广州市商务办公建筑布局特征研究
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摘要
在很多西方发达国家，商务办公建筑中的就业人数已超过城市总人口30%，尤其是美国在1985年就已高达40%，中心城区则更高，加拿大多伦多市1988年已占到总就业人口54%。商务办公建筑无论是在经济效益、社会效益还是城市环境效益中都发挥着重要的作用。广州市2008年商务办公空间就业人数达13.6%，随着产业转移与经济结构升级，商务办公建筑发展潜力巨大。因此，对商务办公建筑的布局及其规律进行研究，以便适应知识型、服务型城市的建设，对今后办公产业大发展有着重要的现实意义。
由于商务办公建筑业市场竞争激烈，且我国人多地少，城市建设用地稀缺。因此，本文以效率优先为原则，以节约用地为目标，重点研究市场如何支配商务办公空间资源，使城市规划既顺应市场需求，又弥补市场不足，实现商务办公建筑合理紧凑化布局。
本研究综合应用城市规划学、市场经济学、社会学、地理学、统计学的相关理论对广州市商务办公建筑布局进行了系统的深入的分析和研究。全文分为三篇：上篇为历史篇--理论借鉴与发展背景研究，包括第二章和第三章。文章从现代规划面临的新问题入手，总结了城市商务办公空间的已有相关研究，确定商务办公建筑的定义与研究范围，并回顾了广州商务办公空间的地理、文化、产业、企业的发展背景。中篇为实践篇—布局特征及影响因素研究，包括第四章到第七章。主要探讨了城市规划主要关注的建筑空间布局、职能布局、布局形态、强度布局四个方面。首先回顾了广州市商务办公建筑的发展历程以及分布特征，并对商务办公建筑的布局特征与城市结构、市场价值以及用地之间的关联关系进行了宏观层次的空间布局研究，总结外溢-填充-多核化的发展历程，累计正反馈与专业化分离的布局特征等；在商务办公建筑的职能布局上，通过办公建筑职能分布、办公企业、经济效益、就业人口的分布特征等进行了中观与微观层次的研究，总结了现状的办公企业聚集的“梭型”双中心特征、就业与经济效益的“金字塔”双中心特征以及职能分布“洼地效应”等特征，最后，在办公企业稳定发展目标下，提出建设“生态梯度开发”的职能布局模式；对于广州市商务办公建筑的布局形态特征的研究，首先总结了广州市现状商务办公建筑布局的点、线、块状形态特征，发掘公共设施对布局形态的重要影响作用，其次对商务办公空间要素的影响进行了相关性筛选，缩小研究范围。并对具体相关的交通设施、政府行政办公设施、商业设施、体育设施、医疗设施、公共开敞空间等主要因素对商务办公建筑布局形态影响进行了详细的分析，统计总结出相关空间作用及模型；最后，分析了商务办公建筑的高度与开发强度与城市经济的紧密作用，并进一步根据广州市现有经济发展水平，对办公建筑的最优化经济强度的具体指标，并进行了实例研究探讨。下篇为管理篇—对商务办公建筑管理策略研究。这章主要是通过对我国经济从计划经济向市场经济转型中，以市场调控为主导的商务办公建筑的管理方式，建议政府与市场实行管理分工，在保护公共环境，维护公平正义的原则下，设立宏观层面与微观层面的双层控制管理方法，以对公共空间进行刚性管理、与以公共设施布局、绩效评估以及相应的经济手段为引导的弹性管理相结合，改变硬性、蓝图化的图则管理方式。
本文大量运用统计学、空间模型分析等量化研究和问卷调查方法，以图表及经验公式等直观、准确的方式进行论述，全面、深入地对广州市商务办公建筑布局特征及其内在因素进行了定性、定量的研究。
In Western countries, The employment in office is more than30%of the total urbanpopulation, those in the United States in1985is up to40%of the working population,especially in central city. The population in the office of Toronto city, Canada in1988has reached54%of the total employment. Office space plays an important role on nomatter in economic, social or urban space. The employment in office in Guangzhou in2008has arrived13.6%, which is still increasing because of the industrial transfer andupgrading of the industrial structure, and there is huge space for its development.Therefore, we should study the development method of office space and reserve sparespace for the future development of official industrial. Therefore, this study has largespace to exploitation and is of great significance.
Since the business office industry is intensely controlled by competitive market, themain principle of this paper is giving priority to efficiency. The main research contentfocuses on how the market dominate office space resources, the main goal is studyinghow to control the market forces and use urban planning to make up the shortcomings ofthe market, so as to promote reasonable compact methods of office space.
The study analyzes and researches comprehensively and systemically thedevelopment of office buildings in Guangzhou from different subjects including urbanplanning, sociology, geography, and statistics. This paper is divided into three parts. Thefirst part, including chapter II and chapter III, sums up the existed theories andresearches of city office space, focuses on the existing problems to determine thedefinition and scope of commercial office space, and reviews the developmentbackground of office space in Guangzhou from different views of geography, culture,industry, and enterprise. The second part, from Chapter IV to Chapter VII, discusses foursubjects of city Office Spaces in Urban Planning about architecture spatial arrangement,allocation of function, network topology, and allocation of intensity. First of all, thestudy reviews the evolution of office space in Guangzhou city. Then the study analysisthe relationships from the macro comparative study between distribution characteristicsand urban structure, and between market value and the standards for land use. And thenit sums up the process of development as “Spillover–infilling–diversification” threestages. Secondly, by analyzing the allocation of function in commercial office buildings, the study sums up double centers of “spindle type” characters, double centers of“pyramidal-type” characters, and “lowland effect” characters after studied thedistribution characters of commercial office buildings, enterprises, market value, andemployed population from the two views of the middle level and microcosmic level. Andthen the study points out that the allocation of function model is the type of “ecologicalgradient development”. Thirdly, the study of network typology in commercial officebuildings points out three characteristic in Guangzhou are dots, lines and blocks, andexplores the influence of community facilities to network Typology. It also filters themain factors for commercial office space, and makes out the data model based on theanalysis of spatial effects related to transport facilities, administrative office facilities,commercial facilities, sports facilities, medical facilities and open space. At last, thestudy analyzed the closer relationship between exploitation intensity and urban economy.It gets the highest strength index and the economical index under the existing economydevelopment level in Guangzhou economy. And a case study has been discussed in thispart. The last part is Chapter X which puts forward a suitable method of how to managethe development of commercial office space after analyzing the history of switchingfrom planned economy to market economy. It suggests the two layers control system, aperfect division and cooperation of work system between the government and the marketunder the principles of environmental protection and impartial competition. It alsoprefers to use the rigid management system of public space in coordination with flexiblemanagement system of public facilities layout rather than the existed blueprintsmanagement system.
There is an extensive use of statistical, spatial modeling analysis and otherquantitative research methods in this paper. The study analyzes comprehensively andsystemically the development factors and characteristics of office buildings inGuangzhou with the following methods: the combination of the theory and practice, thecombination of the charts and formula, the combination of qualitative analysis andquantitative analysis.
由于商务办公建筑业市场竞争激烈，且我国人多地少，城市建设用地稀缺。因此，本文以效率优先为原则，以节约用地为目标，重点研究市场如何支配商务办公空间资源，使城市规划既顺应市场需求，又弥补市场不足，实现商务办公建筑合理紧凑化布局。
本研究综合应用城市规划学、市场经济学、社会学、地理学、统计学的相关理论对广州市商务办公建筑布局进行了系统的深入的分析和研究。全文分为三篇：上篇为历史篇--理论借鉴与发展背景研究，包括第二章和第三章。文章从现代规划面临的新问题入手，总结了城市商务办公空间的已有相关研究，确定商务办公建筑的定义与研究范围，并回顾了广州商务办公空间的地理、文化、产业、企业的发展背景。中篇为实践篇—布局特征及影响因素研究，包括第四章到第七章。主要探讨了城市规划主要关注的建筑空间布局、职能布局、布局形态、强度布局四个方面。首先回顾了广州市商务办公建筑的发展历程以及分布特征，并对商务办公建筑的布局特征与城市结构、市场价值以及用地之间的关联关系进行了宏观层次的空间布局研究，总结外溢-填充-多核化的发展历程，累计正反馈与专业化分离的布局特征等；在商务办公建筑的职能布局上，通过办公建筑职能分布、办公企业、经济效益、就业人口的分布特征等进行了中观与微观层次的研究，总结了现状的办公企业聚集的“梭型”双中心特征、就业与经济效益的“金字塔”双中心特征以及职能分布“洼地效应”等特征，最后，在办公企业稳定发展目标下，提出建设“生态梯度开发”的职能布局模式；对于广州市商务办公建筑的布局形态特征的研究，首先总结了广州市现状商务办公建筑布局的点、线、块状形态特征，发掘公共设施对布局形态的重要影响作用，其次对商务办公空间要素的影响进行了相关性筛选，缩小研究范围。并对具体相关的交通设施、政府行政办公设施、商业设施、体育设施、医疗设施、公共开敞空间等主要因素对商务办公建筑布局形态影响进行了详细的分析，统计总结出相关空间作用及模型；最后，分析了商务办公建筑的高度与开发强度与城市经济的紧密作用，并进一步根据广州市现有经济发展水平，对办公建筑的最优化经济强度的具体指标，并进行了实例研究探讨。下篇为管理篇—对商务办公建筑管理策略研究。这章主要是通过对我国经济从计划经济向市场经济转型中，以市场调控为主导的商务办公建筑的管理方式，建议政府与市场实行管理分工，在保护公共环境，维护公平正义的原则下，设立宏观层面与微观层面的双层控制管理方法，以对公共空间进行刚性管理、与以公共设施布局、绩效评估以及相应的经济手段为引导的弹性管理相结合，改变硬性、蓝图化的图则管理方式。
本文大量运用统计学、空间模型分析等量化研究和问卷调查方法，以图表及经验公式等直观、准确的方式进行论述，全面、深入地对广州市商务办公建筑布局特征及其内在因素进行了定性、定量的研究。
In Western countries, The employment in office is more than30%of the total urbanpopulation, those in the United States in1985is up to40%of the working population,especially in central city. The population in the office of Toronto city, Canada in1988has reached54%of the total employment. Office space plays an important role on nomatter in economic, social or urban space. The employment in office in Guangzhou in2008has arrived13.6%, which is still increasing because of the industrial transfer andupgrading of the industrial structure, and there is huge space for its development.Therefore, we should study the development method of office space and reserve sparespace for the future development of official industrial. Therefore, this study has largespace to exploitation and is of great significance.
Since the business office industry is intensely controlled by competitive market, themain principle of this paper is giving priority to efficiency. The main research contentfocuses on how the market dominate office space resources, the main goal is studyinghow to control the market forces and use urban planning to make up the shortcomings ofthe market, so as to promote reasonable compact methods of office space.
The study analyzes and researches comprehensively and systemically thedevelopment of office buildings in Guangzhou from different subjects including urbanplanning, sociology, geography, and statistics. This paper is divided into three parts. Thefirst part, including chapter II and chapter III, sums up the existed theories andresearches of city office space, focuses on the existing problems to determine thedefinition and scope of commercial office space, and reviews the developmentbackground of office space in Guangzhou from different views of geography, culture,industry, and enterprise. The second part, from Chapter IV to Chapter VII, discusses foursubjects of city Office Spaces in Urban Planning about architecture spatial arrangement,allocation of function, network topology, and allocation of intensity. First of all, thestudy reviews the evolution of office space in Guangzhou city. Then the study analysisthe relationships from the macro comparative study between distribution characteristicsand urban structure, and between market value and the standards for land use. And thenit sums up the process of development as “Spillover–infilling–diversification” threestages. Secondly, by analyzing the allocation of function in commercial office buildings, the study sums up double centers of “spindle type” characters, double centers of“pyramidal-type” characters, and “lowland effect” characters after studied thedistribution characters of commercial office buildings, enterprises, market value, andemployed population from the two views of the middle level and microcosmic level. Andthen the study points out that the allocation of function model is the type of “ecologicalgradient development”. Thirdly, the study of network typology in commercial officebuildings points out three characteristic in Guangzhou are dots, lines and blocks, andexplores the influence of community facilities to network Typology. It also filters themain factors for commercial office space, and makes out the data model based on theanalysis of spatial effects related to transport facilities, administrative office facilities,commercial facilities, sports facilities, medical facilities and open space. At last, thestudy analyzed the closer relationship between exploitation intensity and urban economy.It gets the highest strength index and the economical index under the existing economydevelopment level in Guangzhou economy. And a case study has been discussed in thispart. The last part is Chapter X which puts forward a suitable method of how to managethe development of commercial office space after analyzing the history of switchingfrom planned economy to market economy. It suggests the two layers control system, aperfect division and cooperation of work system between the government and the marketunder the principles of environmental protection and impartial competition. It alsoprefers to use the rigid management system of public space in coordination with flexiblemanagement system of public facilities layout rather than the existed blueprintsmanagement system.
There is an extensive use of statistical, spatial modeling analysis and otherquantitative research methods in this paper. The study analyzes comprehensively andsystemically the development factors and characteristics of office buildings inGuangzhou with the following methods: the combination of the theory and practice, thecombination of the charts and formula, the combination of qualitative analysis andquantitative analysis.
引文
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[6]方远平、闫小培、毕斗斗、林彰平.转型期广州市服务业区位演变及布局特征[J].经济地理,2008（3）：370－376
[7]上海市经济委员会发布的生产性服务业统计调查，2008
[8]上海市经济委员会发布的生产性服务业统计调查，2008
[9]上海市经济委员会发布的生产性服务业统计调查，2008
[10]上海市经济委员会发布的生产性服务业统计调查，2008
[11]广州市房地产业协会、学会课题研究组发布的《广州空置商品房研究报告》2006年
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[6]上海市经济委员会发布的生产性服务业统计调查，2008
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[2]广州比邻港澳，依赖海外华侨的历史渊源，是从1955年起每年春秋两届的“中国出口商品交易会”为广州与国外经济联系提供了有利的条件，仅第一年的交易量就占全国总交易量的20%。
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[6]2001-2010广州市城市总体规划，由于本文主要是对已有规划的实施回顾，因此未使用2010-2010年广州市城市总体规划。
[7]对比广州市的由于多次修改行政，区界，我们分别将2004-1995年以及2007-1995年（为了能够大致对比，将数据进行合并：2005年前的东山与越秀区合并，芳村与荔湾区合并；2005年后数据的南沙与番禺区合并，萝岗区由于只有一年有数据所以忽略）
[8]温锋华.改革开放以来广州商务办公空间结构演变及其机制研究[D].中山大学人文地理博士论文，2008:144
[9]城市首位度由1939年，马克杰斐逊（M．Jefferson）提出了城市首位律（Lawof the Primate City），用来分析城市分布的均衡性，一般以不大于2为分布均匀的衡量。此处借用来分析商务办公空间的区域分布不平衡程度。
[1]方远平、闫小培、毕斗斗、林彰平.转型期广州市服务业区位演变及布局特征[J].经济地理,2009（03）：370－37
[2]根据邮编库网站http://www.youbianku.com以及其他网站补充统计。
[3]这主要归功于美国托马斯夫人，详情可见第八章第6节的案例分析。
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[2]政策要素虽然重要但难以进行统计考量，所以没有纳入分析。
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[10]由于现有资料无法划分市属办公用地（C11）与非市属办公用地（C12）以及金融保险业用地（C22）、贸易咨询用地（C23)只能分析到行政办公用地(C1)这一中类级别。
[1]黄海珊黄杰编辑.高度432米[N].南方都市,2010年10月25日:A特20-21
[2]注：估价标准计算与最终实际造价收益有20－30％的误差，属于正常误差范围。
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[6]2001-2010广州市城市总体规划，由于本文主要是对已有规划的实施回顾，因此未使用2010-2010年广州市城市总体规划。
[7]对比广州市的由于多次修改行政，区界，我们分别将2004-1995年以及2007-1995年（为了能够大致对比，将数据进行合并：2005年前的东山与越秀区合并，芳村与荔湾区合并；2005年后数据的南沙与番禺区合并，萝岗区由于只有一年有数据所以忽略）
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[9]城市首位度由1939年，马克杰斐逊（M．Jefferson）提出了城市首位律（Lawof the Primate City），用来分析城市分布的均衡性，一般以不大于2为分布均匀的衡量。此处借用来分析商务办公空间的区域分布不平衡程度。
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[2]根据邮编库网站http://www.youbianku.com以及其他网站补充统计。
[3]这主要归功于美国托马斯夫人，详情可见第八章第6节的案例分析。
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[10]由于现有资料无法划分市属办公用地（C11）与非市属办公用地（C12）以及金融保险业用地（C22）、贸易咨询用地（C23)只能分析到行政办公用地(C1)这一中类级别。
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[2]注：估价标准计算与最终实际造价收益有20－30％的误差，属于正常误差范围。
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