《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行效果评价与立法完善
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摘要
近十年以来,由城市房屋征收所引发的社会问题不断涌现,违法拆迁、暴力拆迁事件,极大地激化了民间矛盾,成为影响社会不稳定的重要因素,特别是2001年开始施行的《城市房屋拆迁管理条例》屡受诟病,甚至有恶法之嫌。从2010年开始,中央政府开始感受到社会就拆迁问题来自的方方面面的压力,于是开始着手从立法上改进当前的土地征收制度。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在经过二次向社会公开征求意见、学界和社会公众强烈关注之后,国家于2011年制定出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。从2011年初出台至今,《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后法律效果究竟如何,是否取得了所期望获得的法律实效,是否能够严格的规范政府的行政行为,房屋拆迁的正当程序在实践当中究竟能否切实保护被拆迁人的利益,这部法律哪些地方还需要改进抑或是哪些地方在实际工作当中并未落实,所有这些问题也是撰写本论文的缘起所在。
本文引言部分简述了城市房屋拆迁问题的由来；第一章简述了建国以后城市房屋拆迁制度的历史沿革,拆迁人与政府的利益相互交织往往是引起拆迁纠纷的前提,对拆迁制度历史沿革的分析则反映出相关制度的变迁和政府在拆迁制度中角色的转换,这对于总结过去的经验教训,为未来制度的设计提供相关思路无疑具有重要意义；本文第二章则对《国有土地上房屋与拆迁条例》出台后的城市房屋拆迁制度的立法、拆迁行政程序、公共利益界定、拆迁安置补偿度等相关制度的现状进行了总结和评述,目的在于总结过去的经验教训,并检验我们对过去相关法律法规的修改意见在新《条例》实施后在我们的实际工作中是否取得了良好的效果,即立法的法律实效怎么样。特别是在新《条例》实施后,在政府活动空间、行政程序、立法思路等方面依然存在一些问题,这些问题既有多年痼疾沉疴也有新法规实施带来的新问题,所有这些亟待提供制度的解决方式；从本文第三章开始,是论文的第三部分。主要针对2011年后城市房屋拆迁中存在的主要现实矛盾问题进行评析,并提出相关问题的解决建议。第三章主要提出了城市土地使用权的三个问题,一是土地使用权在拆迁时不补偿的问题,二是划拨土地在征收时如何处理的问题,三是土地使用权“70年大限”后如何处理的意见。这些问题的相关解决在我国立法上却明显滞后,这也给城市房屋拆迁带来了现实的困扰,因此,需要我们在立法上确立权利本位,在相关制度的安排上本着有利于使用权人利益的原则厘清土地使用权和土地所有权,解决土地使用权上得种种乱象；第四章则抓住了拆迁现实中缺少程序正义的现实问题,对在拆迁裁决中的听证、被拆迁人有权选择房屋估价机构和估价专家的权利、房屋估价等程序中存在的问题提出了解决的途径；第五章对当前拆迁制度中的热点“什么是公共利益”问题进行了评述。在新《条例》以列举式的方式界定了公共利益的范围之后,些学者又提出了公共利益的界定模式,本文对这些模式进行了总结和介绍,由于公共利益的准确界定是完善保护被拆迁人权益的前置问题,加上未来可能要制定的《财产征收法》,本文吸取了各种界定方式的不足和优点,提出了侧重于程序的公共利益界定模式,并在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上提出了自己的修改意见。
Nearly a decade, the social problems caused by the city housing levy continue to emerge, illegal demolition, violent demolition, greatly intensify the civil conflict has become an important social instability factors, in particular into effect in2001,"Urban Housing demolition Management Regulations" of frequent criticism, even draconian suspected. Beginning in2010, the central government began to feel the community on the demolition of the problem from all aspects of the pressure began to proceed with legislation to improve the current system of land expropriation."State-owned land on the housing levy and Compensation Ordinance" After two strong concern to solicit the views of academics and the general public to the public, the state enacted in2011introduced a state-owned land, housing levy and Compensation Ordinance. Introduced in early2011so far, after the implementation of state-owned land, housing levy and Compensation Ordinance, the legal effect of how and whether to obtain the desired legal effectiveness, is to strictly regulate the government's administrative action, due process in the practice of house demolition, whether we can effectively protect the demolition of interest, where the law needs to be improved or where the actual work which has not implemented all of these issues is to write this thesis.
Introduction in this article outlines the origin of the problem of urban housing demolition; First chapter outlines the historical evolution of the system after the founding of urban housing demolition, the demolition and the Government's interests are intertwined is often caused by the demolition dispute the premise of the analysis of the History of the removal system reflects the relevant institutional changes and government removal system role in the conversion, which undoubtedly of great significance for past experiences and lessons for future system design ideas; Second chapter on "Urban Housing Demolition system after the introduction of legislation in housing and the demolition Ordinance, demolition of administrative procedures, public interest in state-owned land defined in the demolition of the status quo of placement of the degree of compensation and other related systems are summarized and reviewed, the aim of sum up the lessons of the past and examine amendments to relevant laws and regulations in the past after the implementation of the new "Regulations" in our practical work and achieved good results, that is how the legal effectiveness of the legislation. Especially after the implementation of the new "Regulations" in the government space activities, administrative procedures, legislation and ideas still exist some problems, these problems both years of chronic illness ills new regulations to implement the new problems brought all of these need to provide an institution resolution; From the beginning of Chapter III is the third part of the paper. Practical contradictions of urban housing demolition in2011after a critical analysis, and proposed the solution of issues related to the proposal. Chapter three of the urban land use rights, not the issue of compensation of land use rights in the demolition, the second is how to deal with the problem of the allocated land expropriation, three land use rights for70years, Doomsday "how to deal with the views of。 To address these problems in our legislation has lagged far behind the reality of distress to the urban housing demolition, so we need to establish rights-based legislation in favor of the right to use the related institutional arrangements in line with the principle of interest to clarify the land use rights and land ownership, resolve land use rights have all the chaos, Chapter captures the real problem the lack of procedural justice in the demolition of reality, the hearing in the demolition ruling, the demolition of the right to choose the right to housing valuation agencies and valuation experts, the problems in the housing valuation procedures ways to solve; Chapter V of the current removal system hot spots "public interest" issues have been reviewed. Define the scope of public interests in the new "Regulations" enumerative way, some scholars proposed definition of public interest model, these patterns are summarized and presentations, the accurate definition of the public interest is to improve the protection demolition the front of the interests, plus the "Property Acquisition Act" may be developed in the future, this paper draws on the shortcomings and advantages of a variety of defined public interest focus on procedures defined mode, and "state-owned land on the housing Expropriation and compensation Ordinance "on the basis put forward their own amendments.
本文引言部分简述了城市房屋拆迁问题的由来；第一章简述了建国以后城市房屋拆迁制度的历史沿革,拆迁人与政府的利益相互交织往往是引起拆迁纠纷的前提,对拆迁制度历史沿革的分析则反映出相关制度的变迁和政府在拆迁制度中角色的转换,这对于总结过去的经验教训,为未来制度的设计提供相关思路无疑具有重要意义；本文第二章则对《国有土地上房屋与拆迁条例》出台后的城市房屋拆迁制度的立法、拆迁行政程序、公共利益界定、拆迁安置补偿度等相关制度的现状进行了总结和评述,目的在于总结过去的经验教训,并检验我们对过去相关法律法规的修改意见在新《条例》实施后在我们的实际工作中是否取得了良好的效果,即立法的法律实效怎么样。特别是在新《条例》实施后,在政府活动空间、行政程序、立法思路等方面依然存在一些问题,这些问题既有多年痼疾沉疴也有新法规实施带来的新问题,所有这些亟待提供制度的解决方式；从本文第三章开始,是论文的第三部分。主要针对2011年后城市房屋拆迁中存在的主要现实矛盾问题进行评析,并提出相关问题的解决建议。第三章主要提出了城市土地使用权的三个问题,一是土地使用权在拆迁时不补偿的问题,二是划拨土地在征收时如何处理的问题,三是土地使用权“70年大限”后如何处理的意见。这些问题的相关解决在我国立法上却明显滞后,这也给城市房屋拆迁带来了现实的困扰,因此,需要我们在立法上确立权利本位,在相关制度的安排上本着有利于使用权人利益的原则厘清土地使用权和土地所有权,解决土地使用权上得种种乱象；第四章则抓住了拆迁现实中缺少程序正义的现实问题,对在拆迁裁决中的听证、被拆迁人有权选择房屋估价机构和估价专家的权利、房屋估价等程序中存在的问题提出了解决的途径；第五章对当前拆迁制度中的热点“什么是公共利益”问题进行了评述。在新《条例》以列举式的方式界定了公共利益的范围之后,些学者又提出了公共利益的界定模式,本文对这些模式进行了总结和介绍,由于公共利益的准确界定是完善保护被拆迁人权益的前置问题,加上未来可能要制定的《财产征收法》,本文吸取了各种界定方式的不足和优点,提出了侧重于程序的公共利益界定模式,并在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上提出了自己的修改意见。
Nearly a decade, the social problems caused by the city housing levy continue to emerge, illegal demolition, violent demolition, greatly intensify the civil conflict has become an important social instability factors, in particular into effect in2001,"Urban Housing demolition Management Regulations" of frequent criticism, even draconian suspected. Beginning in2010, the central government began to feel the community on the demolition of the problem from all aspects of the pressure began to proceed with legislation to improve the current system of land expropriation."State-owned land on the housing levy and Compensation Ordinance" After two strong concern to solicit the views of academics and the general public to the public, the state enacted in2011introduced a state-owned land, housing levy and Compensation Ordinance. Introduced in early2011so far, after the implementation of state-owned land, housing levy and Compensation Ordinance, the legal effect of how and whether to obtain the desired legal effectiveness, is to strictly regulate the government's administrative action, due process in the practice of house demolition, whether we can effectively protect the demolition of interest, where the law needs to be improved or where the actual work which has not implemented all of these issues is to write this thesis.
Introduction in this article outlines the origin of the problem of urban housing demolition; First chapter outlines the historical evolution of the system after the founding of urban housing demolition, the demolition and the Government's interests are intertwined is often caused by the demolition dispute the premise of the analysis of the History of the removal system reflects the relevant institutional changes and government removal system role in the conversion, which undoubtedly of great significance for past experiences and lessons for future system design ideas; Second chapter on "Urban Housing Demolition system after the introduction of legislation in housing and the demolition Ordinance, demolition of administrative procedures, public interest in state-owned land defined in the demolition of the status quo of placement of the degree of compensation and other related systems are summarized and reviewed, the aim of sum up the lessons of the past and examine amendments to relevant laws and regulations in the past after the implementation of the new "Regulations" in our practical work and achieved good results, that is how the legal effectiveness of the legislation. Especially after the implementation of the new "Regulations" in the government space activities, administrative procedures, legislation and ideas still exist some problems, these problems both years of chronic illness ills new regulations to implement the new problems brought all of these need to provide an institution resolution; From the beginning of Chapter III is the third part of the paper. Practical contradictions of urban housing demolition in2011after a critical analysis, and proposed the solution of issues related to the proposal. Chapter three of the urban land use rights, not the issue of compensation of land use rights in the demolition, the second is how to deal with the problem of the allocated land expropriation, three land use rights for70years, Doomsday "how to deal with the views of。 To address these problems in our legislation has lagged far behind the reality of distress to the urban housing demolition, so we need to establish rights-based legislation in favor of the right to use the related institutional arrangements in line with the principle of interest to clarify the land use rights and land ownership, resolve land use rights have all the chaos, Chapter captures the real problem the lack of procedural justice in the demolition of reality, the hearing in the demolition ruling, the demolition of the right to choose the right to housing valuation agencies and valuation experts, the problems in the housing valuation procedures ways to solve; Chapter V of the current removal system hot spots "public interest" issues have been reviewed. Define the scope of public interests in the new "Regulations" enumerative way, some scholars proposed definition of public interest model, these patterns are summarized and presentations, the accurate definition of the public interest is to improve the protection demolition the front of the interests, plus the "Property Acquisition Act" may be developed in the future, this paper draws on the shortcomings and advantages of a variety of defined public interest focus on procedures defined mode, and "state-owned land on the housing Expropriation and compensation Ordinance "on the basis put forward their own amendments.
引文
1《物权法》42条规定：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地的单位、个人的房屋及其他不动产.”
1王克稳等著：《城市拆迁法律问题研究》,中国法制出版社2007年11月第1版,第63页。
1现行的《城市规划法》制定于1989年,实施于1990年4月1日。其时,商品房的概念只是刚刚开始在若干沿海城市以试点性质出现。
1雷阳：《城市房屋拆迁现状分析及对策构思》[D],重庆大学；2005年。
2《拆迁条例》第15条仍然以被拆迁人不履行协议为假设条件,只赋予了拆迁人强制执行申请权。该条规定：“诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”
1简德三、王洪卫：《房地产经济学》,上海财经大学出版社,2004.01
2该办法规定,就一个拆迁项目,房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单,并说明其资质、信誉等情况,供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托,对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额,由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定。
3二手房市场上,划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金,因此,土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异。
4雷阳：《城市房屋拆迁现状分析及对策构思》[D],重庆大学；2005年。
1曾文革,杨宇静,谢甫成著：《城市房屋拆迁中的土地使用权问题探析》,《重庆建筑大学学报》,2005年第27卷第3期。
2同上。
3划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。
1宗庆后：《关于明确有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律规定的议案》。详见http://finance. eastmoney. com/news/1586,20110228121899326. html
2曾文革,杨宇静,谢甫成著：《城市房屋拆迁中的土地使用权问题探析》,《重庆建筑大学学报》,2005年第27卷第3期。
1参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条。
1马怀德：《行政程序法的价值及立法意义》,《政法论坛》,2004年第5期。
2因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的；……依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。
1参见谢怀瑾：《在城市房屋拆迁工作新闻通气会上的介绍》,见http://www.chinahouse.gov.cn/1djh/1d0029.htm
2陈瑞华.：《通过法律实现程序正义——萨默斯“程序价值”理论评析》[J].北大法律评论,1998,(1)
3程洁.：《土地征收征用中的程序失范与重构》[J].法学研究,2006,(1)
1戴烽：《城市房屋拆迁中产权问题的思考》,《江西科技师范学院学报》,2005年第2期。
2李龙,徐亚文：《正当程序与宪法权威》[J].武汉大学学报,2000,(5)：631-636。
1梁亚荣,刘燕：《构建正当的土地征收程序》,《中国土地科学》,2008年第11期。
2《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条：“依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。
1[英]边沁.道德与立法原理导论,时殷红译[M].北京：商务印书馆,2000。
2张千帆：《“公共利益”是什么》[J].《法学论坛》,2005(1)。
1[英]哈耶克：《法律、立法与自由》,邓正来等译[M].北京：中国大百科全书出版社,2000。
2[英]哈耶克：《经济、科学与政治》,冯克利译[M].南京：江苏人民出版社,2000。
3杨春禧,苟正金：《论我国土地征收法律制度中的公共利益决策机制：反思与重构》,《西南民族大学学报》(人文社会科学版),2005(12)。
4“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
5“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
1为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府做出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。。。(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2波斯纳著：《法理学问题[M]》,苏力译,北京：中国政法大学出版社,1994年第257页。
3王利民：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
4郑贤君：《公共利益的界定是一个宪法分权问题—从Eminent Domain的主权属性谈起》,《法学论坛》,2005年第1期。
5王秀鹏：《行政和民事视角下“公共利益”的界定—以基本原则为指导,以特别程序为平台》,《法制与社会》,2009年第12期。
6方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
7朱斌：《公共利益由程序说了算—试论在房屋拆迁中应舍原则就程序》,《法制与社会》,2008年第12期。
8高建伟李海伟：《土地征收中公共利益的经济学分析》,《中国土地科学》,2009年第5期。
9方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
1当然,在有些学者那里,公共利益、社会利益、社会公共利益又是—致的。见孙笑侠：《论法律与社会利益》,网址：http://www.china-review.com／sao.asp?id=4752.
2颜运秋：《公益诉讼理念研究》[M].北京：中国检察出版社,2002。
1主要指《国有土地上房屋征收与补偿》第8条中关于公共利益概括列举的方式
2方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
3余少祥：《什么是公共利益——西方法哲学中公共利益概念解析》,《江淮论坛》,2010年第2期；刘建生、吴春燕：《土地征收中限制条件与公共利益评估》,《改革》,2010年第2期。
4这主要指的是在2008年6月1日召开的“拆迁现实问题与《征收法》立法”研讨会上,杨支柱教授首先提出了这个倒置解决的设想。
1方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
2张千帆：《“公共利益”的困境与出路—美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》[[J].中国法学,2005年第5期。
1[美]安德森：《公共政策》,唐亮译[M].北京：华夏出版社,1990。
2这种限制或是排斥可以是非硬性的、隐性的,例如政府修建收费昂贵的“贵族式”学校、高级疗养院。
3范进学：《定义“公共利益”的方法及概念诠释》[J].法学论坛,2005(1)。
4王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
1高建伟：《美国土地征收中的“公共利益”》,《美国研究》,2011年第12期。
2这种损失既可以是客观的财产损失,例如拆迁后损失工作机会,交通不便等,也可以是非财产损失,例如搬迁后人际关系损失等。
3高建伟：《美国土地征收中的“公共利益”》,《美国研究》,2011年第12期。
1王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
2“存在重大争议的,由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后,作出房屋征收决定”。
[1]、张文显：《法理学》,高等教育出版社,1999年10月版。
[2]、周永坤：《法理学[M]》,北京：法律出版社2004年版。
[3]、桂芳闫、杨晚香：《财产征收研究》,中国法制出版社。
[4]、王克稳等著：《城市拆迁法律问题研究》中国法制出版社2007年11月第1版。
[5]、王才亮：《房屋拆迁务实务》,法律出版社2002年版
[6]、[美]安德森：《公共政策》,唐亮译[M].北京：华夏出版社。
[7]、波斯纳著：《法理学问题[M]》,苏力译,北京：中国政法大学出版社。
[8]、[美]理查德·A·艾珀斯坦：《征收——私人财产和征用权》,中国人民大学出版社。
[9]、王铁雄：《征收补偿与财产权保护研究》,中国法制出版社。
[10]、中国法学会行政法学会主编：《财产权与行政法保护》,武汉大学出版社。
[11]、张翔、李军：《房屋拆迁法律理论与实务》,中国检察出版社1997年版。
[12]、曾哲：《公民私有财产权的宪法保护研究》,中国法制出版社,2009年7月第1版。
[13]、王仰文：《私有财产权的行政法保护研究》,人民出版社。
[14]、简德三、王洪卫：《房地产经济学》,上海财经大学出版社。
[15]、[英]边沁：《道德与立法原理导论》,时殷红译[M].北京：商务印书馆,2000版。
[16]、[英]哈耶克：《法律、立法与自由》,邓正来等译[M].北京：中国大百科全书出版社,2000年版。
[17]、[英]哈耶克：《经济、科学与政治》,冯克利译[M].南京：江苏人民出版社,2000年版。
[18]、颜运秋：《公益诉讼理念研究》[M].北京：中国检察出版社,2002。
[1]、曾文革,杨宇静,谢甫成著：《城市房屋拆迁中的土地使用权问题探析》,《重庆建筑大学学报》,2005年第27卷第3期。
[2]、雷阳：《城市房屋拆迁现状分析及对策构思》,硕士论文,重庆大学2005年。
[3]、汪晖：“城市化进程中的土地制度研究”,博士论文,2002年。
[4]、马怀德：《行政程序法的价值及立法意义》,《政法论坛》,2004年第5期。
[5]、陈瑞华.：《通过法律实现程序正义——萨默斯“程序价值”理论评析》[J].北大法律评论,1998,(1)。
[6]、程洁.：《土地征收征用中的程序失范与重构》[J].法学研究,2006,(1)。
[7]、戴烽：《城市房屋拆迁中产权问题的思考》,《江西科技师范学院学报》,2005年第2期。
[8]、李龙,徐亚文：《正当程序与宪法权威》[J].武汉大学学报,2000,(5)：631-636。
[9]、梁亚荣,刘燕：《构建正当的土地征收程序》,《中国土地科学》,2008年第11期。
[10]、张千帆：《“公共利益”是什么》[J].《法学论坛》,2005(1)。
[11]、杨春禧,苟正金：《论我国土地征收法律制度中的公共利益决策机制：反思与重构》,《西南民族大学学报》(人文社会科学版),2005(12)。
[12]、郑贤君：《公共利益的界定是一个宪法分权问题—从Eminent Domain的主权属性谈起》,《法学论坛》,2005年第1期。
[13]、王秀鹏：《行政和民事视角下“公共利益”的界定—以基本原则为指导,以特别程序为平台》,《法制与社会》,2009年第12期。
[14]、方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
[15]、朱斌：《公共利益由程序说了算—试论在房屋拆迁中应舍原则就程序》,《法制与社会》,2008年第12期。
[16]、高建伟李海伟：《土地征收中公共利益的经济学分析》,《中国土地科学》,2009年第5期。
[17]、余少祥：《什么是公共利益——西方法哲学中公共利益概念解析》,《江淮论坛》,2010年第2期;
[18]、刘建生、吴春燕：《土地征收中限制条件与公共利益评估》,《改革》,2010年第2期。
[19]、张千帆：《“公共利益”的困境与出路—美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》[J].中国法学,2005年第5期。
[20]、王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
[21]、高建伟：《美国土地征收中的“公共利益”》,《美国研究》,2011年第12期。
1王克稳等著：《城市拆迁法律问题研究》,中国法制出版社2007年11月第1版,第63页。
1现行的《城市规划法》制定于1989年,实施于1990年4月1日。其时,商品房的概念只是刚刚开始在若干沿海城市以试点性质出现。
1雷阳：《城市房屋拆迁现状分析及对策构思》[D],重庆大学；2005年。
2《拆迁条例》第15条仍然以被拆迁人不履行协议为假设条件,只赋予了拆迁人强制执行申请权。该条规定：“诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”
1简德三、王洪卫：《房地产经济学》,上海财经大学出版社,2004.01
2该办法规定,就一个拆迁项目,房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单,并说明其资质、信誉等情况,供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托,对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额,由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定。
3二手房市场上,划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金,因此,土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异。
4雷阳：《城市房屋拆迁现状分析及对策构思》[D],重庆大学；2005年。
1曾文革,杨宇静,谢甫成著：《城市房屋拆迁中的土地使用权问题探析》,《重庆建筑大学学报》,2005年第27卷第3期。
2同上。
3划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。
1宗庆后：《关于明确有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律规定的议案》。详见http://finance. eastmoney. com/news/1586,20110228121899326. html
2曾文革,杨宇静,谢甫成著：《城市房屋拆迁中的土地使用权问题探析》,《重庆建筑大学学报》,2005年第27卷第3期。
1参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条。
1马怀德：《行政程序法的价值及立法意义》,《政法论坛》,2004年第5期。
2因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的；……依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。
1参见谢怀瑾：《在城市房屋拆迁工作新闻通气会上的介绍》,见http://www.chinahouse.gov.cn/1djh/1d0029.htm
2陈瑞华.：《通过法律实现程序正义——萨默斯“程序价值”理论评析》[J].北大法律评论,1998,(1)
3程洁.：《土地征收征用中的程序失范与重构》[J].法学研究,2006,(1)
1戴烽：《城市房屋拆迁中产权问题的思考》,《江西科技师范学院学报》,2005年第2期。
2李龙,徐亚文：《正当程序与宪法权威》[J].武汉大学学报,2000,(5)：631-636。
1梁亚荣,刘燕：《构建正当的土地征收程序》,《中国土地科学》,2008年第11期。
2《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条：“依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。
1[英]边沁.道德与立法原理导论,时殷红译[M].北京：商务印书馆,2000。
2张千帆：《“公共利益”是什么》[J].《法学论坛》,2005(1)。
1[英]哈耶克：《法律、立法与自由》,邓正来等译[M].北京：中国大百科全书出版社,2000。
2[英]哈耶克：《经济、科学与政治》,冯克利译[M].南京：江苏人民出版社,2000。
3杨春禧,苟正金：《论我国土地征收法律制度中的公共利益决策机制：反思与重构》,《西南民族大学学报》(人文社会科学版),2005(12)。
4“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
5“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
1为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府做出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。。。(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2波斯纳著：《法理学问题[M]》,苏力译,北京：中国政法大学出版社,1994年第257页。
3王利民：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
4郑贤君：《公共利益的界定是一个宪法分权问题—从Eminent Domain的主权属性谈起》,《法学论坛》,2005年第1期。
5王秀鹏：《行政和民事视角下“公共利益”的界定—以基本原则为指导,以特别程序为平台》,《法制与社会》,2009年第12期。
6方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
7朱斌：《公共利益由程序说了算—试论在房屋拆迁中应舍原则就程序》,《法制与社会》,2008年第12期。
8高建伟李海伟：《土地征收中公共利益的经济学分析》,《中国土地科学》,2009年第5期。
9方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
1当然,在有些学者那里,公共利益、社会利益、社会公共利益又是—致的。见孙笑侠：《论法律与社会利益》,网址：http://www.china-review.com／sao.asp?id=4752.
2颜运秋：《公益诉讼理念研究》[M].北京：中国检察出版社,2002。
1主要指《国有土地上房屋征收与补偿》第8条中关于公共利益概括列举的方式
2方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
3余少祥：《什么是公共利益——西方法哲学中公共利益概念解析》,《江淮论坛》,2010年第2期；刘建生、吴春燕：《土地征收中限制条件与公共利益评估》,《改革》,2010年第2期。
4这主要指的是在2008年6月1日召开的“拆迁现实问题与《征收法》立法”研讨会上,杨支柱教授首先提出了这个倒置解决的设想。
1方乐坤：《我国土地征收中公共利益的评断模式分析—兼及代议均衡型公益评断模式的设立》,《河南社会科学》,2010年第5期。
2张千帆：《“公共利益”的困境与出路—美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》[[J].中国法学,2005年第5期。
1[美]安德森：《公共政策》,唐亮译[M].北京：华夏出版社,1990。
2这种限制或是排斥可以是非硬性的、隐性的,例如政府修建收费昂贵的“贵族式”学校、高级疗养院。
3范进学：《定义“公共利益”的方法及概念诠释》[J].法学论坛,2005(1)。
4王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
1高建伟：《美国土地征收中的“公共利益”》,《美国研究》,2011年第12期。
2这种损失既可以是客观的财产损失,例如拆迁后损失工作机会,交通不便等,也可以是非财产损失,例如搬迁后人际关系损失等。
3高建伟：《美国土地征收中的“公共利益”》,《美国研究》,2011年第12期。
1王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
2“存在重大争议的,由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后,作出房屋征收决定”。
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[6]、[美]安德森：《公共政策》,唐亮译[M].北京：华夏出版社。
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[20]、王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》,2009年第2期。
[21]、高建伟：《美国土地征收中的“公共利益”》,《美国研究》,2011年第12期。