小产权房规制政策研究
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摘要
近年来,在全国几乎所有大中型城市及其近郊,均出现以旧城改造、城中村改造、新农村建设、设施农业、城乡统筹等名义违规开发建设、非法入市交易的小产权房。从媒体报道、学界探讨及有关机构调查数据看,小产权房数量大、分布广、问题多、争议大、影响深,成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。
小产权房的形成、发展壮大,既有城乡土地人为分割成二个体系的不合理的土地管理体制、分税制导致的财权与事权不匹配的财税管理体制、农民土地宪政权利的虚置等体制性根源,也有住房市场化改革中城市高企的房价、住房保障的缺失、城市扩张带来的土地级差收益显化及其分配的不合理、法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验等经济、社会根源,还有地方政府监管缺位、权力寻租等管制性因素。此外,客观上小产权房买卖方市场已经形成并颇具规模,主观上不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利,也是小产权房迅速蔓延并逐步坐大坐强的一个重要因素。
小产权房合法性问题、房屋产权法律属性问题等,关涉到现行法律法规的适足性问题。小产权房现实的热销与政策的限制,使其成为当前不容忽视的关乎国计民生的一个重大问题,其对民生利益的危害已经引起了管理层高度重视,合理与否,取决于各方利益博弈的考量。小产权房面临着开发风险、交易风险、产权风险以及安全风险,无法上市交易,无法办理抵押,无法继承,无法对抗政府的征地和拆迁。小产权房还折射出农村集体建设用地的使用权能的缺失、户籍制度的非理性以及公民能否自由迁徙并自由选择居所等深层次问题。
针对不断蔓延并违规入市流转的小产权房,中央及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件,既从宏观上调控小产权房开发,更从微观上规制小产权房建设或销售,同时要求各地坚决制止、依法严肃查处。小产权房问题比较突出的城市,地方政府及其有关部门,也在设法进行规制,先后分别发布小产权房开发禁令、购买风险提示或禁止性规制政策。总体上看,小产权房现行宏观调控政策和微观规制政策,都没有取得预期效果；出于耕地保护、民生改善和农民权益保障等对小产权房进行社会性规制的政策供给明显不足；规制政策的执行,经常遭遇“上有政策下有对策”之困境。当然,一些地方政府对小产权房规制似有松动迹象,探索小产权房处置的路径有借鉴意义。
目前,学术界有关小产权房规制政策的研究,或是基于土地政策的视角,或是基于住房政策的视角。有研究主张承认小产权房开发及其入市交易的合法性,有研究主张限制或取缔,有研究折中主张合法化,但不一定商品化,多数研究主张应区分不同类型的小产权房作不同处理。有关小产权房合法化的政策主张,或是出于解决城市居民住房难问题,或是考量资源可利用性问题,或是审视法律法规适足性问题,而有关禁建禁售小产权房的政策主张,或是出于耕地保护与粮食安全,或是着眼农民长远生计,或是重申既有法律法规权威性,都不足以根治错综复杂的小产权房问题。
鉴于小产权房问题已经远远超越了单一的法律、政治或管制层面而衍生为综合性社会问题,妥善解决之,需要高度的政治智慧和适足的规制政策。规制的基本路径,可以选择法律的、政治的和管理的路径。
从法理上建构小产权房规制政策：
一是循国际之通则,在《中华人民共和国宪法修正案》中重新确立公民自由迁徙权与住房权等宪制原则；
二是参《中华人民共和国物权法》等保护已拥有房屋财产人权利的法律,出台能够保障没有房屋之公民居住权的《中华人民共和国住宅法》或《中华人民共和国住房保障法》;
三是因应时事变迁和环境变化,整合修订《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律及其配套规定。
以政治的路径建构小产权房规制政策：
一是要在小产权房相关的法律立法和决策程序中,以制度化的方式率先建构起小产权房利益相关方的利益诉求渠道和民意表达渠道,以切实、充分、有效地反映民意,整合其利益诉求;
二是政府必须重视小产权房利益相关方的参与式合作共治：
三是政府必须衡平与保护小产权房各方利益,妥善解决利益冲突,避免矛盾激化可能带来的社会不稳定。
以管理的路径建构小产权房规制政策：
一是改户籍制为居住制,允许城乡居民自由选择居住地和住所；
二是改农村土地承包制为永佃制,赋予乡居民以“恒产”,同时建立健全包括乡居民宅基地在内的集体建设土地交易机制与开发利用机制,增加乡居民“财产性收入”；
三是严格控制和规范政府征地,允许乡居民依法通过多种方式参与开发经营城镇建设用地范围外的非公益性项目用地；
四是重新建构城乡居民住房开发与供给模式,将重新审视后原则上符合规划的小产权房合法化,并将之纳入合法的住房开发与供应体系。
In recent years, lots of illegal developed and traded Houses with limited property rights, under the disguise of old city reconstruction, the reconstruction of village inside cities, the new countryside construction, protected agriculture, and overall urban and rural development, are built. From media reports, academic studies and survey data, we can see Houses with limited property rights are numerous, widely spread, problematic, hotly disputed and has far-reaching influence, which make it one of hottest spots attracted most attention from the government, media, academics, developers and the general public.
The formation, development and growth of Houses with limited property rights resulted partially from systematic reasons, for example, urban and rural land are artificially divided into two systems, which is the problem in land management system, different taxation systems result in mismatch in routine power and financial power in fiscal management system and the peasants'empty constitutional rights of the land; and partially from economical and social reasons, for example, high house prices in cities in the reform of the housing market, lack of housing security, transparency of differential earnings from land brought by industrialization and its unreasonable distribution of income, the social assumption of "law never blame the public and law is hard to punish the public"; as well as other regulatory factors, for instance, the absence of local government regulation and seeking rent by power. Besides, the market of selling and purchasing Houses with limited property rights, in fact, is formed in considerable size. Different stakeholders representing different interests are anxious to arbitrage, seek and divide interest and wealth, which is one of key factors for the rapid spread of Houses with limited property rights.
The disputes on the legality of Houses with limited property rights and the legal nature of property rights focus on the adequacy of current laws and regulations. The popularity of Houses with limited property rights and policy restriction make Houses with limited property rights inevitably a major issue related to people's livelihood. The harm to the interests of people attracts great attention from the higher management. Whether it is legal or not depends on whose interests wins the game. Houses with limited property rights has to face risks in development, transaction, property and security, that is, it cannot be publicly traded, can not apply for mortgages, can not be inherited, and cannot fight against the government's land acquisition and resettlement. It also reflects deep-rooted problems in the rights to use rural collective construction land, the household registration system and civil freedom of movement and choice of place to live.
The Central Government and relevant departments have issued a series of regulations and policy on Houses with limited property rights when it keeps spreading and illegally traded, which not only control the development of Houses with limited property rights in macro way, but also regulate and restrict the building or selling of Houses with limited property rights. At the mean time, The Central Government and relevant departments require government in all levels to strictly restrain, solely investigate and severely punish the case of Houses with limited property rights according to the law. In those cities with prominent Houses with limited property rights problems, local governments and relevant departments are also trying to regulate it and have announced a ban on developing Houses with limited property rights, a notice on the risks of purchasing Houses with limited property rights or other prohibitive regulations successively. However in overall, current macro-control policy and the micro-regulation policy did not yield the expected results. The social regulatory policy on Houses with limited property rights is obviously inadequate, because of farmland protection, livelihood improvement and farmer rights protection. The implementation of regulations and policies often encounters countermeasures. To some extend, some policy implementation by some local governments seems looser, which is a good reference for exploring the solution to Houses with limited property rights problem.
At present, most studies on the policy of Houses with limited property rights conducted in the academic are either from the perspective of land policy or from the perspective of housing policy. Some studies have advocated the recognition of the legitimacy of Houses with limited property rights development and trade. Some studies are in favor of limiting or banning it. Some studies advocate the legalization of trade-offs, but not commercialization. Most studies suggest to treat Houses with limited property rights in different areas in different ways. The suggestion of Legalizing Houses with limited property rights is based on solving the difficulty in urban housing, or based on considering the issue of resource availability, and based on examining the adequacy of laws and regulations. The suggestion of banning the trade of Houses with limited property rights is based on the protection of farmland and food security, or focused on farmers' long-term livelihood, or reaffirmed the existing authority of the laws and regulations. All these suggestions are not sufficient to cure the complex problem of Houses with limited property rights.
Since Houses with limited property rights problem is already far beyond the single issue of the legal, political or regulatory level, it is a comprehensive social problem. Therefore, it requires a high degree of political wisdom and adequate regulation policy to properly solve it in legal, political and management way.
From the legal prospective, this problem can be solved in following ways:
Firstly, follow international general rules and redefine constitutional rights, such as the civil rights to freely move and the housing rights in the Amendments to the Constitution of People's Republic of China.
Secondly, refer to the Law of Property Law for protecting purchased houses' property rights and issue the Law of Housing or the Law of Housing Security to protect housing rights of those who do not have properties.
Thirdly, update Land Administration Law of the Peoples Republic of China, Law of Land Contract in Rural Areas of the Peoples Republic of China, the Administrative Urban Real Property Laws of the People's Republic of China, The Town and Country Planning Act of the Peoples Republic of China and its supporting regulations according to the change of time and environment.
From the political prospective, this problem can be solved in following ways:
Firstly, in the framework of laws and decision-making process on Houses with limited property rights, interest appeal channels and public opinion expression channels should be constructed in order to effectively and fully reflect public opinion and integrate demands of their interests;
Secondly, government must pay attention to the participation, cooperation and co-management of all parities of Houses with limited property rights.
Thirdly, government must protect and balance the interests of all parties regarding Houses with limited property rights, properly address conflicts of interest and avoid potential conflicts from causing social instability.
From the management prospective, this problem can be solved in following ways:
Firstly, change household registration system into housing system and allow urban and rural residents freely choose their residence and domicile;
Secondly, change the rural land contract system into permanent tenancy system and give rural residents real estate, while establishing and perfecting collective construction land transaction and development mechanism covering county homestead in order to increase rural residents' property income;
Thirdly, strictly control and regulate government land acquisition and allow rural residents to participate and run land of non-public welfare projects outside town and county construction land according to the law.
Fourthly, reconstruct urban and rural housing development and supply model, legalize planned Houses with limited property rights after examination and integrate them into the legal housing supply and development system.
小产权房的形成、发展壮大,既有城乡土地人为分割成二个体系的不合理的土地管理体制、分税制导致的财权与事权不匹配的财税管理体制、农民土地宪政权利的虚置等体制性根源,也有住房市场化改革中城市高企的房价、住房保障的缺失、城市扩张带来的土地级差收益显化及其分配的不合理、法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验等经济、社会根源,还有地方政府监管缺位、权力寻租等管制性因素。此外,客观上小产权房买卖方市场已经形成并颇具规模,主观上不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利,也是小产权房迅速蔓延并逐步坐大坐强的一个重要因素。
小产权房合法性问题、房屋产权法律属性问题等,关涉到现行法律法规的适足性问题。小产权房现实的热销与政策的限制,使其成为当前不容忽视的关乎国计民生的一个重大问题,其对民生利益的危害已经引起了管理层高度重视,合理与否,取决于各方利益博弈的考量。小产权房面临着开发风险、交易风险、产权风险以及安全风险,无法上市交易,无法办理抵押,无法继承,无法对抗政府的征地和拆迁。小产权房还折射出农村集体建设用地的使用权能的缺失、户籍制度的非理性以及公民能否自由迁徙并自由选择居所等深层次问题。
针对不断蔓延并违规入市流转的小产权房,中央及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件,既从宏观上调控小产权房开发,更从微观上规制小产权房建设或销售,同时要求各地坚决制止、依法严肃查处。小产权房问题比较突出的城市,地方政府及其有关部门,也在设法进行规制,先后分别发布小产权房开发禁令、购买风险提示或禁止性规制政策。总体上看,小产权房现行宏观调控政策和微观规制政策,都没有取得预期效果；出于耕地保护、民生改善和农民权益保障等对小产权房进行社会性规制的政策供给明显不足；规制政策的执行,经常遭遇“上有政策下有对策”之困境。当然,一些地方政府对小产权房规制似有松动迹象,探索小产权房处置的路径有借鉴意义。
目前,学术界有关小产权房规制政策的研究,或是基于土地政策的视角,或是基于住房政策的视角。有研究主张承认小产权房开发及其入市交易的合法性,有研究主张限制或取缔,有研究折中主张合法化,但不一定商品化,多数研究主张应区分不同类型的小产权房作不同处理。有关小产权房合法化的政策主张,或是出于解决城市居民住房难问题,或是考量资源可利用性问题,或是审视法律法规适足性问题,而有关禁建禁售小产权房的政策主张,或是出于耕地保护与粮食安全,或是着眼农民长远生计,或是重申既有法律法规权威性,都不足以根治错综复杂的小产权房问题。
鉴于小产权房问题已经远远超越了单一的法律、政治或管制层面而衍生为综合性社会问题,妥善解决之,需要高度的政治智慧和适足的规制政策。规制的基本路径,可以选择法律的、政治的和管理的路径。
从法理上建构小产权房规制政策：
一是循国际之通则,在《中华人民共和国宪法修正案》中重新确立公民自由迁徙权与住房权等宪制原则；
二是参《中华人民共和国物权法》等保护已拥有房屋财产人权利的法律,出台能够保障没有房屋之公民居住权的《中华人民共和国住宅法》或《中华人民共和国住房保障法》;
三是因应时事变迁和环境变化,整合修订《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律及其配套规定。
以政治的路径建构小产权房规制政策：
一是要在小产权房相关的法律立法和决策程序中,以制度化的方式率先建构起小产权房利益相关方的利益诉求渠道和民意表达渠道,以切实、充分、有效地反映民意,整合其利益诉求;
二是政府必须重视小产权房利益相关方的参与式合作共治：
三是政府必须衡平与保护小产权房各方利益,妥善解决利益冲突,避免矛盾激化可能带来的社会不稳定。
以管理的路径建构小产权房规制政策：
一是改户籍制为居住制,允许城乡居民自由选择居住地和住所；
二是改农村土地承包制为永佃制,赋予乡居民以“恒产”,同时建立健全包括乡居民宅基地在内的集体建设土地交易机制与开发利用机制,增加乡居民“财产性收入”；
三是严格控制和规范政府征地,允许乡居民依法通过多种方式参与开发经营城镇建设用地范围外的非公益性项目用地；
四是重新建构城乡居民住房开发与供给模式,将重新审视后原则上符合规划的小产权房合法化,并将之纳入合法的住房开发与供应体系。
In recent years, lots of illegal developed and traded Houses with limited property rights, under the disguise of old city reconstruction, the reconstruction of village inside cities, the new countryside construction, protected agriculture, and overall urban and rural development, are built. From media reports, academic studies and survey data, we can see Houses with limited property rights are numerous, widely spread, problematic, hotly disputed and has far-reaching influence, which make it one of hottest spots attracted most attention from the government, media, academics, developers and the general public.
The formation, development and growth of Houses with limited property rights resulted partially from systematic reasons, for example, urban and rural land are artificially divided into two systems, which is the problem in land management system, different taxation systems result in mismatch in routine power and financial power in fiscal management system and the peasants'empty constitutional rights of the land; and partially from economical and social reasons, for example, high house prices in cities in the reform of the housing market, lack of housing security, transparency of differential earnings from land brought by industrialization and its unreasonable distribution of income, the social assumption of "law never blame the public and law is hard to punish the public"; as well as other regulatory factors, for instance, the absence of local government regulation and seeking rent by power. Besides, the market of selling and purchasing Houses with limited property rights, in fact, is formed in considerable size. Different stakeholders representing different interests are anxious to arbitrage, seek and divide interest and wealth, which is one of key factors for the rapid spread of Houses with limited property rights.
The disputes on the legality of Houses with limited property rights and the legal nature of property rights focus on the adequacy of current laws and regulations. The popularity of Houses with limited property rights and policy restriction make Houses with limited property rights inevitably a major issue related to people's livelihood. The harm to the interests of people attracts great attention from the higher management. Whether it is legal or not depends on whose interests wins the game. Houses with limited property rights has to face risks in development, transaction, property and security, that is, it cannot be publicly traded, can not apply for mortgages, can not be inherited, and cannot fight against the government's land acquisition and resettlement. It also reflects deep-rooted problems in the rights to use rural collective construction land, the household registration system and civil freedom of movement and choice of place to live.
The Central Government and relevant departments have issued a series of regulations and policy on Houses with limited property rights when it keeps spreading and illegally traded, which not only control the development of Houses with limited property rights in macro way, but also regulate and restrict the building or selling of Houses with limited property rights. At the mean time, The Central Government and relevant departments require government in all levels to strictly restrain, solely investigate and severely punish the case of Houses with limited property rights according to the law. In those cities with prominent Houses with limited property rights problems, local governments and relevant departments are also trying to regulate it and have announced a ban on developing Houses with limited property rights, a notice on the risks of purchasing Houses with limited property rights or other prohibitive regulations successively. However in overall, current macro-control policy and the micro-regulation policy did not yield the expected results. The social regulatory policy on Houses with limited property rights is obviously inadequate, because of farmland protection, livelihood improvement and farmer rights protection. The implementation of regulations and policies often encounters countermeasures. To some extend, some policy implementation by some local governments seems looser, which is a good reference for exploring the solution to Houses with limited property rights problem.
At present, most studies on the policy of Houses with limited property rights conducted in the academic are either from the perspective of land policy or from the perspective of housing policy. Some studies have advocated the recognition of the legitimacy of Houses with limited property rights development and trade. Some studies are in favor of limiting or banning it. Some studies advocate the legalization of trade-offs, but not commercialization. Most studies suggest to treat Houses with limited property rights in different areas in different ways. The suggestion of Legalizing Houses with limited property rights is based on solving the difficulty in urban housing, or based on considering the issue of resource availability, and based on examining the adequacy of laws and regulations. The suggestion of banning the trade of Houses with limited property rights is based on the protection of farmland and food security, or focused on farmers' long-term livelihood, or reaffirmed the existing authority of the laws and regulations. All these suggestions are not sufficient to cure the complex problem of Houses with limited property rights.
Since Houses with limited property rights problem is already far beyond the single issue of the legal, political or regulatory level, it is a comprehensive social problem. Therefore, it requires a high degree of political wisdom and adequate regulation policy to properly solve it in legal, political and management way.
From the legal prospective, this problem can be solved in following ways:
Firstly, follow international general rules and redefine constitutional rights, such as the civil rights to freely move and the housing rights in the Amendments to the Constitution of People's Republic of China.
Secondly, refer to the Law of Property Law for protecting purchased houses' property rights and issue the Law of Housing or the Law of Housing Security to protect housing rights of those who do not have properties.
Thirdly, update Land Administration Law of the Peoples Republic of China, Law of Land Contract in Rural Areas of the Peoples Republic of China, the Administrative Urban Real Property Laws of the People's Republic of China, The Town and Country Planning Act of the Peoples Republic of China and its supporting regulations according to the change of time and environment.
From the political prospective, this problem can be solved in following ways:
Firstly, in the framework of laws and decision-making process on Houses with limited property rights, interest appeal channels and public opinion expression channels should be constructed in order to effectively and fully reflect public opinion and integrate demands of their interests;
Secondly, government must pay attention to the participation, cooperation and co-management of all parities of Houses with limited property rights.
Thirdly, government must protect and balance the interests of all parties regarding Houses with limited property rights, properly address conflicts of interest and avoid potential conflicts from causing social instability.
From the management prospective, this problem can be solved in following ways:
Firstly, change household registration system into housing system and allow urban and rural residents freely choose their residence and domicile;
Secondly, change the rural land contract system into permanent tenancy system and give rural residents real estate, while establishing and perfecting collective construction land transaction and development mechanism covering county homestead in order to increase rural residents' property income;
Thirdly, strictly control and regulate government land acquisition and allow rural residents to participate and run land of non-public welfare projects outside town and county construction land according to the law.
Fourthly, reconstruct urban and rural housing development and supply model, legalize planned Houses with limited property rights after examination and integrate them into the legal housing supply and development system.
引文
1. 中央人民政府委员会第八次会议.中华人民共和国土地改革法.1950-06-30.
2. 第一届全国人民代表大会第一次会议.中华人民共和国宪法.1954-09-20.
3. 第一届全国人民代表大会常务委员会第九十一次会议.中华人民共和国户口登记条例.1958-01-09.
4. 第六届全国人民代表大会第三次会议.中华人民共和国继承法.中华人民共和国主席令(1985)第24号.
5. 第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议.中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国主席令(1986)第41号.
6. 第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议.中华人民共和国城市规划法.中华人民共和国主席令(1989)第23号.
7. 第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议.中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国主席令(1994)第29号.
8. 第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议.中华人民共和国担保法.中华人民共和国主席令(1995)第50号.
9. 第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议.中华人民共和国建筑法.中华人民共和国主席令(1997)第91号.
10.第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议.中华人民共和国土地管理法(修订).中华人民共和国主席令(1998)第8号.
11.第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.中华人民共和国农村土地承包法.中华人民共和国主席令(2002)第73号.
12.第十届全国人民代表大会第二次会议.中华人民共和国宪法(修正).2004-03-14.
13.第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议.中华人民共和国土地管理法(修订).中华人民共和国主席令(2004)第28号.
14.第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法.中华人民共和国主席令(2007)第62号.
15.第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.中华人民共和国城市房地产管理法(修订).中华人民共和国主席令(2007]第72号.
16.第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议.中华人民共和国城乡规划法.中华人民共和国主席令(2007]第74号.
17.第十一届全国人民代表大会常务委员会第九次会议.中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法.中华人民共和国主席令(2009)第14号.
1. 联合国大会第217号决议.世界人权宣言.1948-12-10.
2. 联合国大会第2200A(ⅩⅫ)号决议.公民权利和政治权利国际公约.1966-12-16.
3. 联合国大会第2200B(ⅩⅫ)号决议.经济、社会及文化权利国际公约.1966-12-16.
1. 中共中央.农村人民公社工作条例修正草案.中发(1962)516号.
2. 中共中央.关于加强城市建设工作的意见.中发(1978)13号.
3. 中共中央.关于建立社会主义市场经济体制的若干决定.1993-11-14.
4. 中共中央、国务院.关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知.中发(1997)11号.
5. 中共中央.关于做好农户承包地使用权流转工作的通知.中发(2001)18号.
6. 中共中央.关于推进农村改革发展若干重大问题的决定.2008-10-12.
7. 国务院.批转国家建委关于加快城市住宅建设报告的通知.国发(1978)222号.
8. 国务院.村镇建房用地管理条例.国发(1982)29号.
9. 国务院.关于严格控制城镇住宅标准的规定.国发(1983)193号.
10.国务院.城市私有房屋管理条例.国发(1983)194号.
11.国务院.关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定.国发(1984)123号.
18.国务院.批转城乡建设环境保护部关于扩大城市公有住宅补贴出售试点报告的通知.国发(1984)140号.
12.国务院.关于农民进入集镇落户问题的通知.1984-10-13.
13.国务院.中华人民共和国房产税暂行条例.国发(1986)90号.
14.国务院.关于加强城市建设工作的通知.国发(1987)47号.
15.国务院.关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知.国发(1988)11号.
16.国务院.批转国家计委关于加强商品房屋建设管理请示的通知.国发(1989)39号.
17.国务院.批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知.国发(1990)4号.
18.国务院.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.国务院令(1990)第55号.
19.国务院.中华人民共和国土地管理法实施条例.国务院令(1991)第73号.
20.国务院.城市房屋拆迁管理条例.国务院令(1991)第78号.
21.国务院.关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知.国发(1991)30号.
22.国务院.关于发展房地产业若干问题的通知.国发(1992)61号.
23.国务院.村庄和集镇规划建设管理条例.国务院令(1993)第116号.
24.国务院.关于深化城镇住房制度改革的决定.国发(1994)43号.
25.国务院.关于加强城市规划工作的通知.国发(1996)18号.
26.国务院.批转公安部小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度意见的通知.国发(1997]20号.
27.国务院.中华人民共和国契税暂行条例.国务院令[1997)第224号.
28.国务院.关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知.国发(1998)23号.
29.国务院.批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知.国发(1998)24号.
30.国务院.城市房地产开发经营管理条例.国务院令(1998)第248号.
31.国务院.批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知.国发(1998)34号.
32.国务院.中华人民共和国土地管理法实施条例.国务院令(1998)第256号.
33.国务院.基本农田保护条例.国务院令(1998)第257号.
34.国务院.建设工程质量管理条例.国务院令(2000)第279号.
35.国务院.批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革意见的通知.国发(2001)6号.
36.国务院.关于加强国有土地资产管理的通知.国发(2001)15号.
37.国务院.城市房屋拆迁管理条例.国务院令(2001)第305号.
38.国务院.物业管理条例.国务院令(2003)第379号.
39.国务院.关于促进房地产市场持续健康发展的通知.国发(2003)18号.
40.国务院.关于深化改革严格土地管理的决定.国发(2004)28号.
41.国务院常务会议.关于加强房地产市场的调控措施(新“国八条”).2005-4-27.
42.国务院.关于解决农民工问题的若干意见.国发(2006]5号.
43.国务院常务会议.关于促进房地产业健康发展的措施(“国六条”).2006-5-17.
44.国务院.关于加强土地调控有关问题的通知.国发(2006)31号.
45.国务院.关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见.国发(2007)24号.
46.国务院.关于促进节约集约用地的通知.国发(2008)3号.
47.国务院.批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知.国发(2009)26号.
1. 国务院办公厅.转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司意见的通知.国办发(1990)41号.
2. 国务院办公厅.转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知.国办发(1991)73号.
19.国务院办公厅.转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知.国办发(1996)35号.
3. 国务院办公厅.关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知.国办发(1999)39号.
4. 国务院办公厅.关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知.国办发(2004)46号.
5. 国务院办公厅.关于切实稳定住房价格的通知(老“国八条”).国办发明电(2005)8号.
6. 国务院办公厅.转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见(“七部委八条”)的通知.国办发(2005)26号.
7. 国务院办公厅.转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见(“九部委六条”)的通知.国办发(2006)37号.
8. 国务院办公厅.关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知.国办发(2007)71号.
9. 国务院办公厅.关于促进房地产市场健康发展的若干意见.国办发(2008)131号.
10.国家计委、城乡建设环境保护部.关于贯彻执行《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》的若干意见.计标(1984)774号.
11.国家计委、城乡建设环境保护部.城市建设综合开发公司暂行办法.计设(1984)2233号.
12.国家计委.关于发布《住宅建筑设计规范GBJ96-86》的通知.计标(1986)1771号.
13.国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局.关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定.计资(1987)16号.
14.国家计委、建设部、中国人民建设银行、国家审计署、国家统计局、国家物价局.关于加强商品住宅建设管理的通知.国计投资(1990)1090号.
15.国家计委、财政部.关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知.计价格(2001)585号.
16.国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办.关于开展农民建房收费专项治理工作的通知.计价格[2001)1531号.
17.国家计委、建设部.关于规范住房交易手续费有关问题的通知.计价格(2002)121号.
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20.国家城市建设总局.关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规定.城发房字(1982)第77号.
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23.建设部：关于颁布城市综合开发公司资质等级标准的通知.建房字(1989)第408号.
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⑥罗夫永.产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析[J].中国青年政治学院学报,2008(5)
①参见：住房和城乡建设部政策研究中心课题组.论小产权房与农民利益之间的关系[N].中国建设报,2009-10-27.
②罗夫永.产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析[J].中国青年政治学院学报,2008(5)
①转引：保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：401.
②保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：401.
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① CESCR General Comment 4.The Right to Adequate Housing (Art.11 (1)).13/12/91.
②参见：CESCR General Comment 4.The Right to Adequate Housing (Art.11 (1)).13/12/91.
③ OHCHR,Fact Sheet No.25:Forced Evictions and Human Rights.United Nations,Geneva,May1996.中国于1997年签署公约,2003年就执行情况首次提交履约报告。报告称中国法律中体现政府住房责任的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第4条所规定的“国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件”。
①深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
②根据2008年2月15日建设部发布的《房屋登记办法》(建设部令(2008第168号)第九十五条规定,“房屋权属证书、登记证明,由国务院建设主管部门统一制定式样,统一监制,统一编号规则。县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。”第九十一条规定,“非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的,依法追究刑事责任。”据此,乡镇人民政府制发房产证书的,应属非法行为,并应承担责任；购买小产权房、接受并使用乡镇人民政府制发的房产证书的,也应属非法行为,也应承担责任。
①参见：布赖恩·贝利.比较城市化——20世纪的不同道路[M].商务印刷馆,2008：第二章.
①准确地术语,应用保罗·诺克斯称之的“郊外社区”(保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：141.)或用社会学家Herbert Gvans称之的“都市村庄”(参见：保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：447.)
②参见：布赖恩·贝利.比较城市化——20世纪的不同道路[M].商务印刷馆,2008：135.
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①参见：保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：第一章.
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④转引：谷荣.中国城市化公共政策研究[M].东南大学出版社,2007：46.
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①转引：刘峰、孔新峰.多中心治理理论的启迪与警示[J].行政管理改革,2010(1).
②参见：刘峰、孔新峰.多中心治理理论的启迪与警示[J].行政管理改革,2010(1).
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①戴维·H·罗森布鲁姆、罗伯特·S·克拉夫丘克.公共行政学：管理、政治和法律的途径(第五版)[M].中国人民大学出版社,2002：17,421.
②参见：戴维·H·罗森布鲁姆、罗伯特·s·克拉夫丘克.公共行政学：管理、政治和法律的途径(第五版)[M].中国人民大学出版社,2002：449-461.
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④参见：李建明、吴纪攀.郑州：高房价催热小产权房[N].市场报,2007-08-10；邓大洪.“小产权房”可否给高房价退烧[N].中国商报,2006-06-27.
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⑤参见：童大焕.物业税不妨以小产权房做试点[N].中国社会报,2009-06-03；卢轶.小产权房可拿准生证?[N].南方日报,2009-06-20;王春槐.小产权房,千万人参与的违法现实[N]民主与法制时报,2009-07-13.
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①张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘,2008-12-29.
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③房地产高级经济师、着名地产评论人章林晓对此分析后指出,“出现这两种分化趋势的背后原因：一是有开发商或直接或间接参与小产权房的开发建设；二是有大量的投资／投机资金进入到小产权房的开发建设中”。(参见：刘筱晨.小产权房再兴风浪[N].中国房地产报,2009-11-09.)
④参见：柯鹏、李和裕.逾九成受访者支持小产权房买卖(调查)[N].市场报,2007-08-10.
⑤参见：李建明、吴纪攀.郑州：高房价催热小产权房[N].市场报,2007-08-10.
①农业地产在北京冠冕的政策依据是,北京市人民政府于2006年要求下辖的区县大力发展温室大棚等设施农业,并提供资金补贴：而在重庆,则是城乡统筹和都市农业政策项目“博士农业科技园”——温室大棚配两层别墅的地产项目,还获得市、区两级重点农业项目。(参见：吕宗恕.农业地产的几套外衣[N].新京报,2008-06-20.)
②参见：许坚、祈帆、蔡玉梅.城乡统筹与“两规”协调——中国土地学会、中国城市规划学会高层论坛综述[R].中国土地学会网站,2008-06-20.
③参见：李坤.预期转正,深圳小产权房坐地起价[N].证券时报,2009-06-01.
④参见：岳晓武.“小产权房”应当分类处理[J].中国土地,2009(3).
①参见：张敏.北京市购买“小产权房”群体现状调查[N].工人日报,2007-07-13.
②参见：高雅、阎咏冰.京城小产权房调查[R].法律与生活,2007(9).
③参见：沈翀、杨希伟.武汉：小产权房信息只在知情人圈子中散布[N].经济参考报,2007-07-25.
④参见：金焰.买小产权房的,明知道是个坑也会往下跳[N].南方都市报,2009-07-11.
⑤参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
⑥参见: 王小乔.“小产权房”：生命中不能承受之便宜[N].南方周末,2007-07-11.
①住房和城乡建设部政策研究中心课题组.论小产权房与农民利益之间的关系[N].中国建设报,2009-10-27.
②深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
①参见：张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘,2008-12-29.
②参见：沈翀、杨希伟.武汉：小产权房信息只在知情人圈子中散布[N].经济参考报,2007-07-25.
③参见：周雪松.解决“小产权房”背后的大问题[N]中国经济时报,2007-07-04.
④参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
⑤参见：丁蕊.国务院重申城里人禁买小产权房[N].北京商报,2008-01-09.
⑥参见：张明.都江堰等地“秘密实践”集体土地流转[N].中国经营报,2008-06-19.
①参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OL].http://blog.china.com.cn/art/show.do?dn=caijiming&id=480851&agMode=1
②武建东指出,1986年6月25日六届人大十六次会议通过的《土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”正是由于曾经引导城市居民到农村购房的恰恰是国家最高权力机关通过的《土地管理法》,·这部法律的有关条款可以被修改,但是它制造的历史不能割裂,为此,中国的国家最高权力机关需要安排必要的历史桥梁解决集体土地使用权流转和小产权房问题。参见：武建东.《城乡规划法》将小产权房投送到改革热点的顶端[N].东方早报,2007-12-25.
③参见：武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01-29.
④参见：武建东.小产权房是改革的历史欠账[J].中国改革,2008(3).
①参见：沈晓杰.“小产权房”政策的选择标准是什么[J].中国经济周刊,2007(27).
②参见：胡晓鹏.小产权房该不该“合法化”[N].解放日报,2007-08-13；胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度[J].国土资源,2008(4)
③参见：柯鹏、李和裕.逾九成受访者支持小产权房买卖(调查)[N].市场报,2007-08-10.
④参见：李杰.个别城市近半房屋为小产权[N].市场报,2008-01-09.
①宋桂芳.开发商占了小产权房多大的便宜[EB/OL]. http://www.hangzhou.com.cn/20080702/ca1531541.htm
②武建东.小产权房是改革的历史欠账[J].中国改革,2008(3)
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
④参见：武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01·29.
①参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
②冯海宁.“小产权房”变“保障房”如何[N].第一财经日报,2007-07-10.
③参见：李佳鹏、陈圣莉.三大原因催生“小产权房”[N].经济参考报,2008-03-04.
①参见：温淑萍.北京香堂村规模化小产权房调查[N].民主与法制时报,2007-07-09.
②乔新生.小产权房改革是缩小城乡差距的契机[N].东方早报,2009-06-01.
③参见：武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01-29.
④赵红梅.不能把小产权房当事实婚姻来承认[N].法制日报,2009-06-15.
①参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
②任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog 4679d35101000a7u.html
③王海卉.从“小产权房”看农村土地制度的变革[J].规划师,2008(4)
①在王珏林看来,小产权房主要是四个问题：法、理、权益和利益。从法上讲,国家的土地管理法规定的非常清晰：集体所有土地包括宅基地只能在农民范围内运转,不能在城市范畴内运转。从理上讲,农民建设并出卖小产权房能够致富,政府为什么不让卖?城市居民购买小产权房价格很便宜,政府为什么又不让买?从权益和利益上看,最主要是保护农民权益和利益的问题。农村的宅基地是有限的,如果允许农村的宅基地卖给城市居民,将来可能出现农民的居住、生活问题。(参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.)
②参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
③岳晓武.“小产权房”应当分类处理[J].中国土地,2009(3).
④参见：刘义柱等.“小产权房”现象的法律分析——山东大学法学院民商法学术沙龙第七期实录[R].中国民商法律网,2008-05-18.
⑤参见：人民网.中央明确不许再建小产权房.2008年10月23日.陈锡文同时表示,有一条是非常清楚的：中央已经明确不许再建小产权房。但是,“很多消费者觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予 保护的”,“怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化,这是有关部门正在研究的具体措施”。这一表态,被业内视为小产权房购买者将受中央保护的一个信号,成了一些购房者出手购买小产权房的信心支撑。而“小产权房绝对不允许再搞”则被一些小产权房销售方借题发挥,以“绝版”概念对购房者进行宣传,“最后低价房”的噱头一时间比比皆是,有的小产权房项目甚至趁着政策利好准备进一步提价。(参见：许竹.小产权房政策明确化迫在眉睫[N].中华建筑报,2008-11-23.)南开大学法学院教授陈耀东等进一步探究了陈锡文的这一表态可能导致的规范形态和后果,认为：第一,政府政策不能代替国家法律来为小产权房买卖合同效力问题做出安排,因此,现行政策不应成为认定小产权房买卖合同效力的依据；第二,陈锡文的这一表态所说的“保护”,不能从合同效力角度理解,而应理解为属于公法意义中的不予行政处罚之意,即不予拆除和罚款等：第三,这种“保护”的含义还包括根据《中华人民共和国物权法》关于占有的规定,对购买小产权房的消费者给予占有保护；第四,所谓“购买‘小产权’房的消费者”,既然没有对“消费者”的主体范围进行限定,则应理解为包括城镇居民中购买小产权房的购房消费者在内。(参见：陈耀东、吴彬.“小产权”房及其买卖的法律困境与解决[J].法学论坛,2010(1).)
①参见：李杰.深圳到底存在多少开发商自己发证的小产权房[N].CCTV经济半小时,2009-06-15.
②参见：朱悦华.小产权房让三方受益[N].市场报,2007-08-10.
③参见：郑经.小产权房并没有违背《宪法》[N].中国改革报,2007-08-14.
④参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.
⑤童大焕.物业税不妨以小产权房做试点[N].中国社会报,2009-06-03.
①参见：许海燕等.利益博弈视角下小产权房的经济学思考[J].经济体制改革,2008(5).
②参见：赖大臣、王晓莹.叫停“小产权房”缘起土地制度冲突[N].中国改革报,2007-07-06.
③参见：张曙光.集体建设用地地权的实施和保护——兼及“小产权”房问题[R].北京天则经济研究所第379次双周学术论坛,2009-03-24.
①贺雪峰.小产权房、土地收益与城乡差距问题[J].广东商学院学报,2009(5).
②贠小苏.见微知著 防范果断 刹风治乱[N].中国国土资源报,2009-06-16.
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
④参见：陈芳、邓华宁、胡梅娟.小产权房：为何“剪不断理还乱”[N].新华每日电讯,2007-09-28.
⑤参见：公培佳.小产权房寻觅合法生机[N].华夏时报,2007-07-16.
⑥参见：王海鸿等.“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度[J].华东经济管理,2009(12).
①参见：张伟.关于小产权房合法化的法律制度探究[T].中国人民大学,2008-05.
②参见：时寒冰.以民生为重,应给小产权房一条出路[N].上海证券报,2007-07-16.
③参见：许海波.小产权房风险提示[N].房地产时报,2007-07-23.
④参见：深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
①参见：刘宇鑫.北京市开展乡产权、小产权违规土地开发调查工作[N].北京日报,2007-06-26.
②国务院:城镇居民不得购买小产权房[EB/OL].http://finance.jrj.com.cn/news/2007-12-12/000003046087.html
③参见：郭宝平.国土资源部提出小产权房处理原则[J].城市问题,2008(7).
④参见：钟欣.国土部：今年重点清理小产权房和高尔夫球场[N].南方日报,2010-02-01.
①陈伯庚.怎样看待“小产权房”?[J].检查风云,2007(20).
②李长健等.民生利益视角下农村小产权房规制研究[J].政法论从,2008(4)
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
④参见：柯鹏、李和裕.逾九成受访者支持小产权房买卖(调查)[N].市场报,2007-08-10.
⑤参见：许海波.小产权房风险提示[N].房地产时报,2007-07-23.
⑥参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.
①参见：王海.百姓为啥买小产权房[N].市场报,2007-08-10.
②谢进川.传媒治理论：社会风险治理视角下的传媒功能研究[M].中国传媒大学出版社,2009：77.
③参见：许海燕等.利益博弈视角下小产权房的经济学思考[J].经济体制改革,2008(5).
④参见：薛华勇.权利的贫困—宪政视野下的小产权房问题透视[J].法治研究,2009(7).
①参见：高军、杜学文.法社会学视野中的“小产权房”现象透视[J].延边大学学报,2008(6)
②参见：刘昱君、石云龙.科学解决小产权房问题[J].今日国土,2007(8).
①参见：胡晓鹏.小产权房该不该“合法化”[N].解放日报,2007-08-13.
②周其仁介绍了一个律师曾经处理过的一起案例：某城里人购买了一处农民的小产权房,突遇火灾,问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建?城里人想当然认为自己有权重建,但农民却表示反对,理由很简单：我当时卖给你的是房屋,不是土地,房屋已经被你给烧了,土地还是我的。参见：程刚.买小产权房应弄清的问题[N].江苏经济报,2007-08-05.
①参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
①国务院：城镇居民不得购买小产权房[EB／OL].http://finance.iri.com.cn/news/2007-12-12/000003046087.html
①参见：郭宝平.国土资源部提出小产权房处理原则[J].城市问题,2008(7).
②徐绍史.积极探索稳步推进农村土地管理制度改革[R].国土资源部门户网,2008-10-28.
③鹿心社.将采取针对性措施化解历史上形成的小产权房问题[R].新华网,2008-11-13.鹿心社还指出,化解已经形成的小产权房,至少需要补交所占土地的地价。
①参见：王立彬.国土资源部要求坚决查处“小产权房”等违法行为[N].新华网,2009-06-10；秦京午.深圳小产权房“转正”属误读[N].人民日报,2009-06-12.
②参见：刘展超、胥会云.“烫手”小产权房或交地方依法分类处置[N].第一财经日报,2009-06-26.
③徐绍史.认请历史使命,锐意开拓进取,共同推动国土资源事业实现新跨越[R].国土资源部门户网,2010-01-28.
④参见：钟欣.国土部：今年重点清理小产权房和高尔夫球场[N].南方日报,2010-02-01.
⑤参见：钟欣.国土部：今年重点清理小产权房和高尔夫球场[N].南方日报,2010-02-01.
①国发(2008)3号再次重申：严禁擅自将农用地转为建设用地。
②徐绍史.推进国家土地督察制度的落实[N].学习时报(第398期),2007-08-15.
③国务院：城镇居民不得购买小产权房[EB／OL].http://finance.jrj.com.cn/news/2007-12-12/000003046087.html
④参见：王立彬.城镇居民不得买“小产权房”[N].市场报,2007-12-17.
①该《办法》自2008年6月1日起施行,监察部、国土资源部于2000年3月2日联合发布的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》(监察部等令[2000]第9号)同时废止。
①参见：洛涛、石志勇、毛海峰.北京市政府部门：小产权房管理绝无松动可能[N].经济参考报,2007-12-10.
②参见：孙荣飞.国土部：将立法解决农村集体用地使用权流转[N].第一财经日报,2007-07-15.
①参见：周楚军.北京跟踪督察设施农业违法占地[N].中国国土资源报,2009-07-01.
①参见：邓新建.广州下狠招遏制“小产权房”买卖房款没收不会退还给买房人[N].法制日报,2009-06-22.
②参见：罗向明.国土部门摸清成都小产权[N].天府早报,2007-12-14.
①参见：焦点房地产网.小产权房泛滥调查：个别城市近半房屋为小产权[EB／OL].http://house.focus.cn/news/2008-01-07/417870.html
②参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
①参见：邓华宁.南京：“小产权房”不会搞一刀切全部拆除[N].经济参考报,2007-07-25.
②参见：尹霄飞.江苏重拾小产权房“转正”命题[N].中国房地产报,2009-02-16.
③参见：尹霄飞.江苏重拾小产权房“转正”命题[N].中国房地产报,2009-02-16.
④参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
①参见：谢进川.传媒治理论：社会风险治理视角下的传媒功能研究[M].中国传媒大学出版社,2009：76-77.
②参见：梁冬.哈尔滨严查“小产权房”[N].中国改革报,2007-12-11.
①社论.小产权房争议不会因旧令重申而止息[N].南方都市报,2007-12-16.
①参见：蔡继明.区分对待“小产权房”,承认农村建设用地处置权[N].21世纪经济报道,2008-03-04.
②参见：乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论从,2007(8).中国政法大学民商法学院院长王卫国则认为,由于历史和现实的原因,中国目前并不具备实施土地国有制的基本条件：首先是国有化的途径问题,只有两种选择,即国家无偿征收或有偿购买,如强行征收为国家所有,农民会有一种权利被剥夺感,必然引起农民的强烈不满,甚至引发社会的动荡不安；如为有偿购买,国家需支付巨额资金,因国力有限,国家势必无力承担。其次是管理上的问题,至少有两个问题需要考虑：一是社区组织在失去土地所有权以后如何存在和运行；二是国家面对众多而分散的农民如何有效地行使它的所有权。(参见：王卫国.中国土地权利研究[M].中国政法大学出版社,1997：105.)
③参见：武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
④参见：乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论从,2007(8).
⑤武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01-29.
⑥国家已经做出的关于集体建设用地使用权进入市场流转试点的过渡性安排有:1995年,江苏苏州最早试点；1997年,浙江湖州试点；2000年,安徽芜湖试点；2005年,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行,据此文件,广东省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易,与国有建设用地“同地、同权、同价”。另外,周其仁于2007年10月为国家综合改革区的重庆和成都提出了试办土地交易所的建议,得到了时任重庆市委书记、现任广东省委书记汪洋的积极回应。2008年7月29日,《21世纪经济报道》记者从重庆有关部门了解到,重庆新近报送到国务院有关部委的综改方案由原订的“一拖七”修订为“一拖八”：新增了“申请设立土地交易所的专项方案”。该方案旨在探索建立城乡统一的土地交易市场,使集体土地和国有土地统一政策、统一调控、统一监管,使农村集体建设用地可以通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。该方案已经在近期的综改方案初步征求各部委意见过程中,得到了包括国土资源部在内的相关部委的支持。如果获准批复,重庆将建立起中国第一个农村土地交易所,主要开展农村集体建设用地等诸项农村用地向城市建设用地的流转交易。参见：21世纪经济报道.重庆申请设立我国首个农村土地交易所[EB／OL].http://news.sina.com.cn/c/2008-07-30/014716023118.shtml
①参见：张占录.以土地发展权合理配置解决小产权房问题[J].城乡建设,2009(7).
②参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OLl.http://blog.china.com.cn/art/show.do?dn=caijiming&id=480851&agMode=1在笔者看来,小产权房所占集休所有土地政策改革方向,是要与国有土地“同地同权”,但不一定“同价”。“同权”主要体现在所有权属主体明确,使用权属流转顺畅,发展权益分配合理。
③张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘,2008-12-29.
①参见：万君.推进征地改革,彻底解决“小产权房”问题[N].陕西日报,2008-03-09.
②参见：王春槐.小产权房,千万人参与的违法现实[N] 民主与法制时报,2009-07-13.
③参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
④实际上,集体建设用地使用权进入市场流转,早在1995年江苏苏州就开始试点,1997年浙江湖州试点。
⑤参见：孙荣飞.国土部：将立法解决农村集体用地使用权流转[N].第一财经日报,2007-07-15.
⑥参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
①参见：郑经.小产权房并没有违背《宪法》[N].中国改革报,2007-08-14.
②参见：王春槐.小产权房,千万人参与的违法现实[N] 民主与法制时报,2009-07-13.
③社论.小产权房：政府规划大不过农民权利[N].南方都市报,2007-12-15.
①朱兰春.小产权房之争事关宪政[N].南方都市报,2007-12-16.
②社论.小产权房争议不会因旧令重申而止息[N].南方都市报,2007-12-16.
③社论.小产权房：政府规划大不过农民权利[N].南方都市报,2007-12-15.
④首都经贸大学法学院副教授王德山认为,下列小产权房应强制拆除：(1)非法占用大量基本农田保护耕地,开发建设别墅,后果极其严重的；(2)危害国防安全的；(3)违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定,危害社会公共利益的,如在河道内开发建设楼房、别墅等；(4)违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规,非法开发建设楼房、别墅等。参见：王德山、姜晓林.小产权房问题研究[J].法学杂志,2008(6).
⑤参见:王炜.妥善处理“小产权”房[N].人民日报,2008-09-08.
①参见：叶一剑.民进河南省委提案：对存量小产权房不能一刀切地全盘否定[R].21世纪经济报道,2008-01-17.
②参见：任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101000a7u.html
③参见：武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
①参见：符振彦.小产权房该何去何从?[R].北京房地产,2007(8).
②参见：李珍贵.关于小产权房的法律与社会认知综述[N].中国国土资源报,2008-04-11.
③参见：冯海宁.“小产权房”变“保障房”如何[N].第一财经日报,2007-07-10.
①参见：龙俊吉.浅淡“小产权房”与住房保障[J].时代经贸,2008(6).长江大学经济学院副教授魏凤秀也建议,小产权房应以集体产权认定,颁发集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证。参见：魏凤秀.小产
权房纳入城乡住房体系相关问题的探讨[J].决策探索,2009(3)
②参见：王佑明.小产权房何去何从[J].宁波经济,2009(1).
③参见：任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog 4679d35101000a7u.html
④参见：郭海臣.破解小产权房规范困局[J].西部论从,2009(8).
①参见：陈清波.对待“小产权房”不能“一刀切”[N].中国改革报,2008-05-13.
②参见：易敏利.在全国范围进行“小产权房”普查[J].城市开发,2008(3).
③参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
①参见：郭雪鹏等.“城市小产权房”成因分析及应对[J].湖北经济学院学报,2009(1)
②参见：胡晓鹏.小产权房该不该“合法化”[N].解放日报,2007-08-13.
③参见：郭松海.小产权房可以先合法化,但不一定商品化[J].城市开发,2008(3).
④参见: 李松涛.卖了十年才见“风险”的小产权房[R].中国改革报,2007-07-11.
⑤参见：杨海静.,小产权房拷问《物权法》[J].河北法学,2009(7).
①参见：冯海宁.以民生视角审视小产权房合法化[N].重庆晨报,2009-06-01.
②参见：童大焕.物业税不妨以小产权房做试点[N].中国社会报,2009-06-03.2009年5月19日,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》(国发[2009]26号),再次提出要深化房地产税制改革,研究开征物业税。不过,复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三曾于2009年6月6日在其博客中指出,在中国目前的实际情况下如贸然开征物业税,难度很大,而且影响也会很怪异,甚至会造成社会不安宁、动荡。物业税将导致百十万家庭妻离子散。参见：谢百三.物业税将导致百十万家庭妻离子散[EB／OL].http://qzone.qq.com/blog/622004691-1244244377
③参见：卢轶.小产权房可拿准生证?[N].南方日报,2009-06-20.
④参见：周雪松.小产权房问题考验政府智慧[N].中国经济时报,2009-06-12.
①参见：黄学里.小产权房利益博弈机理及利益重构范式研究[J].中南财经政法大学研究生学报,2009(3).
②参见：陈晶晶.“小产权”房热销背后法律疑问重重[N].法制日报,2007-07-03.
③参见：李文华.问罪小产权缘何迟10年[N].市场报,2007-08-10.
④参见：李文华.问罪小产权缘何迟10年[N].市场报,2007-08-10.北京市德恒律师事务所律师王巍则提出了与任志强基本一致的看法：不管小产权房的建设是否合法,但其对社会销售的行为是违法的。建设部门完全可以理直气壮地去管理小产权房违规销售行为,而不是仅仅做出“风险提示”,因为建设部门虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为,但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。建设部门有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。
⑤参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OL].http://blog.china. com.cn/art/show.do?dn=caijiming&id=480851&agMode=1
⑥参见：陈晶晶.“小产权”房热销背后法律疑问重重[N].法制日报,2007-07-03.
①参见：李杰.深圳到底存在多少开发商自己发证的小产权房[N].CCTV经济半小时,2009-06-15.
②下一章节建构的政策框架,亦可以看作设计小产权房未来发展及其问题解决的规制政策的基本原则。
①联合国大会第217号决议.世界人权宣言.1948-12-10.
②联合国大会第2200A(ⅩⅪ)号决议.公民权利和政治权利国际公约.1966-12-16.
③联合国大会第2200B(ⅩⅫ)号决议.公民权利和政治权利国际公约.1966-12-16.
①转引：祝芹.小产权房问题的法律分析[J].经营管理者,2009(16).
②在2010年3月初的全国政协三次会议上,民革中央提交提案,也明确建议修改《宪法》——在《宪法》中增加“国家保障公民的基本住房权”条款,提高国家和社会对于公民住房权的重视和责任。参见：郭晋晖.民革中央建议修宪添加“国家保障公民的基本住房权”条款[N].第一财经日报,2010-03-03.
①参见：陆锐.《住宅法》重新提出[N].中国房地产报,2007-09-26.
② CCTV.300名博士生联合建议住宅法立法承认小产权房 [EB/OL].http://news.cctv.com/china/20080226/100275.shtml
③参见：陆锐.《住宅法》重新提出[N].中国房地产报,2007-09-26.
①参见：王京京.关于加快制定《住房保障法》完善住房保障制度的建议[R].人民政协报,2010-03-03.
②参见：郭晋晖.民革中央建议修宪添加“国家保障公民的基本住房权”条款[N].第一财经日报,2010-03-03.
①熊仁宇.“小产权房”动了谁的奶酪?[N].21世纪经济报道,2008-01-08.
①参见：李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学,2009(8).
①参见：陆益龙.户籍制度：控制与社会差别[M].商务印刷馆,2003：112.
②谷荣.中国城市化公共政策研究[M].东南大学出版社,2007：63.
①孟大川等.农村小产权房调查与对策研究[R].中共四川省委省级机关党校学报,2009(1).
②参见：笑蜀.给农民土地永佃权可不可行?——于建嵘、陈志武对话中国农村土地制度[N].南方周末,2008-02-05.
①参见：张一鸣.农地流转政策没让小产权房“复活”[N].中国经济时报,2008-11-27.华中农业大学土地管理学院朱春龙分析了农村土地流转制度可能的变迁方向：一是政府默认或宣布农村土地使用权向城市居民流转合法,大量的城市中低收入家庭涌入城郊农村购房,城市居民住房问题得以缓解,顺应了市场需求。二是宣布禁止小产权房开发,但立法确认农民流转土地使用权的权利,特别是农村建设用地使用权流转的权利,使农民对土地收益的诉求以其他方式释放。而在相当长一段时期内,基层自下而上的诉求和政府自上而下的引导的土地制度变迁形式,将是我国农村土地流转制度较有效和最可行的变迁形式。朱春龙.农村土地流转制度变迁浅析——基于小产权房的视角[J].河南农业,2009(2).
②参见：肖华.农宅入市,谁为松闸?[N].南方周末,2007-03-28.
①这应该是自1962年9月27日中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》(中发(1962)516号)关于保护房屋转让、但禁止土地转让的政策规定以来,第一次向“房、地一致”方向的正确改进。
②参见：张明.都江堰等地“秘密实践”集体土地流转[N].中国经营报,2008-06-19.
①参见：张晏.民革中央：推进集体建设用地流转[N].中国国土资源报,2009-03-10.
②为了更好地推行“增减挂钩”政策,建议一是要以大城市为依托加快城镇化进程(因为大城市比中小城市和城镇更节省土地),改变大中小并举、特别是优先发展小城镇的战略；二是要把城镇化落到实处,不仅要让农民离土又离乡,还要让农民进厂又进城,并在城市安居乐业,变成城市居民；三是要改革征地制度,非公益性用地,一律通过市场公平交易；四是改革农村宅基地制度,推行宅基地有偿使用和有偿转让,这样可以激励进城定居的农民放弃农村的宅基地,使“增减挂钩”政策落到实处。(参见：张晏.民革中央：推进集体建设用地流转[N].中国国土资源报,2009-03-10.)
③参见：郄建荣.“小产权房”问题政府须坚决制止[N].法制日报,2009-06-11.
④参见：陈文雅.小产权房规范进退两难[N].经济观察报,2009-06-29.
⑤参见：武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
①社论.住房问题是什么样的政治[J].中国新闻周刊,2007(13).
①现行的房地产开发模式是政府供应国有土地,由房地产开发商进行生产建设和生产经营,政府垄断了土地增值收益,开发商获得超额利润,农民权益被剥夺。参见：张曙光.集体建设用地地权的实施和保护——兼及“小产权”房问题[R].北京天则经济研究所第379次双周学术论坛,2009-03-24.
②参见：乔新生.小产权房改革是缩小城乡差距的契机[N].东方早报,2009-06-01.
③《城市规划法》转变为《城乡规划法》,一字之差,却标志着中国将从2008年元旦起彻底改变城乡二元结构的规划制度,进入城乡一体化的规划管理时代。
①参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
②参见：熊仁宇.“小产权房”动了谁的奶酪?[N].21世纪经济报道,2008-01-08.
③李钊.我对《中华人民共和国城市房地产管理法》提出的修订建议(2009-01-18)[EB／OL].http://house.focus.cn/showarticle/4661/565388.html%27
2. 第一届全国人民代表大会第一次会议.中华人民共和国宪法.1954-09-20.
3. 第一届全国人民代表大会常务委员会第九十一次会议.中华人民共和国户口登记条例.1958-01-09.
4. 第六届全国人民代表大会第三次会议.中华人民共和国继承法.中华人民共和国主席令(1985)第24号.
5. 第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议.中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国主席令(1986)第41号.
6. 第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议.中华人民共和国城市规划法.中华人民共和国主席令(1989)第23号.
7. 第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议.中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国主席令(1994)第29号.
8. 第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议.中华人民共和国担保法.中华人民共和国主席令(1995)第50号.
9. 第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议.中华人民共和国建筑法.中华人民共和国主席令(1997)第91号.
10.第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议.中华人民共和国土地管理法(修订).中华人民共和国主席令(1998)第8号.
11.第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.中华人民共和国农村土地承包法.中华人民共和国主席令(2002)第73号.
12.第十届全国人民代表大会第二次会议.中华人民共和国宪法(修正).2004-03-14.
13.第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议.中华人民共和国土地管理法(修订).中华人民共和国主席令(2004)第28号.
14.第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法.中华人民共和国主席令(2007)第62号.
15.第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议.中华人民共和国城市房地产管理法(修订).中华人民共和国主席令(2007]第72号.
16.第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议.中华人民共和国城乡规划法.中华人民共和国主席令(2007]第74号.
17.第十一届全国人民代表大会常务委员会第九次会议.中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法.中华人民共和国主席令(2009)第14号.
1. 联合国大会第217号决议.世界人权宣言.1948-12-10.
2. 联合国大会第2200A(ⅩⅫ)号决议.公民权利和政治权利国际公约.1966-12-16.
3. 联合国大会第2200B(ⅩⅫ)号决议.经济、社会及文化权利国际公约.1966-12-16.
1. 中共中央.农村人民公社工作条例修正草案.中发(1962)516号.
2. 中共中央.关于加强城市建设工作的意见.中发(1978)13号.
3. 中共中央.关于建立社会主义市场经济体制的若干决定.1993-11-14.
4. 中共中央、国务院.关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知.中发(1997)11号.
5. 中共中央.关于做好农户承包地使用权流转工作的通知.中发(2001)18号.
6. 中共中央.关于推进农村改革发展若干重大问题的决定.2008-10-12.
7. 国务院.批转国家建委关于加快城市住宅建设报告的通知.国发(1978)222号.
8. 国务院.村镇建房用地管理条例.国发(1982)29号.
9. 国务院.关于严格控制城镇住宅标准的规定.国发(1983)193号.
10.国务院.城市私有房屋管理条例.国发(1983)194号.
11.国务院.关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定.国发(1984)123号.
18.国务院.批转城乡建设环境保护部关于扩大城市公有住宅补贴出售试点报告的通知.国发(1984)140号.
12.国务院.关于农民进入集镇落户问题的通知.1984-10-13.
13.国务院.中华人民共和国房产税暂行条例.国发(1986)90号.
14.国务院.关于加强城市建设工作的通知.国发(1987)47号.
15.国务院.关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知.国发(1988)11号.
16.国务院.批转国家计委关于加强商品房屋建设管理请示的通知.国发(1989)39号.
17.国务院.批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知.国发(1990)4号.
18.国务院.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.国务院令(1990)第55号.
19.国务院.中华人民共和国土地管理法实施条例.国务院令(1991)第73号.
20.国务院.城市房屋拆迁管理条例.国务院令(1991)第78号.
21.国务院.关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知.国发(1991)30号.
22.国务院.关于发展房地产业若干问题的通知.国发(1992)61号.
23.国务院.村庄和集镇规划建设管理条例.国务院令(1993)第116号.
24.国务院.关于深化城镇住房制度改革的决定.国发(1994)43号.
25.国务院.关于加强城市规划工作的通知.国发(1996)18号.
26.国务院.批转公安部小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度意见的通知.国发(1997]20号.
27.国务院.中华人民共和国契税暂行条例.国务院令[1997)第224号.
28.国务院.关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知.国发(1998)23号.
29.国务院.批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知.国发(1998)24号.
30.国务院.城市房地产开发经营管理条例.国务院令(1998)第248号.
31.国务院.批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知.国发(1998)34号.
32.国务院.中华人民共和国土地管理法实施条例.国务院令(1998)第256号.
33.国务院.基本农田保护条例.国务院令(1998)第257号.
34.国务院.建设工程质量管理条例.国务院令(2000)第279号.
35.国务院.批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革意见的通知.国发(2001)6号.
36.国务院.关于加强国有土地资产管理的通知.国发(2001)15号.
37.国务院.城市房屋拆迁管理条例.国务院令(2001)第305号.
38.国务院.物业管理条例.国务院令(2003)第379号.
39.国务院.关于促进房地产市场持续健康发展的通知.国发(2003)18号.
40.国务院.关于深化改革严格土地管理的决定.国发(2004)28号.
41.国务院常务会议.关于加强房地产市场的调控措施(新“国八条”).2005-4-27.
42.国务院.关于解决农民工问题的若干意见.国发(2006]5号.
43.国务院常务会议.关于促进房地产业健康发展的措施(“国六条”).2006-5-17.
44.国务院.关于加强土地调控有关问题的通知.国发(2006)31号.
45.国务院.关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见.国发(2007)24号.
46.国务院.关于促进节约集约用地的通知.国发(2008)3号.
47.国务院.批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知.国发(2009)26号.
1. 国务院办公厅.转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司意见的通知.国办发(1990)41号.
2. 国务院办公厅.转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知.国办发(1991)73号.
19.国务院办公厅.转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知.国办发(1996)35号.
3. 国务院办公厅.关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知.国办发(1999)39号.
4. 国务院办公厅.关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知.国办发(2004)46号.
5. 国务院办公厅.关于切实稳定住房价格的通知(老“国八条”).国办发明电(2005)8号.
6. 国务院办公厅.转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见(“七部委八条”)的通知.国办发(2005)26号.
7. 国务院办公厅.转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见(“九部委六条”)的通知.国办发(2006)37号.
8. 国务院办公厅.关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知.国办发(2007)71号.
9. 国务院办公厅.关于促进房地产市场健康发展的若干意见.国办发(2008)131号.
10.国家计委、城乡建设环境保护部.关于贯彻执行《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》的若干意见.计标(1984)774号.
11.国家计委、城乡建设环境保护部.城市建设综合开发公司暂行办法.计设(1984)2233号.
12.国家计委.关于发布《住宅建筑设计规范GBJ96-86》的通知.计标(1986)1771号.
13.国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局.关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定.计资(1987)16号.
14.国家计委、建设部、中国人民建设银行、国家审计署、国家统计局、国家物价局.关于加强商品住宅建设管理的通知.国计投资(1990)1090号.
15.国家计委、财政部.关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知.计价格(2001)585号.
16.国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办.关于开展农民建房收费专项治理工作的通知.计价格[2001)1531号.
17.国家计委、建设部.关于规范住房交易手续费有关问题的通知.计价格(2002)121号.
18.国家计委、财政部.关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知.计价格(2002)595号.
19.国家城市建设总局.关于加强城市公房管理工作的意见.城发房字(1980)151号.
20.国家城市建设总局.关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规定.城发房字(1982)第77号.
21.城乡建设环境保护部.关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知.城住字(1986)第51号.
22.城乡建设环境保护部.关于印发《城镇房屋所有权登记暂行办法》的通知.城住字(1987)第242号.
23.建设部：关于颁布城市综合开发公司资质等级标准的通知.建房字(1989)第408号.
24.建设部.城市危险房屋管理规定.建设部令(1989)第4号.
25.建设部.城市异产毗连房屋管理规定.建设部令(1989)第5号.
26.建设部、国家计委.关于贯彻执行《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》补充意见的通知.建标字(1990)第401号.
27.建设部.城镇房屋产权产籍管理暂行办法.建设部令(1990)第7号.
28.建设部.城市房屋拆迁单位管理规定.建设部令(1991)第12号.
29.建设部、国家工商行政管理局.关于严格控制审批新成立房地产开发公司的通知.建房(1991)491号.
30.建设部.城市房地产市场评估管理暂行办法.建房字(1992)第579号.
31.建设部.城市国有土地使用出让转让规划管理办法.建设部令(1992)第22号.
32.建设部.关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知.建房字(1993)第298号.
33.建设部.关于发布国家标准《城市居住区规划设计规范GB50180-93》的通知.建标(1993)542号.
34.建设部.关于加强《房屋所有权证》发放管理工作的通知.建房字(1993)第571号.
35.建设部.城市商品房预售管理办法.建设部令(1994)第40号.
36.建设部.城市房屋租赁管理办法.建设部令(1995)第42号.
37.建设部.城市房地产转让管理规定.建设部令(1995)第45号.
38.建设部.关于加强城市房屋拆迁管理工作的通知.建房(1995)387号.
39.建设部.城市房地产中介服务管理规定.建设部令(1996)第50号.
40.建设部.城市房地产抵押管理办法.建设部令(1997)第56号.
41.建设部.城市房屋权属登记管理办法.建设部令(1997)第57号.
42.建设部.关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》的通知.建房(1998]102号.
43.建设部.关于发布国家标准《房地产估价规范GB／T50291-1999》的通知.建标(1999)48号.
44.建设部.城镇廉租住房管理办法.建设部等令(1999)第70号.
45.建设部.关于进一步推进现有公有住房改革的通知.建住房(1999)209号.
46.建设部.民用建筑节能管理规定.建设部令(2000)第76号.
47.建设部、国家测绘局.房产测绘管理办法.建设部等令(2000)第83号.
48.建设部.商品房销售管理办法.建设部令(2001]第88号.
49.建设部.城市房地产权属档案管理办法.建设部令(2001)第101号.
50.建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局.关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见.建住房(2002)217号.
51.建设部.城市房屋拆迁估价指导意见.建住房(2003)234号.
52.建设部.城市房屋拆迁行政裁决工作规程.建住房(2003]252号.
53.建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局.城镇最低收入家庭廉租住房管理办法.建设部等令(2003)第120号.
54.建设部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局.关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知.建住房(2004)7号.
55.建设部办公厅.关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知.建办住房(2004)78号.
56.建设部.关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知.建住房电(2005)33号.
57.建设部.关于开展城镇最低收入家庭住房情况调查的通知.建住房函(2005)218号.
58.建设部.房地产估价机构管理办法.建设部令(2005)第142号.
59.建设部.房屋建筑工程抗震设防管理规定.建设部令(2006)第148号.
60.建设部、发改委、工商行政管理总局.关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知.建住房(2006)166号.
61.建设部、商务部、发改委、中国人民银行、工商行政管理总局、国家外汇管理局.关于规范房地产市场外资准入和管理的意见.建住房(2006)171号.
62.建设部、监察部、国土资源部.关于制止违规集资合作建房的通知.建住房(2006)196号.
63.建设部、发改委、工商行政管理总局.关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知.建住房(2006)216号.
64.建设部.房屋权属登记信息查询暂行办法.建住房(2006)244号.
65.建设部、发改委、工商行政管理总局.关于成立房地产交易秩序专项整治工作协调小组及办公室的通知.建住房(2006)247号.
66.建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部、国土资源部.关于印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》的通知.建住房(2007)276号.
67.建设部.房屋登记办法.建设部令(2008]第168号.
68.住房和城乡建设部.房屋登记簿管理试行办法.建住房(2008)84号.
69.国土资源部.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定.国土资源部令(2002)第11号.
70.国土资源部.关于加强农村宅基地管理的意见.国土资发(2004)234号.
71.国土资源部.关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知.国土资发(2008)146号.
72.国土资源部.关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知.2009-08-11.
73.国土资源部办公厅.关于征求《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定办法》(征求意见稿)修改意见的函.国土资厅函(2009)585号.
74.中国人民银行.个人住房担保贷款管理试行办法.中国人民银行令(1997)第1号.
75.中国人民银行.关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知.银发(1998)第169号.
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13.宋桂芳.开发商占了小产权房多大的便宜[EB/OL].http://www.hangzhou.com.cn/20080702/ca1531541.htm
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①参见：人大经济论坛-学术交流→制度经济学→制度高阶对话4——什么是产权[EB／OLl.网址：http://www.pinggu.name/bbs/b8i10709s2p.html
② Irving Fisher.Elementary principles of economics.New York:Macmillan,1923:27.
③ David Me Walker:《牛津法律大辞典》,北京：光明日报出版社,1988：729.
④H·德姆塞茨.关于产权的理论.参见：R·科斯等.财产权利与制度变迁：产权学派与新制度学派译文集[M].上海人民出版社,2002：97-98.
⑤转引自：罗夫永.产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析[J].中国青年政治学院学报,2008(5)
⑥罗夫永.产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析[J].中国青年政治学院学报,2008(5)
①参见：住房和城乡建设部政策研究中心课题组.论小产权房与农民利益之间的关系[N].中国建设报,2009-10-27.
②罗夫永.产权组合——对“小产权房”的制度经济学分析[J].中国青年政治学院学报,2008(5)
①转引：保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：401.
②保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：401.
③张金鹗.住宅问题与政策架构之研究[J].国立政治大学学报,1991(62).
④尹卫红.住宅政策的理论基础[R].载：谢伏瞻等主编.土地制度与住房政策[M].中国大地出版社,2008：34-40.
① CESCR General Comment 4.The Right to Adequate Housing (Art.11 (1)).13/12/91.
②参见：CESCR General Comment 4.The Right to Adequate Housing (Art.11 (1)).13/12/91.
③ OHCHR,Fact Sheet No.25:Forced Evictions and Human Rights.United Nations,Geneva,May1996.中国于1997年签署公约,2003年就执行情况首次提交履约报告。报告称中国法律中体现政府住房责任的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第4条所规定的“国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件”。
①深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
②根据2008年2月15日建设部发布的《房屋登记办法》(建设部令(2008第168号)第九十五条规定,“房屋权属证书、登记证明,由国务院建设主管部门统一制定式样,统一监制,统一编号规则。县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。”第九十一条规定,“非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的,依法追究刑事责任。”据此,乡镇人民政府制发房产证书的,应属非法行为,并应承担责任；购买小产权房、接受并使用乡镇人民政府制发的房产证书的,也应属非法行为,也应承担责任。
①参见：布赖恩·贝利.比较城市化——20世纪的不同道路[M].商务印刷馆,2008：第二章.
①准确地术语,应用保罗·诺克斯称之的“郊外社区”(保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：141.)或用社会学家Herbert Gvans称之的“都市村庄”(参见：保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：447.)
②参见：布赖恩·贝利.比较城市化——20世纪的不同道路[M].商务印刷馆,2008：135.
③社区中国网.太玉园小区简介[EB／OL].http://www.chinasa.com/comm/iianiie.php?commid=4593
①参见：保罗·诺克斯、琳达·迈克卡西.城市化[M].科学出版社,2009：第一章.
②顾朝林.城市化的国际研究[J].城市规划,2003(6).
③参见：谷荣.中国城市化公共政策研究[M].东南大学出版社,2007：52.
④转引：谷荣.中国城市化公共政策研究[M].东南大学出版社,2007：46.
⑤胡星斗.小产权房：关系中国发展大战略[N].上海证券报,2007-09-17.
①转引：刘峰、孔新峰.多中心治理理论的启迪与警示[J].行政管理改革,2010(1).
②参见：刘峰、孔新峰.多中心治理理论的启迪与警示[J].行政管理改革,2010(1).
① J.S.Mill.Principles of Political Economy.London:Longmans,1926.
②戴维·H·罗森布鲁姆、罗伯特·S·克拉夫丘克.公共行政学：管理、政治和法律的途径(第五版)[M].中国人民大学出版社,2002：421,429.
③王健、王红梅.中国特色政府规制理论新探[J].中国行政管理,2009(3).
①戴维·H·罗森布鲁姆、罗伯特·S·克拉夫丘克.公共行政学：管理、政治和法律的途径(第五版)[M].中国人民大学出版社,2002：17.
①戴维·H·罗森布鲁姆、罗伯特·S·克拉夫丘克.公共行政学：管理、政治和法律的途径(第五版)[M].中国人民大学出版社,2002：17,421.
②参见：戴维·H·罗森布鲁姆、罗伯特·s·克拉夫丘克.公共行政学：管理、政治和法律的途径(第五版)[M].中国人民大学出版社,2002：449-461.
①参见：郑经.小产权房并没有违背《宪法》[N].中国改革报,2007-08-14.
②参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.
③周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.该文是作者于2007年7月29日在北京大学中国经济研究中心第十次中国经济观察论坛上的发言。
④参见：李建明、吴纪攀.郑州：高房价催热小产权房[N].市场报,2007-08-10；邓大洪.“小产权房”可否给高房价退烧[N].中国商报,2006-06-27.
⑤胡星斗.小产权房：关系中国发展大战略[N].上海证券报,2007-09-17.
⑥时寒冰.以民生为重,应给小产权房一条出路[N].上海证券报,2007-07-16.
⑦参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
⑧深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
①参见：陈芳、邓华宁、胡梅娟.小产权房：为何“剪不断理还乱”[N].新华每日电讯,2007-09-28.
②参见：刘歆.“小产权房”产生原因及未来出路探讨[J].现代商贸工业,2008(9).
③参见：胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度[J].国土资源,2008(4).
④参见：郭清根.“小产权房”现象中政府职能缺失和处置对策[J].河南社会科学,2008(5).
⑤参见：童大焕.物业税不妨以小产权房做试点[N].中国社会报,2009-06-03；卢轶.小产权房可拿准生证?[N].南方日报,2009-06-20;王春槐.小产权房,千万人参与的违法现实[N]民主与法制时报,2009-07-13.
①参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OL].http://blog.china.com.cn/art/show.do?dn=caiiiming&id=480851&agMode=1；武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
②参见：张占录.以土地发展权合理配置解决小产权房问题[J].城乡建设,2009(7).
③陈清波.对待“小产权房”不能“一刀切”[N].中国改革报,2008-05-13.
④龙俊吉.浅谈“小产权房”与住房保障[J].时代经贸,2008(6)；魏凤秀.小产权房纳入城乡住房体系相关问题的探讨[J].决策探索,2009(3).
⑤任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog 4679d35101000a7u.html
⑥郭雪鹏等.“城市小产权房”成因分析及应对[J].湖北经济学院学报,2009(1).
⑦参见：叶一剑.民进河南省委提案：对存量小产权房不能一刀切地全盘否定[R].21世纪经济报道,2008-01-17.
⑧郭松海.小产权房可以先合法化,但不一定商品化[J].城市开发,2008(3).
①陈耀东、吴彬.“小产权”房及其买卖的法律困境与解决[J].法学论坛,2010(1).
②参见：住房和城乡建设部政策研究中心课题组.论小产权房与农民利益之间的关系[N].中国建设报,2009-10-27.国土资源部执法监察局副局长岳晓武对小产权房做了同样分类(参见：岳晓武.“小产权房”应当分类处理[J].中国土地,2009(3),湖南师范大学伍海平在其硕士学位论文中也做了同样分类。参见：伍海平.小产权房合法化的若干问题研究[T].湖南师范大学,2009-05.
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
①黄学里.小产权房利益博弈机理及利益重构范式研究[J].中南财经政法大学研究生学报,2009(3).
②江奇、谭术魁.“小产权房”持有者的动机研究—以武汉市“小产权房”为例[R].中国土地科学,2009(7).
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④王海鸿等.“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度[J].华东经济管理,2009(12).
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⑥张良悦、刘东.小产权房开发的经济学分析[J].财贸经济,2009(4).
⑦陈耀东、吴彬.“小产权”房及其买卖的法律困境与解决[J].法学论坛,2010(1).
⑧高军、杜学文.法社会学视野中的“小产权房”现象透视[J].延边大学学报,2008(6).
①薛华勇.权利的贫困-宪政视野下的小产权房问题透视[J].法治研究,2009(7).
②张锋.从政府规制角度看小产权房[J].城市开发,2007(9).
③李长健等.民生利益视角下农村小产权房规制研究[J].政法论从,2008(4)；李长健等.“小产权”房的法律问题探究[J].福建政法管理干部学院学报,2009(1) 了解,村镇和城郊小产权房用作中小企业、三资企业生产场所、及职工住宿的情况,在珠三角地区尤为突出,深圳、东莞等地大多数农民小产权房租用于企业厂房、仓储场所、职工宿舍或外来务工人员栖息地。一些临近高校和中职院校的城中村小产权房,甚至成批量地合法租用于学生集体宿舍。
①张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘,2008-12-29.
②参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
③房地产高级经济师、着名地产评论人章林晓对此分析后指出,“出现这两种分化趋势的背后原因：一是有开发商或直接或间接参与小产权房的开发建设；二是有大量的投资／投机资金进入到小产权房的开发建设中”。(参见：刘筱晨.小产权房再兴风浪[N].中国房地产报,2009-11-09.)
④参见：柯鹏、李和裕.逾九成受访者支持小产权房买卖(调查)[N].市场报,2007-08-10.
⑤参见：李建明、吴纪攀.郑州：高房价催热小产权房[N].市场报,2007-08-10.
①农业地产在北京冠冕的政策依据是,北京市人民政府于2006年要求下辖的区县大力发展温室大棚等设施农业,并提供资金补贴：而在重庆,则是城乡统筹和都市农业政策项目“博士农业科技园”——温室大棚配两层别墅的地产项目,还获得市、区两级重点农业项目。(参见：吕宗恕.农业地产的几套外衣[N].新京报,2008-06-20.)
②参见：许坚、祈帆、蔡玉梅.城乡统筹与“两规”协调——中国土地学会、中国城市规划学会高层论坛综述[R].中国土地学会网站,2008-06-20.
③参见：李坤.预期转正,深圳小产权房坐地起价[N].证券时报,2009-06-01.
④参见：岳晓武.“小产权房”应当分类处理[J].中国土地,2009(3).
①参见：张敏.北京市购买“小产权房”群体现状调查[N].工人日报,2007-07-13.
②参见：高雅、阎咏冰.京城小产权房调查[R].法律与生活,2007(9).
③参见：沈翀、杨希伟.武汉：小产权房信息只在知情人圈子中散布[N].经济参考报,2007-07-25.
④参见：金焰.买小产权房的,明知道是个坑也会往下跳[N].南方都市报,2009-07-11.
⑤参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
⑥参见: 王小乔.“小产权房”：生命中不能承受之便宜[N].南方周末,2007-07-11.
①住房和城乡建设部政策研究中心课题组.论小产权房与农民利益之间的关系[N].中国建设报,2009-10-27.
②深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
①参见：张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘,2008-12-29.
②参见：沈翀、杨希伟.武汉：小产权房信息只在知情人圈子中散布[N].经济参考报,2007-07-25.
③参见：周雪松.解决“小产权房”背后的大问题[N]中国经济时报,2007-07-04.
④参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
⑤参见：丁蕊.国务院重申城里人禁买小产权房[N].北京商报,2008-01-09.
⑥参见：张明.都江堰等地“秘密实践”集体土地流转[N].中国经营报,2008-06-19.
①参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OL].http://blog.china.com.cn/art/show.do?dn=caijiming&id=480851&agMode=1
②武建东指出,1986年6月25日六届人大十六次会议通过的《土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”正是由于曾经引导城市居民到农村购房的恰恰是国家最高权力机关通过的《土地管理法》,·这部法律的有关条款可以被修改,但是它制造的历史不能割裂,为此,中国的国家最高权力机关需要安排必要的历史桥梁解决集体土地使用权流转和小产权房问题。参见：武建东.《城乡规划法》将小产权房投送到改革热点的顶端[N].东方早报,2007-12-25.
③参见：武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01-29.
④参见：武建东.小产权房是改革的历史欠账[J].中国改革,2008(3).
①参见：沈晓杰.“小产权房”政策的选择标准是什么[J].中国经济周刊,2007(27).
②参见：胡晓鹏.小产权房该不该“合法化”[N].解放日报,2007-08-13；胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度[J].国土资源,2008(4)
③参见：柯鹏、李和裕.逾九成受访者支持小产权房买卖(调查)[N].市场报,2007-08-10.
④参见：李杰.个别城市近半房屋为小产权[N].市场报,2008-01-09.
①宋桂芳.开发商占了小产权房多大的便宜[EB/OL]. http://www.hangzhou.com.cn/20080702/ca1531541.htm
②武建东.小产权房是改革的历史欠账[J].中国改革,2008(3)
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
④参见：武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01·29.
①参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
②冯海宁.“小产权房”变“保障房”如何[N].第一财经日报,2007-07-10.
③参见：李佳鹏、陈圣莉.三大原因催生“小产权房”[N].经济参考报,2008-03-04.
①参见：温淑萍.北京香堂村规模化小产权房调查[N].民主与法制时报,2007-07-09.
②乔新生.小产权房改革是缩小城乡差距的契机[N].东方早报,2009-06-01.
③参见：武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01-29.
④赵红梅.不能把小产权房当事实婚姻来承认[N].法制日报,2009-06-15.
①参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
②任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog 4679d35101000a7u.html
③王海卉.从“小产权房”看农村土地制度的变革[J].规划师,2008(4)
①在王珏林看来,小产权房主要是四个问题：法、理、权益和利益。从法上讲,国家的土地管理法规定的非常清晰：集体所有土地包括宅基地只能在农民范围内运转,不能在城市范畴内运转。从理上讲,农民建设并出卖小产权房能够致富,政府为什么不让卖?城市居民购买小产权房价格很便宜,政府为什么又不让买?从权益和利益上看,最主要是保护农民权益和利益的问题。农村的宅基地是有限的,如果允许农村的宅基地卖给城市居民,将来可能出现农民的居住、生活问题。(参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.)
②参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
③岳晓武.“小产权房”应当分类处理[J].中国土地,2009(3).
④参见：刘义柱等.“小产权房”现象的法律分析——山东大学法学院民商法学术沙龙第七期实录[R].中国民商法律网,2008-05-18.
⑤参见：人民网.中央明确不许再建小产权房.2008年10月23日.陈锡文同时表示,有一条是非常清楚的：中央已经明确不许再建小产权房。但是,“很多消费者觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予 保护的”,“怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化,这是有关部门正在研究的具体措施”。这一表态,被业内视为小产权房购买者将受中央保护的一个信号,成了一些购房者出手购买小产权房的信心支撑。而“小产权房绝对不允许再搞”则被一些小产权房销售方借题发挥,以“绝版”概念对购房者进行宣传,“最后低价房”的噱头一时间比比皆是,有的小产权房项目甚至趁着政策利好准备进一步提价。(参见：许竹.小产权房政策明确化迫在眉睫[N].中华建筑报,2008-11-23.)南开大学法学院教授陈耀东等进一步探究了陈锡文的这一表态可能导致的规范形态和后果,认为：第一,政府政策不能代替国家法律来为小产权房买卖合同效力问题做出安排,因此,现行政策不应成为认定小产权房买卖合同效力的依据；第二,陈锡文的这一表态所说的“保护”,不能从合同效力角度理解,而应理解为属于公法意义中的不予行政处罚之意,即不予拆除和罚款等：第三,这种“保护”的含义还包括根据《中华人民共和国物权法》关于占有的规定,对购买小产权房的消费者给予占有保护；第四,所谓“购买‘小产权’房的消费者”,既然没有对“消费者”的主体范围进行限定,则应理解为包括城镇居民中购买小产权房的购房消费者在内。(参见：陈耀东、吴彬.“小产权”房及其买卖的法律困境与解决[J].法学论坛,2010(1).)
①参见：李杰.深圳到底存在多少开发商自己发证的小产权房[N].CCTV经济半小时,2009-06-15.
②参见：朱悦华.小产权房让三方受益[N].市场报,2007-08-10.
③参见：郑经.小产权房并没有违背《宪法》[N].中国改革报,2007-08-14.
④参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.
⑤童大焕.物业税不妨以小产权房做试点[N].中国社会报,2009-06-03.
①参见：许海燕等.利益博弈视角下小产权房的经济学思考[J].经济体制改革,2008(5).
②参见：赖大臣、王晓莹.叫停“小产权房”缘起土地制度冲突[N].中国改革报,2007-07-06.
③参见：张曙光.集体建设用地地权的实施和保护——兼及“小产权”房问题[R].北京天则经济研究所第379次双周学术论坛,2009-03-24.
①贺雪峰.小产权房、土地收益与城乡差距问题[J].广东商学院学报,2009(5).
②贠小苏.见微知著 防范果断 刹风治乱[N].中国国土资源报,2009-06-16.
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
④参见：陈芳、邓华宁、胡梅娟.小产权房：为何“剪不断理还乱”[N].新华每日电讯,2007-09-28.
⑤参见：公培佳.小产权房寻觅合法生机[N].华夏时报,2007-07-16.
⑥参见：王海鸿等.“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度[J].华东经济管理,2009(12).
①参见：张伟.关于小产权房合法化的法律制度探究[T].中国人民大学,2008-05.
②参见：时寒冰.以民生为重,应给小产权房一条出路[N].上海证券报,2007-07-16.
③参见：许海波.小产权房风险提示[N].房地产时报,2007-07-23.
④参见：深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
①参见：刘宇鑫.北京市开展乡产权、小产权违规土地开发调查工作[N].北京日报,2007-06-26.
②国务院:城镇居民不得购买小产权房[EB/OL].http://finance.jrj.com.cn/news/2007-12-12/000003046087.html
③参见：郭宝平.国土资源部提出小产权房处理原则[J].城市问题,2008(7).
④参见：钟欣.国土部：今年重点清理小产权房和高尔夫球场[N].南方日报,2010-02-01.
①陈伯庚.怎样看待“小产权房”?[J].检查风云,2007(20).
②李长健等.民生利益视角下农村小产权房规制研究[J].政法论从,2008(4)
③深圳市众厦地产顾问有限公司.小产权房专题研究[R].深圳房地产信息网,2009-07-20.
④参见：柯鹏、李和裕.逾九成受访者支持小产权房买卖(调查)[N].市场报,2007-08-10.
⑤参见：许海波.小产权房风险提示[N].房地产时报,2007-07-23.
⑥参见：陈晓晟.购小产权房面临三大风险[N].通信信息报,2007-08-08.
①参见：王海.百姓为啥买小产权房[N].市场报,2007-08-10.
②谢进川.传媒治理论：社会风险治理视角下的传媒功能研究[M].中国传媒大学出版社,2009：77.
③参见：许海燕等.利益博弈视角下小产权房的经济学思考[J].经济体制改革,2008(5).
④参见：薛华勇.权利的贫困—宪政视野下的小产权房问题透视[J].法治研究,2009(7).
①参见：高军、杜学文.法社会学视野中的“小产权房”现象透视[J].延边大学学报,2008(6)
②参见：刘昱君、石云龙.科学解决小产权房问题[J].今日国土,2007(8).
①参见：胡晓鹏.小产权房该不该“合法化”[N].解放日报,2007-08-13.
②周其仁介绍了一个律师曾经处理过的一起案例：某城里人购买了一处农民的小产权房,突遇火灾,问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建?城里人想当然认为自己有权重建,但农民却表示反对,理由很简单：我当时卖给你的是房屋,不是土地,房屋已经被你给烧了,土地还是我的。参见：程刚.买小产权房应弄清的问题[N].江苏经济报,2007-08-05.
①参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
①国务院：城镇居民不得购买小产权房[EB／OL].http://finance.iri.com.cn/news/2007-12-12/000003046087.html
①参见：郭宝平.国土资源部提出小产权房处理原则[J].城市问题,2008(7).
②徐绍史.积极探索稳步推进农村土地管理制度改革[R].国土资源部门户网,2008-10-28.
③鹿心社.将采取针对性措施化解历史上形成的小产权房问题[R].新华网,2008-11-13.鹿心社还指出,化解已经形成的小产权房,至少需要补交所占土地的地价。
①参见：王立彬.国土资源部要求坚决查处“小产权房”等违法行为[N].新华网,2009-06-10；秦京午.深圳小产权房“转正”属误读[N].人民日报,2009-06-12.
②参见：刘展超、胥会云.“烫手”小产权房或交地方依法分类处置[N].第一财经日报,2009-06-26.
③徐绍史.认请历史使命,锐意开拓进取,共同推动国土资源事业实现新跨越[R].国土资源部门户网,2010-01-28.
④参见：钟欣.国土部：今年重点清理小产权房和高尔夫球场[N].南方日报,2010-02-01.
⑤参见：钟欣.国土部：今年重点清理小产权房和高尔夫球场[N].南方日报,2010-02-01.
①国发(2008)3号再次重申：严禁擅自将农用地转为建设用地。
②徐绍史.推进国家土地督察制度的落实[N].学习时报(第398期),2007-08-15.
③国务院：城镇居民不得购买小产权房[EB／OL].http://finance.jrj.com.cn/news/2007-12-12/000003046087.html
④参见：王立彬.城镇居民不得买“小产权房”[N].市场报,2007-12-17.
①该《办法》自2008年6月1日起施行,监察部、国土资源部于2000年3月2日联合发布的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》(监察部等令[2000]第9号)同时废止。
①参见：洛涛、石志勇、毛海峰.北京市政府部门：小产权房管理绝无松动可能[N].经济参考报,2007-12-10.
②参见：孙荣飞.国土部：将立法解决农村集体用地使用权流转[N].第一财经日报,2007-07-15.
①参见：周楚军.北京跟踪督察设施农业违法占地[N].中国国土资源报,2009-07-01.
①参见：邓新建.广州下狠招遏制“小产权房”买卖房款没收不会退还给买房人[N].法制日报,2009-06-22.
②参见：罗向明.国土部门摸清成都小产权[N].天府早报,2007-12-14.
①参见：焦点房地产网.小产权房泛滥调查：个别城市近半房屋为小产权[EB／OL].http://house.focus.cn/news/2008-01-07/417870.html
②参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
①参见：邓华宁.南京：“小产权房”不会搞一刀切全部拆除[N].经济参考报,2007-07-25.
②参见：尹霄飞.江苏重拾小产权房“转正”命题[N].中国房地产报,2009-02-16.
③参见：尹霄飞.江苏重拾小产权房“转正”命题[N].中国房地产报,2009-02-16.
④参见：吕福明、邓华宁.“小产权房”何去何从[N].新华每日电讯,2007-08-10.
①参见：谢进川.传媒治理论：社会风险治理视角下的传媒功能研究[M].中国传媒大学出版社,2009：76-77.
②参见：梁冬.哈尔滨严查“小产权房”[N].中国改革报,2007-12-11.
①社论.小产权房争议不会因旧令重申而止息[N].南方都市报,2007-12-16.
①参见：蔡继明.区分对待“小产权房”,承认农村建设用地处置权[N].21世纪经济报道,2008-03-04.
②参见：乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论从,2007(8).中国政法大学民商法学院院长王卫国则认为,由于历史和现实的原因,中国目前并不具备实施土地国有制的基本条件：首先是国有化的途径问题,只有两种选择,即国家无偿征收或有偿购买,如强行征收为国家所有,农民会有一种权利被剥夺感,必然引起农民的强烈不满,甚至引发社会的动荡不安；如为有偿购买,国家需支付巨额资金,因国力有限,国家势必无力承担。其次是管理上的问题,至少有两个问题需要考虑：一是社区组织在失去土地所有权以后如何存在和运行；二是国家面对众多而分散的农民如何有效地行使它的所有权。(参见：王卫国.中国土地权利研究[M].中国政法大学出版社,1997：105.)
③参见：武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
④参见：乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论从,2007(8).
⑤武建东.《城乡规划法》强行拉开解决中国小产权房序幕[N].中国财经报,2008-01-29.
⑥国家已经做出的关于集体建设用地使用权进入市场流转试点的过渡性安排有:1995年,江苏苏州最早试点；1997年,浙江湖州试点；2000年,安徽芜湖试点；2005年,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行,据此文件,广东省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易,与国有建设用地“同地、同权、同价”。另外,周其仁于2007年10月为国家综合改革区的重庆和成都提出了试办土地交易所的建议,得到了时任重庆市委书记、现任广东省委书记汪洋的积极回应。2008年7月29日,《21世纪经济报道》记者从重庆有关部门了解到,重庆新近报送到国务院有关部委的综改方案由原订的“一拖七”修订为“一拖八”：新增了“申请设立土地交易所的专项方案”。该方案旨在探索建立城乡统一的土地交易市场,使集体土地和国有土地统一政策、统一调控、统一监管,使农村集体建设用地可以通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。该方案已经在近期的综改方案初步征求各部委意见过程中,得到了包括国土资源部在内的相关部委的支持。如果获准批复,重庆将建立起中国第一个农村土地交易所,主要开展农村集体建设用地等诸项农村用地向城市建设用地的流转交易。参见：21世纪经济报道.重庆申请设立我国首个农村土地交易所[EB／OL].http://news.sina.com.cn/c/2008-07-30/014716023118.shtml
①参见：张占录.以土地发展权合理配置解决小产权房问题[J].城乡建设,2009(7).
②参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OLl.http://blog.china.com.cn/art/show.do?dn=caijiming&id=480851&agMode=1在笔者看来,小产权房所占集休所有土地政策改革方向,是要与国有土地“同地同权”,但不一定“同价”。“同权”主要体现在所有权属主体明确,使用权属流转顺畅,发展权益分配合理。
③张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘,2008-12-29.
①参见：万君.推进征地改革,彻底解决“小产权房”问题[N].陕西日报,2008-03-09.
②参见：王春槐.小产权房,千万人参与的违法现实[N] 民主与法制时报,2009-07-13.
③参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
④实际上,集体建设用地使用权进入市场流转,早在1995年江苏苏州就开始试点,1997年浙江湖州试点。
⑤参见：孙荣飞.国土部：将立法解决农村集体用地使用权流转[N].第一财经日报,2007-07-15.
⑥参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
①参见：郑经.小产权房并没有违背《宪法》[N].中国改革报,2007-08-14.
②参见：王春槐.小产权房,千万人参与的违法现实[N] 民主与法制时报,2009-07-13.
③社论.小产权房：政府规划大不过农民权利[N].南方都市报,2007-12-15.
①朱兰春.小产权房之争事关宪政[N].南方都市报,2007-12-16.
②社论.小产权房争议不会因旧令重申而止息[N].南方都市报,2007-12-16.
③社论.小产权房：政府规划大不过农民权利[N].南方都市报,2007-12-15.
④首都经贸大学法学院副教授王德山认为,下列小产权房应强制拆除：(1)非法占用大量基本农田保护耕地,开发建设别墅,后果极其严重的；(2)危害国防安全的；(3)违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定,危害社会公共利益的,如在河道内开发建设楼房、别墅等；(4)违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规,非法开发建设楼房、别墅等。参见：王德山、姜晓林.小产权房问题研究[J].法学杂志,2008(6).
⑤参见:王炜.妥善处理“小产权”房[N].人民日报,2008-09-08.
①参见：叶一剑.民进河南省委提案：对存量小产权房不能一刀切地全盘否定[R].21世纪经济报道,2008-01-17.
②参见：任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101000a7u.html
③参见：武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
①参见：符振彦.小产权房该何去何从?[R].北京房地产,2007(8).
②参见：李珍贵.关于小产权房的法律与社会认知综述[N].中国国土资源报,2008-04-11.
③参见：冯海宁.“小产权房”变“保障房”如何[N].第一财经日报,2007-07-10.
①参见：龙俊吉.浅淡“小产权房”与住房保障[J].时代经贸,2008(6).长江大学经济学院副教授魏凤秀也建议,小产权房应以集体产权认定,颁发集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证。参见：魏凤秀.小产
权房纳入城乡住房体系相关问题的探讨[J].决策探索,2009(3)
②参见：王佑明.小产权房何去何从[J].宁波经济,2009(1).
③参见：任志强.关于小产权房的争论[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog 4679d35101000a7u.html
④参见：郭海臣.破解小产权房规范困局[J].西部论从,2009(8).
①参见：陈清波.对待“小产权房”不能“一刀切”[N].中国改革报,2008-05-13.
②参见：易敏利.在全国范围进行“小产权房”普查[J].城市开发,2008(3).
③参见：钟京涛.小产权房问题现状及分析[R].中国国土资源报,2008-03-28.
①参见：郭雪鹏等.“城市小产权房”成因分析及应对[J].湖北经济学院学报,2009(1)
②参见：胡晓鹏.小产权房该不该“合法化”[N].解放日报,2007-08-13.
③参见：郭松海.小产权房可以先合法化,但不一定商品化[J].城市开发,2008(3).
④参见: 李松涛.卖了十年才见“风险”的小产权房[R].中国改革报,2007-07-11.
⑤参见：杨海静.,小产权房拷问《物权法》[J].河北法学,2009(7).
①参见：冯海宁.以民生视角审视小产权房合法化[N].重庆晨报,2009-06-01.
②参见：童大焕.物业税不妨以小产权房做试点[N].中国社会报,2009-06-03.2009年5月19日,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》(国发[2009]26号),再次提出要深化房地产税制改革,研究开征物业税。不过,复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三曾于2009年6月6日在其博客中指出,在中国目前的实际情况下如贸然开征物业税,难度很大,而且影响也会很怪异,甚至会造成社会不安宁、动荡。物业税将导致百十万家庭妻离子散。参见：谢百三.物业税将导致百十万家庭妻离子散[EB／OL].http://qzone.qq.com/blog/622004691-1244244377
③参见：卢轶.小产权房可拿准生证?[N].南方日报,2009-06-20.
④参见：周雪松.小产权房问题考验政府智慧[N].中国经济时报,2009-06-12.
①参见：黄学里.小产权房利益博弈机理及利益重构范式研究[J].中南财经政法大学研究生学报,2009(3).
②参见：陈晶晶.“小产权”房热销背后法律疑问重重[N].法制日报,2007-07-03.
③参见：李文华.问罪小产权缘何迟10年[N].市场报,2007-08-10.
④参见：李文华.问罪小产权缘何迟10年[N].市场报,2007-08-10.北京市德恒律师事务所律师王巍则提出了与任志强基本一致的看法：不管小产权房的建设是否合法,但其对社会销售的行为是违法的。建设部门完全可以理直气壮地去管理小产权房违规销售行为,而不是仅仅做出“风险提示”,因为建设部门虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为,但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。建设部门有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。
⑤参见：蔡继明.关于妥善解决小产权房问题的建议(全国政协十一届一次会议提案)[EB／OL].http://blog.china. com.cn/art/show.do?dn=caijiming&id=480851&agMode=1
⑥参见：陈晶晶.“小产权”房热销背后法律疑问重重[N].法制日报,2007-07-03.
①参见：李杰.深圳到底存在多少开发商自己发证的小产权房[N].CCTV经济半小时,2009-06-15.
②下一章节建构的政策框架,亦可以看作设计小产权房未来发展及其问题解决的规制政策的基本原则。
①联合国大会第217号决议.世界人权宣言.1948-12-10.
②联合国大会第2200A(ⅩⅪ)号决议.公民权利和政治权利国际公约.1966-12-16.
③联合国大会第2200B(ⅩⅫ)号决议.公民权利和政治权利国际公约.1966-12-16.
①转引：祝芹.小产权房问题的法律分析[J].经营管理者,2009(16).
②在2010年3月初的全国政协三次会议上,民革中央提交提案,也明确建议修改《宪法》——在《宪法》中增加“国家保障公民的基本住房权”条款,提高国家和社会对于公民住房权的重视和责任。参见：郭晋晖.民革中央建议修宪添加“国家保障公民的基本住房权”条款[N].第一财经日报,2010-03-03.
①参见：陆锐.《住宅法》重新提出[N].中国房地产报,2007-09-26.
② CCTV.300名博士生联合建议住宅法立法承认小产权房 [EB/OL].http://news.cctv.com/china/20080226/100275.shtml
③参见：陆锐.《住宅法》重新提出[N].中国房地产报,2007-09-26.
①参见：王京京.关于加快制定《住房保障法》完善住房保障制度的建议[R].人民政协报,2010-03-03.
②参见：郭晋晖.民革中央建议修宪添加“国家保障公民的基本住房权”条款[N].第一财经日报,2010-03-03.
①熊仁宇.“小产权房”动了谁的奶酪?[N].21世纪经济报道,2008-01-08.
①参见：李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学,2009(8).
①参见：陆益龙.户籍制度：控制与社会差别[M].商务印刷馆,2003：112.
②谷荣.中国城市化公共政策研究[M].东南大学出版社,2007：63.
①孟大川等.农村小产权房调查与对策研究[R].中共四川省委省级机关党校学报,2009(1).
②参见：笑蜀.给农民土地永佃权可不可行?——于建嵘、陈志武对话中国农村土地制度[N].南方周末,2008-02-05.
①参见：张一鸣.农地流转政策没让小产权房“复活”[N].中国经济时报,2008-11-27.华中农业大学土地管理学院朱春龙分析了农村土地流转制度可能的变迁方向：一是政府默认或宣布农村土地使用权向城市居民流转合法,大量的城市中低收入家庭涌入城郊农村购房,城市居民住房问题得以缓解,顺应了市场需求。二是宣布禁止小产权房开发,但立法确认农民流转土地使用权的权利,特别是农村建设用地使用权流转的权利,使农民对土地收益的诉求以其他方式释放。而在相当长一段时期内,基层自下而上的诉求和政府自上而下的引导的土地制度变迁形式,将是我国农村土地流转制度较有效和最可行的变迁形式。朱春龙.农村土地流转制度变迁浅析——基于小产权房的视角[J].河南农业,2009(2).
②参见：肖华.农宅入市,谁为松闸?[N].南方周末,2007-03-28.
①这应该是自1962年9月27日中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》(中发(1962)516号)关于保护房屋转让、但禁止土地转让的政策规定以来,第一次向“房、地一致”方向的正确改进。
②参见：张明.都江堰等地“秘密实践”集体土地流转[N].中国经营报,2008-06-19.
①参见：张晏.民革中央：推进集体建设用地流转[N].中国国土资源报,2009-03-10.
②为了更好地推行“增减挂钩”政策,建议一是要以大城市为依托加快城镇化进程(因为大城市比中小城市和城镇更节省土地),改变大中小并举、特别是优先发展小城镇的战略；二是要把城镇化落到实处,不仅要让农民离土又离乡,还要让农民进厂又进城,并在城市安居乐业,变成城市居民；三是要改革征地制度,非公益性用地,一律通过市场公平交易；四是改革农村宅基地制度,推行宅基地有偿使用和有偿转让,这样可以激励进城定居的农民放弃农村的宅基地,使“增减挂钩”政策落到实处。(参见：张晏.民革中央：推进集体建设用地流转[N].中国国土资源报,2009-03-10.)
③参见：郄建荣.“小产权房”问题政府须坚决制止[N].法制日报,2009-06-11.
④参见：陈文雅.小产权房规范进退两难[N].经济观察报,2009-06-29.
⑤参见：武建东.统一地权将改变当代中国高房价体系[N].东方早报,2007-07-15.
①社论.住房问题是什么样的政治[J].中国新闻周刊,2007(13).
①现行的房地产开发模式是政府供应国有土地,由房地产开发商进行生产建设和生产经营,政府垄断了土地增值收益,开发商获得超额利润,农民权益被剥夺。参见：张曙光.集体建设用地地权的实施和保护——兼及“小产权”房问题[R].北京天则经济研究所第379次双周学术论坛,2009-03-24.
②参见：乔新生.小产权房改革是缩小城乡差距的契机[N].东方早报,2009-06-01.
③《城市规划法》转变为《城乡规划法》,一字之差,却标志着中国将从2008年元旦起彻底改变城乡二元结构的规划制度,进入城乡一体化的规划管理时代。
①参见：周其仁.小产权、大机会——农村建设用地转让权的制度变迁[N].经济观察报,2008-06-24.
②参见：熊仁宇.“小产权房”动了谁的奶酪?[N].21世纪经济报道,2008-01-08.
③李钊.我对《中华人民共和国城市房地产管理法》提出的修订建议(2009-01-18)[EB／OL].http://house.focus.cn/showarticle/4661/565388.html%27
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