes place, it cannot resolve the problem. Because the owners will continue their efforts into the free-rider Union, so they can get the maximum benefits. Which also reveals that the power of the state is actively involved in self-government of community; To prevent the development of self-government independent of state power as a "paradise", the power of the state stands by watching. The fifth chapter analyzes the basic system of the General Assembly of Owners, reveals consistency cannot generate group action, and defects of high participation and high passing rules, and further to disclose the tolerance and equity behind deep democratic consultation; Finally, the sixth chapter analyzes the basic system of General Assembly of Owners, reveals not only the lack of cost-sharing mechanisms, external and internal monitor system, even alienation caused by General Assembly of Owners. On the basis of the analysis of the system, in the seventh chapter it build a framework of self-tilted configuration recommendations to the rights of the owners, in order to strengthen the rights of the Real Estate Group, thereby reducing the owners' autonomous force resistance and increase the owners of the confidence in the performance of the autonomous running. At the same time, emphasizing the use of sanctions,"tit for tat" deal with the basic principles, to the classification of sanctions for specific strategies to avoid violations caused by the rupture of cooperation (agreements) and help everyone to resist the temptation may face in the course of the game. The same time, by the owners group, information technology, government assistance, it will promote exchanges between the owners, and improve self-government performance.
The last chapter is the conclusion, including the findings, policies, and further research directions.
引文
1 各业主之间仅隔一墙,或隔一层楼板,或共居一栋大楼,再或即便不居住同一栋,但楼与楼之间亦是近在咫尺,空间距离的无限拉近,使得邻里之间的关系更加复杂和微妙,原来单个业主自身即能解决的事项,如房屋修缮、改建等,现在必须借助其他相关业主的配合才能完成；原本不可能对他人生活造成影响的,现在却可能给他人造成严重的影响,如楼上移动家具、聚会等,相互间已经高度依存,所生的纠纷亦增多。陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年,第4页；[德]鲍威/施蒂尔纳：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年,第635页。
Community这个英文词,自从14世纪以来就存在。最接近的词源为拉丁文communitatem——意指具有关系与情感所组成的共同体。可追溯的最早词源为拉丁文communist,意指普遍。共同。这个词在英文里,有明确的下列意涵：(一)平民百姓,有别于那些有地位的人(14世纪至17世纪)；(二)一个政府或者是有组织的社会——在后来的用法里,指的是较小型的(14世纪起)；(三)一个地区的人民(18世纪起)；(四)拥有共同事物的特质,例如：共同利益、共同财产(16世纪起)：(五)相同身份与特点的感觉(16世纪起)。我们可以看到第一到第三种意涵指的是实际的社会团体；第四及第五种意涵指的是一种具有关系的特质。——参见[英]雷蒙·威廉斯：《关键词——文化与社会的词汇》,刘建基译,三联书店2005年,第79页。
3 民主的社会化或社会训练必须在其领域进行,而且民主的过程可以通过参与活动的本身进行。——[美]卡罗尔·佩特曼：《参与和民主理论》,陈尧译,上海人民出版社2006年版,第39页。
4 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1994)、《厦门市居住小区物业管理规定》(1995、2004修订)、《珠海市住宅小区物业管理条例》(1995)、《广州市物业管理行业管理规定》(1996)、《上海市居住物业管理条例》(1997)、《宁波市住宅小区物业管理条例》(1998)、《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》(1998)、《四川省城市住宅物业管理暂行办法》(1999)、《江西省城市居住小区物业管理条例》(1998)、《重庆市物业管理办法》(1999)、《大同市住宅小区物业管理条例》(2000)、《广西壮族自治区物业管理条例》(2001、2004修订)、《内蒙古自治区物业管理条例》(2003)、《江苏省物业管理条例》(2003)等。
5 做出这一判断,一方面基于国家政权对于社会的作用力度与方式的变革,另一方面基于社会性质、社会关系形态、居民价值观念等更深层次的考量。——参见郑杭生杨敏著,《中国社会转型与社区制度创新——实践结构论及其运用》,北京师范大学出版社2008年。
6 集体无行动表现为：冷漠、不合作、公共责任的侵蚀、积极性缺乏、缺工、工作场所的无效率。-Lee, Ching Kwan, The Labor Politics of Market Socialism:Collective Inaction and Class Experiences among State Workers inGuangzhou, Modern China,1998,24(1).
Downs, A., An Economic Theory of Democracy, New York:Harper and Brothers,1957.
8 此定论来源笔者与成都市住房专项维修资金管理中心的合作,目前成都市以及全国(北京、重庆、南京、天津等)普遍存在着由于维修资金使用难的问题,这并非是管理机构程序的繁琐与官僚作风所造成,通过课题组深入全国的调研与研究后发现,其核心在于自治以及自治组织的弱效与虚设,而法律规定的使用条件是高效的自治才能达到的。——《合肥市归集维修资金10年后首次使用》,中安在线2010年7月30日http://ah.anhuinews.com/qmt/svstem/2010/07/30/003323315.shtml,访问时间2012年6月7日星期四；《破解“维修资金使用难”困惑业主决策是关键》,成都商报2009年8月11日,访问地址http://cd.qq.com/a/20090811/001480_1.htm,访问时间2012年6月7日星期四：《大雨过后房屋漏水：房屋维修资金想用有些难》,洛阳晚报2010年7月27日,访问地址：http://www.1140379.com/News.asp?ld=85,访问时间2012年6月7日星期四;
9 参见苏力：《道路通向城市——转型中国的法治》,法律出版社2004年5月第1版,第4页。
10 参见陈鑫：《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年；薛源：《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经贸大学2005年博士论文；李永然：《物业管理法律问题研究》,中国政法大学博士学位论文2005年;夏善胜：《物业管理法》,法律出版社2003年4月第1版,第97页：张朝阳：《业主自治制度基本法律问题研究》,中国人民大学2011年博士论文；李爱斌：《北京市业主委员会发展调研报告》,《城市社区业主委员会发展研究》,唐娟主编,重庆出版社2005年。
陈方秀：《我国现代住宅小区物业管理中的业主自治》,《法学杂志》2006年第5期。
12 参见周梅燕和阎锐：《从上海西区的华鼎小区业主委员会选举看业主自治现状及前景》,唐娟主编：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年,第257页。
13 毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年第3期,第106-109页。
14 参见陈建国：《业主选择与城市小区治理》,中国人民大学2009年度博士论文。
15 杨爱兵认为物业小区治理是一个各方不断博弈、走向理性和成熟的过程,也是一个业主自治与政府规制相互协调互动,达至善治的过程。但是如何降低在这一过程付出的成本和代价,减少风险和牺牲,则需要各方在理想和现实中寻找妥协和共识。首先,需要政府在承认业主自治的前提下,放弃对其放任自由的政策,逐步形成政府对业主自治的引导、监督和规制,并通过法律和公约监管、限制业主组织特别是业主委员会的权力。其次,加强政府对物业管理的全面监管和有效控制。实践证明,公权力对物业小区治理的引导和介入仍然非常重要,特别是在规则的制订、对物业小区治理主体的引导和监督、在出现问题时的积极救济等方面,都离不开公权力的介入。最后,建立有效的多元化纠纷解决机制,为业主权益保障提供方便利用的救济途径。——杨爱兵：《业主组织与物业小区善治——以北京市物业小区为分析样本》,中国人民大学2009年度博士论文。
16 朱宪辰宋文煌：《中国城镇住宅共有资源自治的可能性》,《南京理工大学学报》(社会科学版)2003年8月,第60-64页；王耀才：《小区业主对共有财产的共同管理研究》,中国人民大学2010度博士论文。
17 张磊采用资源动员和政治过程理论并结合利益集团理论研究了北京几个小区的业主维权运动。他认为,维权骨干和积极分子的领导、业委会的建立、业委会的有效动员、适当的策略、业主丰富的资源,是业主组织起来击败房地产商利益集团取得维权胜利的核心要素；而在房地产开发和物业管理领域一个具有分利性质的房地产商利益集团的形成及其侵权则是业主维权运动兴起的深层原因；陈映芳则在都市运动的谱系下基于对上海四个商品房小区不同类型的业主维权事件的比较分析,探讨了影响市民组织化、行动化表达利益的主要影响因素,认为,作为城市中产阶层的业主在维权运动中表现出一定的权利意识和行动力,但是对市民自主组织的政治、法律限制构成了其组织化表达行动和社会发育的制度瓶颈；李德满通过四个个案发现小区业主与国家关系同业主对抗争运动的支持力度显著相关,在国家体制内工作的业主越多,业主越是依附于国家,业主对抗争运动的支持越少,反之亦然。其原因在于,在国家体制内工作的业主,与开发商和物业公司的利益纠葛更少,对开发商和物业公司的怨恨情感更少,而且参与抗争运动的机会条件也更少；开发商和物业公司越是国有企业,市场成分越是依附于国家,相关政府部门对抗争运动的支持越少,反之亦然。其原因在于,国有企业的开发商和物业公司与政府存在着攸关的共同利益,而且国有企业与政府部门之间有更多的社会网络。——张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期；陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期；李德满：《国家与社区抗争——北京市小区业主抗争运动比较研究》,中国人民大学2009年度博士论文。
18 参见毛寿龙：《小区物业管理的制度框架》(2003a)、《公民维权的新路子》(2003b)、《关于当今中国的利益集团问题》(2004),制度分析与公共政策学术网站,访问地址http://www.wiapp.org/.访问时间2012年3月22日星期四。
19 Robert Jay Dilger, Neighborhood Politics:Residential Community Associations in American Governance, New York:New York University Press,1992., p3. 20 Fischer, Claude S., To Dwell Among Friends, Chicago:University of Chicago Press,1982.
Felbinger, Doris and Helga Jonuschat, "Promoting Neighbourly Interactions by the Common Use of Green Spaces, " Presented at ENHR International Conference, Housing in an Expanding Europe: Theory,Policy,Participation and Implementation, Ljubljana, Slovenia,2006,7,2-5.
Dipasquale, D.& E.Glaeser, "Incentives and Social Capital:Are Homeowners Better Citi-zens." Journal of Urban Economics,1998,45. 23 Nelson, Robert H., Private Neighborhoods and the Transformation of Local Government. Washington, DC: Urban Institute Press,2005, p125. 24 Read, Benjamin L., "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeowner Self-Organization in Urban China."The China Journal,2003,49, p41.
25 皮文克劳沃德：《使集体性抗议活动常规化》,莫里斯缪勒主编《社会运动理论的前沿领域》,刘能译,北京大学出版社2002年。McAdam, Freedom Summer:The Idealists Revisited, New York:University of Chicago Press,1988.
Tilly, Charles, From Mobilization to Revolution, Massachusetts:Addison-Wesley Publishing Company, 1978.
26 Rohe, William M.& Michael A.Stegman, "The Effects of Homeownership on the Selfesteem, Perceived Control and Life Satisfaction of Low-income People." Journal of the American Planning Association,1994, 60(2).
27 Reingold, David A., "Public Housing, Home Ownership, and Community Participation in Chicago's Inner City." Housing Studies,1995,10(4). Grange, Adrienne La & Ngai Ming Yip, "Social Belonging, Social Capital, and Promotion of Home Ownership." Housing Studies,2001,16(3).
28 Read, Benjamin L., "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeowner Self-Organization in Urban China."The China Journal,2003,49, p51.
29 参见邓正来：《中国法律将向何处去?》,商务印书馆2006年。
30 业主之间大事小事本可通过自治解决,但是由于现有研究更注重权利而少述及自治,如此,造成了一种奇特的现象,即诉讼爆炸。法院长年累月的要花大量时间来解决一些鸡毛蒜皮的小事情——“垃圾案件”。
31 朱宪辰宋文煌：《中国城镇住宅共有资源自治的可能性》,《南京理工大学学报》(社会科学版)2003年8月,第60页。
32 参见林尚立：《上海模式：居民委员会与社区民主》,《社区民主与治理：案例研究》,林尚立主编,社会科学文献出版社2003年,第38页；林尚立：《社区：中国政治建设的战略性空间》,《社区民主与治理：案例研究》,社会科学文献出版社2003年,第314页;康培曹钰：《社区：萧然改变现代城市管理模式》,《人民论坛》2005年第9期；彭建军：《基层民主政治建设中的业主组织和居民委员会》,《武汉科技学院学报》2004年第8期,第63-65页；邹树彬：《住宅小区中的民主——城市业主维权行动的兴起及其影响》,《城市社区业主委员会发展研究》,唐娟主编,重庆出版社2005年,第19页；李金红：《城市社区建设中社区权力结构的重组——以武汉市前进街永安社区为例》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第14-27页;杨华：《试论城市新建商品房社区中的权利结构——以北京市校某商品房社区M花园为个案研究》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第1-13页；杨波：《从冲突到秩序——和谐社区建设中的业主委员会》,中国社会出版社2006年。
33 参见毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年第3期,第106-109页;陈建国：《业主选择与城市小区治理》,中国人民大学2009年度博士论文。
34 杨爱兵：《业主组织与物业小区善治——以北京市物业小区为分析样本》,中国人民大学2009年度博士论文。
35 参见陈文：《社区业主自治研究——基层群众自治制度建设的理论分析》,中国社会出版社2011年。
36 基层政权组织作为社区服务的重要主体,不仅肩负着推动、管理社区服务事业,充当社区福利服务的经济支柱的重要使命,而且还肩负着直接为该社区提供服务的工作任务。其突出表现是：直接为社区中的贫困人群提供优抚保障服务；直接为社区中的老年人、残疾人提供福利服务；直接为社区中的下岗事业人员提供就业、再就业与社会保障社会化服务等。这些服务工作,既是社区服务的有机组成部分,又属于基层政府的职责范围。
37 理查德·A·波斯纳：《法理学问题》,苏力译,中国政法大学出版社2002年,译序部分。
38 苏力：《二十世纪中国的现代化和法治》,《法学研究》1998年第1期。
39 苏力,同上注。
参见赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2005年,第20-34页。
41 The oxford Dictionary of Sociology, Oxford University Press,1998, p31.
42 [英]戴维·米勒韦农·波格丹诺：《布莱克维尔政治学百科全书》,邓正来译,中国政法大学出版社1992年,第693页。
43 [日]吉村源太郎：《地方自治》,朱德权译,中国政法大学出版社2004年,第9页。
44 [英]戴维·赫尔德：《民主的模式》,燕继荣等译,中央编译出版社1998年,第380页。
45 参见陈文：《社区业主自治研究——基层群众自治制度建设的理论分析》,中国社会出版社2011年。
46 “社区”一词源于拉丁语,意思是共同体或亲密的伙伴关系。首先将“社区”一词用于社会学研究的是德国社会学家滕尼斯,他于1887年出版了《社区与社会》(又译《共同体与社会》)一书。一般来说,社区一般是指聚集在一定地域范围内的社会群体和社会组织根据规范和制度结合而成的社会实体,是一个地域性的社会生活共同体。改革开放以前,人们居住的地区因传统体制的束缚成了一种与居民耦合程度较低的“亚社区”,即社区的内在价值和功能难以实现的“前社区”发展阶段(徐永祥,2000：67)。然而,“单位制”整合功能的发挥是以计划经济体制为基础,以经济的低效率为代价的。按照亚当·斯密的理论,劳动生产率的提高是社会分工的结果。伴随着计划经济体制向市场经济机制的转轨,为了提高组织运行的效率,单位行为的非专业性必须弱化,单位与社区之间应当形成明确的分工,“企业办社会”的历史状况将逐步改变,“单位制”最终走向衰落。“单位制”的衰落要求基层社区承接一部分为职工服务的功能,为企业发展创造良好的微观环境,还要求基层社区组织承接一部分原来由单位担负的社会整合和社会控制的功能。当社区承担起这些功能后,其内在价值将得以实现。但是,对
“社区”的具体内涵、外延,我国学界却争论不已,概括起来说主要有三种观点：一种观点强调,社区主要指居民委员会辖区；另一种观点认为主要是指街道办事处辖区；还有一种观点,认为是指通常说的“小区”,而非街道、居委会辖区。本文认为的城市社区主要是从法定意义上说的,即区、街道、居委会三级辖区共同体,尤其是后两者。不管何种观点,其主要是指基层社区,尤其是指基层法定社区,而且还是基层政权和基层群众性自治的辖区共同体。——唐忠新：《迈向和谐社会的社区服务》,中国社会出版社2008年,第7页。
47 物业特指已建成并竣工验收的,可投入使用或已投入使用的各类房屋、相关建筑物以及与之相配套的设备、设施、实物资产、场地和依托于其上的相关权益。有关物业的与房地产、建筑物区分所有以及i构成和分类,参见陈枫王克非：《物业管理》,北京大学出版社2007年,第3-7页。
48 张元端：《对新居住文化主要特征的初步认识》,访问地址：http://house.focus.cn/showrticle/1009/29207.html2011年10月16日。
49 现有理论界与普通民众却把物业服务企业作为“物业管理”的中心与主导,强调对物业的“管理”,即“物业服务企业中心论”(柳小玲,1996；徐建明,2000),曾有将“管理”改为“服务”的激烈争论。认为“物业管理”反映传统物业行政隶属的服从性特征,难以体现现代物业管理专业化、社会化、市场化的平等服务关系,宜用“人居服务”或“物业服务”较为恰当。《物权法》将：“物业管理企业”改称为“物业服务企业”,就是接受这一主张。但多数学者认为“管理”一词历经二十多年,已成为大众所接受的语言习惯,且该词涵盖面广于服务又包含服务,“物业服务”在许多场合也难脱离具有行政意义的“管理”,英文中的物业管理名词,所用的表述也是“管理”(management)《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》使用“管理”字眼远远多于“服务”,如管理规约,采用“物业管理”一词并无不妥。
其实,问题的根源在于两个层面,一方面：“管理”一词在中国大陆语境下具有极强的行政意味,与隶属性上下级公法关系具有密切的联系,受其影响,对“物业管理”中的“管理”往往注重公法性 的行政管理关系,忽视私法主体中也可能存在平权性管理,如法人管理、遗产管理。也即是说,“管理”一词,即可用于公法制度,也可以为私法制度所确认与使用,如无因管理。“物业管理”实质涉及自治中协调横向的平等关系,并不是公法性的上下级隶属关系。无疑,在实践层面,“物业管理”涉及的更多是物业公司和业主之间关系,两者通过物业服务合同为纽带,其既有对“物”的管理,也有对“人于秩序”的管理,本质上以私权为其根本属性,但又具有某种公权色彩,即兼具社会管理的公共性质,“管理”二字的使用,正是这种矛盾性的表现显示,一方面本质上是业主全体与物业公司之间是以产权为中心形成的契约关系(私),具有合同关系固有的平等性和私法性;另一方面,单个业主的权利具有较为鲜明的私关系特征,但是,在特定物业管理区域内,一旦各业主形成的业主自治体将其权利的实施权限授予物业公司,故在特定的物业管理区域内,物业公司在实际行使受托权限时,就具有了某种类似公法效应的行政管理权利,此即私有权利的公法性特征,也就是说业主的产权既有私产的封闭性特征,又有民主性的私权公用性让与。如物业企业需要对业主违反禁止性行为予与劝止、制止,对一些可能危害公共的行为进行制止等,对辖区负有安全防范和报告义务。这两个属性,体现了物业管理“私权”与“公权”,“人权”与“物权”的结合与协调,两个互为表里,密不可分。
另一方面,在国家权力对社区控制弱化的背景下,党政部门对基层社区要实现综合治理,物业公司是唯一有能力实施公共管理的主体,这使得政府往往依靠其来对居民实施综合性治理,如卫生、治安、宣传等,以保证其对社会的全面领导,如此物业企业成为了小区公共管理的权力主体。尽管法理上业主才是物业管理的权力主体,但是一方面,由于早期自治组织与集体行动能力仍较为薄弱,物业管理是在政府的强力推行下展开的,因而业主对物业企业的监督力度、控制力度是极其有限,事实上,至今也未能扭转这一局面,另一方面,由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志,因此在日常的管理中,应当并事实上有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为,甚至可以动用一定的强制力,比如依照业主大会确定的规则,对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。所以说业主仍处于被动地接受管理状态,这使得业主产生了主客错位。归纳而言,以往直接的行政隶属性“管理”模式与现今的平权式管理模式之间,有某种微妙制度衔接,但是又具有质的区别,这种近似性、延伸性是现实中对“物业管理”误读的根本原因。——参见李永然：《物业管理法律问题研究》,中国政法大学博士学位论文2005年。
50 参见秋风：《广东模式与重庆模式的政治意涵》,访问地址：http://www.21ccom.net/articles/zgyj/ggzhc/article_2011110248050.html,访问时间2011年11月7日星期一。
51 陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第13页。
52 李金红：《城市社区建设中社区权力结构的重组——以武汉市前进街永安社区为例》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第26页。
53 陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第13页。
54 我们不能忘记西方政治的典范不是雅典,而是罗马,不是自由风范,而是共和精神。市民社会秩序的真正敌人是割据的封建秩序,是一盘散沙的无秩序或自然状态,而绝对主义国家或者强权君主有时候会成为市民社会秩序的同盟军。在近代历史上,市民社会的法则固然是民法典,但是我们不要忘记,这部民法典被称之为“拿破仑民法典”。——强世功：《法制与治理》,中国政法大学出版社2003年,第6页。
55 参见陈健民、丘海雄：《社团、社会资本与社会发展》,《社会学研究》1999年第4期。
56 参见蔡禾：《社区建设：目标选择与行动绩效》,《广西民族学院学报》(哲学社会科学版)2003年第4期。
57 Read, Benjamin L., "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeown-er Self-Organization in Urban China."The China Journal,2003,49:43.
58 《南宁市物业管理办法》第十四条第二款业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督,自行开展筹备工作的,县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。
59 建设部门一般负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理：负责弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。
规划部门一般负责核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督；负责棚、亭、厦等违法建(构)筑物建设行为的监督管理。
公安部门一般负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线,对停放大型客车、货车和危险品运输等车辆的行为进行管理；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检查和指导。
物价部门一般会同市物业行政主管部门,负责制定物业服务收费办法,定期公布物业服务收费政府指导价格,查处价格违法行为。
工商部门一般负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理。
环境保护部门一般负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。
区民政部门一般负责组织、协调街道办事处、社区居民委员会开展首次业主大会和业主委员会换届工作。
区质监部门对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
城管部门负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处；负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
60 国家的特质就是渗透而又蔓延的、难以精确界定而对边界。——参见张静：《政治社会学及其主要研究方向》,《社会学研究》1998年第3期。
61 《酒泉市物业管理暂行办法》(2007)第三十条提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。
选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居委会中担任主任、副主任或委员,社区居委会主 任、副主任、委员是业主的,可以按程序参加业主委员会的选举。
62 例如《宁夏回族自治区物业管理条例》(2010)第四十三条物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集,街道办事处、乡(镇)人民政府,居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加,共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。
《四川省物业管理条例》(2012)第五条(联席会议)；《娄底市物业管理暂行办法》(2010)第五十二条(联席制度)；《营口市物业管理实施细则》(2011)第十六条(联席制度)；《厦门市物业管理若干规定》(2011)第五条(联席制度)；《嘉峪关市物业管理暂行办法》第三条第三款(联席制度)；《海南经济特区物业管理条例》(2010)第四条(联席制度)；《武汉市物业管理条例》(2010)第四十二条(联席制度)和第四十六条(报告制度)；《台州市物业管理实施办法》(2010)第五条(联席制度)；《西安市物业管理条例》(2010)第五十七条(报告制度)；《南昌市物业管理条例》(2010)第二十八条(联席制度)：《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第六条(联席制度)；《淮北市物业管理暂行办法》(2009)第四十六条(联席制度)；《重庆市物业管理条例》(2009)第六条(联席制度)：《山东省物业管理条例》(2009)第八十六条(联席制度)；《金华市区物业管理办法》(2008)第二十二条(联系制度)；《深圳经济特区物业管理条例》(2007)第七条(联席制度)；《长春市物业管理条例》(2007)第六条(联席制度)；《成都市物业管理条例》(2007)第六十条(报告制度)：《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第二十六条(联席制度)；《珠海市物业管理条例》(2007)第六条(联席制度)；《南宁市物业管理办法》(2007)第四条(联席制度)；《嘉兴市区物业管理实施细则》(2007)第四十条(联席制度)；《镇江市物业管理实施细则》(2007)第十八条(联席制度)；《丽水市物业管理办法》(2007)第二十一条(联席制度)；
63 陈鹏：《当代中国城市业主的法权抗争——关于业主维权活动的一个分析框架》,《社会学研究》2010年第1期,第47页。
64 更为严重的是,供水供电等国有企业也可凭借其强势地位强制物业公司执行其命令,如《物业管理条例》第七十七条规定新建建筑区划内,供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当向最终用户收取有关费,并对最终用户作了明确界定。规定专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收有关费用。但实际上,这些企业仍要求物业服务企业无偿代收代交,如遇业主拖欠水电气费,物业服务企业必须垫付；并且管线入户之前的损耗也由物业服务企业承担；甚至还要求物业服务企业预交业主电费。以M市某某花园为例,其物业服务企业在花园第一期业主于2006年入住以来,该公司一直无偿代收水费。另外,电费虽然由业主自行去银行缴纳,但是供电局下发的电费清单则由供电局片区抄表员委托给物业服务企业(无偿),再由物业服务企业的物业服务人员下发到户(并且由物业服务人员负责催交电费)。在收费过程中,物业服务企业消耗的人力成本和物力成本并没有由自来水公司、供电局承担。
65 若没有物业公司出面,选举进程中的选举动员、业主登记、候选人产生、选举场所等是很难顺利实现的。
66 苏力：《二十世纪中国的现代化和法治》,《法学研究》1998年第1期。
67 苏力,同上注。
68 苏力：《为什么“送法上门”?》,《社会学研究》1998年第2期。
69 对于业主维权行动代表了公民社会崛起的看法应该持更加谨慎的态度才较为稳妥。在业主自治这一微观层面上,国家与社会彼此相遇、交织渗透而又微妙互动,其到底是培育民主自治还是加强行政管 理的张力,或者说,(在理论上)究竟是公民社会崭露头角还是国家权威得以维续再造?对此,不能简单的非此即彼,因为国家既存在社区建设强化基层社会管理的控制意图,从而会抑制业主自治的空间和可能由此而出现的公民社会；也可能通过合作、放权和赋权或妥协而为业主自治提供新的机会。反过来,业主自治中也既存在着体制外的对抗冲突,也有试图通过合作和渗透进而影响现有体制的迹象(参与人大)。这在很大程度上是由于国家和社会两者内部的确存在着分化和间隙,从而为彼此都提供了新的新机。这也提醒我们需要更为仔细地去审视国家与业主团体以及业主之间的复杂辩证关系。70 在计划经济体制下,是没有物业之概念的,更谈不上物业管理。该概念来自我国香港地区的地方习惯用语,意为个人或团体所拥有的单元性房地产产业,相对应的英文是real estate或real property(土地及其附属固定物、不动产资产、房地产)。该词作为香港当地房地产领域中一个普遍使用并具有较确切定义的重要称谓,在大部分的场合,其用法大致等同于我国内地通常理解的房地产或不动产,但又不完全一致。香港李宗锷法官在《香港房地产法》中为“物业”所做的解释是：“所谓物业,是单元性地产,一住宅单位是一物业,一工厂楼宇是一物业,一农庄也是一物业。故一物业可大可小,大物业可分割为小物业。”这个解释清晰而准确地表达了“物业”一词在我国香港当地使用时的意义内涵和独特属性。《香港法律大全》也采此解释。随着我国经济的开放和房地产市场的培育与发展,20世纪明年代以来,“物业”概念开始从香港经由广东传人内地,逐渐为我国内地的地产界及普通百姓所接受,并于近十多年间在内地广为流传使用。——参见张晋潘：《中华法治法制文明的演进》,中国政法大学出版社1999年版,第564页；李宗锷,《香港房地产法》,商务印书馆香港分馆1988年版,第9页；陈顺兴：《物管的基本含义》,《中国房地产》1995年9期。
71 关于诞生的原因,是由于1980年深圳市房地产公司与港商合资开发深圳第一个涉外商品房住宅区(东湖丽苑小区),小区建成后,住户大多数为香港同胞。他们按照海外生活水准对商品房产提出售后要求,即房产保值、增值和居屋环境安全、舒适、闻名。——杜志文：《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>诞生记》,《中国物业管理》2011年第3期,第48页。
72 1988年,深圳特区开始住房制度改革。原来的公产房和企业福利房一夜之间变成干部职工的私有房产
73 杜志文：《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>诞生记》,《中国物业管理》2011年第3期,第48页。
74 大庆会议在结合中国近10年的物业管理实践基础上,结合境外社会化、专业化的物业管理经验,确立中国物业管理的发展模式和目标。这次会议对中国物业管理的影响可以从两个方面来解析：一是在那个物业管理已经发展到“乱花渐欲迷人眼”的时期,为全国各地区提供了一个交流各自在住宅小区管理方面好经验、好做法的平台,并以此为基础提出中国物业管理的发展模式和发展路径：二是强调要迅速提高住宅小区的管理水平,改变按产权分割管理,各自为政的体制,为中国物业管理的发展扫清了体制上的障碍。——廖小斌：《中国物业管理行业27年成长回眸》,《城市开发》2008年第23期,第17页。
75 杜志文：《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>诞生记》,《中国物业管理》2011年第3期,第48页。
76 深圳天景花园业主管理委员会的成立宣告了我国第一个具有现代区分所有人管理团体属性的业主委员会正式成立(我国业主委员会制度亦肇始于此),从而在中国大陆开创了“业主自治与专业人居服务相结合”的物业管理模式的先河。
77 廖小斌；《中国物业管理行业27年成长回眸》,《城市开发》2008年第23期,第18页。
78 《青岛市住宅小区物业管理试行办法》第四条成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会),为社团法人组织。管委会由房屋所有人,承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成,房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70%。管委会主任由区(市)人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。
79 刘长森：《论业主委员会的性质及法律地位》,《中国房地产》2002年第5期。
80 《城市新建住宅小区管理办法》第十四条房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：(一)擅自改变小区内土地用途的；(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备,危及房屋安全的；(三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的；(四)不照章交纳各种费用的。
100 这里的合作是指“理性的合作”,因为其他动物社会如蚂蚁、蜜蜂和其他动物群体也能基于生物的本能达致某种分工和合作。因此,这里的合作特指人们通过理性思考而达致的作何,期间一般需要通过语言交流,有些甚至需要通过书写文字契约来进行,其包括诸如劳动与社会分工、专业化、市场交易,合伙和共同经营企业,以及在经济组织、社会团体、政党、政治联盟、各种民间和公益团体中人们的相互协作、交往和协调行动,等等。
101 按照霍布斯的理论思路,没有一个作为利维坦(大致可以理解为“作为国家政府的集权体制机构”),人类合作将是不可产生的,生活显得“孤独、贫穷、肮脏、野蛮和浅薄”。因此,一个强权的政府机构是必要的。通过创造君主,而后君主通过凌驾于臣民之所监督臣民,并对所有不服从的人施以制裁,才是建立秩序的唯一可能办法。而按照卢梭的理论路径,一些自由人之间相互交往会产生“公意’(general will),在公意存在的情况下,通过某种“社会契约”,就可以达致并维持某种人类社会或社群之间的某种合作。
102 参见[英]休谟：《人性论》,关文运译,商务印书馆1994年,第579页。
103 Wicksell, K."A New Principle of Just Taxation, "in R.A.Musgrave and A.T.Peacock(ed.), Classics in the Theory of Public Finance, London:Macmillan,1958.
104 对自利的个人而言,享有公共产品但不付成本是最好的选择(搭便车),次优选择是享有公共产品同时按自己的份额付出成本,再次优选择是不享有公共产品也不付出任何成本,最坏的结果是自己付费让其他人搭便车搭便车问题的实质就是：为了实现帕累托最优的资源配置,个人必须显示其对公共物品的偏好程度,否则,公共产品的供给量将低于最优数量,但理性的个人却具有低报需求以逃避分担相应成本的动机,正如萨缪尔森所说：“正是个人的自我利益使其给出虚假的信号,假装从某种集体消费活动中获得比实际情况更小的利益。”——Samuelson, P.A., The Pure Theory of Public Expenditure, Review of Economics and Statistics,1954,37:pp387-389. McMillan, I, The Free-Rider Problem:A Survey, Economic Record,1979,55(149):pp95-107.
105 这类研究把搭便车问题视作一类有多个参与者的“囚徒困境”。一个决定是否为公共产品的生产做出贡献的个人,好似囚徒困境博弈中的一个行动者。其实,搭便车困境是日常生活中最常见的一种“囚徒困境”,只不过它包括多于两个的行动者,这使得搭便车问题比典型的两人囚徒困境更难解决,因为对方是隐匿在一群人中,因而个人就更难选定自己的策略。参与者越多,搭便车问题就更难解决。在只有两个参与者的“集体行动”中,两个行动者中任一人都拥有某种资源,以防止对方的行动给自己造成不利影响,即拥有惩罚对方的充足能力,一方选择“不合作”的收益总是低于选择“合作”时的收益,故双方都会选择“合作”。——Buchanan, J.M., Ethic rules, expected values, and large numbers, Ethics,1965,76:pp1-13.
Buchanan, J.M., The Limits of Liberty:Between Anarchy and Leviathan, Chicago:University of Chicago
Press,1975.
Harsanyi, J. C., 'Rule Utilitarianism, Rights, Obligations and the Theory of Rationality Behavior, in Charles K. Rowley(ed.), Social Choice Theory, Hants, U.K.:Elgar,1980,2:pp218-236.
Poundstone, W., Prisoner's Dilemma, Oxford:Oxford University Press,1993.
Schmidtz, D., The Limits of Government:An Essay on the Public Goods Argument, Westview Press, 1991. 106 McCarthy, John D., and Mayer N. Zald, "Resource Mobolization and SocialMovements:A Partical Theory, " American Journal of Sociology,1977,82:1212-1241.
107 Axelrod坚持以纯理性选择理论来解决搭便车问题,他把集体行动问题动态化,认为只要考虑日后的合作问题,对日后的可能收益进行折现,参与者在现在就会采取合作的态度。——Axelrod, Robert M., The Evolution of Cooperation, New York:Basic Books,1984.
Axelrod, Robert M., The Comliexity of Cooperation:Agent-Based Model of Competition and Cooperation, Princton, NJ:Princeton University Press,1997.
108 泰勒论证了即使在N人集团中,利己主义者仍有可能进行合作。——Taylor, Michael, The Possibility of Cooperation, Cambridge:Cambridge University Press,1987.
109 Acheson, J. M, "The Lobster Fiefs:Economic and Ecological Effects of Territoriality in the Maine Industry", Human Ecology,1975,3:183-207.
110 Fireman, Bruce, and William A. Gamson., Utilitarian Logic in the Resource Mobilization Perspective, in The Dynamics of Movements, Edited by Mayer N. Zald, and John D. McCarthy, Cambridge, Mass.: Winthrop,1979, pp8-44.零和型公共物品是指街道、公共图书馆、公园等,在群体成员增加时他们的好处的确会减少。不难想象,当公园被太多人涌进后,面对人山人海,成员甚至比呆在家中更难受；而非零和型公共物品,就是指当享用这些公共物品的人的数量增加是,群体中每个个体从中能获得的好处并不会减少。和平、民主、法制就是这样的公共物品。比如民主,我们并不会因为有更多的人享受和平就觉得和平好处减少了。对于这类公共物品,人们集体行动起来的可能性高于前一种。——Maewell, Gerald and Pamela Qliver, Collective Action Theory and Social Movements Research, in Social Movements, Conflicts and Changs, vol.7, edited by Louis Kriesberg, Greenwich, Conn.:JAI Press,1984, pp1-27.
Maewell, Gerald and Pamela Qliver, The Critical Mass in Collective Action:A Micro-Social Theory, Cambridge:Cambridge University Press,1993.
Maewell, Gerald, Pamela Qliver, et al., "Social Networks and Collective Action:A Theory of Critical Mass, III", American Journal of Sociology,1988,94:502-534.
Qliver Pamela E., Gerald Maewell, et al., "A Theory of the Critical Mass. I. Interdependence, Group Heterogeneity, and the Production of Collective Action.", American Journal of Sociology,1985,91:522-556.
112 Hardin, Russell, Collective Action, Baltimore:Johns Hopkins University Press,1982.
113 North, Douglass C, Structure and Change in Economic History. New York:W. W. Norton& Company. Inc,1981.
114 Todd Sandler, Collective Action:Theory and Applications, Ann Arbor:University of Michigan Press, 1992.
115 White和Runge通过对西半球一个贫穷村庄Haiti的案例,分析在什么条件下村庄的分水岭管理会保持最佳的集体行动,研究表明在研究搭便车问题时,仅考虑狭义的经济利益和自利是不够的,人们出于各种原因会参与集体行动,包括非经济的因素。——White, T. Anderson, and C. Ford Runge, "Common Property and Collection Action:Lessons from Cooperative Watershed Management in Haiti", Economic Development and Cultural Change,1994,43(1):1-41.
116 Marwell and Ames进行了一个有趣的实验,在他们的12项实验中,竟只有一个实验中观察到了大量搭便车行为,并且它发生在经济学专业的大学生中。——Marwell Gerald and Ruth E. Ames, "Economists Free Ride, Dose Anyone Else?", Journal of Public Economics,1981,15(6):295-310.
117 Carter and Iron的研究得出了与Marwell and Ames相类似的结论,他们认为经济学专业学生的行为差异是因为他们自己选择经济学作为研究领域,而不是因为他们在大学期间变成了他们所研究的“经济人"。——Carter, John R., and Michael. D. Iron, "Are Economists Different, and If So, Why?", Journal of Economic Perspectives,1991,5:171-177.
118 Dawes, RobynM., John M.Orbel et al., Organizing Groups for Collective Action, American Political Science Review,1986,80(3):89-106.
119 Runge, Carlisle F., Institutions and the Free Rider:The Assurance Problem in Collective Action, Journal of Politics,1984,46:154-181.
120 参见[美]艾伯特·Q.赫希曼：《转变参与——私人利益与公共行动》,上海人民出版社2008年。
121 在联系紧密的社会集团中,寻找集体物品者会给那些为集体利益而牺牲个人利益者以特别的尊敬或荣誉,从而就给他们提供了一个积极的选择性激励。——[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第22页。
122 普特南把社会资本定义为能够通过推动协调的行动来提高社会效率的信任、规范和网络。社会资本内生在人们关系的结构中,一个人要拥有社会资本就必须与其他人有联系,正是在这些不断联系的过程中产生社会网络、社会关系和信任等,从而形成社会资本。——Putnam, Robert D, Bowling Alone: The Collapse and Revival of American Community, New York:Simon and Schuster,2000.
Putnam, Robert D, Making Democracy Work:Civil Traditions in Modern Italy, Princeton University Press,1993.
Putnam, Robert D, Bowling Alone:America's Declining Social Capital, American Prospect,1995, 13.
123 Ostrom, Elinor, Governing the Commons:The Evolution of Institutions for Collective Action, Cambridge:Cambridge University Press.
Ostrom. Elinor and James Walker, Neither Markets Nor States:Linking Transformation Processes in Collective Action Arenas, In Perspectives on Public Choice:A Handbook, Dennis C. Mueller, ed, Cambridge:Cambridge University Press,1997:35-72.
Ostrom, Elinor.. A, Behavioral Approach to the Rational Choice Theory of Collective Action, American Political Science Review,1998,92:1-22.
124 Anand, P. B, From Conflict to Co-Operation:Some Design Issues for Local Collection Action Institutions in Cities, Journal of International Development,2003,15(2):231-243.
125 Chong指出社会激励(如友谊、社会网络、社会地位等)有助于克服搭便车行为。因此,在一个集团里的成员相互熟悉、了解,将会顺利地形成集体行动。——Chong, D., Collective Action and The Civil Rights Movement, Chicago:Chicago University Press,1991.
Chong, D., Rational live:Norm and values in Politis and Society, Chicago:University of Chicago Press, 2000.
126 Gould旨出社会联系对集体行动很重要,因为社会关系网络影响集团成员的决策,使各自的决策并不仅仅由效用或收益最大化决定,但同时指出,不同的社会网络结构对集体行动会产生不同的影响。——Gould, R. V, "Collection Action and Network Structure", American Sociological Review,1993,58(2): 182-196.
127 Ostrom的工作都是将传传统社会中的人们一般不会做出违反传统的事情(即当一个搭便车者),因为传统社会中存在着许多行为规范和强制性的组织力量(选择性激励),迫使人们遵守传统。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年；[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006。
128 曾鹏：《社区网络与集体行动》,社会科学文献出版社2008年,第57页。
129 赵树楷认为当前农村社会的冲突主要由基层政府对农民的“利益剥夺”造成的；张静通过对基层政府与社会之间的利益关联结构及其角色的变化的分析,认为当前的基层政府是一个稳定程度较低的基层结构,并日益卷入社会冲突之中。于建嵘则把这种分析延伸到对农村权威结构的分析,认为利益分化和冲突及基层政府行为失范而造成的农村权威结构失衡,是农村社会政治性冲突的基础性根源。张玉林认为在以经济增长为主要任期考核指标的压力型政治／行政制度造成了“政经一体化体制”,这对 处于先天性的弱势地位的农民而言,伴随着暴力的“群体性事件”就几乎是他们唯一可以选择的促使企业和政府让步的途径。肖唐镖认为自90年代中期以后,农民的行动越来越带有迫逼性的特点。于建嵘在这个理路下,提出“压迫性反应”的解释框架,认为在某些情形下,集体行动的原动力并不是基于行动主体的选择,而是基于对“集团”(参与者的集团)内外压力的反应,并借此来修正和补充当前流行的解释集体行动的“选择性激励”理论。应星、晋军通过西南一个水电站的移民集体上访的事件,展示了弱者如何通过“问题化”的技术在中国当代独特的社会权力运作机制中传达出来,而且在集体上访及与其相伴生的集体“闹事”过程中可以发现农民与国家各自的行动的策略和边界。随后应星揭示出了新时期发生在集体上访这样的正面遭遇时,权力是如何在自上而下和自下而上的双向实践中运作的。——参见赵树凯：《社区冲突和新型权力关系——关于196封农民来信的初步分析》,《中国农村观察》1999年第2期；赵树凯：《乡村治理：组织和冲突》,《战略与管理》,2003年第6期；应星、晋军：《集体上访中的“问题化”过程：西南一个水电站的移民的故事》,《清华社会学评论》(第一辑)2000年6月,第80页;应星：《大河移民上访的故事：从“讨过说法”到“摆平理顺”》,生活·读书·新知三联书店2002年,第354页；张静：《基层政权：乡村制度诸问题》,上海人民出版社2004年,第82-83页；于建嵘：《利益、权威和秩序：对村民对抗基层政府的群体性事件的分析》,《中国农村观察》2000年第4期：刘炳君：《农村群体性事件成因的法社会学求证》,《政法论丛》2005年第4期；张玉林：《政经一体化开发机制与中国农村的环境冲突——以浙江省的三起“群体性事件”为中心》,香港中文大学中国研究服务中心,地址http://www.sachina.edu.cn/Htmldata/article/2007/03/1331.html访问时间2012年4月20日星期五：肖唐镖：《二十余年来大陆农村的政治稳定状况——以农民行动的变化为视角》,《二十一世纪》(香港),地址http://www.21gwv.com/ms/llvi/a/6806/446806.html,访问时间2012年4月21日星期六；于建嵘：《集体行动的原动力机制研究——基于H县农民维权抗争的考察》,《学海》2006年第2期;于建嵘：《当代中国农民维权抗争的行动取向——对湖南省衡阳县的实证研究》,载于《权利、责任与国家》,上海人民出版社2006年,第45-59页；张玉林：《政经一体化开发机制与中国农村的环境冲突——以浙江省的三起“群体性事件”为中心》,香港中文大学中国研究服务中心,地址http://www.sachina.edu.cn/Htmldata/article/2007/03/1331.html访问时间2012年4月21日星期六；肖唐镖：《二十余年来大陆农村的政治稳定状况——以农民行动的变化为视角》,国公网,地址：http://www.21gwy.com/ms/llvi/a/6806/446806.html访问时间2012年4月21日星期六。
130 冯仕政考察了单位的异质性对集体抗争发生机制的影响。李怀在一项对城市拆迁所引发的集体行动的研究中展示了其“不确定性”的特征,利益主体是追求多元化目标的能动的“行动者”,同时“行动者”之间存在一种不对等的权力关系,他们对利益的表达自然显得复杂而不确定。——冯仕政：《单位分割与集体抗争》,《社会学研究》2006年第3期,第98-134页；李怀：《城市拆迁的利益冲突：一个社会学解析》,《西北民族研究》,2005年第3期。
131 佟新以一起国有企业工人发动的反对兼并的集体行动为例,分析了工人集体行动的“框架”过程。党国英把乡村社会中的道德、宗教、礼仪、典籍文化和宗法制度看作非正式制度,并依次分析这些制度对社会稳定的影响。陈映芳把包含了怨恨或剥夺感、压迫感、概化信念及相关的话语的“权利意识”概念假设为在国家控制力以外影响市民行动选择、行动效果的基本要素之一。翁定军使用了“印象控制”这个概念来表示移民在新的居住地常常采取过激的行动为自己建构一种“强硬的、不能被欺负的”形象,进而影响人们对待他的方式,而认为理性选择理论是无法解释这种现象的。肖唐镖在一项实证研究中依据对“农民行动的信念基础”的描述和理解框架,从农村社会心态与行动的视角观测和分析农村政治稳定形势。——参见佟新：《延续的社会主义文化传统：一起国有企业工人集体行动的个案分析》,《社会学研究》2006年第1期；党国英：《非正式制度与社会冲突》,《中国农村观察》2001年第2期;陈映芳：《行动力与制度限制：都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006年第4期；翁定军：《冲突的策略：以S市三峡移民的生活适应为例》,《社会》2005年第2期；肖唐镖：《从农民心态看农村政治稳定状况：一个分析框架及其应用》,《华中师范大学学报》(社会科学版)2005年第5期。
132 参见刘能：《怨恨解释、动员结构和理性选择——有关中国都市地区集体行动发生可能性的分析》,《开放时代》2004年第4期。
133 相对封闭的单位空间环境,有助于形成集体维权行动的利益认同,能够节约集体维权行动的时间和经济成本,并能迅速传递维权行动的相关信息：对集体维权行动的参与者具有潜在的监控与赏罚功能从而产生选择性激励并防止“搭便车者”的产生：居于一个相对封闭空间环境中的群体同质性越强,流动性越小,居住时间越长、越容易形成坚固的社会网络基础,产生集体维权行动的可能性越大。——参见李怀：《单位空间环境与职工集体维权行动的建构》,《广东社会科学》2009年第6期。
134 孔雯彭浩：《城郊农村群体性治安事件的行动分析：以村民聚众上访为例》,《四川警官高等专科学校学报》2004年第4期。
135 参见王斌杨志林李志敏徐寅峰：《农村群体性突发事件起因的演化博弈分析》,《青岛建筑工程学院学报》2004年第4期。136 参见徐寅峰刘德海：《群体性突发事件产生根源的主观博弈分析》,《预测》2004年第6期。
137 孙正认为群体性事件参加者在聚众情况下产生的特定心态是其采取激烈对抗行为的心理基础。这种特定的心态被归纳为：第一,群体性事件的参与者希望寻求直接快捷、短期奏效的方法,是产生激烈对抗性行为的心理基础；第二,追求所谓正义与平等是激烈对抗性行为的道义基础。第三,聚众形成的非理性心态是激烈对抗性行为的重要原因。郭景萍认为无论基于团结需要,或冲突需要,集体行动都必须有情感的唤起。而集体情感程度与触犯人们利益需要的程度、与触犯人们核心价值观的程度正相关。而与社会控制程度负相关,这是集体行动情感变化有可能呈现的逻辑规律。赵鼎新在“情感性的行为是否会主导一个社会运动的发展,则取决于该运动的组织力量”的基本假设下,列出了一系列情感程度同社会结构(基础是国家与社会关系)之间如何关联的命题。——孙正：《组织化群体：关于群体性事件参与者的基本分析》,《中国人民公安大学学报》2004年第5期;郭景萍：《集体行动的情感逻辑》,《河北学刊》2006年第2期；赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2006年,第71-72页。
138 参见周长城：《经济社会学》,中国人民大学出版社2003年；施琳：《人类学》,中央民族大学出版社2002年。
139 参见黄少卿余晖：《民间商会的集体行动机制—对温州烟具协会应对欧盟打火机反倾销诉讼的案例分析》,《经济社会体制比较》(双月刊)2005年第4期。
140 参见朱林可：《集体行动中的搭便车问题和行业协会》,2005年经济学年会。
141 学者蒋立山将中国法治发展从1978年到2050年大致划分为三个阶段：第一阶段从1978-2000年,是“经济发展主导”的法治建设阶段；第二阶段从2000年至2020年,是“社会发展主导”的法治建设阶段；第三阶段从2020年至2050年,是“政治改革主导”的法治建设阶段。参见蒋立山：《中国法治发展的目标冲突与前景分析》,《法制与社会发展》2009年第1期。
142 苏力,同上注。
143 苏力：《为什么“送法上门”?》,《社会学研究》1998年第2期。
144 由于笔者初次尝试做社会调查,调研的基本框架与内容指标的选择参考了陈建国：《业主选择与城市小区治理》,中国人民大学2009年度博士论文。
145 参见张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期,第6页。
146 据北京市高级人民法院统计,有关物业纠纷的案件2002年收案4010件,到2006年突破3万件,增长了近8倍,占民事案件的比例由2.7%上升到11.6%(王亦君,2007),而根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,这些数据还不包括业主与开发商之间的纠纷以及业主与业主之间的纠纷。——王亦君：《北京6月起全面推行物业纠纷调解委员会制度》,《中国青年报》2007年06月15日,访问地址：http://www.unn.com.cn/BIG5/14748/5868488.html,访问时间2012年3月22日星期四。
147 已经当了18年全国人大代表的罗益锋经调查发现,有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。《北京物业管理纠纷案件存在2大特点3个误区》,访问地址：http://www/pmedu.org/Article/a/b/200804/1141.html,访问时间2012年3月22日星期四。
148 M市城乡房产管理局物业管理处2011物业管理工作报告。
149 《小区公共收益进了谁兜里?多数业主不知情》,凤凰网房产,地址：http://house.ifeng.com/news/detail_2011_05/16/6415958_1.shtml访问时间2012年4月21日星期六；《广告进了小区收益去了哪里?》,凤凰网资讯,地址：http://news.ifeng.com/gundong/detail 2011_03/22/5295145_0.shtml访问时间2012年4月21日星期六；《小区公共收益应归业主收益遭侵占问题严重》,《华西都市报》,访问地址：http://esf.cd.soufun.com/newsecond/news/7414838.htm,访问时间2012年4月21日星期六。
150 参见于建嵘：《集体行动的原动力机制研究——基于H县农民维权抗争的考察》,《学海》2006年第2期,第31页。
151 Macaulay, S., L.M.Friedman & E.Mertz 2007, Law in Action:A Socio-Legal Reader.Foundation Press, 2007, p13.
152 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第97页。
153 Putnam, Robert P.,1993, Making Democracy Work:Civic Traditions in Modern Italy, Princeton:Princeton University Press. Putnam, Robert P.,1995a, "Bowling Alone:America's Declining Social Capital", Journal of Democracy 6:pp.65-78. Putnam, Robert P.,1995b, "Tuning in, Tuning out:The Strange Disappearance of Social Capital in America", PS:Political Science and Politics 28 (December), pp.664-683.
154 零点研究咨询集团与第一财经年度合作编制发布的一项相关调查,报告显示邻里间缺乏社会资本,日常交流极度匮乏,其中55.5%的市民不知道邻居的工作单位,42%的市民不知道邻居户主的名字。一参见王颖杨贵庆：《社会转型期的城市社区建设》,中国建筑工业出版社2009年,第76页；张志浩：《关于社区建设若干问题的认识和研究》,《上海社会科学院学术季刊》,2000年第4期。
155 参见于显洋：《中产阶层的社区参与：意识与渠道研究》,《湖南师范大学社会科学学报》2008年第2期。
156 参见[美]塞缪尔·亨廷顿：《第三波：二十年之后看未来》,转自刘军宁编：《民主与民主化》,商务印书馆1999年卖地424-425页。
157 梁莹：《基层政治信任与社区自治组织的成长——遥远的草根民主》,中国社会科学出版社2010年,,第138页。
158 数据来自M市房乡房产管理局。
159 李小博：《试论业主大会成立难的原因及对策》,载《辽宁行政学院学报》2010年第9期,第28页；石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第147页；陈鑫：《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年3月第1版,第90页。
160 社区内群体指：除了居委会成员和社区积极分子,外群体指：他们身为社区内成员,却几乎不触碰居委会的任何事务的人。——参见闵学勤：《社区自治主体的二元区隔及其演化》,《社会学研究》2009年第1期,第171页。
161 来自M市房乡房产管理局2011物业管理调研报告。
162 参见梁莹：《困境中的社区“参与式民主”——基层政府信任与居民参与社区社会政策的困境之思》,《学海》2009年第3期。
163 居委会目前在人事安排、职责分工、绩效考核和财政来源上位政府全面控制,居委会基本上失去了应有的“自治性”,变成了一个行政性的政府组织(林尚立,2003)。所以说,其是政府的代言人,而不是居民的代言人。
164 “《物业管理条例》(2007)第十四条第二款住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
165 “老”是指离退休的老同志,“低”是指定期到社区领取最低生活保障金的居民。
166 刘欣朱妍：《中国城市的社会阶层与基层人大选举》,《社会学研究》2011年06期,第53页。
167 工人阶层主要由“技术工人”、“非技术工人”等构成,他们是城市社会的草根阶层。中产阶层居于社会上层与工人阶层之间,包括新、老两类中产阶层。老中产阶层由小业主和自雇者构成。新中产阶层又据所享有的公共权力、市场能力的相对量,划分为“新中产上层”和“新中产下层”。前者包括党政事业单位的中层干部、中等规模国有(控股)企业的经理和管理人员、民营企业中层管理人员、高级专业技术人员等；后者则包括低级职务的党政事业单位的干部、低级专业技术人员、职员、国有(控股) 企业的基层管理者、民营企业的低层管理者、私营小企业的经理等。——刘欣朱妍：《中国城市的社会阶层与基层人大选举》,《社会学研究》2011年6月,第38页。
168 参见梁莹：《基层政治信任与社区自治组织的成长——遥远的草根民主》,中国社会科学出版社2010年,第170-179页。
169 毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年3期,第106-109页。170 来自M市房乡房产管理局2011物业管理工作报告。
184 M市大型物业服务企业的组织形式主要是有限责任企业、股份有限企业,有限责任公司是成都市物业服务企业存在的主要形式,性质上有国有企业、集体企业、民营企业等。从存在比例而言分布大概为：国有(或集体)约30%,民营65%,其他5%。从产生背景上统计约5%的物业服务企业由房管局(所)改制而成,约25%的物业服务企业来源于企事业单位的后勤改革,约55%的物业服务企业与开发建设单位存在利益相关关系,近15%产生于纯市场孕育。因而,物业公司有强烈的行政化背景、倾向及其亲密关系。——数据来源于成都市物业管理协会。
185 参见孙立平等：《社会结构转型：中近期的趋势与问题》,《战略与管理》1998年第5期。
186 张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期,第12页。
187 韦伯：《论经济与社会中的法律》张乃根译,中国大百科全书出版社1998年,第46页。
188 参见[美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第175页。
189 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第22页。
190 例如,2003年,人行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件),想通过控制房地产信贷业务来达到遏制房地产市场泡沫的目的。可在房地产业利益集团发动的强大政治游说下,2003年国务院18号文基本否认了要加强房地产宏观调控的央行121号文件,确认了房地产国民经济的重要支柱产业地位,为地方政府支持房地产提供了扩张基础。此过程可视为开发商以基于关系的游说影响政府决策的重要案例和里程碑。此后,房地产价格飞速猛涨。“国八条”(2005)、“国六条”(2006)旨在通过调整供房结构来调控投资、房价,稳定市场。但随后,开发商就通过研讨会、高峰论坛及各类媒体发出“房价由需求决定,房价还有上升空间,市场无泡沫”等论调,目的就是为干扰调并防止调控政策、赢得最优利益环境。高勇强田志龙：《中国企业影响政府政策制定的途径分析》,《管理科学》2005年第18期,第26-31页：梅新育：《房地产利益集团的组成和能量》,《南风窗·双周刊》2010年第10期,第35页；郭志涛杨海鹰孙慧清：《房地产利益集团的影响分析与治理对策》,《建筑管理现代化》2008年第6期,第20页。
191 房地产经济运行有着其特殊的规律、房地产商品中包含着许多不为普通购买者所知晓的信息以及房地产商品的价值高大性,决定了我国有着一批实力雄厚的科研机构和专家学者从事相关研究。部分专家学者、媒体从业者低价获取房产,或参与房地产投机,成为了房地产商的利益代言人,推动他们的言论立场更加偏颇。——参见郭志涛杨海鹰孙慧清：《房地产利益集团的影响分析与治理对策》,《建筑管理现代化》2008年第6期,第21页：梅新育：《房地产利益集团的组成和能量》,《南风窗·双周刊》2010年第10期,第34页。
192 匡小平苏南宏：《商业银行房地产信贷业务的风险与控制》,《市场周刊·理论研究》2009年第10期,访问地址http://www/lunwenxf.com/Economy_lunwen/20110329-3890.html,访问时间2012年3月21日。
193 参见郭志涛杨海鹰孙慧清：《房地产利益集团的影响分析与治理对策》,《建筑管理现代化》2008年第6期,第21页；梅新育：《房地产利益集团的组成和能量》,《南风窗·双周刊》2010年第10期,第34页。
194 《物业管理条例》第二条规定：“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同规定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序”,与《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业企业或其它管理管理。
195 毛寿龙：《小区物业管理的制度框架》,制度分析与公共政策学术网站,访问地址：http://www.wiapp.org/article/default.a5p?id=204,访问时间2012年3月22日星期四。
196 《物业管理条例》2007第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。197 与此相应,《业主大会和业主委员会指导规则》第五十三条、五十七条也有相同的规定。更为严重的是《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定首次业主大会的筹备组由业主、建设单位代表、街道办、乡镇府代表和居委会代表组成。这就是说,建设单位若不参加业主大会筹备组,业主大会就不可能成立,也就不可能产生业主委员会。即是参加,建设单位出于利益考量(如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等),同时由于其强大的经济地位(可收买业主代表、居委会代表等)做出有力于自身的安排。
198 《邢台市物业管理办法》(2007)第三十五条业主依法享有的物业共用部位,共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
199 《西安市物业管理条例》(2010)第十六条物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。
《南昌市物业管理条例》(2010)第三十七条物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。
《大同市物业管理条例》(2006)第二十三条第二款物业管理企业承接物业时,应当严格按照国家有关规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。查验中发现的问题,应当进行记录并书面告知建设单位。
《常州市市区物业管理实施办法》(2005)第三十八条物业管理企业承接物业时,应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。
《沈阳市住宅物业管理规定》(2005)第十六条物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的,由建设单位负责,并由交接双方书面认定。
200 《南昌市物业管理条例》(2010)第三十八条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。
201 《物业管理条例》(2007)第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
202 《物业管理条例》第五十九条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
203 《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委
员会应当督促其限期交纳：逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。204 《解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以末享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
当然其第五条也规定了物业服务企业违反合同约定,业主可以主张抗辩,法院应予支持。但实际运行中双方订立合同是难以就维护、管理等约定具体的标准,如花草修建,路灯维护,楼道卫生,小区巡逻,车辆管理等,甚至一些项目也难以预料,只能笼统的约定,因此,很难判定物业企业违反了合同约定。
205 现行有效的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第二十四条物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的,法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
206 参见[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第50-52页。
207 业主们组织化维权还意味着具有较大的规模(以此争取媒体和政府的关注、重视、震惊,然后“批示处理”、“迅速立案”等,以此排除分利集团的影响),而基层政府围绕着利益表达问题存在着一种将维权集体行动被“刁民／暴民”化的机制,如此以来,行动控制在一定范围内可被视为“群体事件”若控制不当,甚至可能被扣上“非法团体”、“聚众滋事”的罪名,具有较高的法律/政治风险。这样的制度框架本身构成了业主组织化表达行动的严峻条件(陈映芳,2006), 进一步降低集体行动的可能,弱化了问题的严重性。
208 例如M市居委会的主要活动经费来源于政府拨款,其开展活动自身很难承担大量的经济开销,如书画、绘画讲座,老年舞蹈队、合唱队等,物业公司不仅可为其提供场地配合,还可以由保安提供秩序维护、标语悬挂、通知宣传等。
209 根据北京市建委权威的最新统计,到2006年,北京市2900多个物业管理区域中,只有近400个物业管理区域成立了业主委员会,也就是说,只有15%左右的小区成立了业委会,还有85%左右的小区处在没有业委会、没有主张权利主体的状态下。——许庆：《谁为物业管理欠费买单》,《中国物业管理》2006年(增刊1),第45-52页。
210 寻租可以分为三类：(1)通过政府管制的寻租；(2)通过关税进出口配额的寻租；(3)在政府订货中的寻租。政府官员在寻租的过程中并不仅仅扮演一个被动者的角色,很多时候他们会充当主动者,这就是“政治创租”和“抽租”。——参见丹尼斯·缪勒：《公共选择理论》,杨春学译,中国社会科学出版社1999年,第282-292页。
211 其通过职业团体给参与集体维权行动的业主施加压力。不可否认,目前尽管“单位”系统不再承担社会保障等功能,但单位的政治功能被延续了下来。国家及城市的各级党政部门依然可能通过“单位”给相关职工施加政治压力。在国家“单位制”系统中,如政府部门、司法部门以及直接或间接从属于政府企/事业单位的从业人员,首先便可能遇到来自职业团体的警告或劝导。而一些专业技术人员(如律师、会计),即使独立经营或在民营机构工作,但由于其职业资格的获得/持有需要相关党政部门的认可,所以也不能无所顾忌。此外,一些民营机构,虽然不属于政府系统,但与政府机构及其官员之间,或者存在着资源的依赖关系,或者存在着利益联盟关系,依然需要照顾政府立场、权力需要,因此也可能干涉其从业人员以政府权力为对象的维权活动。正是在这种情况下,政府部门通过向集体行动业主的职业团体打招呼、施加压力等方式让参与集体行动的业主退出行动的方法,多能行之有效。——参见陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第11、12页。
212 《物业费之争三年居物业纠纷之首一业主败诉的几率近90%》,《法制晚报》2006年06月19日,访问地址：http://house.focus.cn/msgview/1520/55334303.html,访问时间：2012年3月22日星期四。
刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第93-96页。
214 开发商的虚假房产广告、虚高房产价格、擅用业主房产做贷款抵押、占用业主的公共财产、重复出售等违规行为,物业公司高收费、乱收费、强占用、非法挪用等违规违规,政府部门难道不知情,通过笔者的走访发现,主管部门对违规情况的存在是知悉的,在现代信息技术下这些问题是早已被业主 所举报,而且社交网络也会提供大量违规信息,但是他们还有有意无意选择了事前不进行有效监督、事后不进行合理公正的制裁。
215 参见[美]艾伯特·Q.赫希曼：《转变参与——私人利益与公共行动》,上海人民出版社2008年。
216 《小区公共收益应归业主收益遭侵占问题严重》,《华西都市报》,访问地址：http://esf.cd.soufun.com/ne-wsecond/news/7414838.htm,访问时间2012年4月21日星期六。
217 张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期,第15页。
218 例如对于物业公司来说,业委会的监督使其难以懈怠和随意谋取暴利；基层政府机构也因为无法操控这些市民组织而感到不安,这些既得利益者不愿意有新的、能够代表业主利益的社区组织发育并动摇现有的权力格局,因此它们极力阻止业委会的正常发展。——石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第143页。
219 业主自治所关心议题不是“大整治”(如民主、自由),而是日常生活如何体现个人选择自由、私人空间与公共利益平衡等“小整治”,并且,业主自治性越强,则集体行动发生的可能性和组织化程序就越高,其暴力程度和社会负面效果越低。
220 《物业管理条例2007》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意：决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
221 除非在集团成员同意分担实现集团目标所需成本的情况下给予他们不同于共同集团利益的独立的激励(Olson,2008)。
：22[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第57页。
223 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第306页。
224 参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第186、189、226页。
225 任何个人为共同利益做出的牺牲,其收益必然由集团中的所有成员分享。
226 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第7页;
227 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第55页。
228 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第42页。
229 奥尔森对集体的规模分为三种,分别是：小团体,在此种团体中的任何一个成员或某一个成员有足够的诱因独自提供公共物品,或是此团体小到每个成员彼此相识,可惩罚不负担行动成本的成员,此种团体中公共物品的提供比较容易,成员彼此间监控的状况与重复性的对局类似,成员间的策略性互动可促进合作的产生,也就是所谓的“棍子与胡萝卜策略”。中间团体,此种集体的规模介于小团体与大团体之间,并未大到每个成员间彼此互相认识、无法互相监督其他成员对公共物品的生产有无贡献,也未小到单个成员获得的收益份额足以使他有动力单独提供公共物品。在这样的集团中,可能会、也可能同样不会获得一件集体物品,但如果没有集体合作或组织的话是永远不可能获得集体物品的。大团体,其特征是：不论该团体中个人成员有无对公共物品的生产有所贡献,都不会影响到其他的成员,易言之,此种团体根本没有生产公共物品的诱因。
230 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第41页。
231 若每个理性选民都因为其选票影响选举结果的机会太小,而不付出努力去收集有关候选人的信息,以无所谓的态度对待自己的一票,那就出现选民”理性无知”的状况：假如再考虑去投票的成本(主要是交通成本),选民可能决定不去投票,那么就不会有人去投票,这被称作“投票悖论”。——Downs, A., An Economic Theory of Democracy, New York:Harper and Brothers,1957.
232 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第14页。
233 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第279页
234 有限理性的核心观点是个体都试图理性。尽管决策者试图做出理性的决策,但他们被有限的认知能力和不完全的信息所束缚,因此,虽然他们有最美好的愿望,也付出了巨大的努力,但是他们的行动不是完全理性的。近些年,有限理性的思想已经充分融入到传统的理性选择理论中,这使有限理性的观点受到了广泛认同。有限理性已逐渐在大多数个体决策理论中占据了主导地位,它们已被应用于发展企业的行为和演化理论,还成为一些理论的基础,如交易成本经济学以及博弈论、信息和组织经济学；有限理性也已运用于政治、教育以及军事方面的决策中。——[美]詹姆斯G马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第7-10页。
235 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的复杂性——基于参与者竞争与合作的模型》,梁捷高笑梅等译,上海世纪出版集团2008年,第43页。
236 参见陈鑫：《业主自治一以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年3月第1版,第80页。
237 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第95页。
238 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第4页。
239 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第73页。
240 参见曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第132、133页。241 参见[美]曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和 嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第62页。
242 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第41页。
243 Downs, A., An Economic Theory of Democracy, New York:Harper and Brothers,1957, p233.
244 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第24页。
245 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第41页。
246 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第23页。
247 费孝通：《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年,第72页。
248 费孝通：《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年,第26、27页。
249 费孝通：《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年,第30页。
250 梁莹：《公民政策参与中的“信任”因素研究——基于历史坐标中的信任理论之思考》,《社会科学研究》2008年第3期；梁莹：《习俗型信任对公民法治意识成长之影响探析——基于历史坐标中的信任理论之再思考》,《北京行政学院学报》2008年第5期。
251 参见弗朗西斯·福山：《大分裂：人类本性与社会秩序的重建》,刘榜离等译,中国社会科学出版社2002年,第20页。
252 黎熙元陈福平童晓频：《社区的转型与重构——中国城市基层社会的再整合》。商务印书馆2011年。
253 参见冯仑：《住房私有化影响重大,让居住改变中国》,原载《经济观察报》,访问地址http://bj.house.sina.com.cn/n/yjgd/2003-10-08/29484.html,访问时间2011年10月13日.
254 Fukuyama, Francis, The Great Disruption:Human Nature and the Reconstitution of Social Or-der.New York:Free Press,1999.
255 参见[美]雅各布斯：《美国大城市的死与生》,金衡山译,译林出版社2005年。
256 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第150页。
257 《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
258 《泰安市城市住宅小区物业管理办法》(1998)第七条业主代表大会每届任期三年。业主代表大会必须有半数以上代表出席方能举行。业主代表大会的决议须经到会代表半数以上通过方准有效。
《昆明市居住区物业管理试行办法》(1997)第六条业主代表大会是代表居住区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式,由本居住区的全体业主通过民主选举或协商产生。
《郑州市城市居住小区物业管理试行办法》(1997)[2002废止]第九条业主代表大会由业主管理委员会负责召集,每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。
259 王颖杨贵庆：《社会转型期的城市社区建设》,中国建筑工业出版社2009年,第76页。
260 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第306页。
261 不论公民的偏好或收入差别多大,一个国家只有一个外交与国防政策,并且在一个国家内部绝不会对应该花费多少开支用于外交或国防达成一致意见。——[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第23页。
262 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第39页。
263 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第59页。
264 参见[美1曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和、嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第64页。
265 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第39页。
266 《物业管理条例》(2007)第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
267 《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)草拟管理规约、业主大会议事规则；(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单；(六)制定业主委员会选举办法；(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
268 《四川省物业管理条例》(2012)第二十三条第二款,《厦门市物业管理若干规定》(2011)第九条第二款,《甘肃省物业管理办法》(2010)第二十条,《荆州市物业管理办法》(2011)第二十条第四款,《嘉峪关市物业管理暂行办法》(2011)第二十条,《武汉市物业管理条例》(2010)第二十四条第二款,《台州市物业管理实施办法》(2010)第十三条,《汉中市物业管理实施办法》(2010)第十一条第三款,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第十三条第四款,《温州市物业管理办法》(2009)第十九条,《浙江省物业管理条例》(2009)第八条第四款,《本溪市物业管理条例》(2009)第二十五条第二款,《宁波市住宅小区物业管理条例》(2009)第九条,《大连市实施<物业管理条例>办法》(2009)第十条第四款,《舟山市物业管理办法》(2009)第六条第二款,《广东省物业管理条例》(2009)第十四条,《银川市物业管理条例》(2009)第七条第三款,《金华市区物业管理办法》(2008)第十一条,《郑州市物业管理条例》(2007)第十三条第三款,《成都市物业管理条例》(2007)第二十九条第二款,《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第十一条第四款,《嘉兴市区物业管理实施细则》(2007)第九条第六款,《镇江市物业管理实施细则》(2007)第十一条第二款后段,《吉安市物业管理办法(试行)》(2007)第十六条,《丽水市物业管理办法》(2007)第十一条第二款,《酒泉市物业管理暂行办法》(2007)第四十一条,《湖州市中心城市物业管理办法》(2007)第九条第三款,《淄博市物业管理办法》(2006)[2010废止]第十条,《绍兴市区物业管理办法》(2006)第九条五款,《吉林市物业管理条例实施细则》(2006)第八条,《平凉市物业管理实施办法》(2006)第二十一条,《西湖区农转居小区物业管理暂行办法》(2006)第八条第四款,《浙江省物业管理条例》(2006)第八条第四款,《甘肃省物业管理暂行办法》(2006)第十七条,《扬州市物业管理实施办法》(2006)第二十三条后段,《无锡市物业管理办法》(2005)第十一条第二款,《信阳市物业管理办法》(2004)第十二条后段,《上饶市住宅区物业管理办法》(2003)第五条第四款,《金华市区住宅区物业管理暂行办法》(2002)[2008废止]第五条第四款,《杭州市物业管理条例》(2001)第九条第二款。
269 《成都市房产管理局成都市物价局关于业主大会设立费用承担问题的通知》各区(市)县房产管理局、物价局,高新区规划建设局,各开发建设单位：根据《成都市物业管理条例》第二十九条第二款“筹备组的必要经费由开发建设单位承担”的规定,为促进建筑区划业主大会依法设立工作的开展,维护业主、开发建设单位及物业服务企业的合法权益,现就设立业主大会必要经费的相关问题通知如下：设立业主大会的必要工作经费,根据建筑区划的规模可按每户50元标准确定：建筑区划总户数在1000户以下的,一般不高于5万元；建筑区划总户数在1000户以上的,一般不高于10万元。本通知自2009年4月1日起执行。特此通知。
270 M市**居委会工作人员透露,现在不是政府试图阻止业委会成立,相反,政府反而鼓励业委会成立。年初,上面下一个指标,要我们今年成立几个业委会。
271 笔者采用M市几个小区的业主,他们成立了业委会,不过,业委会的成立并非是其主动行动的结果,大部分业主对物业不是满意,也不反感,处于可忍受状态,因而谁都没有提出成立业委会的想法,但是居委会和房管办主动来提这件事,并对成立进行组织。最后是怎么成立的业委会,谁是委员和主任,大部分业主不太清楚也不感,业主只知道其成立后在小区张贴了公告。
272 杨华：《试论城市新建商品房社区中的权利结构——以北京市校某商品房社区M花园为个案研究》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第7页。
273 例如失业救济、低保发放等,而围绕在居委会周围的社区积极分子除了离退休人员外,大部分是低收入人群,他们较活跃的社区参与可以抵消一些个人成本(刘岩、刘威,2008),同时无单位形成的组织空洞感也能在小区参与中得以补偿。反观城市住宅区内的中产阶级,居委会无法向他们提供生存资源,更不可能提供稀缺资源,除非小区管理的现实已严重侵害到了他们的既得利益,否则他们没有意愿参加不(直接)增进其利益的小区集体行动。甘斯在研究波士顿西翼的意大利社区时,曾对照比较了“较底层的阶级”、“工人阶级”和“中产阶级”的次文化,指出：只有中产阶级对于其领导者提供充分的信任,以及能一起为共同目标而努力实践时,才能够形成一个有效的组织(Herbert,1962)。这样,由于中产阶级的缺席自治走向缺失也就不可避免。
274 《吉安市物业管理办法(试行)》(2007)第十六条第二款……业主大会和业主委员会成立后,由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊,或经过业主大会批准,在维修基金的利息收入中列支。
《铁岭市物业管理暂行办法》(2007)第二十三条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,
《平凉市物业管理实施办法》(2006)第二十一条业主大会,业主委员会的工作经费由全体业主承担,
《甘肃省物业管理暂行办法》(2006)第十七条第二款业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担：
《扬州市物业管理实施办法》(2006)第二十三条业主大会,业主委员会的工作经费由全体业主承担,275 参见陈鑫：《业主自治一以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年,第88页。
276 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第43页。
277 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第19-28页。
278 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第42、215页。
279 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第6页。
284 参见[美]查尔斯·J.福克斯休·T.米勒：《后现代公共行政——话语指向》,楚艳红等译,中国人民大会出版社2002年,第89页。
285 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第70页。
286 曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第218页。
287 《物业管理条例》(2007)第十二条第五款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十九条第二款业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
288 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第100页。
289 毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年第3期,第108页。
290 简单来说,理性的决策主要涉及到：1.为决策的问题收集相关信息：2.从收集的所有信息中挑选出 用于表决的部分；3.分析所选择的事实,以便对可能的方案及其结果做出某些符合实际的结论；4.在目标的指导下评价决议的结果。这是一个价值评价,而不是一个严格的现实评价；5.做出投票。——参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第132、178、229页。
291 参见[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第74页。
292 数据来源于成都市住房专项维修资金监督管理办公室。
293 数据来源于成都市住房专项维修资金监督管理办公室。
294 参见[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第49-55页。
295 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第100页。
296 杨敏：《公民参与、群众参与与社区参与》,《社会》2005年5期总第243期,第80页。
297 芝加哥大学的Norman Bradbum已经创造出一套“自我选择听众民意测验”(缩写为SLOP)。在网络调查出现之前,广播电视交谈节目是对一些问题进行访谈的主要方式。SLOP的参与者并不通过如民意测验这样科学随机抽样的方式选择出来,相反,是通过毛遂自荐的方式产生。
298 Richard Posner.Law, Pragmatism and Democracy, Cambridge, Mass:Harvard University Press,2003.
299 令人吃惊的是,即便是二战后成长起来的受到良好教育的一代也几乎无法获得正确信息。对于大众这种信息量低水平的一个普遍解释是“理性的无知”。假如我仅仅是数百万选票中的一票,我为什么还要花那么多的时间去搜集信息,以便做出一个合理的选择呢?因为我个人的选票或意见似乎根本就无足轻重。
300 颜真杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》,西南财经大学出版社2002年版,第29页。
301 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第275页。
302 詹姆斯·米尔李斯和威廉·维克里所创立的委托——代理理论认为,代理人的行为都具有理性和自利的特征,从而导致委托人和代理人之间存在追求目标和利益的差异。同时,由于委托人和代理人之间客观上存在的信息不对称,因此委托人要建立对代理人的制衡约束机制来克服潜在的代理人权力滥用和选择偏差,通过激励机制来导引代理人提供真实的信息并采取有利于委托人的政策行为。
303 营业限制、年龄限制、租赁限制等,就营业限制来说,营业行为本身多样化,有相当多的营业行为居家就可以完成,特别是家用电脑的普及导致是“居家办公”的流行,很难禁止,如在家中开办律师事务所。
304 《物业管理条例2007》第十一条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金：(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
305 业委会对维护业主权利的重大作用,因为开发商和物业公司之间的协商和谈判离不开业委会。业主单独找开发商和物业公司,一般不会受到重视,问题基本上得不到解决。其二,很多对开发商和物业公司的诉讼必须以业委会的名义,否则法院不予受理；而法律诉讼是业主维权的重要组成部分。其三,也是最重要的,没有业委会的组织和动员,业主无法团结起来,单枪匹马的个别业主对开发商和物业公司的侵权几乎没有任何办法。
306 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第14页。
307 John Jame, "A Preliminary Study of the Size Determinant in Small Group Interaction," American Sociological Review, ⅩⅥ (August 1951), pp.474-477.
308 《成都市业主大会活动规则》(2009)第七条业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成,业主委员会可设1至5名候补委员；业主委员会委员可以连选连任。
309 [美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第91页。
310 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第56页。
311 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第178、179页。
312 石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第148页。
313 《海南省住宅区物业管理条例》(2004)第十二条第三款业主委员会成员一般不领取报酬。《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第二十五条第二款业主委员会委员候选人应书面承诺,自愿成为业主委员会委员,愿意在任期内积极为业主服务,保证公正廉洁、勤勉尽责,不随意辞职。《海南省住宅区物业管理条例》(1999)[2011废止]第十二条第三款业主委员会成员一般不领取报酬。
314 Read, Benjamin L. "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeowner Self-Organization in Urban China."The China Journal 49,2003.
315 集体主义的意义并不在于人们彻底地贯彻集体主义原则,而在于以此去限制个人主义对于他人的漠不关心和冷漠。也正因为如此,在社会范围内,无论集团的属性如何,社会所需要的不是集体主义,如果集体主义是以所谓的集体或者集团的其他个体的利益为无条件导向的话。——参见曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第118页。
316 曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第281页。
317 参见殷荣周春平：《我国政治代理人问题：产生的原因及对策》,《云南行政学院学报》2001年第2期。
318 如果他们加入了,他们要分担成本但只能获得同样有限的收益。如果他们不加入,他们不产生任何花费也能分享收益。
319 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责：(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行
政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
[美]曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第59页。[美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第2页。
322 安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第7页。
323 叶航、汪丁丁、罗卫东：《作为内生偏好的利他行为及其经济学意义》,《经济研究》2005年第8期。
324 《农夫和蛇》这一预言故事中农夫的利他行为并没有获得人们广泛的喝彩,而历史时序中愚民政治在意识形态领域所鼓吹的绝对的利他主义观念以及由此所对应的社会实践在众多时候所导致的仅仅是掌权者个人利益或统治阶级的集团利益。——曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第102页。
325 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第27页。
326 他们负责监管大量的公共资产,长期的辛苦和付出得到回报却很少,特别在那些繁华地段的大型小区,经营良好的话,其公共收益是庞大的,而分到其手上的与此相比是极为微小的,很容易使他们产生不平衡心理。
327 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第100页。
328 物业公司经常给业委会主任送礼或宴请、陪打麻将、免交物业费等。由此,物业公司可以和小区大多数业委会委员建立了良好的关系；后者有时就会放松监督,致使物业公司在管理和服务上时有消极应付行为,并侵吞小区公共财产收益。
329 参见石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第142、148、151页。
330 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(2003)；《浙江省高院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》(2011)。
331 丁晓华：《业主撤销权行使条件与责任承担的法律分析》,《人民司法》(应用)2009年5月。
2 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006。
3 陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第8页。
336 美国物业小区协会的集体决策的依据是法律与合同,具有合法性与强制性。——参见周树基：《美国物业产权制度与物业管理》,北京大学出版社2005年版,第17页。
337 参见[美]曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第67页。
338 Laumanmn, Edward Q. Fond sod Pluralism:The Form and Substance of Urban Social Networks, New York:Wiley,1973.
339 一方面,互换性开始丧失其基础,社会成员在市场交易中逐渐演变成两个固定的集团,一方是以生产、销售商品及提供服务为职业的房地产开发商和物业服务企业,一方是依赖于开发商和物业企业获得房屋和服务而不再从事经营活动的业主,双方之间作为卖者与买者的地位相对固定,不再存在互换的可能；另一方面,平等性开始瓦解,开发商和物业企业与业主之间在信息优势、专业技术优势、组织优势、利益优势、财力优势等方面逐渐拉大了差距,演变成强弱、优劣明显的两种群体。
340 参见[美]约翰·罗尔斯：《正义论》,何怀宏等译,中国社会科学出版社1998年,第302--303页。
341 参见余少祥：《弱者权利——社会弱者群体保护的法理研究》,社会科学文献出版社2008年版,第308页。
342 应飞虎：《论经济法视野中的弱势群体——以消费者等为对象的考察》,《南京大学学报》(哲学·人文科学·社会科学版)2007年03期,第67页。
343 参见钱玉文：《消费者权的确立与演变——制度变迁视角的解读》,《现代法学》2010年第1期,第82页。
344 李友根：《论经济法权利的生成——以知情权为例》,《法制与社会发展》2008年第6期,第59页。
345 当然,当社会观念发生变化后,社会对业主某种独立利益重要性的认识加深后,基于此种利益的特殊性及其与原有权利之间的不协调,将此种利益确认为一种独立权利将是法律发展的一个必然规律。
346 《株洲市物业管理办法》(2011)第三十七条,《台州市物业管理实施办法》(2010)第十三条第二款,《长春市物业管理条例》(2007)第三十四条第二款,《江西省城市居住小区物业管理条例》(1998)第二十八条。
347《沈阳市物业管理条例》(2010)第二十五条第三十四条,《营口市物业管理实施细则》(2011)第二十九条,《西安市物业管理条例》(2010)第六十六条,第六十八条,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第六十一条,《淮北市物业管理暂行办法》(2009)第三十九条,《石家庄市物业管理条例(修订案)》(2009)第四十八条,《浙江省物业管理条例》(2009修订)第五十条第二款,《舟山市物业管理办法》(2009)第四十六条,《伊春市物业管理规定》(2009)第三十一条,《山东省物业管理条例》(2009)第七十五条,《镇江市物业管理实施细则》(2007)第二十五条,《湖州市中心城市物业管理办法》(2007)第二十二条第二款,《绍兴市区物业管理办法》(2006)第四十一条二款,《合肥市物业管理条例》(2005)第四十四条第二款,《安徽省物业管理条例》(2005)第三十一条第二款。
348 George C. Homans, The Human Group, New York:Harcourt, Brace,1950.
349 因为较大的群体会使边际人均收益降低,容易出现更多的搭便车行为。相反,边际人均收益越高,则搭便车越少。——[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第134页。
350 从某种程度上来说,搭便车就是一个组织学理论,奥尔森解决搭便车困境的方法背后有着很强的精英政治的观点。——赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2006年,第161页。
351 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第92、93页。
352 此借鉴了日本村庄的做法,其每个村庄都设有“看护人”,他们骑着马巡逻,这个岗位被认为是一个给予最有威信、最负责任的年轻人的岗位。——[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第4、101、108页。
353 可否通过选择有一定代表性的业主参与获取未经加工的民意——但这并不采用概率抽样的方式。一些民意测验也采用这样的模式；再或者采用一种非随机选择的方法,以期达成更具协商性的民意。回答是不可行的,因为这种方式使用的样本数量过少,因此,毫无代表性可言。最先进的民意测验方法是把选用样本与原初民意结合了起来,它既避免了SLOP对代表性的扭曲,也避免了对非随机抽样的扭曲。它要求权利平等、讨论平等、适中而均衡的小组讨论、回答参与者提出的问题以及保持中立的专家小组。业主小组恰好能较好的满足此种方式。
354 Zimmer, Troy A., " Community and Communality in Voting Participation." Sociological Perspectives, 1983, pp.26.
355 经过提炼的观点是明智的,实验证明,协商之后的观点不再任意武断而是深思熟虑的结果,因为它掌握了不同立场支持者所认为真正相关的各种互相竞争的观点与事实,而且业主意识到了各种论点,并对此进行反思和考虑。并且,从知识角度上看,业主信息的增加必然会带来政策态度的转变与责任 心的增强。——参见劳洁：《实现协商民主：虚拟和面对面的可能性》,《浙江大学学报》(人文社会科学版)2005年03期,第27、29页。
356 业主大会为其每个小组提供某些服务,如楼下小组与楼上小组的噪声问题,栋与栋小组间的停车问题等等。
357 社会选择性激励可能是强有力、非常便宜的,但它们只能在特定的场合下有效。就像我已经表明,他们对大集团就不适用,除非大集团是联系密切的小集团和联邦。——[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第22页。
358 Zhao, Dingxin. Multiple Network and Mobilization in thr Paris Communel 871, The University of Chicago Press,2001.
359 在社会磁场中,每一个身处其间的人,实际上都是被一根看不见的绳索金金连在一起。至于灭个社会磁场的范围有多大,这要看作为社会磁场(小区、村庄等)大小以及它所具有的吸引力的强弱了。-Butterfield, Fox, China:Alive in Bitter Sea, Lindon:Coronet Books,1983.
360 [美]道格拉斯·C.诺斯：《制度、制度变迁与经济绩效》,杭行译,上海三联书店2008年,第77页。
361 Dipasquale. D.& E.Glaeser, "Incentives and Social Capital:Are Homeowners Better Citi-zens." Journal of Urban Economics,1998,45.
362 奥斯特罗姆通过博弈实验发现,在所有交流的试验中,实验被试者都提出并获得了合作承诺,因而他们的共同收益远高于交流前的水平；一次性交流机会能使实验参与者在博弈最初阶段采用共同策略并获得较高收益。不能继续交流,协议的长期效力很难保持。实验还显示：在可以重复交流的情况下,实验被试者大大提高了共同收益并能使这种好的境况得以持续。实验显示：环境的复杂性越高,面对面交流的成功性就越低。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第165-174、186页。
363 参见李怀：《单位空间环境与职工集体维权行动的建构》,《广东社会科学》2009年第6期,第163页。
364 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第149页。
365 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第189页。
366 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第65页。
367 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第44、45页。
368 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第71页。
369 深圳南山区大力开展携手共建和谐社区的“十百千万行动”,即树立十类社区组织典型、号召上百名党员和国家公职人员竞选小区业主委员会、上千名党员和国家公职人员担任楼栋长,发挥万名社区义工共建和谐社区。目前许多小区的宣传栏或楼栋入口处,大多贴有“党小组长”、“楼栋党员联系人”、“楼栋长”照片及联系方式的公示牌。目前南山区已有9306名党员公职人员到社区登记,已有725名党员、公职人员在本社区业主委员会任职,2481担任楼栋长。——参见陈文：《社区业主自治研究——基层群众自治制度建设的理论分析》,中国社会出版社2011年,第174页。
370 四川眉山市彭山县委目前出台《科级领导干部德的考核评价办法》(试行),提拔干部先征求其父母、邻居甚至小区物管意见。《科级领导干部德的考核评价办法》规定,对被提拔干部作专项考察,对已提拔干部作年度考核。考核内容包括政治品德30分、职业道德28分、社会公德28分、家庭美德14分。综合评价90分以上为优秀,80分至89分为良好,60分至79分为一般,60分以下为差；考核分数80分以下,不得作为拟提拔任用人选；已提拔的领导干部年度考核分数低于80分者,将被扣除年终奖,诫勉谈话,必要时更换岗位。——《四川彭山提拔官员先问家人意见》,网易新闻中心,访问地址：http://news.163.com/12/0219/02/7QJFVFTN00014AED.html,访问时间2012年2月19日.
371 Rule,James B.,Rationality and Non-rationality in Militant Collective Action,Sociological Theory, 1989,7:57.
372 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第123页。
373 吉普赛人时常不支付医生的账单(Gropper,1975),但是市政府罚款却都是马上就付(Sutherland,1975)。这些罚款都是由于违反垃圾管理。这些吉普赛人每年冬天都回到同一城市。可以推测这些吉普赛人知道他们必须继续与这个城市的垃圾站打交道而不能换另一个。相反,在这个地区有足够的医生,得罪一个医生,在需要时可以再找另一个。
374 Schmidtz, D., The Limits of Government:An Essay on the Public Goods Argument, Westview Press, 1991.
Buchanan, J.M., The Limits of Liberty:Between Anarchy and Leviathan, Chicago: University of Chicago Press,1975.
375 威胁必须是可信的,若严厉的维修未能奏效,强行实施很可能得不偿失,至少在短期里是这样。—[美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第94页。
376 目前成都市在维修资金使用上规定审查公示情况,福建省建立了制定公示网站,公示时间不少于10日,因此,对于房管部门来说审查业主致歉信来说是现实可行的。
377 《上海市住宅物业管理规定》(2010)第五十八条第三款业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
378 《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第二十一条,《南宁市物业管理办法》(2007)第二十八条第三款,《包头市物业管理条例》(2007)第十八条,《嘉兴市区物业管理实施细则》(2007)第十五条,《酒泉市物业管理暂行办法》(2007)第三十一条。
379 参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第193页。
380 例如M市要求业主大会依法设立之日起30日内,锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(含高新区)业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料：(一)业主大会设立事项登记表；(二)经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；(三)表决结果统计；(四)经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；(五)业主名册及其他资料。业主大会设立事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内,依照本条规定重新记录备案。
381 据成都市房管局物业管理处介绍,目前成都市已经初步建立了业主委员会委员的履职信用记分制度,将业主委员会委员信用信息统一纳入全市物业管理信用体系,在成都市房地产行业信用信息平台上公布。
《成都市物业管理条例》(2007)第六十二条开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设,对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。
区(市)县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案,并纳入全市物业管理信用体系。
382 [美]约翰·奈比斯特：《大趋势——改变我们生活的十个新方向》,梅艳译,中国社会科学出版社1984年,第202页。
383 Mesch, Gustavo S.and Yael Levanon, " Community Networking and Locally-Based Social Ties in Two Suburban Localities, " City and Community,2003, pp2. Hampton, K. and B. Wellman, "Neighboring in Netville:Howthe Internet Supports Community and Social Capital in a Wired Suburb." City and Community, 2003, pp.2. Stem, Michael J. and Don A. Dillman, "Community Participation, Social Ties, and Use of the Internet." City and Community,2006, pp5.
384 参见劳洁：《实现协商民主：虚拟和面对面的可能性》,《浙江大学学报》(人文社会科学版)2005年03期,第25页。
385 业主委员会、业主委员会筹备组、相关业主代表等在需要征求业主意见时,也可以通过在“成都房屋业主投票表决平台”建立投票事项,由业主自己登陆“成都市房产管理局公众信息网”(www.cdfgj.gov.cn),点击进入“成都房屋业主投票表决平台”来对决定选聘、解聘物业服务企业的方案,专项维修资金使用、续筹方案,业主委员会委员的选举等建筑区划内需由业主共同决定的事项进行投票表决,投票结束后统计结果将在投票期满后立即在小区内及网上进行公示。对电脑操作不熟悉的业主,目前可在物业服务企业或业主委员会的指导下进行投票,表达自己的真实意愿；通过对平台、决策方式的进一步完善,这些业主还可选择其他方式来参与决策,有效地表达出自己的意愿。——《成都推出房屋业主投票表决平台》,《四川新闻网》2010年04月06日,访问地址：http://cd.qq.com/a/20100406/003411.htm,访问时间,2012年6月4日星期一。
386 成都市目前已经开发了“成都市物业维修资金工作平台”向广大业主进行公示,并建立了“成都市住房维修资金使用备案管理系统”,以此获得资金使用备案的情况,将物业区域内维修资金使用状态进行及时反映,使业主及时了解到本物业区域维修资金申报情况,并参与监督使用申报过程,让维修资金的使用更加公开、透明。与此类似,厦门市也与金融机构联合发行了“房屋维修资金专用卡”,实现了网络的投票表决与监督。
387 业主如何判断专家(律师等)的分析是否准确呢?幸运的是,几乎所有专门领域的专业标准都提供了一个对专业能力的独立检验尺度,外行人可以凭借它来挑选一个专家毛病向该专家咨询。尽管专家中存在不同意见,但多数人仍然把某些标准的程序方法看作是正当的。如果一个专家坚持这些标准并表现出其他才能,他将在他的专业领域赢得声望,外行人可以以此检验他的可靠度。这个检验标准无论如何也不是完美无缺的,但它大大降低了外行人没有改标准可能遇到的不确定性。——参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第197页。
388 Ostrom and Elinor, A Behavioral Approach to the Rational Choice Theory of Collective Action, American Political Science Review,1998,92.
Ostrom and Elinor, Collection Action and The Evolution of Social Norms, The Journal of Economic Perspectives,2000,14(3).
389 Runge, Carlisle F., Institutions and the Free Rider:The Assurance Problem in Collective Action, Journal of Politics,1984,46:154-181.
390 笔者发现,由于住宅区缺少公共空间,而M市人人乐超市入口旁的空地设有桌椅,一些附近居住的老人再次聊天、下棋等形成了自己的社交圈。到了晚上,附近的儿童在此玩耍,看护的家长们又形成了他们的社交网络；还有一些舞蹈爱好者在此跳舞,主要以中老年为主,形成了舞蹈券。同样,M市劳动文化宫广场到了晚上有各种的舞蹈圈、儿童圈等,这些圈子没有在技能、身份和经济上等方面特别限制,具有相当的开放型,只要愿意,任何人都可以加入。这种社交圈的开发特质使得个体在这些小圈子中可具有了多重归属,其人际网络扩展的空间不仅限居住区周围。这意味着,现行住宅区公共空间的稀少,业主不得不走出小区,相反,也说明政府是大有可为。
391 何艳玲：《都市街区中的国家与社会：乐街调查》社会科学文献出版社2007年,第244页。
392 Putnam将社会资本(social capital)区分为“胶合型社会资本”(bonding social capital)和“桥接型社会资本’'(bridging social capital),前者存在于一些具有相同文化背景的种族之中以及某些组织之中的、“具有社会学意义的超强胶水”(sociological superglue)以增强种族或宗教组织的社会凝聚力。它发生作用的违反一般比较小。后一种是在本社区的人们通往外部世界过程中起到了“桥梁”作用的一些社会资源。通过这些资源的作用,社会内部与外部的联系得以加强,特别是它将来自不同种族、不同阶级、不同宗教的具有不同身份的人们联系起来。——Putnam. Robert D, Bowling Alone:The Collapse and Revival of American Community, New York:Simon and Schuster,2000.
393 何艳玲：《都市街区中的国家与社会：乐街调查》社会科学文献出版社2007年,第238页。
394 罗伯特·普特南在《使民主运转起来》一书中就论证了社会网络在人们日常生活中的作用,根据普特南的研究,他认为邻里组织、合唱队、合作社、体育俱乐部、大众性政党等所提供的公民参与网络,都属于密切的横向互动,创造了社会资本的基本部分。在一个共同体中,此类网络越是密集,其公民就越可能实现为了共同利益的合作,因为这样的网络增加了博弈的重复性和各种博弈之间的联系性,从而增加了人们在任何单独交易中进行欺骗的潜在成本；强化了信守诺言、遵守行为规范的美德和声誉,从而培育了强大的互惠规范：促进了交往,促进了有关个人品行的信息之流通,从而提高公民之间的互信程度,使得合作更加容易；推广了以往成功合作的模板,使得非正式约束成为社会长期变迁中的连续性之重要来源。——罗伯特·普特南：《使民主运转起来：现代意大利的公民传统》,王列、赖海榕译,江西人民出版社2001年版,第203-204页。
395 Baker, Wayne E, "Three-dimensiona block model", Journal of Mathematical Sociology,1986,12: 191-223.
396 曾鹏：《社区网络与集体行动》,社会科学文献出版社2008年版,第56页。
397 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲 任睿译,陕西人民出版社2011年,第111、177、178页;互惠涉及到对作出积极反应的其他人的积极行为作出反应,同时以某种形式的惩罚对其他人的负面行为做做出反应,瑞士托拜耳,日本的平野庄、中生庄和良木家庄总规定严厉的制裁。——[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第4、101、108页。
398 首先外部强制(监督与制裁)是不太可行,其也不是必要条件,亦非充分条件(Wade,1988b; Siy, 1982:Ostrom,1990; McKean,1992)。政府根本没有如此大的力量监督每个自治小区,即使增加工作人数也并能保证监督的精确,甚至可能促进贿赂的产生。而业主间相互监督并实施(硬)制裁成本是很高的活动,毕竟是私法领域的事务大众讨论极难实现并伴随高成本：而且,监督和制裁他人除个人外,其他参众得不到足够高的报酬,那么每一个潜在的监督者就会面临这样一个情境,即尽管大家认为选择监督与制裁策略处境会更好,但也不会这样做。这样,让业主来相互监督并通过业主大会来实施惩罚是不可行的。业委会当仁不让的是作为监督与制裁的最好选择。
399 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第279页。
400 能够维持双方合作的策略是那些可激怒的策略。例如,在第一次世界大战中,德国士兵通过射击一些小屋墙上的黑点直到把它们打成一个洞来向英军士兵显示自己的威力；同样,炮兵也经常以少量准确的射击来说明如果他们愿意的话,他们是能够造成更大的伤亡的。
401 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第96页。
402 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲 任睿译,陕西人民出版社2011 年,第223-241页。
403日本在珍珠港的孤注一掷,就是美国旨在使它停止在中国的侵略所采用的经济制裁的反应。日本觉得在它变得更加虚弱之前进攻美国而不是放弃它所谓的生死攸关的地区。日本知道美国比自己强大得多,但是制裁的累计影响使得它认定攻击比等待局势变得更危急会更好些。
404 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第11页。
405 参见[美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第171页。
406 参见詹姆斯·布坎南：《自由、市场与国家》,上海三联书店1989年,127-128页。
407 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第278页。
408 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第31页。
409 既有研究表明,对于所有成功的森林村委会来说,来自罚金的收入都占很高的比列,但不成功的森林村委会来说,罚金收入所占比例而是相当低的。例如瑞士的托拜耳村民于1517年制定规定,对侵夺更大份额放养权的任何尝试都课以大量的罚金,效果极好,到目前为止尚在执行。还有日本的村庄、巴西伦亚、菲律宾的桑呵拉等均执行者罚金制度。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第99-102、120、137页。
410 日本村庄都给予“举报人”物质激励,其看护人把向违规者索要现金和清酒并把这些现金和清酒用于自己消费看成是理所当然。除了向看护人支付罚金外,违规者的非法所得,以及他们的工具和马匹也将被没收。村庄扣押这些东西。违规者必须向村庄交付罚金才能赎回他们的工具和马匹；巴西伦亚的执行官收取罚金的三分之二,另外三分之一给告发者：西班牙的韦尔塔一部分罚金也归卫士所有。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006, 第109、120、152页。
411 [美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第93--94页。
412 参见徐海燕：《业主大会决议瑕疵的司法救济——兼析《物权法》第78条第2款》,《北京大学学报》(哲学社科版)2009年7月；丁晓华：《业主撤销权行使条件与责任承担的法律分析》,《人民司法》(应用)2009年5月。
413 即是区分所有人有部同意见,但经合法程序表决形成的小区决议、规约之外,包括与开发商、物业服务企业达成的和解协议、合同,包括小区业主大会通过的其他文件都对全体区分所有人有拘束力。也就是说,相反的意思表示或不进行意思表示都必须服从于正当程序下形成的区分所有人的“合意”。——Warren Freedman,Jonathan B Alter:The Law of Conduminia and Property Owner's Associations, Greenwood Publishing Group,Inc./Quorum Books,1992,p.77.
414 我国司法机关对于业主共同决应作“有限审查”：一是程序性审查,着重审查业主共同决形成过程是否符合程序性规定,包括自治机构的组成、会议召集、参加人数、陈述机会、表决情况及异议处理等是否均依公开、公正、公平原则进行。二是禁止性审查,包括决议内容违法审查和决议范畴超越审查。业主共同决应视为一种多数人契约,其内容只要不违反法律禁止性规范,则均应视为合法,而不应对其作合理性审查;业主共同决的内容应仅限于社区公共事务范畴,决议不得变更或排除建筑物区分所有权的本质,不得涉及业主的专有权,不得以规约方式为业主以外第三人设定义务。而凡是程序上无瑕疵、内容上不违法、范畴上未超越的业主共同决,司法均应予以保障。——参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困——种社群主义下的法经济学认知》,广州审判网：http://www.gzcourt,gov.cn/fxtt/2011/12/29151243022.html#_ftnrefl7,访问时间2012年4月5日.
415 陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年,第128页。
416 立法应同时赋予异议业主补偿请求权,司法则应积极引导异议业主以补偿诉请替代撤销诉请。一是当业主以自身权益受到业主共同决侵害为由诉请补偿时,经审查属实,应支持补偿诉请：二是当业主以自身权益受到业主共同决侵害为由诉请撤销、而业主自治机构以己协商一致并支付相应补偿进行抗辩时,经审查属实,应驳回撤销诉请；三是当业主以自身权益受到业主共同决侵害为由诉请撤销时, 审判人员应行使释明权,尽量维护业主共同决之稳定。——参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困—一种社群主义下的法经济学认知》,广州审判网：http://www/gzcour.gov.cn/fxtt/2011/12/29151243022.html#_ftnref17, 访问时间2012年4月5日.
417 我国香港地区规定,如果有业主无力缴纳楼宇翻新计划的费用,该业主就得拿着购房契约去有关部门注明这件事宜,相当于该业主用契约为抵押,获得了这次楼宇翻新时的费用。但该业主的房子就不能进入市场交易,直到补交了这笔费用。
418 上海市就规定了不履行缴纳维修资金的业主,将限制其房产转让和抵押,以辅助业主履行义务。—《上海市住宅物业管理规定》(2010)第五十八条第三款业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
另有“强制出让”和“强制迁离”两种路径,可见参见周武荣主编,李铭尧等著：《公寓大厦住户之使用权益》,台湾永然文化出版公司1995年版,第124-131页；黎淑惠编著：《公寓法与社会发展》,台湾新文京出版股份有限公司2004年版,第173页。与此相同,日本村庄的自治中也偶尔对违规者驱逐出村或完全从村庄中开出出去。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第109页。目前我国也有部分学者积极倡导吸收上述制度,但笔者认为此举并不可行。因上述制度在实践层面上赋予了业主自治机构部分司法审查权和强制执行权,一则缺乏宪法基础,二则于我国现实国情也不具备施行可能,反而可能导致权力滥用,徒添纠纷,损害甚剧。且从台湾地区的判例看,也没有对“恶邻”成功应用“强制出让”或“强制迁离”的例子。因此,相较之下,温和型的规则比较可取。
419 西方社区自治组织强调自下而上性,其最高价值源泉位于社会中,而不是国家那里,国家也很少借助于它的力量来强化政府的合法性。因而,在西方,自下而上兴趣的社区自治组织受到人们的欢迎和鼓励,拥有充足的社会基础,具备信仰基础的社区自治足足,被认为是能为社会带来一些公共领域中缺乏的东西,即道德与精神。所以西方的自治、自助与公益价值都集中在一起,一同构成公民社会。
420 也即是说,我国业主自治的权威基础主要源于政府政策的支持,甚至是强制。因此,业主自治仍是在强调党和国家法律权威下开展,政府更多地扮演了一个主导型中介者的角色业主自治的成长可能会推动公民社会在中国的建设,但是他一方面影响力较小,另一方面资源的不足和外部外部环境的节制也使得其还不能在整体上形成独立的声音。——参见梁莹：《公民参与草根NGO:现状与阻滞因素分析》,《社会主义研究》2007年第5期。
421 联合国欧洲经济委员在《转型国家住宅类区分所有建筑物指南》。
422 元规范——不仅针对那些违规者的人,还要对付拒绝惩罚违规者的人,这等于要是要建立一种规范,使得必须惩罚那些不制裁违规者的业委会委员。其实,不惩罚违规者,本身就使对集体的背叛。
423 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第35页。
424 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的复杂性——基于参与者竞争与合作的模型》,梁捷 高笑梅等译,上海世纪出版集团2008年,第55-57页。
425 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第16页。
426 参见[美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第71-72页。
427 “六度分离”是社会学家在研究社交网络(social networks)时提出的一个概念。该问题源于社会学家、哈佛大学的心理学教授Stanley Milgram(1934-1984)在1967年作的实验：“追踪美国社交网络中的最短路径”。他要求每个参与者设法寄信给一个住在波士顿附近的“目标人物”,规定每个参与者只能转发给一个他们认识的人。Milgram发现完整的链平均长度为6个人。比如我们可以设想寄一封信给“莱温斯基”,够远吧?我设想的路径是：首先,我寄信给我的同学,他的父亲是外交官,由他寄信给他的父亲,外交官自然认识我国的外交部长,我国的外交部长一定认识克林顿,最后由克林顿寄信给莱温斯基即可。
428 比如一种特定的口音表示良好的教养,其他人就会更好地对待持这种口音的人。一旦这种情况发生,就有越来越多的人这样说话。最终,人们就会惩罚那些没有这种口音的人。于是,刚开始只是关于个人背景的信号最终变成对所有人的规范。
429 至于业主的联系信息是十分容易解决的,《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定,开发商需要报送业主名册给相关部门,房地产主管部门应规定在开发商报送业主名册必须含有业主手机、邮件、单位等重要信息,开发商在房产交易时应明确告诉其法律重要性,可签署一份业主信息表,凭借此表方能过户。
430 相容激励：每个理性经济人都会有自利的一面,其个人行为会按自利的规则行为行动,若能有一种制度安排,使行为人追求个人利益的同时,正好与集体实现整体价值最大化的目标相符合——参见[美]R.T.斯蒂尔曼：《公共行政学》(下册),中国社会科学出版社1989年,第383-399页。
431 类似斯里兰卡的监管员制度,其薪金不是固定收入,而是作物收成中的一部分。因此,监管员就有强烈的动机去迫使农民遵守规则,保证两季作物的丰收。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第245页。
432 《业委会工资新方案“零收入“为起点,业主投票定多少》,《华西都市报》2012年3月8日,访问地址http://www.huaxi 100.com/article-12876-1.html,访问时间2012年4月21日星期六。
《四川省物业管理条例》第三十五条第二款,《宁夏回族自治区物业管理条例》(2010)第十八条,《嘉峪关市物业管理暂行办法》(2011)第二十三条第二款,《汉中市物业管理实施办法》(2010)第二十二条后段,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第三十二条第二款,《淮北市物业管理暂行办法》(2009)第十五条,《山东省物业管理条例》(2009)第四十三条,《银川市物业管理条例》(2009)第十九条第一款后段,《深圳经济特区物业管理条例》(2007)第二十一条第二十二条,《南宁市物业管理办法》第二十七条,《镇江市物业管理实施细则》(2007)第十九条,《淄博市物业管理办法》(2006)[2010废止]第十九条,《通辽市物业管理办法》(2006)第二十七条,《葫芦岛市物业管理办法》(2005)第三十三条,《安徽省物业管理条例》(2005)第二十五条,《南充市物业管理实施细则(试行)》(2004)第十三条,《贵阳市物业管理规定》(2003)第十条第三款,《贵阳市城镇住宅区物业管理办法》(1997)[2004废止]第十五条第二款后段,《宜春市中心城区物业管理实施细则》(2005)第十三条第三款。433 个人报酬是根据他将自身的资源投入工作的程度与贡献来决定,那么,所有委员都有极大的可能进行“生产性努力”,小区治理绩效也就会很好,收益增长也会有制度保障。但是,实践中个人报酬与其在生产领域投入的资源和贡献很难相匹配,辛苦劳动的获利很少,而违规行为却可以大发横财,这会导致一种反向激励：即鼓励个人将资源与精力投向“分配性努力”：不是试图通过努力做大蛋糕去获得更多收益,而是把资源与精力用于争取在已有的“蛋糕”中划出更大的一块,这样的结果是必将形成不正确的文化氛围,即不违规者不得食,或者说是不违规者不好食,必将导致绩效的降低甚至工作停滞的局面,因而需要与其业绩相挂钩的激励制度。
434 《厦门市物业管理若干规定》(2011)第十八条,《通化市物业管理办法》(2010)第十五条,《汉中市物业管理实施办法》(2010)第二十二条,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第三十二条第三款,《深圳经济特区物业管理条例》(2007)第二十一条第三款,《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第十九条第二款后段,《吉林市物业管理条例实施细则》(2006)第十一条,《安徽省物业管理条例》(2005)第二十二条,《海南省住宅区物业管理条例》(2004)第十二条第三款,《吉林市住宅小区物业管理暂行条例》(1999)第十三条第三款,《珠海市住宅小区物业管理条例》(1996)第十八条第二款,《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》(1996)第十条。
435 参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困—一种社群主义下的法经济学认知》,广州审判网http://www.gzcourt.gov.cn/fxtt/2011/12/29151243022.htm1# ftnref17,访问时间2012年4月5日。
436 因为委员享有权益的第三人也许是业主正在努力获得服务或物品的最好来源。这样的一个规则意味着,委员永远不能签订一个其同意为小区工作并获得报酬的服务合同。
437 Blau, Pater, Exchange and Power in Social Life, N.Y.:John Wiley & Sons,1964.
438 参见周长城：《经济社会学》,中国人民大学出版社2003年；施琳：《人类学》,中央民族大学出版社2002年。
439 参见朱林可：《集体行动中的搭便车问题和行业协会》,2005年经济学年会。
440 参见黄少卿余晖：《民间商会的集体行动机制—对温州烟具协会应对欧盟打火机反倾销诉讼的案例 分析》,《经济社会体制比较》(双月刊)2005年第4期。
441 参见于建嵘：《利益、权威和秩序：对村民对抗基层政府的群体性事件的分析》,《中国农村观察》2000年第4期；郭正林：《中国农村权力结构》,中国社会科学出版社2005年,第189-191页。
442 此借鉴了西部流域水协会的做法,这个协会举办了一个经常性的开放式论坛,通过此人们获得了有关流域可能得到的各种技术信息。大量的协会会议记录,协会行政委员会会议和大多数协会工作委员会会议记录都被保存着,这些会议记录对协会的所有会员都是公开的,也对其他希望获得有关以往决策、技术资料、研究成本收益的替代方案的人士公开。从1946年1954年,协会向所有会员发送每周通讯。通讯的箴言是：“无论是令人愉快的还是不愉快的,都应该让人们知情。”——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第179页。
目前《四川省物业管理条例》采取了这一做法,第三十条规定业主委员会应当定期在物业管理区域
内向业主公布下列情况和资料：(一)管理规约、业主大会议事规则；(二)业主大会和业主委员会的决定；(三)物业服务合同；(四)专项维修资金的筹集、使用情况；(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况：
《上海市住宅物业管理规定》(2010)第二十三条第三款业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。
(七)其他应当向业主公开的情况和资料。
443 参见[英]保罗·戴维斯：《英国公司法精要》,樊云慧译,法律出版社2007年,第262页。
444参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第34页。
445 城市住宅区内的业主更多的属于中产阶级,当然一些住宅区可能业主的阶层更高,非富即贵,因此,可以考虑律师定期轮流当然个住宅区独立委员,以避免律师为争夺此资源而寻租。
446 参见[英]保罗·戴维斯：《英国公司法精要》,樊云慧译,法律出版社2007年,第233、238页。
447 公司法中股东大会通常仅需要10%左右的股东来启动,而业主大会的人数很难超过股份有限公司的股东人数,举重以明轻,业主大会启动应低于10%才为合理。
448 《上海市住宅物业管理规定》(2010)第二十三条第一款业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。
449 参见丁晓华：《业主撤销权行使条件与责任承担的法律分析》,《人民司法》(应用)2009年5月。
450 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第144页。
451 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第190-215、283页。
452 参见《广州市物业管理办法》(2001)[2004废止]第十五条第三款区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。 《上海市住宅物业管理规定》第六十条。
453 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
454 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
5 赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2006年,第164页。
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30.[美]查尔斯·J.福克斯休·T.米勒：《后现代公共行政——话语指向》,楚艳红等译,中国人民大会出版社2002年；
31.[德]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》(上),张双根译；法律出版社2004年版；
32.[德]鲁道夫·冯·耶林：《为权利而斗争》,胡宝海译,中国法制出版社2004.年;
33.罗尔夫·施托贝尔：《经济宪法与经济行政法》,谢立斌译,商务印书馆2008年；
34.[美]约翰·罗尔斯：《正义论》,何怀宏等译,中国社会科学出版社1998年；
35.克鲁格：《控制的政治经济：美国食糖业》,诺斯等编《制度变革的经验研究》,经济科学出版社2003年；
36.史蒂文斯：《集体选择经济学》,杨晓维等译,上海人民出版社1999年；
37.托马斯·A·戴伊：《理解公共政策》(第10版),彭勃译,华夏出版社2004年;
38.奥斯特罗姆：《制度分析与发展的反思》,王诚等译,商务印书馆2001年;
39.伯吉斯：《管制和反垄断经济学》,冯金华译,上海财经大学出版社2003年;
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41.罗伯特·普特南：《使民主运转起来：现代意大利的公民传统》,王列、赖海榕译,江西人民出版社2001年版；
42.[英]米切尔·黑尧：《现代国家的政策过程》,赵成根译,中国青年出版社2004年；
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44.[美]R.T.斯蒂尔曼：《公共行政学》(下册),中国社会科学出版社1989年;
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47.韦伯：《论经济与社会中的法律》张乃根译,中国大百科全书出版社1998年；
48.刘兴桂主编：《物业管理法》,中山大学出版社2000年；
1.《破解“维修资金使用难”困惑业主决策是关键》,成都商报2009年8月11日；
2.《大雨过后房屋漏水：房屋维修资金想用有些难》,洛阳晚报2010年7月27日;
3.杨佩芳高万泉：《物业管理权性质之研究》,人民法院报2002年04月18日,第3版；
4.陈甦：《也谈“物业管理权”的性质》,《人民法院》2002年05月09日,第3版；
5.《哈尔滨物业弃管可启动信用保证金》,《黑龙江日报》2011年3月28日；
6.《物业费之争三年居物业纠纷之首--业主败诉的几率近90%》,《法制晚报》2006年06月19日；
7.翁嫣章超方小晶：《业主革命：基层民主试验田——上海大学法学院教授倪正茂：民主建设的意外收获》,《钱江晚报》2003年9月1日第1版；
8贺伟：《中国人住房变化：从蜗居走向广厦》,新华网； 王亦君：《北京6月起全面推行物业纠纷调解委员会制度》,《中国青年报》2007年06月15日；
9.《小区公共收益应归业主收益遭侵占问题严重》,《华西都市报》；
10.冯仑：《住房私有化影响重大,让居住改变中国》,《经济观察报》；
11.易继明：《对物权立法的思考》,《学习时报》；
12.岳建国：《民主一抬头,开发商就低头》,《海峡都市报》2005年12月9日A4版；
Community这个英文词,自从14世纪以来就存在。最接近的词源为拉丁文communitatem——意指具有关系与情感所组成的共同体。可追溯的最早词源为拉丁文communist,意指普遍。共同。这个词在英文里,有明确的下列意涵：(一)平民百姓,有别于那些有地位的人(14世纪至17世纪)；(二)一个政府或者是有组织的社会——在后来的用法里,指的是较小型的(14世纪起)；(三)一个地区的人民(18世纪起)；(四)拥有共同事物的特质,例如：共同利益、共同财产(16世纪起)：(五)相同身份与特点的感觉(16世纪起)。我们可以看到第一到第三种意涵指的是实际的社会团体；第四及第五种意涵指的是一种具有关系的特质。——参见[英]雷蒙·威廉斯：《关键词——文化与社会的词汇》,刘建基译,三联书店2005年,第79页。
3 民主的社会化或社会训练必须在其领域进行,而且民主的过程可以通过参与活动的本身进行。——[美]卡罗尔·佩特曼：《参与和民主理论》,陈尧译,上海人民出版社2006年版,第39页。
4 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1994)、《厦门市居住小区物业管理规定》(1995、2004修订)、《珠海市住宅小区物业管理条例》(1995)、《广州市物业管理行业管理规定》(1996)、《上海市居住物业管理条例》(1997)、《宁波市住宅小区物业管理条例》(1998)、《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》(1998)、《四川省城市住宅物业管理暂行办法》(1999)、《江西省城市居住小区物业管理条例》(1998)、《重庆市物业管理办法》(1999)、《大同市住宅小区物业管理条例》(2000)、《广西壮族自治区物业管理条例》(2001、2004修订)、《内蒙古自治区物业管理条例》(2003)、《江苏省物业管理条例》(2003)等。
5 做出这一判断,一方面基于国家政权对于社会的作用力度与方式的变革,另一方面基于社会性质、社会关系形态、居民价值观念等更深层次的考量。——参见郑杭生杨敏著,《中国社会转型与社区制度创新——实践结构论及其运用》,北京师范大学出版社2008年。
6 集体无行动表现为：冷漠、不合作、公共责任的侵蚀、积极性缺乏、缺工、工作场所的无效率。-Lee, Ching Kwan, The Labor Politics of Market Socialism:Collective Inaction and Class Experiences among State Workers inGuangzhou, Modern China,1998,24(1).
Downs, A., An Economic Theory of Democracy, New York:Harper and Brothers,1957.
8 此定论来源笔者与成都市住房专项维修资金管理中心的合作,目前成都市以及全国(北京、重庆、南京、天津等)普遍存在着由于维修资金使用难的问题,这并非是管理机构程序的繁琐与官僚作风所造成,通过课题组深入全国的调研与研究后发现,其核心在于自治以及自治组织的弱效与虚设,而法律规定的使用条件是高效的自治才能达到的。——《合肥市归集维修资金10年后首次使用》,中安在线2010年7月30日http://ah.anhuinews.com/qmt/svstem/2010/07/30/003323315.shtml,访问时间2012年6月7日星期四；《破解“维修资金使用难”困惑业主决策是关键》,成都商报2009年8月11日,访问地址http://cd.qq.com/a/20090811/001480_1.htm,访问时间2012年6月7日星期四：《大雨过后房屋漏水：房屋维修资金想用有些难》,洛阳晚报2010年7月27日,访问地址：http://www.1140379.com/News.asp?ld=85,访问时间2012年6月7日星期四;
9 参见苏力：《道路通向城市——转型中国的法治》,法律出版社2004年5月第1版,第4页。
10 参见陈鑫：《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年；薛源：《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经贸大学2005年博士论文；李永然：《物业管理法律问题研究》,中国政法大学博士学位论文2005年;夏善胜：《物业管理法》,法律出版社2003年4月第1版,第97页：张朝阳：《业主自治制度基本法律问题研究》,中国人民大学2011年博士论文；李爱斌：《北京市业主委员会发展调研报告》,《城市社区业主委员会发展研究》,唐娟主编,重庆出版社2005年。
陈方秀：《我国现代住宅小区物业管理中的业主自治》,《法学杂志》2006年第5期。
12 参见周梅燕和阎锐：《从上海西区的华鼎小区业主委员会选举看业主自治现状及前景》,唐娟主编：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年,第257页。
13 毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年第3期,第106-109页。
14 参见陈建国：《业主选择与城市小区治理》,中国人民大学2009年度博士论文。
15 杨爱兵认为物业小区治理是一个各方不断博弈、走向理性和成熟的过程,也是一个业主自治与政府规制相互协调互动,达至善治的过程。但是如何降低在这一过程付出的成本和代价,减少风险和牺牲,则需要各方在理想和现实中寻找妥协和共识。首先,需要政府在承认业主自治的前提下,放弃对其放任自由的政策,逐步形成政府对业主自治的引导、监督和规制,并通过法律和公约监管、限制业主组织特别是业主委员会的权力。其次,加强政府对物业管理的全面监管和有效控制。实践证明,公权力对物业小区治理的引导和介入仍然非常重要,特别是在规则的制订、对物业小区治理主体的引导和监督、在出现问题时的积极救济等方面,都离不开公权力的介入。最后,建立有效的多元化纠纷解决机制,为业主权益保障提供方便利用的救济途径。——杨爱兵：《业主组织与物业小区善治——以北京市物业小区为分析样本》,中国人民大学2009年度博士论文。
16 朱宪辰宋文煌：《中国城镇住宅共有资源自治的可能性》,《南京理工大学学报》(社会科学版)2003年8月,第60-64页；王耀才：《小区业主对共有财产的共同管理研究》,中国人民大学2010度博士论文。
17 张磊采用资源动员和政治过程理论并结合利益集团理论研究了北京几个小区的业主维权运动。他认为,维权骨干和积极分子的领导、业委会的建立、业委会的有效动员、适当的策略、业主丰富的资源,是业主组织起来击败房地产商利益集团取得维权胜利的核心要素；而在房地产开发和物业管理领域一个具有分利性质的房地产商利益集团的形成及其侵权则是业主维权运动兴起的深层原因；陈映芳则在都市运动的谱系下基于对上海四个商品房小区不同类型的业主维权事件的比较分析,探讨了影响市民组织化、行动化表达利益的主要影响因素,认为,作为城市中产阶层的业主在维权运动中表现出一定的权利意识和行动力,但是对市民自主组织的政治、法律限制构成了其组织化表达行动和社会发育的制度瓶颈；李德满通过四个个案发现小区业主与国家关系同业主对抗争运动的支持力度显著相关,在国家体制内工作的业主越多,业主越是依附于国家,业主对抗争运动的支持越少,反之亦然。其原因在于,在国家体制内工作的业主,与开发商和物业公司的利益纠葛更少,对开发商和物业公司的怨恨情感更少,而且参与抗争运动的机会条件也更少；开发商和物业公司越是国有企业,市场成分越是依附于国家,相关政府部门对抗争运动的支持越少,反之亦然。其原因在于,国有企业的开发商和物业公司与政府存在着攸关的共同利益,而且国有企业与政府部门之间有更多的社会网络。——张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期；陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期；李德满：《国家与社区抗争——北京市小区业主抗争运动比较研究》,中国人民大学2009年度博士论文。
18 参见毛寿龙：《小区物业管理的制度框架》(2003a)、《公民维权的新路子》(2003b)、《关于当今中国的利益集团问题》(2004),制度分析与公共政策学术网站,访问地址http://www.wiapp.org/.访问时间2012年3月22日星期四。
19 Robert Jay Dilger, Neighborhood Politics:Residential Community Associations in American Governance, New York:New York University Press,1992., p3. 20 Fischer, Claude S., To Dwell Among Friends, Chicago:University of Chicago Press,1982.
Felbinger, Doris and Helga Jonuschat, "Promoting Neighbourly Interactions by the Common Use of Green Spaces, " Presented at ENHR International Conference, Housing in an Expanding Europe: Theory,Policy,Participation and Implementation, Ljubljana, Slovenia,2006,7,2-5.
Dipasquale, D.& E.Glaeser, "Incentives and Social Capital:Are Homeowners Better Citi-zens." Journal of Urban Economics,1998,45. 23 Nelson, Robert H., Private Neighborhoods and the Transformation of Local Government. Washington, DC: Urban Institute Press,2005, p125. 24 Read, Benjamin L., "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeowner Self-Organization in Urban China."The China Journal,2003,49, p41.
25 皮文克劳沃德：《使集体性抗议活动常规化》,莫里斯缪勒主编《社会运动理论的前沿领域》,刘能译,北京大学出版社2002年。McAdam, Freedom Summer:The Idealists Revisited, New York:University of Chicago Press,1988.
Tilly, Charles, From Mobilization to Revolution, Massachusetts:Addison-Wesley Publishing Company, 1978.
26 Rohe, William M.& Michael A.Stegman, "The Effects of Homeownership on the Selfesteem, Perceived Control and Life Satisfaction of Low-income People." Journal of the American Planning Association,1994, 60(2).
27 Reingold, David A., "Public Housing, Home Ownership, and Community Participation in Chicago's Inner City." Housing Studies,1995,10(4). Grange, Adrienne La & Ngai Ming Yip, "Social Belonging, Social Capital, and Promotion of Home Ownership." Housing Studies,2001,16(3).
28 Read, Benjamin L., "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeowner Self-Organization in Urban China."The China Journal,2003,49, p51.
29 参见邓正来：《中国法律将向何处去?》,商务印书馆2006年。
30 业主之间大事小事本可通过自治解决,但是由于现有研究更注重权利而少述及自治,如此,造成了一种奇特的现象,即诉讼爆炸。法院长年累月的要花大量时间来解决一些鸡毛蒜皮的小事情——“垃圾案件”。
31 朱宪辰宋文煌：《中国城镇住宅共有资源自治的可能性》,《南京理工大学学报》(社会科学版)2003年8月,第60页。
32 参见林尚立：《上海模式：居民委员会与社区民主》,《社区民主与治理：案例研究》,林尚立主编,社会科学文献出版社2003年,第38页；林尚立：《社区：中国政治建设的战略性空间》,《社区民主与治理：案例研究》,社会科学文献出版社2003年,第314页;康培曹钰：《社区：萧然改变现代城市管理模式》,《人民论坛》2005年第9期；彭建军：《基层民主政治建设中的业主组织和居民委员会》,《武汉科技学院学报》2004年第8期,第63-65页；邹树彬：《住宅小区中的民主——城市业主维权行动的兴起及其影响》,《城市社区业主委员会发展研究》,唐娟主编,重庆出版社2005年,第19页；李金红：《城市社区建设中社区权力结构的重组——以武汉市前进街永安社区为例》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第14-27页;杨华：《试论城市新建商品房社区中的权利结构——以北京市校某商品房社区M花园为个案研究》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第1-13页；杨波：《从冲突到秩序——和谐社区建设中的业主委员会》,中国社会出版社2006年。
33 参见毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年第3期,第106-109页;陈建国：《业主选择与城市小区治理》,中国人民大学2009年度博士论文。
34 杨爱兵：《业主组织与物业小区善治——以北京市物业小区为分析样本》,中国人民大学2009年度博士论文。
35 参见陈文：《社区业主自治研究——基层群众自治制度建设的理论分析》,中国社会出版社2011年。
36 基层政权组织作为社区服务的重要主体,不仅肩负着推动、管理社区服务事业,充当社区福利服务的经济支柱的重要使命,而且还肩负着直接为该社区提供服务的工作任务。其突出表现是：直接为社区中的贫困人群提供优抚保障服务；直接为社区中的老年人、残疾人提供福利服务；直接为社区中的下岗事业人员提供就业、再就业与社会保障社会化服务等。这些服务工作,既是社区服务的有机组成部分,又属于基层政府的职责范围。
37 理查德·A·波斯纳：《法理学问题》,苏力译,中国政法大学出版社2002年,译序部分。
38 苏力：《二十世纪中国的现代化和法治》,《法学研究》1998年第1期。
39 苏力,同上注。
参见赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2005年,第20-34页。
41 The oxford Dictionary of Sociology, Oxford University Press,1998, p31.
42 [英]戴维·米勒韦农·波格丹诺：《布莱克维尔政治学百科全书》,邓正来译,中国政法大学出版社1992年,第693页。
43 [日]吉村源太郎：《地方自治》,朱德权译,中国政法大学出版社2004年,第9页。
44 [英]戴维·赫尔德：《民主的模式》,燕继荣等译,中央编译出版社1998年,第380页。
45 参见陈文：《社区业主自治研究——基层群众自治制度建设的理论分析》,中国社会出版社2011年。
46 “社区”一词源于拉丁语,意思是共同体或亲密的伙伴关系。首先将“社区”一词用于社会学研究的是德国社会学家滕尼斯,他于1887年出版了《社区与社会》(又译《共同体与社会》)一书。一般来说,社区一般是指聚集在一定地域范围内的社会群体和社会组织根据规范和制度结合而成的社会实体,是一个地域性的社会生活共同体。改革开放以前,人们居住的地区因传统体制的束缚成了一种与居民耦合程度较低的“亚社区”,即社区的内在价值和功能难以实现的“前社区”发展阶段(徐永祥,2000：67)。然而,“单位制”整合功能的发挥是以计划经济体制为基础,以经济的低效率为代价的。按照亚当·斯密的理论,劳动生产率的提高是社会分工的结果。伴随着计划经济体制向市场经济机制的转轨,为了提高组织运行的效率,单位行为的非专业性必须弱化,单位与社区之间应当形成明确的分工,“企业办社会”的历史状况将逐步改变,“单位制”最终走向衰落。“单位制”的衰落要求基层社区承接一部分为职工服务的功能,为企业发展创造良好的微观环境,还要求基层社区组织承接一部分原来由单位担负的社会整合和社会控制的功能。当社区承担起这些功能后,其内在价值将得以实现。但是,对
“社区”的具体内涵、外延,我国学界却争论不已,概括起来说主要有三种观点：一种观点强调,社区主要指居民委员会辖区；另一种观点认为主要是指街道办事处辖区；还有一种观点,认为是指通常说的“小区”,而非街道、居委会辖区。本文认为的城市社区主要是从法定意义上说的,即区、街道、居委会三级辖区共同体,尤其是后两者。不管何种观点,其主要是指基层社区,尤其是指基层法定社区,而且还是基层政权和基层群众性自治的辖区共同体。——唐忠新：《迈向和谐社会的社区服务》,中国社会出版社2008年,第7页。
47 物业特指已建成并竣工验收的,可投入使用或已投入使用的各类房屋、相关建筑物以及与之相配套的设备、设施、实物资产、场地和依托于其上的相关权益。有关物业的与房地产、建筑物区分所有以及i构成和分类,参见陈枫王克非：《物业管理》,北京大学出版社2007年,第3-7页。
48 张元端：《对新居住文化主要特征的初步认识》,访问地址：http://house.focus.cn/showrticle/1009/29207.html2011年10月16日。
49 现有理论界与普通民众却把物业服务企业作为“物业管理”的中心与主导,强调对物业的“管理”,即“物业服务企业中心论”(柳小玲,1996；徐建明,2000),曾有将“管理”改为“服务”的激烈争论。认为“物业管理”反映传统物业行政隶属的服从性特征,难以体现现代物业管理专业化、社会化、市场化的平等服务关系,宜用“人居服务”或“物业服务”较为恰当。《物权法》将：“物业管理企业”改称为“物业服务企业”,就是接受这一主张。但多数学者认为“管理”一词历经二十多年,已成为大众所接受的语言习惯,且该词涵盖面广于服务又包含服务,“物业服务”在许多场合也难脱离具有行政意义的“管理”,英文中的物业管理名词,所用的表述也是“管理”(management)《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》使用“管理”字眼远远多于“服务”,如管理规约,采用“物业管理”一词并无不妥。
其实,问题的根源在于两个层面,一方面：“管理”一词在中国大陆语境下具有极强的行政意味,与隶属性上下级公法关系具有密切的联系,受其影响,对“物业管理”中的“管理”往往注重公法性 的行政管理关系,忽视私法主体中也可能存在平权性管理,如法人管理、遗产管理。也即是说,“管理”一词,即可用于公法制度,也可以为私法制度所确认与使用,如无因管理。“物业管理”实质涉及自治中协调横向的平等关系,并不是公法性的上下级隶属关系。无疑,在实践层面,“物业管理”涉及的更多是物业公司和业主之间关系,两者通过物业服务合同为纽带,其既有对“物”的管理,也有对“人于秩序”的管理,本质上以私权为其根本属性,但又具有某种公权色彩,即兼具社会管理的公共性质,“管理”二字的使用,正是这种矛盾性的表现显示,一方面本质上是业主全体与物业公司之间是以产权为中心形成的契约关系(私),具有合同关系固有的平等性和私法性;另一方面,单个业主的权利具有较为鲜明的私关系特征,但是,在特定物业管理区域内,一旦各业主形成的业主自治体将其权利的实施权限授予物业公司,故在特定的物业管理区域内,物业公司在实际行使受托权限时,就具有了某种类似公法效应的行政管理权利,此即私有权利的公法性特征,也就是说业主的产权既有私产的封闭性特征,又有民主性的私权公用性让与。如物业企业需要对业主违反禁止性行为予与劝止、制止,对一些可能危害公共的行为进行制止等,对辖区负有安全防范和报告义务。这两个属性,体现了物业管理“私权”与“公权”,“人权”与“物权”的结合与协调,两个互为表里,密不可分。
另一方面,在国家权力对社区控制弱化的背景下,党政部门对基层社区要实现综合治理,物业公司是唯一有能力实施公共管理的主体,这使得政府往往依靠其来对居民实施综合性治理,如卫生、治安、宣传等,以保证其对社会的全面领导,如此物业企业成为了小区公共管理的权力主体。尽管法理上业主才是物业管理的权力主体,但是一方面,由于早期自治组织与集体行动能力仍较为薄弱,物业管理是在政府的强力推行下展开的,因而业主对物业企业的监督力度、控制力度是极其有限,事实上,至今也未能扭转这一局面,另一方面,由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志,因此在日常的管理中,应当并事实上有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为,甚至可以动用一定的强制力,比如依照业主大会确定的规则,对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。所以说业主仍处于被动地接受管理状态,这使得业主产生了主客错位。归纳而言,以往直接的行政隶属性“管理”模式与现今的平权式管理模式之间,有某种微妙制度衔接,但是又具有质的区别,这种近似性、延伸性是现实中对“物业管理”误读的根本原因。——参见李永然：《物业管理法律问题研究》,中国政法大学博士学位论文2005年。
50 参见秋风：《广东模式与重庆模式的政治意涵》,访问地址：http://www.21ccom.net/articles/zgyj/ggzhc/article_2011110248050.html,访问时间2011年11月7日星期一。
51 陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第13页。
52 李金红：《城市社区建设中社区权力结构的重组——以武汉市前进街永安社区为例》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第26页。
53 陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第13页。
54 我们不能忘记西方政治的典范不是雅典,而是罗马,不是自由风范,而是共和精神。市民社会秩序的真正敌人是割据的封建秩序,是一盘散沙的无秩序或自然状态,而绝对主义国家或者强权君主有时候会成为市民社会秩序的同盟军。在近代历史上,市民社会的法则固然是民法典,但是我们不要忘记,这部民法典被称之为“拿破仑民法典”。——强世功：《法制与治理》,中国政法大学出版社2003年,第6页。
55 参见陈健民、丘海雄：《社团、社会资本与社会发展》,《社会学研究》1999年第4期。
56 参见蔡禾：《社区建设：目标选择与行动绩效》,《广西民族学院学报》(哲学社会科学版)2003年第4期。
57 Read, Benjamin L., "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeown-er Self-Organization in Urban China."The China Journal,2003,49:43.
58 《南宁市物业管理办法》第十四条第二款业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督,自行开展筹备工作的,县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。
59 建设部门一般负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理：负责弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。
规划部门一般负责核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督；负责棚、亭、厦等违法建(构)筑物建设行为的监督管理。
公安部门一般负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线,对停放大型客车、货车和危险品运输等车辆的行为进行管理；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检查和指导。
物价部门一般会同市物业行政主管部门,负责制定物业服务收费办法,定期公布物业服务收费政府指导价格,查处价格违法行为。
工商部门一般负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理。
环境保护部门一般负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。
区民政部门一般负责组织、协调街道办事处、社区居民委员会开展首次业主大会和业主委员会换届工作。
区质监部门对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
城管部门负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处；负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
60 国家的特质就是渗透而又蔓延的、难以精确界定而对边界。——参见张静：《政治社会学及其主要研究方向》,《社会学研究》1998年第3期。
61 《酒泉市物业管理暂行办法》(2007)第三十条提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。
选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居委会中担任主任、副主任或委员,社区居委会主 任、副主任、委员是业主的,可以按程序参加业主委员会的选举。
62 例如《宁夏回族自治区物业管理条例》(2010)第四十三条物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集,街道办事处、乡(镇)人民政府,居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加,共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。
《四川省物业管理条例》(2012)第五条(联席会议)；《娄底市物业管理暂行办法》(2010)第五十二条(联席制度)；《营口市物业管理实施细则》(2011)第十六条(联席制度)；《厦门市物业管理若干规定》(2011)第五条(联席制度)；《嘉峪关市物业管理暂行办法》第三条第三款(联席制度)；《海南经济特区物业管理条例》(2010)第四条(联席制度)；《武汉市物业管理条例》(2010)第四十二条(联席制度)和第四十六条(报告制度)；《台州市物业管理实施办法》(2010)第五条(联席制度)；《西安市物业管理条例》(2010)第五十七条(报告制度)；《南昌市物业管理条例》(2010)第二十八条(联席制度)：《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第六条(联席制度)；《淮北市物业管理暂行办法》(2009)第四十六条(联席制度)；《重庆市物业管理条例》(2009)第六条(联席制度)：《山东省物业管理条例》(2009)第八十六条(联席制度)；《金华市区物业管理办法》(2008)第二十二条(联系制度)；《深圳经济特区物业管理条例》(2007)第七条(联席制度)；《长春市物业管理条例》(2007)第六条(联席制度)；《成都市物业管理条例》(2007)第六十条(报告制度)：《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第二十六条(联席制度)；《珠海市物业管理条例》(2007)第六条(联席制度)；《南宁市物业管理办法》(2007)第四条(联席制度)；《嘉兴市区物业管理实施细则》(2007)第四十条(联席制度)；《镇江市物业管理实施细则》(2007)第十八条(联席制度)；《丽水市物业管理办法》(2007)第二十一条(联席制度)；
63 陈鹏：《当代中国城市业主的法权抗争——关于业主维权活动的一个分析框架》,《社会学研究》2010年第1期,第47页。
64 更为严重的是,供水供电等国有企业也可凭借其强势地位强制物业公司执行其命令,如《物业管理条例》第七十七条规定新建建筑区划内,供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当向最终用户收取有关费,并对最终用户作了明确界定。规定专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收有关费用。但实际上,这些企业仍要求物业服务企业无偿代收代交,如遇业主拖欠水电气费,物业服务企业必须垫付；并且管线入户之前的损耗也由物业服务企业承担；甚至还要求物业服务企业预交业主电费。以M市某某花园为例,其物业服务企业在花园第一期业主于2006年入住以来,该公司一直无偿代收水费。另外,电费虽然由业主自行去银行缴纳,但是供电局下发的电费清单则由供电局片区抄表员委托给物业服务企业(无偿),再由物业服务企业的物业服务人员下发到户(并且由物业服务人员负责催交电费)。在收费过程中,物业服务企业消耗的人力成本和物力成本并没有由自来水公司、供电局承担。
65 若没有物业公司出面,选举进程中的选举动员、业主登记、候选人产生、选举场所等是很难顺利实现的。
66 苏力：《二十世纪中国的现代化和法治》,《法学研究》1998年第1期。
67 苏力,同上注。
68 苏力：《为什么“送法上门”?》,《社会学研究》1998年第2期。
69 对于业主维权行动代表了公民社会崛起的看法应该持更加谨慎的态度才较为稳妥。在业主自治这一微观层面上,国家与社会彼此相遇、交织渗透而又微妙互动,其到底是培育民主自治还是加强行政管 理的张力,或者说,(在理论上)究竟是公民社会崭露头角还是国家权威得以维续再造?对此,不能简单的非此即彼,因为国家既存在社区建设强化基层社会管理的控制意图,从而会抑制业主自治的空间和可能由此而出现的公民社会；也可能通过合作、放权和赋权或妥协而为业主自治提供新的机会。反过来,业主自治中也既存在着体制外的对抗冲突,也有试图通过合作和渗透进而影响现有体制的迹象(参与人大)。这在很大程度上是由于国家和社会两者内部的确存在着分化和间隙,从而为彼此都提供了新的新机。这也提醒我们需要更为仔细地去审视国家与业主团体以及业主之间的复杂辩证关系。70 在计划经济体制下,是没有物业之概念的,更谈不上物业管理。该概念来自我国香港地区的地方习惯用语,意为个人或团体所拥有的单元性房地产产业,相对应的英文是real estate或real property(土地及其附属固定物、不动产资产、房地产)。该词作为香港当地房地产领域中一个普遍使用并具有较确切定义的重要称谓,在大部分的场合,其用法大致等同于我国内地通常理解的房地产或不动产,但又不完全一致。香港李宗锷法官在《香港房地产法》中为“物业”所做的解释是：“所谓物业,是单元性地产,一住宅单位是一物业,一工厂楼宇是一物业,一农庄也是一物业。故一物业可大可小,大物业可分割为小物业。”这个解释清晰而准确地表达了“物业”一词在我国香港当地使用时的意义内涵和独特属性。《香港法律大全》也采此解释。随着我国经济的开放和房地产市场的培育与发展,20世纪明年代以来,“物业”概念开始从香港经由广东传人内地,逐渐为我国内地的地产界及普通百姓所接受,并于近十多年间在内地广为流传使用。——参见张晋潘：《中华法治法制文明的演进》,中国政法大学出版社1999年版,第564页；李宗锷,《香港房地产法》,商务印书馆香港分馆1988年版,第9页；陈顺兴：《物管的基本含义》,《中国房地产》1995年9期。
71 关于诞生的原因,是由于1980年深圳市房地产公司与港商合资开发深圳第一个涉外商品房住宅区(东湖丽苑小区),小区建成后,住户大多数为香港同胞。他们按照海外生活水准对商品房产提出售后要求,即房产保值、增值和居屋环境安全、舒适、闻名。——杜志文：《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>诞生记》,《中国物业管理》2011年第3期,第48页。
72 1988年,深圳特区开始住房制度改革。原来的公产房和企业福利房一夜之间变成干部职工的私有房产
73 杜志文：《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>诞生记》,《中国物业管理》2011年第3期,第48页。
74 大庆会议在结合中国近10年的物业管理实践基础上,结合境外社会化、专业化的物业管理经验,确立中国物业管理的发展模式和目标。这次会议对中国物业管理的影响可以从两个方面来解析：一是在那个物业管理已经发展到“乱花渐欲迷人眼”的时期,为全国各地区提供了一个交流各自在住宅小区管理方面好经验、好做法的平台,并以此为基础提出中国物业管理的发展模式和发展路径：二是强调要迅速提高住宅小区的管理水平,改变按产权分割管理,各自为政的体制,为中国物业管理的发展扫清了体制上的障碍。——廖小斌：《中国物业管理行业27年成长回眸》,《城市开发》2008年第23期,第17页。
75 杜志文：《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>诞生记》,《中国物业管理》2011年第3期,第48页。
76 深圳天景花园业主管理委员会的成立宣告了我国第一个具有现代区分所有人管理团体属性的业主委员会正式成立(我国业主委员会制度亦肇始于此),从而在中国大陆开创了“业主自治与专业人居服务相结合”的物业管理模式的先河。
77 廖小斌；《中国物业管理行业27年成长回眸》,《城市开发》2008年第23期,第18页。
78 《青岛市住宅小区物业管理试行办法》第四条成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会),为社团法人组织。管委会由房屋所有人,承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成,房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70%。管委会主任由区(市)人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。
79 刘长森：《论业主委员会的性质及法律地位》,《中国房地产》2002年第5期。
80 《城市新建住宅小区管理办法》第十四条房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：(一)擅自改变小区内土地用途的；(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备,危及房屋安全的；(三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的；(四)不照章交纳各种费用的。
100 这里的合作是指“理性的合作”,因为其他动物社会如蚂蚁、蜜蜂和其他动物群体也能基于生物的本能达致某种分工和合作。因此,这里的合作特指人们通过理性思考而达致的作何,期间一般需要通过语言交流,有些甚至需要通过书写文字契约来进行,其包括诸如劳动与社会分工、专业化、市场交易,合伙和共同经营企业,以及在经济组织、社会团体、政党、政治联盟、各种民间和公益团体中人们的相互协作、交往和协调行动,等等。
101 按照霍布斯的理论思路,没有一个作为利维坦(大致可以理解为“作为国家政府的集权体制机构”),人类合作将是不可产生的,生活显得“孤独、贫穷、肮脏、野蛮和浅薄”。因此,一个强权的政府机构是必要的。通过创造君主,而后君主通过凌驾于臣民之所监督臣民,并对所有不服从的人施以制裁,才是建立秩序的唯一可能办法。而按照卢梭的理论路径,一些自由人之间相互交往会产生“公意’(general will),在公意存在的情况下,通过某种“社会契约”,就可以达致并维持某种人类社会或社群之间的某种合作。
102 参见[英]休谟：《人性论》,关文运译,商务印书馆1994年,第579页。
103 Wicksell, K."A New Principle of Just Taxation, "in R.A.Musgrave and A.T.Peacock(ed.), Classics in the Theory of Public Finance, London:Macmillan,1958.
104 对自利的个人而言,享有公共产品但不付成本是最好的选择(搭便车),次优选择是享有公共产品同时按自己的份额付出成本,再次优选择是不享有公共产品也不付出任何成本,最坏的结果是自己付费让其他人搭便车搭便车问题的实质就是：为了实现帕累托最优的资源配置,个人必须显示其对公共物品的偏好程度,否则,公共产品的供给量将低于最优数量,但理性的个人却具有低报需求以逃避分担相应成本的动机,正如萨缪尔森所说：“正是个人的自我利益使其给出虚假的信号,假装从某种集体消费活动中获得比实际情况更小的利益。”——Samuelson, P.A., The Pure Theory of Public Expenditure, Review of Economics and Statistics,1954,37:pp387-389. McMillan, I, The Free-Rider Problem:A Survey, Economic Record,1979,55(149):pp95-107.
105 这类研究把搭便车问题视作一类有多个参与者的“囚徒困境”。一个决定是否为公共产品的生产做出贡献的个人,好似囚徒困境博弈中的一个行动者。其实,搭便车困境是日常生活中最常见的一种“囚徒困境”,只不过它包括多于两个的行动者,这使得搭便车问题比典型的两人囚徒困境更难解决,因为对方是隐匿在一群人中,因而个人就更难选定自己的策略。参与者越多,搭便车问题就更难解决。在只有两个参与者的“集体行动”中,两个行动者中任一人都拥有某种资源,以防止对方的行动给自己造成不利影响,即拥有惩罚对方的充足能力,一方选择“不合作”的收益总是低于选择“合作”时的收益,故双方都会选择“合作”。——Buchanan, J.M., Ethic rules, expected values, and large numbers, Ethics,1965,76:pp1-13.
Buchanan, J.M., The Limits of Liberty:Between Anarchy and Leviathan, Chicago:University of Chicago
Press,1975.
Harsanyi, J. C., 'Rule Utilitarianism, Rights, Obligations and the Theory of Rationality Behavior, in Charles K. Rowley(ed.), Social Choice Theory, Hants, U.K.:Elgar,1980,2:pp218-236.
Poundstone, W., Prisoner's Dilemma, Oxford:Oxford University Press,1993.
Schmidtz, D., The Limits of Government:An Essay on the Public Goods Argument, Westview Press, 1991. 106 McCarthy, John D., and Mayer N. Zald, "Resource Mobolization and SocialMovements:A Partical Theory, " American Journal of Sociology,1977,82:1212-1241.
107 Axelrod坚持以纯理性选择理论来解决搭便车问题,他把集体行动问题动态化,认为只要考虑日后的合作问题,对日后的可能收益进行折现,参与者在现在就会采取合作的态度。——Axelrod, Robert M., The Evolution of Cooperation, New York:Basic Books,1984.
Axelrod, Robert M., The Comliexity of Cooperation:Agent-Based Model of Competition and Cooperation, Princton, NJ:Princeton University Press,1997.
108 泰勒论证了即使在N人集团中,利己主义者仍有可能进行合作。——Taylor, Michael, The Possibility of Cooperation, Cambridge:Cambridge University Press,1987.
109 Acheson, J. M, "The Lobster Fiefs:Economic and Ecological Effects of Territoriality in the Maine Industry", Human Ecology,1975,3:183-207.
110 Fireman, Bruce, and William A. Gamson., Utilitarian Logic in the Resource Mobilization Perspective, in The Dynamics of Movements, Edited by Mayer N. Zald, and John D. McCarthy, Cambridge, Mass.: Winthrop,1979, pp8-44.零和型公共物品是指街道、公共图书馆、公园等,在群体成员增加时他们的好处的确会减少。不难想象,当公园被太多人涌进后,面对人山人海,成员甚至比呆在家中更难受；而非零和型公共物品,就是指当享用这些公共物品的人的数量增加是,群体中每个个体从中能获得的好处并不会减少。和平、民主、法制就是这样的公共物品。比如民主,我们并不会因为有更多的人享受和平就觉得和平好处减少了。对于这类公共物品,人们集体行动起来的可能性高于前一种。——Maewell, Gerald and Pamela Qliver, Collective Action Theory and Social Movements Research, in Social Movements, Conflicts and Changs, vol.7, edited by Louis Kriesberg, Greenwich, Conn.:JAI Press,1984, pp1-27.
Maewell, Gerald and Pamela Qliver, The Critical Mass in Collective Action:A Micro-Social Theory, Cambridge:Cambridge University Press,1993.
Maewell, Gerald, Pamela Qliver, et al., "Social Networks and Collective Action:A Theory of Critical Mass, III", American Journal of Sociology,1988,94:502-534.
Qliver Pamela E., Gerald Maewell, et al., "A Theory of the Critical Mass. I. Interdependence, Group Heterogeneity, and the Production of Collective Action.", American Journal of Sociology,1985,91:522-556.
112 Hardin, Russell, Collective Action, Baltimore:Johns Hopkins University Press,1982.
113 North, Douglass C, Structure and Change in Economic History. New York:W. W. Norton& Company. Inc,1981.
114 Todd Sandler, Collective Action:Theory and Applications, Ann Arbor:University of Michigan Press, 1992.
115 White和Runge通过对西半球一个贫穷村庄Haiti的案例,分析在什么条件下村庄的分水岭管理会保持最佳的集体行动,研究表明在研究搭便车问题时,仅考虑狭义的经济利益和自利是不够的,人们出于各种原因会参与集体行动,包括非经济的因素。——White, T. Anderson, and C. Ford Runge, "Common Property and Collection Action:Lessons from Cooperative Watershed Management in Haiti", Economic Development and Cultural Change,1994,43(1):1-41.
116 Marwell and Ames进行了一个有趣的实验,在他们的12项实验中,竟只有一个实验中观察到了大量搭便车行为,并且它发生在经济学专业的大学生中。——Marwell Gerald and Ruth E. Ames, "Economists Free Ride, Dose Anyone Else?", Journal of Public Economics,1981,15(6):295-310.
117 Carter and Iron的研究得出了与Marwell and Ames相类似的结论,他们认为经济学专业学生的行为差异是因为他们自己选择经济学作为研究领域,而不是因为他们在大学期间变成了他们所研究的“经济人"。——Carter, John R., and Michael. D. Iron, "Are Economists Different, and If So, Why?", Journal of Economic Perspectives,1991,5:171-177.
118 Dawes, RobynM., John M.Orbel et al., Organizing Groups for Collective Action, American Political Science Review,1986,80(3):89-106.
119 Runge, Carlisle F., Institutions and the Free Rider:The Assurance Problem in Collective Action, Journal of Politics,1984,46:154-181.
120 参见[美]艾伯特·Q.赫希曼：《转变参与——私人利益与公共行动》,上海人民出版社2008年。
121 在联系紧密的社会集团中,寻找集体物品者会给那些为集体利益而牺牲个人利益者以特别的尊敬或荣誉,从而就给他们提供了一个积极的选择性激励。——[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第22页。
122 普特南把社会资本定义为能够通过推动协调的行动来提高社会效率的信任、规范和网络。社会资本内生在人们关系的结构中,一个人要拥有社会资本就必须与其他人有联系,正是在这些不断联系的过程中产生社会网络、社会关系和信任等,从而形成社会资本。——Putnam, Robert D, Bowling Alone: The Collapse and Revival of American Community, New York:Simon and Schuster,2000.
Putnam, Robert D, Making Democracy Work:Civil Traditions in Modern Italy, Princeton University Press,1993.
Putnam, Robert D, Bowling Alone:America's Declining Social Capital, American Prospect,1995, 13.
123 Ostrom, Elinor, Governing the Commons:The Evolution of Institutions for Collective Action, Cambridge:Cambridge University Press.
Ostrom. Elinor and James Walker, Neither Markets Nor States:Linking Transformation Processes in Collective Action Arenas, In Perspectives on Public Choice:A Handbook, Dennis C. Mueller, ed, Cambridge:Cambridge University Press,1997:35-72.
Ostrom, Elinor.. A, Behavioral Approach to the Rational Choice Theory of Collective Action, American Political Science Review,1998,92:1-22.
124 Anand, P. B, From Conflict to Co-Operation:Some Design Issues for Local Collection Action Institutions in Cities, Journal of International Development,2003,15(2):231-243.
125 Chong指出社会激励(如友谊、社会网络、社会地位等)有助于克服搭便车行为。因此,在一个集团里的成员相互熟悉、了解,将会顺利地形成集体行动。——Chong, D., Collective Action and The Civil Rights Movement, Chicago:Chicago University Press,1991.
Chong, D., Rational live:Norm and values in Politis and Society, Chicago:University of Chicago Press, 2000.
126 Gould旨出社会联系对集体行动很重要,因为社会关系网络影响集团成员的决策,使各自的决策并不仅仅由效用或收益最大化决定,但同时指出,不同的社会网络结构对集体行动会产生不同的影响。——Gould, R. V, "Collection Action and Network Structure", American Sociological Review,1993,58(2): 182-196.
127 Ostrom的工作都是将传传统社会中的人们一般不会做出违反传统的事情(即当一个搭便车者),因为传统社会中存在着许多行为规范和强制性的组织力量(选择性激励),迫使人们遵守传统。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年；[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006。
128 曾鹏：《社区网络与集体行动》,社会科学文献出版社2008年,第57页。
129 赵树楷认为当前农村社会的冲突主要由基层政府对农民的“利益剥夺”造成的；张静通过对基层政府与社会之间的利益关联结构及其角色的变化的分析,认为当前的基层政府是一个稳定程度较低的基层结构,并日益卷入社会冲突之中。于建嵘则把这种分析延伸到对农村权威结构的分析,认为利益分化和冲突及基层政府行为失范而造成的农村权威结构失衡,是农村社会政治性冲突的基础性根源。张玉林认为在以经济增长为主要任期考核指标的压力型政治／行政制度造成了“政经一体化体制”,这对 处于先天性的弱势地位的农民而言,伴随着暴力的“群体性事件”就几乎是他们唯一可以选择的促使企业和政府让步的途径。肖唐镖认为自90年代中期以后,农民的行动越来越带有迫逼性的特点。于建嵘在这个理路下,提出“压迫性反应”的解释框架,认为在某些情形下,集体行动的原动力并不是基于行动主体的选择,而是基于对“集团”(参与者的集团)内外压力的反应,并借此来修正和补充当前流行的解释集体行动的“选择性激励”理论。应星、晋军通过西南一个水电站的移民集体上访的事件,展示了弱者如何通过“问题化”的技术在中国当代独特的社会权力运作机制中传达出来,而且在集体上访及与其相伴生的集体“闹事”过程中可以发现农民与国家各自的行动的策略和边界。随后应星揭示出了新时期发生在集体上访这样的正面遭遇时,权力是如何在自上而下和自下而上的双向实践中运作的。——参见赵树凯：《社区冲突和新型权力关系——关于196封农民来信的初步分析》,《中国农村观察》1999年第2期；赵树凯：《乡村治理：组织和冲突》,《战略与管理》,2003年第6期；应星、晋军：《集体上访中的“问题化”过程：西南一个水电站的移民的故事》,《清华社会学评论》(第一辑)2000年6月,第80页;应星：《大河移民上访的故事：从“讨过说法”到“摆平理顺”》,生活·读书·新知三联书店2002年,第354页；张静：《基层政权：乡村制度诸问题》,上海人民出版社2004年,第82-83页；于建嵘：《利益、权威和秩序：对村民对抗基层政府的群体性事件的分析》,《中国农村观察》2000年第4期：刘炳君：《农村群体性事件成因的法社会学求证》,《政法论丛》2005年第4期；张玉林：《政经一体化开发机制与中国农村的环境冲突——以浙江省的三起“群体性事件”为中心》,香港中文大学中国研究服务中心,地址http://www.sachina.edu.cn/Htmldata/article/2007/03/1331.html访问时间2012年4月20日星期五：肖唐镖：《二十余年来大陆农村的政治稳定状况——以农民行动的变化为视角》,《二十一世纪》(香港),地址http://www.21gwv.com/ms/llvi/a/6806/446806.html,访问时间2012年4月21日星期六；于建嵘：《集体行动的原动力机制研究——基于H县农民维权抗争的考察》,《学海》2006年第2期;于建嵘：《当代中国农民维权抗争的行动取向——对湖南省衡阳县的实证研究》,载于《权利、责任与国家》,上海人民出版社2006年,第45-59页；张玉林：《政经一体化开发机制与中国农村的环境冲突——以浙江省的三起“群体性事件”为中心》,香港中文大学中国研究服务中心,地址http://www.sachina.edu.cn/Htmldata/article/2007/03/1331.html访问时间2012年4月21日星期六；肖唐镖：《二十余年来大陆农村的政治稳定状况——以农民行动的变化为视角》,国公网,地址：http://www.21gwy.com/ms/llvi/a/6806/446806.html访问时间2012年4月21日星期六。
130 冯仕政考察了单位的异质性对集体抗争发生机制的影响。李怀在一项对城市拆迁所引发的集体行动的研究中展示了其“不确定性”的特征,利益主体是追求多元化目标的能动的“行动者”,同时“行动者”之间存在一种不对等的权力关系,他们对利益的表达自然显得复杂而不确定。——冯仕政：《单位分割与集体抗争》,《社会学研究》2006年第3期,第98-134页；李怀：《城市拆迁的利益冲突：一个社会学解析》,《西北民族研究》,2005年第3期。
131 佟新以一起国有企业工人发动的反对兼并的集体行动为例,分析了工人集体行动的“框架”过程。党国英把乡村社会中的道德、宗教、礼仪、典籍文化和宗法制度看作非正式制度,并依次分析这些制度对社会稳定的影响。陈映芳把包含了怨恨或剥夺感、压迫感、概化信念及相关的话语的“权利意识”概念假设为在国家控制力以外影响市民行动选择、行动效果的基本要素之一。翁定军使用了“印象控制”这个概念来表示移民在新的居住地常常采取过激的行动为自己建构一种“强硬的、不能被欺负的”形象,进而影响人们对待他的方式,而认为理性选择理论是无法解释这种现象的。肖唐镖在一项实证研究中依据对“农民行动的信念基础”的描述和理解框架,从农村社会心态与行动的视角观测和分析农村政治稳定形势。——参见佟新：《延续的社会主义文化传统：一起国有企业工人集体行动的个案分析》,《社会学研究》2006年第1期；党国英：《非正式制度与社会冲突》,《中国农村观察》2001年第2期;陈映芳：《行动力与制度限制：都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006年第4期；翁定军：《冲突的策略：以S市三峡移民的生活适应为例》,《社会》2005年第2期；肖唐镖：《从农民心态看农村政治稳定状况：一个分析框架及其应用》,《华中师范大学学报》(社会科学版)2005年第5期。
132 参见刘能：《怨恨解释、动员结构和理性选择——有关中国都市地区集体行动发生可能性的分析》,《开放时代》2004年第4期。
133 相对封闭的单位空间环境,有助于形成集体维权行动的利益认同,能够节约集体维权行动的时间和经济成本,并能迅速传递维权行动的相关信息：对集体维权行动的参与者具有潜在的监控与赏罚功能从而产生选择性激励并防止“搭便车者”的产生：居于一个相对封闭空间环境中的群体同质性越强,流动性越小,居住时间越长、越容易形成坚固的社会网络基础,产生集体维权行动的可能性越大。——参见李怀：《单位空间环境与职工集体维权行动的建构》,《广东社会科学》2009年第6期。
134 孔雯彭浩：《城郊农村群体性治安事件的行动分析：以村民聚众上访为例》,《四川警官高等专科学校学报》2004年第4期。
135 参见王斌杨志林李志敏徐寅峰：《农村群体性突发事件起因的演化博弈分析》,《青岛建筑工程学院学报》2004年第4期。136 参见徐寅峰刘德海：《群体性突发事件产生根源的主观博弈分析》,《预测》2004年第6期。
137 孙正认为群体性事件参加者在聚众情况下产生的特定心态是其采取激烈对抗行为的心理基础。这种特定的心态被归纳为：第一,群体性事件的参与者希望寻求直接快捷、短期奏效的方法,是产生激烈对抗性行为的心理基础；第二,追求所谓正义与平等是激烈对抗性行为的道义基础。第三,聚众形成的非理性心态是激烈对抗性行为的重要原因。郭景萍认为无论基于团结需要,或冲突需要,集体行动都必须有情感的唤起。而集体情感程度与触犯人们利益需要的程度、与触犯人们核心价值观的程度正相关。而与社会控制程度负相关,这是集体行动情感变化有可能呈现的逻辑规律。赵鼎新在“情感性的行为是否会主导一个社会运动的发展,则取决于该运动的组织力量”的基本假设下,列出了一系列情感程度同社会结构(基础是国家与社会关系)之间如何关联的命题。——孙正：《组织化群体：关于群体性事件参与者的基本分析》,《中国人民公安大学学报》2004年第5期;郭景萍：《集体行动的情感逻辑》,《河北学刊》2006年第2期；赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2006年,第71-72页。
138 参见周长城：《经济社会学》,中国人民大学出版社2003年；施琳：《人类学》,中央民族大学出版社2002年。
139 参见黄少卿余晖：《民间商会的集体行动机制—对温州烟具协会应对欧盟打火机反倾销诉讼的案例分析》,《经济社会体制比较》(双月刊)2005年第4期。
140 参见朱林可：《集体行动中的搭便车问题和行业协会》,2005年经济学年会。
141 学者蒋立山将中国法治发展从1978年到2050年大致划分为三个阶段：第一阶段从1978-2000年,是“经济发展主导”的法治建设阶段；第二阶段从2000年至2020年,是“社会发展主导”的法治建设阶段；第三阶段从2020年至2050年,是“政治改革主导”的法治建设阶段。参见蒋立山：《中国法治发展的目标冲突与前景分析》,《法制与社会发展》2009年第1期。
142 苏力,同上注。
143 苏力：《为什么“送法上门”?》,《社会学研究》1998年第2期。
144 由于笔者初次尝试做社会调查,调研的基本框架与内容指标的选择参考了陈建国：《业主选择与城市小区治理》,中国人民大学2009年度博士论文。
145 参见张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期,第6页。
146 据北京市高级人民法院统计,有关物业纠纷的案件2002年收案4010件,到2006年突破3万件,增长了近8倍,占民事案件的比例由2.7%上升到11.6%(王亦君,2007),而根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,这些数据还不包括业主与开发商之间的纠纷以及业主与业主之间的纠纷。——王亦君：《北京6月起全面推行物业纠纷调解委员会制度》,《中国青年报》2007年06月15日,访问地址：http://www.unn.com.cn/BIG5/14748/5868488.html,访问时间2012年3月22日星期四。
147 已经当了18年全国人大代表的罗益锋经调查发现,有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。《北京物业管理纠纷案件存在2大特点3个误区》,访问地址：http://www/pmedu.org/Article/a/b/200804/1141.html,访问时间2012年3月22日星期四。
148 M市城乡房产管理局物业管理处2011物业管理工作报告。
149 《小区公共收益进了谁兜里?多数业主不知情》,凤凰网房产,地址：http://house.ifeng.com/news/detail_2011_05/16/6415958_1.shtml访问时间2012年4月21日星期六；《广告进了小区收益去了哪里?》,凤凰网资讯,地址：http://news.ifeng.com/gundong/detail 2011_03/22/5295145_0.shtml访问时间2012年4月21日星期六；《小区公共收益应归业主收益遭侵占问题严重》,《华西都市报》,访问地址：http://esf.cd.soufun.com/newsecond/news/7414838.htm,访问时间2012年4月21日星期六。
150 参见于建嵘：《集体行动的原动力机制研究——基于H县农民维权抗争的考察》,《学海》2006年第2期,第31页。
151 Macaulay, S., L.M.Friedman & E.Mertz 2007, Law in Action:A Socio-Legal Reader.Foundation Press, 2007, p13.
152 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第97页。
153 Putnam, Robert P.,1993, Making Democracy Work:Civic Traditions in Modern Italy, Princeton:Princeton University Press. Putnam, Robert P.,1995a, "Bowling Alone:America's Declining Social Capital", Journal of Democracy 6:pp.65-78. Putnam, Robert P.,1995b, "Tuning in, Tuning out:The Strange Disappearance of Social Capital in America", PS:Political Science and Politics 28 (December), pp.664-683.
154 零点研究咨询集团与第一财经年度合作编制发布的一项相关调查,报告显示邻里间缺乏社会资本,日常交流极度匮乏,其中55.5%的市民不知道邻居的工作单位,42%的市民不知道邻居户主的名字。一参见王颖杨贵庆：《社会转型期的城市社区建设》,中国建筑工业出版社2009年,第76页；张志浩：《关于社区建设若干问题的认识和研究》,《上海社会科学院学术季刊》,2000年第4期。
155 参见于显洋：《中产阶层的社区参与：意识与渠道研究》,《湖南师范大学社会科学学报》2008年第2期。
156 参见[美]塞缪尔·亨廷顿：《第三波：二十年之后看未来》,转自刘军宁编：《民主与民主化》,商务印书馆1999年卖地424-425页。
157 梁莹：《基层政治信任与社区自治组织的成长——遥远的草根民主》,中国社会科学出版社2010年,,第138页。
158 数据来自M市房乡房产管理局。
159 李小博：《试论业主大会成立难的原因及对策》,载《辽宁行政学院学报》2010年第9期,第28页；石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第147页；陈鑫：《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年3月第1版,第90页。
160 社区内群体指：除了居委会成员和社区积极分子,外群体指：他们身为社区内成员,却几乎不触碰居委会的任何事务的人。——参见闵学勤：《社区自治主体的二元区隔及其演化》,《社会学研究》2009年第1期,第171页。
161 来自M市房乡房产管理局2011物业管理调研报告。
162 参见梁莹：《困境中的社区“参与式民主”——基层政府信任与居民参与社区社会政策的困境之思》,《学海》2009年第3期。
163 居委会目前在人事安排、职责分工、绩效考核和财政来源上位政府全面控制,居委会基本上失去了应有的“自治性”,变成了一个行政性的政府组织(林尚立,2003)。所以说,其是政府的代言人,而不是居民的代言人。
164 “《物业管理条例》(2007)第十四条第二款住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
165 “老”是指离退休的老同志,“低”是指定期到社区领取最低生活保障金的居民。
166 刘欣朱妍：《中国城市的社会阶层与基层人大选举》,《社会学研究》2011年06期,第53页。
167 工人阶层主要由“技术工人”、“非技术工人”等构成,他们是城市社会的草根阶层。中产阶层居于社会上层与工人阶层之间,包括新、老两类中产阶层。老中产阶层由小业主和自雇者构成。新中产阶层又据所享有的公共权力、市场能力的相对量,划分为“新中产上层”和“新中产下层”。前者包括党政事业单位的中层干部、中等规模国有(控股)企业的经理和管理人员、民营企业中层管理人员、高级专业技术人员等；后者则包括低级职务的党政事业单位的干部、低级专业技术人员、职员、国有(控股) 企业的基层管理者、民营企业的低层管理者、私营小企业的经理等。——刘欣朱妍：《中国城市的社会阶层与基层人大选举》,《社会学研究》2011年6月,第38页。
168 参见梁莹：《基层政治信任与社区自治组织的成长——遥远的草根民主》,中国社会科学出版社2010年,第170-179页。
169 毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年3期,第106-109页。170 来自M市房乡房产管理局2011物业管理工作报告。
184 M市大型物业服务企业的组织形式主要是有限责任企业、股份有限企业,有限责任公司是成都市物业服务企业存在的主要形式,性质上有国有企业、集体企业、民营企业等。从存在比例而言分布大概为：国有(或集体)约30%,民营65%,其他5%。从产生背景上统计约5%的物业服务企业由房管局(所)改制而成,约25%的物业服务企业来源于企事业单位的后勤改革,约55%的物业服务企业与开发建设单位存在利益相关关系,近15%产生于纯市场孕育。因而,物业公司有强烈的行政化背景、倾向及其亲密关系。——数据来源于成都市物业管理协会。
185 参见孙立平等：《社会结构转型：中近期的趋势与问题》,《战略与管理》1998年第5期。
186 张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期,第12页。
187 韦伯：《论经济与社会中的法律》张乃根译,中国大百科全书出版社1998年,第46页。
188 参见[美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第175页。
189 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第22页。
190 例如,2003年,人行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件),想通过控制房地产信贷业务来达到遏制房地产市场泡沫的目的。可在房地产业利益集团发动的强大政治游说下,2003年国务院18号文基本否认了要加强房地产宏观调控的央行121号文件,确认了房地产国民经济的重要支柱产业地位,为地方政府支持房地产提供了扩张基础。此过程可视为开发商以基于关系的游说影响政府决策的重要案例和里程碑。此后,房地产价格飞速猛涨。“国八条”(2005)、“国六条”(2006)旨在通过调整供房结构来调控投资、房价,稳定市场。但随后,开发商就通过研讨会、高峰论坛及各类媒体发出“房价由需求决定,房价还有上升空间,市场无泡沫”等论调,目的就是为干扰调并防止调控政策、赢得最优利益环境。高勇强田志龙：《中国企业影响政府政策制定的途径分析》,《管理科学》2005年第18期,第26-31页：梅新育：《房地产利益集团的组成和能量》,《南风窗·双周刊》2010年第10期,第35页；郭志涛杨海鹰孙慧清：《房地产利益集团的影响分析与治理对策》,《建筑管理现代化》2008年第6期,第20页。
191 房地产经济运行有着其特殊的规律、房地产商品中包含着许多不为普通购买者所知晓的信息以及房地产商品的价值高大性,决定了我国有着一批实力雄厚的科研机构和专家学者从事相关研究。部分专家学者、媒体从业者低价获取房产,或参与房地产投机,成为了房地产商的利益代言人,推动他们的言论立场更加偏颇。——参见郭志涛杨海鹰孙慧清：《房地产利益集团的影响分析与治理对策》,《建筑管理现代化》2008年第6期,第21页：梅新育：《房地产利益集团的组成和能量》,《南风窗·双周刊》2010年第10期,第34页。
192 匡小平苏南宏：《商业银行房地产信贷业务的风险与控制》,《市场周刊·理论研究》2009年第10期,访问地址http://www/lunwenxf.com/Economy_lunwen/20110329-3890.html,访问时间2012年3月21日。
193 参见郭志涛杨海鹰孙慧清：《房地产利益集团的影响分析与治理对策》,《建筑管理现代化》2008年第6期,第21页；梅新育：《房地产利益集团的组成和能量》,《南风窗·双周刊》2010年第10期,第34页。
194 《物业管理条例》第二条规定：“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同规定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序”,与《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业企业或其它管理管理。
195 毛寿龙：《小区物业管理的制度框架》,制度分析与公共政策学术网站,访问地址：http://www.wiapp.org/article/default.a5p?id=204,访问时间2012年3月22日星期四。
196 《物业管理条例》2007第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。197 与此相应,《业主大会和业主委员会指导规则》第五十三条、五十七条也有相同的规定。更为严重的是《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定首次业主大会的筹备组由业主、建设单位代表、街道办、乡镇府代表和居委会代表组成。这就是说,建设单位若不参加业主大会筹备组,业主大会就不可能成立,也就不可能产生业主委员会。即是参加,建设单位出于利益考量(如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等),同时由于其强大的经济地位(可收买业主代表、居委会代表等)做出有力于自身的安排。
198 《邢台市物业管理办法》(2007)第三十五条业主依法享有的物业共用部位,共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
199 《西安市物业管理条例》(2010)第十六条物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。
《南昌市物业管理条例》(2010)第三十七条物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。
《大同市物业管理条例》(2006)第二十三条第二款物业管理企业承接物业时,应当严格按照国家有关规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。查验中发现的问题,应当进行记录并书面告知建设单位。
《常州市市区物业管理实施办法》(2005)第三十八条物业管理企业承接物业时,应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。
《沈阳市住宅物业管理规定》(2005)第十六条物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的,由建设单位负责,并由交接双方书面认定。
200 《南昌市物业管理条例》(2010)第三十八条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。
201 《物业管理条例》(2007)第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
202 《物业管理条例》第五十九条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
203 《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委
员会应当督促其限期交纳：逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。204 《解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以末享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
当然其第五条也规定了物业服务企业违反合同约定,业主可以主张抗辩,法院应予支持。但实际运行中双方订立合同是难以就维护、管理等约定具体的标准,如花草修建,路灯维护,楼道卫生,小区巡逻,车辆管理等,甚至一些项目也难以预料,只能笼统的约定,因此,很难判定物业企业违反了合同约定。
205 现行有效的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第二十四条物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的,法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
206 参见[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第50-52页。
207 业主们组织化维权还意味着具有较大的规模(以此争取媒体和政府的关注、重视、震惊,然后“批示处理”、“迅速立案”等,以此排除分利集团的影响),而基层政府围绕着利益表达问题存在着一种将维权集体行动被“刁民／暴民”化的机制,如此以来,行动控制在一定范围内可被视为“群体事件”若控制不当,甚至可能被扣上“非法团体”、“聚众滋事”的罪名,具有较高的法律/政治风险。这样的制度框架本身构成了业主组织化表达行动的严峻条件(陈映芳,2006), 进一步降低集体行动的可能,弱化了问题的严重性。
208 例如M市居委会的主要活动经费来源于政府拨款,其开展活动自身很难承担大量的经济开销,如书画、绘画讲座,老年舞蹈队、合唱队等,物业公司不仅可为其提供场地配合,还可以由保安提供秩序维护、标语悬挂、通知宣传等。
209 根据北京市建委权威的最新统计,到2006年,北京市2900多个物业管理区域中,只有近400个物业管理区域成立了业主委员会,也就是说,只有15%左右的小区成立了业委会,还有85%左右的小区处在没有业委会、没有主张权利主体的状态下。——许庆：《谁为物业管理欠费买单》,《中国物业管理》2006年(增刊1),第45-52页。
210 寻租可以分为三类：(1)通过政府管制的寻租；(2)通过关税进出口配额的寻租；(3)在政府订货中的寻租。政府官员在寻租的过程中并不仅仅扮演一个被动者的角色,很多时候他们会充当主动者,这就是“政治创租”和“抽租”。——参见丹尼斯·缪勒：《公共选择理论》,杨春学译,中国社会科学出版社1999年,第282-292页。
211 其通过职业团体给参与集体维权行动的业主施加压力。不可否认,目前尽管“单位”系统不再承担社会保障等功能,但单位的政治功能被延续了下来。国家及城市的各级党政部门依然可能通过“单位”给相关职工施加政治压力。在国家“单位制”系统中,如政府部门、司法部门以及直接或间接从属于政府企/事业单位的从业人员,首先便可能遇到来自职业团体的警告或劝导。而一些专业技术人员(如律师、会计),即使独立经营或在民营机构工作,但由于其职业资格的获得/持有需要相关党政部门的认可,所以也不能无所顾忌。此外,一些民营机构,虽然不属于政府系统,但与政府机构及其官员之间,或者存在着资源的依赖关系,或者存在着利益联盟关系,依然需要照顾政府立场、权力需要,因此也可能干涉其从业人员以政府权力为对象的维权活动。正是在这种情况下,政府部门通过向集体行动业主的职业团体打招呼、施加压力等方式让参与集体行动的业主退出行动的方法,多能行之有效。——参见陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第11、12页。
212 《物业费之争三年居物业纠纷之首一业主败诉的几率近90%》,《法制晚报》2006年06月19日,访问地址：http://house.focus.cn/msgview/1520/55334303.html,访问时间：2012年3月22日星期四。
刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第93-96页。
214 开发商的虚假房产广告、虚高房产价格、擅用业主房产做贷款抵押、占用业主的公共财产、重复出售等违规行为,物业公司高收费、乱收费、强占用、非法挪用等违规违规,政府部门难道不知情,通过笔者的走访发现,主管部门对违规情况的存在是知悉的,在现代信息技术下这些问题是早已被业主 所举报,而且社交网络也会提供大量违规信息,但是他们还有有意无意选择了事前不进行有效监督、事后不进行合理公正的制裁。
215 参见[美]艾伯特·Q.赫希曼：《转变参与——私人利益与公共行动》,上海人民出版社2008年。
216 《小区公共收益应归业主收益遭侵占问题严重》,《华西都市报》,访问地址：http://esf.cd.soufun.com/ne-wsecond/news/7414838.htm,访问时间2012年4月21日星期六。
217 张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查》,《社会学研究》2005年第6期,第15页。
218 例如对于物业公司来说,业委会的监督使其难以懈怠和随意谋取暴利；基层政府机构也因为无法操控这些市民组织而感到不安,这些既得利益者不愿意有新的、能够代表业主利益的社区组织发育并动摇现有的权力格局,因此它们极力阻止业委会的正常发展。——石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第143页。
219 业主自治所关心议题不是“大整治”(如民主、自由),而是日常生活如何体现个人选择自由、私人空间与公共利益平衡等“小整治”,并且,业主自治性越强,则集体行动发生的可能性和组织化程序就越高,其暴力程度和社会负面效果越低。
220 《物业管理条例2007》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意：决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
221 除非在集团成员同意分担实现集团目标所需成本的情况下给予他们不同于共同集团利益的独立的激励(Olson,2008)。
：22[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第57页。
223 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第306页。
224 参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第186、189、226页。
225 任何个人为共同利益做出的牺牲,其收益必然由集团中的所有成员分享。
226 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第7页;
227 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第55页。
228 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第42页。
229 奥尔森对集体的规模分为三种,分别是：小团体,在此种团体中的任何一个成员或某一个成员有足够的诱因独自提供公共物品,或是此团体小到每个成员彼此相识,可惩罚不负担行动成本的成员,此种团体中公共物品的提供比较容易,成员彼此间监控的状况与重复性的对局类似,成员间的策略性互动可促进合作的产生,也就是所谓的“棍子与胡萝卜策略”。中间团体,此种集体的规模介于小团体与大团体之间,并未大到每个成员间彼此互相认识、无法互相监督其他成员对公共物品的生产有无贡献,也未小到单个成员获得的收益份额足以使他有动力单独提供公共物品。在这样的集团中,可能会、也可能同样不会获得一件集体物品,但如果没有集体合作或组织的话是永远不可能获得集体物品的。大团体,其特征是：不论该团体中个人成员有无对公共物品的生产有所贡献,都不会影响到其他的成员,易言之,此种团体根本没有生产公共物品的诱因。
230 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第41页。
231 若每个理性选民都因为其选票影响选举结果的机会太小,而不付出努力去收集有关候选人的信息,以无所谓的态度对待自己的一票,那就出现选民”理性无知”的状况：假如再考虑去投票的成本(主要是交通成本),选民可能决定不去投票,那么就不会有人去投票,这被称作“投票悖论”。——Downs, A., An Economic Theory of Democracy, New York:Harper and Brothers,1957.
232 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第14页。
233 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第279页
234 有限理性的核心观点是个体都试图理性。尽管决策者试图做出理性的决策,但他们被有限的认知能力和不完全的信息所束缚,因此,虽然他们有最美好的愿望,也付出了巨大的努力,但是他们的行动不是完全理性的。近些年,有限理性的思想已经充分融入到传统的理性选择理论中,这使有限理性的观点受到了广泛认同。有限理性已逐渐在大多数个体决策理论中占据了主导地位,它们已被应用于发展企业的行为和演化理论,还成为一些理论的基础,如交易成本经济学以及博弈论、信息和组织经济学；有限理性也已运用于政治、教育以及军事方面的决策中。——[美]詹姆斯G马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第7-10页。
235 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的复杂性——基于参与者竞争与合作的模型》,梁捷高笑梅等译,上海世纪出版集团2008年,第43页。
236 参见陈鑫：《业主自治一以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年3月第1版,第80页。
237 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第95页。
238 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第4页。
239 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第73页。
240 参见曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第132、133页。241 参见[美]曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和 嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第62页。
242 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第41页。
243 Downs, A., An Economic Theory of Democracy, New York:Harper and Brothers,1957, p233.
244 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第24页。
245 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第41页。
246 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第23页。
247 费孝通：《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年,第72页。
248 费孝通：《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年,第26、27页。
249 费孝通：《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年,第30页。
250 梁莹：《公民政策参与中的“信任”因素研究——基于历史坐标中的信任理论之思考》,《社会科学研究》2008年第3期；梁莹：《习俗型信任对公民法治意识成长之影响探析——基于历史坐标中的信任理论之再思考》,《北京行政学院学报》2008年第5期。
251 参见弗朗西斯·福山：《大分裂：人类本性与社会秩序的重建》,刘榜离等译,中国社会科学出版社2002年,第20页。
252 黎熙元陈福平童晓频：《社区的转型与重构——中国城市基层社会的再整合》。商务印书馆2011年。
253 参见冯仑：《住房私有化影响重大,让居住改变中国》,原载《经济观察报》,访问地址http://bj.house.sina.com.cn/n/yjgd/2003-10-08/29484.html,访问时间2011年10月13日.
254 Fukuyama, Francis, The Great Disruption:Human Nature and the Reconstitution of Social Or-der.New York:Free Press,1999.
255 参见[美]雅各布斯：《美国大城市的死与生》,金衡山译,译林出版社2005年。
256 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第150页。
257 《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
258 《泰安市城市住宅小区物业管理办法》(1998)第七条业主代表大会每届任期三年。业主代表大会必须有半数以上代表出席方能举行。业主代表大会的决议须经到会代表半数以上通过方准有效。
《昆明市居住区物业管理试行办法》(1997)第六条业主代表大会是代表居住区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式,由本居住区的全体业主通过民主选举或协商产生。
《郑州市城市居住小区物业管理试行办法》(1997)[2002废止]第九条业主代表大会由业主管理委员会负责召集,每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。
259 王颖杨贵庆：《社会转型期的城市社区建设》,中国建筑工业出版社2009年,第76页。
260 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第306页。
261 不论公民的偏好或收入差别多大,一个国家只有一个外交与国防政策,并且在一个国家内部绝不会对应该花费多少开支用于外交或国防达成一致意见。——[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第23页。
262 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第39页。
263 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第59页。
264 参见[美1曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和、嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第64页。
265 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第39页。
266 《物业管理条例》(2007)第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
267 《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)草拟管理规约、业主大会议事规则；(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单；(六)制定业主委员会选举办法；(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
268 《四川省物业管理条例》(2012)第二十三条第二款,《厦门市物业管理若干规定》(2011)第九条第二款,《甘肃省物业管理办法》(2010)第二十条,《荆州市物业管理办法》(2011)第二十条第四款,《嘉峪关市物业管理暂行办法》(2011)第二十条,《武汉市物业管理条例》(2010)第二十四条第二款,《台州市物业管理实施办法》(2010)第十三条,《汉中市物业管理实施办法》(2010)第十一条第三款,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第十三条第四款,《温州市物业管理办法》(2009)第十九条,《浙江省物业管理条例》(2009)第八条第四款,《本溪市物业管理条例》(2009)第二十五条第二款,《宁波市住宅小区物业管理条例》(2009)第九条,《大连市实施<物业管理条例>办法》(2009)第十条第四款,《舟山市物业管理办法》(2009)第六条第二款,《广东省物业管理条例》(2009)第十四条,《银川市物业管理条例》(2009)第七条第三款,《金华市区物业管理办法》(2008)第十一条,《郑州市物业管理条例》(2007)第十三条第三款,《成都市物业管理条例》(2007)第二十九条第二款,《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第十一条第四款,《嘉兴市区物业管理实施细则》(2007)第九条第六款,《镇江市物业管理实施细则》(2007)第十一条第二款后段,《吉安市物业管理办法(试行)》(2007)第十六条,《丽水市物业管理办法》(2007)第十一条第二款,《酒泉市物业管理暂行办法》(2007)第四十一条,《湖州市中心城市物业管理办法》(2007)第九条第三款,《淄博市物业管理办法》(2006)[2010废止]第十条,《绍兴市区物业管理办法》(2006)第九条五款,《吉林市物业管理条例实施细则》(2006)第八条,《平凉市物业管理实施办法》(2006)第二十一条,《西湖区农转居小区物业管理暂行办法》(2006)第八条第四款,《浙江省物业管理条例》(2006)第八条第四款,《甘肃省物业管理暂行办法》(2006)第十七条,《扬州市物业管理实施办法》(2006)第二十三条后段,《无锡市物业管理办法》(2005)第十一条第二款,《信阳市物业管理办法》(2004)第十二条后段,《上饶市住宅区物业管理办法》(2003)第五条第四款,《金华市区住宅区物业管理暂行办法》(2002)[2008废止]第五条第四款,《杭州市物业管理条例》(2001)第九条第二款。
269 《成都市房产管理局成都市物价局关于业主大会设立费用承担问题的通知》各区(市)县房产管理局、物价局,高新区规划建设局,各开发建设单位：根据《成都市物业管理条例》第二十九条第二款“筹备组的必要经费由开发建设单位承担”的规定,为促进建筑区划业主大会依法设立工作的开展,维护业主、开发建设单位及物业服务企业的合法权益,现就设立业主大会必要经费的相关问题通知如下：设立业主大会的必要工作经费,根据建筑区划的规模可按每户50元标准确定：建筑区划总户数在1000户以下的,一般不高于5万元；建筑区划总户数在1000户以上的,一般不高于10万元。本通知自2009年4月1日起执行。特此通知。
270 M市**居委会工作人员透露,现在不是政府试图阻止业委会成立,相反,政府反而鼓励业委会成立。年初,上面下一个指标,要我们今年成立几个业委会。
271 笔者采用M市几个小区的业主,他们成立了业委会,不过,业委会的成立并非是其主动行动的结果,大部分业主对物业不是满意,也不反感,处于可忍受状态,因而谁都没有提出成立业委会的想法,但是居委会和房管办主动来提这件事,并对成立进行组织。最后是怎么成立的业委会,谁是委员和主任,大部分业主不太清楚也不感,业主只知道其成立后在小区张贴了公告。
272 杨华：《试论城市新建商品房社区中的权利结构——以北京市校某商品房社区M花园为个案研究》,《中国社会科学评论》第3卷,法律出版社2005年,第7页。
273 例如失业救济、低保发放等,而围绕在居委会周围的社区积极分子除了离退休人员外,大部分是低收入人群,他们较活跃的社区参与可以抵消一些个人成本(刘岩、刘威,2008),同时无单位形成的组织空洞感也能在小区参与中得以补偿。反观城市住宅区内的中产阶级,居委会无法向他们提供生存资源,更不可能提供稀缺资源,除非小区管理的现实已严重侵害到了他们的既得利益,否则他们没有意愿参加不(直接)增进其利益的小区集体行动。甘斯在研究波士顿西翼的意大利社区时,曾对照比较了“较底层的阶级”、“工人阶级”和“中产阶级”的次文化,指出：只有中产阶级对于其领导者提供充分的信任,以及能一起为共同目标而努力实践时,才能够形成一个有效的组织(Herbert,1962)。这样,由于中产阶级的缺席自治走向缺失也就不可避免。
274 《吉安市物业管理办法(试行)》(2007)第十六条第二款……业主大会和业主委员会成立后,由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊,或经过业主大会批准,在维修基金的利息收入中列支。
《铁岭市物业管理暂行办法》(2007)第二十三条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,
《平凉市物业管理实施办法》(2006)第二十一条业主大会,业主委员会的工作经费由全体业主承担,
《甘肃省物业管理暂行办法》(2006)第十七条第二款业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担：
《扬州市物业管理实施办法》(2006)第二十三条业主大会,业主委员会的工作经费由全体业主承担,275 参见陈鑫：《业主自治一以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年,第88页。
276 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第43页。
277 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第19-28页。
278 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第42、215页。
279 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第6页。
284 参见[美]查尔斯·J.福克斯休·T.米勒：《后现代公共行政——话语指向》,楚艳红等译,中国人民大会出版社2002年,第89页。
285 [美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第70页。
286 曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第218页。
287 《物业管理条例》(2007)第十二条第五款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十九条第二款业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
288 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第100页。
289 毛寿龙陈建国：《社区治理与可持续发展——由“美丽园事件”探讨自主治理的可持续之道》,《中国行政管理》2008年第3期,第108页。
290 简单来说,理性的决策主要涉及到：1.为决策的问题收集相关信息：2.从收集的所有信息中挑选出 用于表决的部分；3.分析所选择的事实,以便对可能的方案及其结果做出某些符合实际的结论；4.在目标的指导下评价决议的结果。这是一个价值评价,而不是一个严格的现实评价；5.做出投票。——参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第132、178、229页。
291 参见[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第74页。
292 数据来源于成都市住房专项维修资金监督管理办公室。
293 数据来源于成都市住房专项维修资金监督管理办公室。
294 参见[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第49-55页。
295 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第100页。
296 杨敏：《公民参与、群众参与与社区参与》,《社会》2005年5期总第243期,第80页。
297 芝加哥大学的Norman Bradbum已经创造出一套“自我选择听众民意测验”(缩写为SLOP)。在网络调查出现之前,广播电视交谈节目是对一些问题进行访谈的主要方式。SLOP的参与者并不通过如民意测验这样科学随机抽样的方式选择出来,相反,是通过毛遂自荐的方式产生。
298 Richard Posner.Law, Pragmatism and Democracy, Cambridge, Mass:Harvard University Press,2003.
299 令人吃惊的是,即便是二战后成长起来的受到良好教育的一代也几乎无法获得正确信息。对于大众这种信息量低水平的一个普遍解释是“理性的无知”。假如我仅仅是数百万选票中的一票,我为什么还要花那么多的时间去搜集信息,以便做出一个合理的选择呢?因为我个人的选票或意见似乎根本就无足轻重。
300 颜真杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》,西南财经大学出版社2002年版,第29页。
301 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第275页。
302 詹姆斯·米尔李斯和威廉·维克里所创立的委托——代理理论认为,代理人的行为都具有理性和自利的特征,从而导致委托人和代理人之间存在追求目标和利益的差异。同时,由于委托人和代理人之间客观上存在的信息不对称,因此委托人要建立对代理人的制衡约束机制来克服潜在的代理人权力滥用和选择偏差,通过激励机制来导引代理人提供真实的信息并采取有利于委托人的政策行为。
303 营业限制、年龄限制、租赁限制等,就营业限制来说,营业行为本身多样化,有相当多的营业行为居家就可以完成,特别是家用电脑的普及导致是“居家办公”的流行,很难禁止,如在家中开办律师事务所。
304 《物业管理条例2007》第十一条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金：(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
305 业委会对维护业主权利的重大作用,因为开发商和物业公司之间的协商和谈判离不开业委会。业主单独找开发商和物业公司,一般不会受到重视,问题基本上得不到解决。其二,很多对开发商和物业公司的诉讼必须以业委会的名义,否则法院不予受理；而法律诉讼是业主维权的重要组成部分。其三,也是最重要的,没有业委会的组织和动员,业主无法团结起来,单枪匹马的个别业主对开发商和物业公司的侵权几乎没有任何办法。
306 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第14页。
307 John Jame, "A Preliminary Study of the Size Determinant in Small Group Interaction," American Sociological Review, ⅩⅥ (August 1951), pp.474-477.
308 《成都市业主大会活动规则》(2009)第七条业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成,业主委员会可设1至5名候补委员；业主委员会委员可以连选连任。
309 [美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第91页。
310 [美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第56页。
311 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第178、179页。
312 石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第148页。
313 《海南省住宅区物业管理条例》(2004)第十二条第三款业主委员会成员一般不领取报酬。《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第二十五条第二款业主委员会委员候选人应书面承诺,自愿成为业主委员会委员,愿意在任期内积极为业主服务,保证公正廉洁、勤勉尽责,不随意辞职。《海南省住宅区物业管理条例》(1999)[2011废止]第十二条第三款业主委员会成员一般不领取报酬。
314 Read, Benjamin L. "Democratizing the Neighborhood?New Private Housing and Homeowner Self-Organization in Urban China."The China Journal 49,2003.
315 集体主义的意义并不在于人们彻底地贯彻集体主义原则,而在于以此去限制个人主义对于他人的漠不关心和冷漠。也正因为如此,在社会范围内,无论集团的属性如何,社会所需要的不是集体主义,如果集体主义是以所谓的集体或者集团的其他个体的利益为无条件导向的话。——参见曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第118页。
316 曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第281页。
317 参见殷荣周春平：《我国政治代理人问题：产生的原因及对策》,《云南行政学院学报》2001年第2期。
318 如果他们加入了,他们要分担成本但只能获得同样有限的收益。如果他们不加入,他们不产生任何花费也能分享收益。
319 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责：(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行
政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
[美]曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第59页。[美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第2页。
322 安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第7页。
323 叶航、汪丁丁、罗卫东：《作为内生偏好的利他行为及其经济学意义》,《经济研究》2005年第8期。
324 《农夫和蛇》这一预言故事中农夫的利他行为并没有获得人们广泛的喝彩,而历史时序中愚民政治在意识形态领域所鼓吹的绝对的利他主义观念以及由此所对应的社会实践在众多时候所导致的仅仅是掌权者个人利益或统治阶级的集团利益。——曾军平：《自由意志下的集团选择——集体利益及其实现的经济理论》,上海三联书店2009年,第102页。
325 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第27页。
326 他们负责监管大量的公共资产,长期的辛苦和付出得到回报却很少,特别在那些繁华地段的大型小区,经营良好的话,其公共收益是庞大的,而分到其手上的与此相比是极为微小的,很容易使他们产生不平衡心理。
327 刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》,《社会学研究》2010年第5期,第100页。
328 物业公司经常给业委会主任送礼或宴请、陪打麻将、免交物业费等。由此,物业公司可以和小区大多数业委会委员建立了良好的关系；后者有时就会放松监督,致使物业公司在管理和服务上时有消极应付行为,并侵吞小区公共财产收益。
329 参见石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》,《社会学研究》2005年第6期,第142、148、151页。
330 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(2003)；《浙江省高院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》(2011)。
331 丁晓华：《业主撤销权行使条件与责任承担的法律分析》,《人民司法》(应用)2009年5月。
2 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006。
3 陈映芳：《行动力与制度限制——都市运动中的中产阶层》,《社会学研究》2006第4期,第8页。
336 美国物业小区协会的集体决策的依据是法律与合同,具有合法性与强制性。——参见周树基：《美国物业产权制度与物业管理》,北京大学出版社2005年版,第17页。
337 参见[美]曼瑟·奥尔森：《权力与繁荣》,苏长和嵇飞译,上海世纪出版集体2011年,第67页。
338 Laumanmn, Edward Q. Fond sod Pluralism:The Form and Substance of Urban Social Networks, New York:Wiley,1973.
339 一方面,互换性开始丧失其基础,社会成员在市场交易中逐渐演变成两个固定的集团,一方是以生产、销售商品及提供服务为职业的房地产开发商和物业服务企业,一方是依赖于开发商和物业企业获得房屋和服务而不再从事经营活动的业主,双方之间作为卖者与买者的地位相对固定,不再存在互换的可能；另一方面,平等性开始瓦解,开发商和物业企业与业主之间在信息优势、专业技术优势、组织优势、利益优势、财力优势等方面逐渐拉大了差距,演变成强弱、优劣明显的两种群体。
340 参见[美]约翰·罗尔斯：《正义论》,何怀宏等译,中国社会科学出版社1998年,第302--303页。
341 参见余少祥：《弱者权利——社会弱者群体保护的法理研究》,社会科学文献出版社2008年版,第308页。
342 应飞虎：《论经济法视野中的弱势群体——以消费者等为对象的考察》,《南京大学学报》(哲学·人文科学·社会科学版)2007年03期,第67页。
343 参见钱玉文：《消费者权的确立与演变——制度变迁视角的解读》,《现代法学》2010年第1期,第82页。
344 李友根：《论经济法权利的生成——以知情权为例》,《法制与社会发展》2008年第6期,第59页。
345 当然,当社会观念发生变化后,社会对业主某种独立利益重要性的认识加深后,基于此种利益的特殊性及其与原有权利之间的不协调,将此种利益确认为一种独立权利将是法律发展的一个必然规律。
346 《株洲市物业管理办法》(2011)第三十七条,《台州市物业管理实施办法》(2010)第十三条第二款,《长春市物业管理条例》(2007)第三十四条第二款,《江西省城市居住小区物业管理条例》(1998)第二十八条。
347《沈阳市物业管理条例》(2010)第二十五条第三十四条,《营口市物业管理实施细则》(2011)第二十九条,《西安市物业管理条例》(2010)第六十六条,第六十八条,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第六十一条,《淮北市物业管理暂行办法》(2009)第三十九条,《石家庄市物业管理条例(修订案)》(2009)第四十八条,《浙江省物业管理条例》(2009修订)第五十条第二款,《舟山市物业管理办法》(2009)第四十六条,《伊春市物业管理规定》(2009)第三十一条,《山东省物业管理条例》(2009)第七十五条,《镇江市物业管理实施细则》(2007)第二十五条,《湖州市中心城市物业管理办法》(2007)第二十二条第二款,《绍兴市区物业管理办法》(2006)第四十一条二款,《合肥市物业管理条例》(2005)第四十四条第二款,《安徽省物业管理条例》(2005)第三十一条第二款。
348 George C. Homans, The Human Group, New York:Harcourt, Brace,1950.
349 因为较大的群体会使边际人均收益降低,容易出现更多的搭便车行为。相反,边际人均收益越高,则搭便车越少。——[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第134页。
350 从某种程度上来说,搭便车就是一个组织学理论,奥尔森解决搭便车困境的方法背后有着很强的精英政治的观点。——赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2006年,第161页。
351 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第92、93页。
352 此借鉴了日本村庄的做法,其每个村庄都设有“看护人”,他们骑着马巡逻,这个岗位被认为是一个给予最有威信、最负责任的年轻人的岗位。——[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第4、101、108页。
353 可否通过选择有一定代表性的业主参与获取未经加工的民意——但这并不采用概率抽样的方式。一些民意测验也采用这样的模式；再或者采用一种非随机选择的方法,以期达成更具协商性的民意。回答是不可行的,因为这种方式使用的样本数量过少,因此,毫无代表性可言。最先进的民意测验方法是把选用样本与原初民意结合了起来,它既避免了SLOP对代表性的扭曲,也避免了对非随机抽样的扭曲。它要求权利平等、讨论平等、适中而均衡的小组讨论、回答参与者提出的问题以及保持中立的专家小组。业主小组恰好能较好的满足此种方式。
354 Zimmer, Troy A., " Community and Communality in Voting Participation." Sociological Perspectives, 1983, pp.26.
355 经过提炼的观点是明智的,实验证明,协商之后的观点不再任意武断而是深思熟虑的结果,因为它掌握了不同立场支持者所认为真正相关的各种互相竞争的观点与事实,而且业主意识到了各种论点,并对此进行反思和考虑。并且,从知识角度上看,业主信息的增加必然会带来政策态度的转变与责任 心的增强。——参见劳洁：《实现协商民主：虚拟和面对面的可能性》,《浙江大学学报》(人文社会科学版)2005年03期,第27、29页。
356 业主大会为其每个小组提供某些服务,如楼下小组与楼上小组的噪声问题,栋与栋小组间的停车问题等等。
357 社会选择性激励可能是强有力、非常便宜的,但它们只能在特定的场合下有效。就像我已经表明,他们对大集团就不适用,除非大集团是联系密切的小集团和联邦。——[美]曼瑟·奥尔森：《国家的兴衰——经济增长、滞涨和社会僵化》,李增刚译,商务印书馆1998年,第22页。
358 Zhao, Dingxin. Multiple Network and Mobilization in thr Paris Communel 871, The University of Chicago Press,2001.
359 在社会磁场中,每一个身处其间的人,实际上都是被一根看不见的绳索金金连在一起。至于灭个社会磁场的范围有多大,这要看作为社会磁场(小区、村庄等)大小以及它所具有的吸引力的强弱了。-Butterfield, Fox, China:Alive in Bitter Sea, Lindon:Coronet Books,1983.
360 [美]道格拉斯·C.诺斯：《制度、制度变迁与经济绩效》,杭行译,上海三联书店2008年,第77页。
361 Dipasquale. D.& E.Glaeser, "Incentives and Social Capital:Are Homeowners Better Citi-zens." Journal of Urban Economics,1998,45.
362 奥斯特罗姆通过博弈实验发现,在所有交流的试验中,实验被试者都提出并获得了合作承诺,因而他们的共同收益远高于交流前的水平；一次性交流机会能使实验参与者在博弈最初阶段采用共同策略并获得较高收益。不能继续交流,协议的长期效力很难保持。实验还显示：在可以重复交流的情况下,实验被试者大大提高了共同收益并能使这种好的境况得以持续。实验显示：环境的复杂性越高,面对面交流的成功性就越低。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第165-174、186页。
363 参见李怀：《单位空间环境与职工集体维权行动的建构》,《广东社会科学》2009年第6期,第163页。
364 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第149页。
365 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第189页。
366 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第65页。
367 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第44、45页。
368 [美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第71页。
369 深圳南山区大力开展携手共建和谐社区的“十百千万行动”,即树立十类社区组织典型、号召上百名党员和国家公职人员竞选小区业主委员会、上千名党员和国家公职人员担任楼栋长,发挥万名社区义工共建和谐社区。目前许多小区的宣传栏或楼栋入口处,大多贴有“党小组长”、“楼栋党员联系人”、“楼栋长”照片及联系方式的公示牌。目前南山区已有9306名党员公职人员到社区登记,已有725名党员、公职人员在本社区业主委员会任职,2481担任楼栋长。——参见陈文：《社区业主自治研究——基层群众自治制度建设的理论分析》,中国社会出版社2011年,第174页。
370 四川眉山市彭山县委目前出台《科级领导干部德的考核评价办法》(试行),提拔干部先征求其父母、邻居甚至小区物管意见。《科级领导干部德的考核评价办法》规定,对被提拔干部作专项考察,对已提拔干部作年度考核。考核内容包括政治品德30分、职业道德28分、社会公德28分、家庭美德14分。综合评价90分以上为优秀,80分至89分为良好,60分至79分为一般,60分以下为差；考核分数80分以下,不得作为拟提拔任用人选；已提拔的领导干部年度考核分数低于80分者,将被扣除年终奖,诫勉谈话,必要时更换岗位。——《四川彭山提拔官员先问家人意见》,网易新闻中心,访问地址：http://news.163.com/12/0219/02/7QJFVFTN00014AED.html,访问时间2012年2月19日.
371 Rule,James B.,Rationality and Non-rationality in Militant Collective Action,Sociological Theory, 1989,7:57.
372 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第123页。
373 吉普赛人时常不支付医生的账单(Gropper,1975),但是市政府罚款却都是马上就付(Sutherland,1975)。这些罚款都是由于违反垃圾管理。这些吉普赛人每年冬天都回到同一城市。可以推测这些吉普赛人知道他们必须继续与这个城市的垃圾站打交道而不能换另一个。相反,在这个地区有足够的医生,得罪一个医生,在需要时可以再找另一个。
374 Schmidtz, D., The Limits of Government:An Essay on the Public Goods Argument, Westview Press, 1991.
Buchanan, J.M., The Limits of Liberty:Between Anarchy and Leviathan, Chicago: University of Chicago Press,1975.
375 威胁必须是可信的,若严厉的维修未能奏效,强行实施很可能得不偿失,至少在短期里是这样。—[美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第94页。
376 目前成都市在维修资金使用上规定审查公示情况,福建省建立了制定公示网站,公示时间不少于10日,因此,对于房管部门来说审查业主致歉信来说是现实可行的。
377 《上海市住宅物业管理规定》(2010)第五十八条第三款业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
378 《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第二十一条,《南宁市物业管理办法》(2007)第二十八条第三款,《包头市物业管理条例》(2007)第十八条,《嘉兴市区物业管理实施细则》(2007)第十五条,《酒泉市物业管理暂行办法》(2007)第三十一条。
379 参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第193页。
380 例如M市要求业主大会依法设立之日起30日内,锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(含高新区)业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料：(一)业主大会设立事项登记表；(二)经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；(三)表决结果统计；(四)经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；(五)业主名册及其他资料。业主大会设立事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内,依照本条规定重新记录备案。
381 据成都市房管局物业管理处介绍,目前成都市已经初步建立了业主委员会委员的履职信用记分制度,将业主委员会委员信用信息统一纳入全市物业管理信用体系,在成都市房地产行业信用信息平台上公布。
《成都市物业管理条例》(2007)第六十二条开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设,对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。
区(市)县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案,并纳入全市物业管理信用体系。
382 [美]约翰·奈比斯特：《大趋势——改变我们生活的十个新方向》,梅艳译,中国社会科学出版社1984年,第202页。
383 Mesch, Gustavo S.and Yael Levanon, " Community Networking and Locally-Based Social Ties in Two Suburban Localities, " City and Community,2003, pp2. Hampton, K. and B. Wellman, "Neighboring in Netville:Howthe Internet Supports Community and Social Capital in a Wired Suburb." City and Community, 2003, pp.2. Stem, Michael J. and Don A. Dillman, "Community Participation, Social Ties, and Use of the Internet." City and Community,2006, pp5.
384 参见劳洁：《实现协商民主：虚拟和面对面的可能性》,《浙江大学学报》(人文社会科学版)2005年03期,第25页。
385 业主委员会、业主委员会筹备组、相关业主代表等在需要征求业主意见时,也可以通过在“成都房屋业主投票表决平台”建立投票事项,由业主自己登陆“成都市房产管理局公众信息网”(www.cdfgj.gov.cn),点击进入“成都房屋业主投票表决平台”来对决定选聘、解聘物业服务企业的方案,专项维修资金使用、续筹方案,业主委员会委员的选举等建筑区划内需由业主共同决定的事项进行投票表决,投票结束后统计结果将在投票期满后立即在小区内及网上进行公示。对电脑操作不熟悉的业主,目前可在物业服务企业或业主委员会的指导下进行投票,表达自己的真实意愿；通过对平台、决策方式的进一步完善,这些业主还可选择其他方式来参与决策,有效地表达出自己的意愿。——《成都推出房屋业主投票表决平台》,《四川新闻网》2010年04月06日,访问地址：http://cd.qq.com/a/20100406/003411.htm,访问时间,2012年6月4日星期一。
386 成都市目前已经开发了“成都市物业维修资金工作平台”向广大业主进行公示,并建立了“成都市住房维修资金使用备案管理系统”,以此获得资金使用备案的情况,将物业区域内维修资金使用状态进行及时反映,使业主及时了解到本物业区域维修资金申报情况,并参与监督使用申报过程,让维修资金的使用更加公开、透明。与此类似,厦门市也与金融机构联合发行了“房屋维修资金专用卡”,实现了网络的投票表决与监督。
387 业主如何判断专家(律师等)的分析是否准确呢?幸运的是,几乎所有专门领域的专业标准都提供了一个对专业能力的独立检验尺度,外行人可以凭借它来挑选一个专家毛病向该专家咨询。尽管专家中存在不同意见,但多数人仍然把某些标准的程序方法看作是正当的。如果一个专家坚持这些标准并表现出其他才能,他将在他的专业领域赢得声望,外行人可以以此检验他的可靠度。这个检验标准无论如何也不是完美无缺的,但它大大降低了外行人没有改标准可能遇到的不确定性。——参见[美]安东尼·唐斯：《民主的经济理论》,姚洋邢予青等译,上海世纪出版集团2010年,第197页。
388 Ostrom and Elinor, A Behavioral Approach to the Rational Choice Theory of Collective Action, American Political Science Review,1998,92.
Ostrom and Elinor, Collection Action and The Evolution of Social Norms, The Journal of Economic Perspectives,2000,14(3).
389 Runge, Carlisle F., Institutions and the Free Rider:The Assurance Problem in Collective Action, Journal of Politics,1984,46:154-181.
390 笔者发现,由于住宅区缺少公共空间,而M市人人乐超市入口旁的空地设有桌椅,一些附近居住的老人再次聊天、下棋等形成了自己的社交圈。到了晚上,附近的儿童在此玩耍,看护的家长们又形成了他们的社交网络；还有一些舞蹈爱好者在此跳舞,主要以中老年为主,形成了舞蹈券。同样,M市劳动文化宫广场到了晚上有各种的舞蹈圈、儿童圈等,这些圈子没有在技能、身份和经济上等方面特别限制,具有相当的开放型,只要愿意,任何人都可以加入。这种社交圈的开发特质使得个体在这些小圈子中可具有了多重归属,其人际网络扩展的空间不仅限居住区周围。这意味着,现行住宅区公共空间的稀少,业主不得不走出小区,相反,也说明政府是大有可为。
391 何艳玲：《都市街区中的国家与社会：乐街调查》社会科学文献出版社2007年,第244页。
392 Putnam将社会资本(social capital)区分为“胶合型社会资本”(bonding social capital)和“桥接型社会资本’'(bridging social capital),前者存在于一些具有相同文化背景的种族之中以及某些组织之中的、“具有社会学意义的超强胶水”(sociological superglue)以增强种族或宗教组织的社会凝聚力。它发生作用的违反一般比较小。后一种是在本社区的人们通往外部世界过程中起到了“桥梁”作用的一些社会资源。通过这些资源的作用,社会内部与外部的联系得以加强,特别是它将来自不同种族、不同阶级、不同宗教的具有不同身份的人们联系起来。——Putnam. Robert D, Bowling Alone:The Collapse and Revival of American Community, New York:Simon and Schuster,2000.
393 何艳玲：《都市街区中的国家与社会：乐街调查》社会科学文献出版社2007年,第238页。
394 罗伯特·普特南在《使民主运转起来》一书中就论证了社会网络在人们日常生活中的作用,根据普特南的研究,他认为邻里组织、合唱队、合作社、体育俱乐部、大众性政党等所提供的公民参与网络,都属于密切的横向互动,创造了社会资本的基本部分。在一个共同体中,此类网络越是密集,其公民就越可能实现为了共同利益的合作,因为这样的网络增加了博弈的重复性和各种博弈之间的联系性,从而增加了人们在任何单独交易中进行欺骗的潜在成本；强化了信守诺言、遵守行为规范的美德和声誉,从而培育了强大的互惠规范：促进了交往,促进了有关个人品行的信息之流通,从而提高公民之间的互信程度,使得合作更加容易；推广了以往成功合作的模板,使得非正式约束成为社会长期变迁中的连续性之重要来源。——罗伯特·普特南：《使民主运转起来：现代意大利的公民传统》,王列、赖海榕译,江西人民出版社2001年版,第203-204页。
395 Baker, Wayne E, "Three-dimensiona block model", Journal of Mathematical Sociology,1986,12: 191-223.
396 曾鹏：《社区网络与集体行动》,社会科学文献出版社2008年版,第56页。
397 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲 任睿译,陕西人民出版社2011年,第111、177、178页;互惠涉及到对作出积极反应的其他人的积极行为作出反应,同时以某种形式的惩罚对其他人的负面行为做做出反应,瑞士托拜耳,日本的平野庄、中生庄和良木家庄总规定严厉的制裁。——[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第4、101、108页。
398 首先外部强制(监督与制裁)是不太可行,其也不是必要条件,亦非充分条件(Wade,1988b; Siy, 1982:Ostrom,1990; McKean,1992)。政府根本没有如此大的力量监督每个自治小区,即使增加工作人数也并能保证监督的精确,甚至可能促进贿赂的产生。而业主间相互监督并实施(硬)制裁成本是很高的活动,毕竟是私法领域的事务大众讨论极难实现并伴随高成本：而且,监督和制裁他人除个人外,其他参众得不到足够高的报酬,那么每一个潜在的监督者就会面临这样一个情境,即尽管大家认为选择监督与制裁策略处境会更好,但也不会这样做。这样,让业主来相互监督并通过业主大会来实施惩罚是不可行的。业委会当仁不让的是作为监督与制裁的最好选择。
399 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第279页。
400 能够维持双方合作的策略是那些可激怒的策略。例如,在第一次世界大战中,德国士兵通过射击一些小屋墙上的黑点直到把它们打成一个洞来向英军士兵显示自己的威力；同样,炮兵也经常以少量准确的射击来说明如果他们愿意的话,他们是能够造成更大的伤亡的。
401 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第96页。
402 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲 任睿译,陕西人民出版社2011 年,第223-241页。
403日本在珍珠港的孤注一掷,就是美国旨在使它停止在中国的侵略所采用的经济制裁的反应。日本觉得在它变得更加虚弱之前进攻美国而不是放弃它所谓的生死攸关的地区。日本知道美国比自己强大得多,但是制裁的累计影响使得它认定攻击比等待局势变得更危急会更好些。
404 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第11页。
405 参见[美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第171页。
406 参见詹姆斯·布坎南：《自由、市场与国家》,上海三联书店1989年,127-128页。
407 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第278页。
408 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第31页。
409 既有研究表明,对于所有成功的森林村委会来说,来自罚金的收入都占很高的比列,但不成功的森林村委会来说,罚金收入所占比例而是相当低的。例如瑞士的托拜耳村民于1517年制定规定,对侵夺更大份额放养权的任何尝试都课以大量的罚金,效果极好,到目前为止尚在执行。还有日本的村庄、巴西伦亚、菲律宾的桑呵拉等均执行者罚金制度。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第99-102、120、137页。
410 日本村庄都给予“举报人”物质激励,其看护人把向违规者索要现金和清酒并把这些现金和清酒用于自己消费看成是理所当然。除了向看护人支付罚金外,违规者的非法所得,以及他们的工具和马匹也将被没收。村庄扣押这些东西。违规者必须向村庄交付罚金才能赎回他们的工具和马匹；巴西伦亚的执行官收取罚金的三分之二,另外三分之一给告发者：西班牙的韦尔塔一部分罚金也归卫士所有。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006, 第109、120、152页。
411 [美]詹姆斯G.马奇：《决策是如何产生的》,机械工业出版社2007年,第93--94页。
412 参见徐海燕：《业主大会决议瑕疵的司法救济——兼析《物权法》第78条第2款》,《北京大学学报》(哲学社科版)2009年7月；丁晓华：《业主撤销权行使条件与责任承担的法律分析》,《人民司法》(应用)2009年5月。
413 即是区分所有人有部同意见,但经合法程序表决形成的小区决议、规约之外,包括与开发商、物业服务企业达成的和解协议、合同,包括小区业主大会通过的其他文件都对全体区分所有人有拘束力。也就是说,相反的意思表示或不进行意思表示都必须服从于正当程序下形成的区分所有人的“合意”。——Warren Freedman,Jonathan B Alter:The Law of Conduminia and Property Owner's Associations, Greenwood Publishing Group,Inc./Quorum Books,1992,p.77.
414 我国司法机关对于业主共同决应作“有限审查”：一是程序性审查,着重审查业主共同决形成过程是否符合程序性规定,包括自治机构的组成、会议召集、参加人数、陈述机会、表决情况及异议处理等是否均依公开、公正、公平原则进行。二是禁止性审查,包括决议内容违法审查和决议范畴超越审查。业主共同决应视为一种多数人契约,其内容只要不违反法律禁止性规范,则均应视为合法,而不应对其作合理性审查;业主共同决的内容应仅限于社区公共事务范畴,决议不得变更或排除建筑物区分所有权的本质,不得涉及业主的专有权,不得以规约方式为业主以外第三人设定义务。而凡是程序上无瑕疵、内容上不违法、范畴上未超越的业主共同决,司法均应予以保障。——参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困——种社群主义下的法经济学认知》,广州审判网：http://www.gzcourt,gov.cn/fxtt/2011/12/29151243022.html#_ftnrefl7,访问时间2012年4月5日.
415 陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》,北京大学出版社2007年,第128页。
416 立法应同时赋予异议业主补偿请求权,司法则应积极引导异议业主以补偿诉请替代撤销诉请。一是当业主以自身权益受到业主共同决侵害为由诉请补偿时,经审查属实,应支持补偿诉请：二是当业主以自身权益受到业主共同决侵害为由诉请撤销、而业主自治机构以己协商一致并支付相应补偿进行抗辩时,经审查属实,应驳回撤销诉请；三是当业主以自身权益受到业主共同决侵害为由诉请撤销时, 审判人员应行使释明权,尽量维护业主共同决之稳定。——参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困—一种社群主义下的法经济学认知》,广州审判网：http://www/gzcour.gov.cn/fxtt/2011/12/29151243022.html#_ftnref17, 访问时间2012年4月5日.
417 我国香港地区规定,如果有业主无力缴纳楼宇翻新计划的费用,该业主就得拿着购房契约去有关部门注明这件事宜,相当于该业主用契约为抵押,获得了这次楼宇翻新时的费用。但该业主的房子就不能进入市场交易,直到补交了这笔费用。
418 上海市就规定了不履行缴纳维修资金的业主,将限制其房产转让和抵押,以辅助业主履行义务。—《上海市住宅物业管理规定》(2010)第五十八条第三款业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
另有“强制出让”和“强制迁离”两种路径,可见参见周武荣主编,李铭尧等著：《公寓大厦住户之使用权益》,台湾永然文化出版公司1995年版,第124-131页；黎淑惠编著：《公寓法与社会发展》,台湾新文京出版股份有限公司2004年版,第173页。与此相同,日本村庄的自治中也偶尔对违规者驱逐出村或完全从村庄中开出出去。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第109页。目前我国也有部分学者积极倡导吸收上述制度,但笔者认为此举并不可行。因上述制度在实践层面上赋予了业主自治机构部分司法审查权和强制执行权,一则缺乏宪法基础,二则于我国现实国情也不具备施行可能,反而可能导致权力滥用,徒添纠纷,损害甚剧。且从台湾地区的判例看,也没有对“恶邻”成功应用“强制出让”或“强制迁离”的例子。因此,相较之下,温和型的规则比较可取。
419 西方社区自治组织强调自下而上性,其最高价值源泉位于社会中,而不是国家那里,国家也很少借助于它的力量来强化政府的合法性。因而,在西方,自下而上兴趣的社区自治组织受到人们的欢迎和鼓励,拥有充足的社会基础,具备信仰基础的社区自治足足,被认为是能为社会带来一些公共领域中缺乏的东西,即道德与精神。所以西方的自治、自助与公益价值都集中在一起,一同构成公民社会。
420 也即是说,我国业主自治的权威基础主要源于政府政策的支持,甚至是强制。因此,业主自治仍是在强调党和国家法律权威下开展,政府更多地扮演了一个主导型中介者的角色业主自治的成长可能会推动公民社会在中国的建设,但是他一方面影响力较小,另一方面资源的不足和外部外部环境的节制也使得其还不能在整体上形成独立的声音。——参见梁莹：《公民参与草根NGO:现状与阻滞因素分析》,《社会主义研究》2007年第5期。
421 联合国欧洲经济委员在《转型国家住宅类区分所有建筑物指南》。
422 元规范——不仅针对那些违规者的人,还要对付拒绝惩罚违规者的人,这等于要是要建立一种规范,使得必须惩罚那些不制裁违规者的业委会委员。其实,不惩罚违规者,本身就使对集体的背叛。
423 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第35页。
424 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的复杂性——基于参与者竞争与合作的模型》,梁捷 高笑梅等译,上海世纪出版集团2008年,第55-57页。
425 参见[美]罗伯特·阿克塞尔罗德：《合作的进化》,吴坚忠译,上海世纪出版集团2007年,第16页。
426 参见[美]曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》,陈郁、郭宇峰、李崇新译,格致出版社2010年,第71-72页。
427 “六度分离”是社会学家在研究社交网络(social networks)时提出的一个概念。该问题源于社会学家、哈佛大学的心理学教授Stanley Milgram(1934-1984)在1967年作的实验：“追踪美国社交网络中的最短路径”。他要求每个参与者设法寄信给一个住在波士顿附近的“目标人物”,规定每个参与者只能转发给一个他们认识的人。Milgram发现完整的链平均长度为6个人。比如我们可以设想寄一封信给“莱温斯基”,够远吧?我设想的路径是：首先,我寄信给我的同学,他的父亲是外交官,由他寄信给他的父亲,外交官自然认识我国的外交部长,我国的外交部长一定认识克林顿,最后由克林顿寄信给莱温斯基即可。
428 比如一种特定的口音表示良好的教养,其他人就会更好地对待持这种口音的人。一旦这种情况发生,就有越来越多的人这样说话。最终,人们就会惩罚那些没有这种口音的人。于是,刚开始只是关于个人背景的信号最终变成对所有人的规范。
429 至于业主的联系信息是十分容易解决的,《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定,开发商需要报送业主名册给相关部门,房地产主管部门应规定在开发商报送业主名册必须含有业主手机、邮件、单位等重要信息,开发商在房产交易时应明确告诉其法律重要性,可签署一份业主信息表,凭借此表方能过户。
430 相容激励：每个理性经济人都会有自利的一面,其个人行为会按自利的规则行为行动,若能有一种制度安排,使行为人追求个人利益的同时,正好与集体实现整体价值最大化的目标相符合——参见[美]R.T.斯蒂尔曼：《公共行政学》(下册),中国社会科学出版社1989年,第383-399页。
431 类似斯里兰卡的监管员制度,其薪金不是固定收入,而是作物收成中的一部分。因此,监管员就有强烈的动机去迫使农民遵守规则,保证两季作物的丰收。——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第245页。
432 《业委会工资新方案“零收入“为起点,业主投票定多少》,《华西都市报》2012年3月8日,访问地址http://www.huaxi 100.com/article-12876-1.html,访问时间2012年4月21日星期六。
《四川省物业管理条例》第三十五条第二款,《宁夏回族自治区物业管理条例》(2010)第十八条,《嘉峪关市物业管理暂行办法》(2011)第二十三条第二款,《汉中市物业管理实施办法》(2010)第二十二条后段,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第三十二条第二款,《淮北市物业管理暂行办法》(2009)第十五条,《山东省物业管理条例》(2009)第四十三条,《银川市物业管理条例》(2009)第十九条第一款后段,《深圳经济特区物业管理条例》(2007)第二十一条第二十二条,《南宁市物业管理办法》第二十七条,《镇江市物业管理实施细则》(2007)第十九条,《淄博市物业管理办法》(2006)[2010废止]第十九条,《通辽市物业管理办法》(2006)第二十七条,《葫芦岛市物业管理办法》(2005)第三十三条,《安徽省物业管理条例》(2005)第二十五条,《南充市物业管理实施细则(试行)》(2004)第十三条,《贵阳市物业管理规定》(2003)第十条第三款,《贵阳市城镇住宅区物业管理办法》(1997)[2004废止]第十五条第二款后段,《宜春市中心城区物业管理实施细则》(2005)第十三条第三款。433 个人报酬是根据他将自身的资源投入工作的程度与贡献来决定,那么,所有委员都有极大的可能进行“生产性努力”,小区治理绩效也就会很好,收益增长也会有制度保障。但是,实践中个人报酬与其在生产领域投入的资源和贡献很难相匹配,辛苦劳动的获利很少,而违规行为却可以大发横财,这会导致一种反向激励：即鼓励个人将资源与精力投向“分配性努力”：不是试图通过努力做大蛋糕去获得更多收益,而是把资源与精力用于争取在已有的“蛋糕”中划出更大的一块,这样的结果是必将形成不正确的文化氛围,即不违规者不得食,或者说是不违规者不好食,必将导致绩效的降低甚至工作停滞的局面,因而需要与其业绩相挂钩的激励制度。
434 《厦门市物业管理若干规定》(2011)第十八条,《通化市物业管理办法》(2010)第十五条,《汉中市物业管理实施办法》(2010)第二十二条,《佛山市物业管理办法(试行)》(2010)第三十二条第三款,《深圳经济特区物业管理条例》(2007)第二十一条第三款,《苏州市住宅区物业管理条例》(2007)第十九条第二款后段,《吉林市物业管理条例实施细则》(2006)第十一条,《安徽省物业管理条例》(2005)第二十二条,《海南省住宅区物业管理条例》(2004)第十二条第三款,《吉林市住宅小区物业管理暂行条例》(1999)第十三条第三款,《珠海市住宅小区物业管理条例》(1996)第十八条第二款,《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》(1996)第十条。
435 参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困—一种社群主义下的法经济学认知》,广州审判网http://www.gzcourt.gov.cn/fxtt/2011/12/29151243022.htm1# ftnref17,访问时间2012年4月5日。
436 因为委员享有权益的第三人也许是业主正在努力获得服务或物品的最好来源。这样的一个规则意味着,委员永远不能签订一个其同意为小区工作并获得报酬的服务合同。
437 Blau, Pater, Exchange and Power in Social Life, N.Y.:John Wiley & Sons,1964.
438 参见周长城：《经济社会学》,中国人民大学出版社2003年；施琳：《人类学》,中央民族大学出版社2002年。
439 参见朱林可：《集体行动中的搭便车问题和行业协会》,2005年经济学年会。
440 参见黄少卿余晖：《民间商会的集体行动机制—对温州烟具协会应对欧盟打火机反倾销诉讼的案例 分析》,《经济社会体制比较》(双月刊)2005年第4期。
441 参见于建嵘：《利益、权威和秩序：对村民对抗基层政府的群体性事件的分析》,《中国农村观察》2000年第4期；郭正林：《中国农村权力结构》,中国社会科学出版社2005年,第189-191页。
442 此借鉴了西部流域水协会的做法,这个协会举办了一个经常性的开放式论坛,通过此人们获得了有关流域可能得到的各种技术信息。大量的协会会议记录,协会行政委员会会议和大多数协会工作委员会会议记录都被保存着,这些会议记录对协会的所有会员都是公开的,也对其他希望获得有关以往决策、技术资料、研究成本收益的替代方案的人士公开。从1946年1954年,协会向所有会员发送每周通讯。通讯的箴言是：“无论是令人愉快的还是不愉快的,都应该让人们知情。”——参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第179页。
目前《四川省物业管理条例》采取了这一做法,第三十条规定业主委员会应当定期在物业管理区域
内向业主公布下列情况和资料：(一)管理规约、业主大会议事规则；(二)业主大会和业主委员会的决定；(三)物业服务合同；(四)专项维修资金的筹集、使用情况；(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况：
《上海市住宅物业管理规定》(2010)第二十三条第三款业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。
(七)其他应当向业主公开的情况和资料。
443 参见[英]保罗·戴维斯：《英国公司法精要》,樊云慧译,法律出版社2007年,第262页。
444参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第34页。
445 城市住宅区内的业主更多的属于中产阶级,当然一些住宅区可能业主的阶层更高,非富即贵,因此,可以考虑律师定期轮流当然个住宅区独立委员,以避免律师为争夺此资源而寻租。
446 参见[英]保罗·戴维斯：《英国公司法精要》,樊云慧译,法律出版社2007年,第233、238页。
447 公司法中股东大会通常仅需要10%左右的股东来启动,而业主大会的人数很难超过股份有限公司的股东人数,举重以明轻,业主大会启动应低于10%才为合理。
448 《上海市住宅物业管理规定》(2010)第二十三条第一款业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。
449 参见丁晓华：《业主撤销权行使条件与责任承担的法律分析》,《人民司法》(应用)2009年5月。
450 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆《公共事务的治理之道——集体行动制度的演进》,上海三联书店2006,第144页。
451 参见[美]埃莉诺·奥斯特罗姆等：《规则、博弈与公共池塘资源》,王巧玲任睿译,陕西人民出版社2011年,第190-215、283页。
452 参见《广州市物业管理办法》(2001)[2004废止]第十五条第三款区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。 《上海市住宅物业管理规定》第六十条。
453 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
454 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
5 赵鼎新：《社会与政治运动讲义》,社会科学文献出版社2006年,第164页。
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