基于公平原则下的国有土地上房屋征收补偿标准问题研究
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摘要
随着城市化步伐的加快、城市改造的不断实施,国有土地上房屋征收工作成为社会关注的焦点。征收补偿的制定,直接影响到人民利益、社会安定团结。因此,不断体现社会公平,制定合理的补偿标准,成为人民的普遍诉求。
城市国有土地上的房屋所有人,作为城市改造的直接贡献者,参与到城市更新中来。然而,对其做出的牺牲补偿,却有失公平。本文通过对公平性的探讨,引出符合公平标准补偿方式。通过分析国有土地上房屋对其所有者的价值情况,发掘征收过程对其带来的损失。并借鉴国外补偿经验和标准,考量我国征收标准的制定。通过运用社会学、经济学理论和相关方法,加深对补偿标准的认识。在考察被征收人损失的基础上,重新构建补偿标准框架,从房屋的价值构成与被征收人损失两个角度出发,扩展现有的补偿模型。
本论文的研究成果包括运用社会学角度分析公平补偿的内涵,确立以充分补偿为内容的补偿形式。通过吸收国外补偿标准的经验,加以运用期权理论对房屋的理论价值进行界定;通过社会学原理分析被征收人非实体方面损失,从各类损失角度对补偿形式和标准进行界定。通过两种方法的运用,完善我国补偿模型。这对于促使我国现有的不完全补偿模式向完全补偿模式的转变有一定的借鉴作用,对于维护被征收人的合法权益和社会和谐有进步意义。
With the accelerated pace of urbanization and the continued implementation of urban renewal, the work of state-owned land on the housing levy becomes the focus of attention. Compensation to the development takes a direct impact on people's interests, social stability and unity. Therefore, to continuously embody social justice, develop a reasonable standard of compensation, as the common aspirations of the people.
The owners of urban state-owned houses, as a direct contributor to urban renewal, join in urban renewal. However, compensation for their sacrifices is unfair. Based on the principles of equity, raises the standard of equity compensation. Analysis of state-owned land by the owner of the value of their housing situation, explore their losses during collection. And to learn from foreign experience and compensation criteria, taking into consideration the development of collection standards. Losses to be imposed in the study, based on the standard of compensation to rebuild the framework, the value from the house constitute a loss to be charged with two angles, the expansion of existing compensation models.
Results of this study include the use of fair compensation sociological point of view of content, establishing the full compensation in the form of compensation for content. Compensation through the experience of foreign countries, the use of option theory to the theoretical value of the housing to define; Principles of Sociology has been assessed by non-physical aspects of human loss, the loss from the perspective of various forms of compensation and standards defined. This prompted our existing compensation model does not fully compensate for changes in the pattern to complete a certain reference, be levied for the maintenance of the legitimate rights and social harmony are progressive.
城市国有土地上的房屋所有人,作为城市改造的直接贡献者,参与到城市更新中来。然而,对其做出的牺牲补偿,却有失公平。本文通过对公平性的探讨,引出符合公平标准补偿方式。通过分析国有土地上房屋对其所有者的价值情况,发掘征收过程对其带来的损失。并借鉴国外补偿经验和标准,考量我国征收标准的制定。通过运用社会学、经济学理论和相关方法,加深对补偿标准的认识。在考察被征收人损失的基础上,重新构建补偿标准框架,从房屋的价值构成与被征收人损失两个角度出发,扩展现有的补偿模型。
本论文的研究成果包括运用社会学角度分析公平补偿的内涵,确立以充分补偿为内容的补偿形式。通过吸收国外补偿标准的经验,加以运用期权理论对房屋的理论价值进行界定;通过社会学原理分析被征收人非实体方面损失,从各类损失角度对补偿形式和标准进行界定。通过两种方法的运用,完善我国补偿模型。这对于促使我国现有的不完全补偿模式向完全补偿模式的转变有一定的借鉴作用,对于维护被征收人的合法权益和社会和谐有进步意义。
With the accelerated pace of urbanization and the continued implementation of urban renewal, the work of state-owned land on the housing levy becomes the focus of attention. Compensation to the development takes a direct impact on people's interests, social stability and unity. Therefore, to continuously embody social justice, develop a reasonable standard of compensation, as the common aspirations of the people.
The owners of urban state-owned houses, as a direct contributor to urban renewal, join in urban renewal. However, compensation for their sacrifices is unfair. Based on the principles of equity, raises the standard of equity compensation. Analysis of state-owned land by the owner of the value of their housing situation, explore their losses during collection. And to learn from foreign experience and compensation criteria, taking into consideration the development of collection standards. Losses to be imposed in the study, based on the standard of compensation to rebuild the framework, the value from the house constitute a loss to be charged with two angles, the expansion of existing compensation models.
Results of this study include the use of fair compensation sociological point of view of content, establishing the full compensation in the form of compensation for content. Compensation through the experience of foreign countries, the use of option theory to the theoretical value of the housing to define; Principles of Sociology has been assessed by non-physical aspects of human loss, the loss from the perspective of various forms of compensation and standards defined. This prompted our existing compensation model does not fully compensate for changes in the pattern to complete a certain reference, be levied for the maintenance of the legitimate rights and social harmony are progressive.
引文
1闵一峰,城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究—以南京市为例,2005.5
2 (A report quotes and summarizes research findings and reports of numerous foreign.and domestic export)
3 Michael A. Heller and James E. Krier, Deterrence and Distribution in the Law of Takings, 112 Harvard Law Review 997 (1999), at 999
4阿玛蒂亚?森,《论经济不平等,不平等之再考察》,2006
5张千帆,“公平补偿”与征收权的宪法限制,法学研究,2005年第2期
6 Dan Usher,The Economic Prerequisites to Democracy(New York,1981),P90
7 [英]弗里德利希.冯.哈耶克,自由秩序原理,P43
8胡格.戴维斯.格雷厄姆,The Civil Rights Era(New York,1990)P174
9韦森,当今中国收入分配中平等与效率的两难困境,经济学家茶座,2008年第六期
10房屋拆迁不能将任何一方利益绝对化——访中国政法大学法学院院长薛刚凌
11 [英]弗里德利希.冯.哈耶克,自由秩序原理,P43
12佚名,土地公正补偿的路径设想,中顾法律网,2011.4
13陈新民,《德国公法学基础理论》P498,转引自E。Schmidt—Assmann,aaO.S.592
14曾卫,广西大学硕士论文,城镇房屋拆迁补偿研究,2007.9
15刘胜群,城市房屋拆迁估价存在的问题,江西理工大学,《江西理工大学学报》,2006年第一期
16盐野宏著:《.行政救济法》,杨建顺译,北京大学出版社,2008年11月第1版
17谢晓宏.房屋拆迁的法治现状及思考〔J〕.内蒙古科技与经济,2004,(9):6.
18江义雄:《日本法上“公用征收”补偿制度之探讨》,《中正大法学集刊》,第17期
19 Olsen v, United States, 292 U.S.246(1934)
20张芳,论城市拆迁之补偿,苏州大学,2006年4月
21马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版
22张千帆,“公平补偿”与征收权的宪法限制,法学研究,2005年第2期
23张蔚昕,行政补偿标准研究——以财产损失补偿为视角,中国政法大学,2010.3,
24任宏,夏刚,基于实物期权的房屋拆迁补偿估价研究,重庆大学,2008。5
25李庚,2006年4月,我国城市土地期权制度及土地期权定价讨论
[1]饶春平.城市房屋拆迁补偿估价研究[J].中国房地产,2002(3)
[2]张千帆,“公平补偿”与征收权的宪法限制,法学研究,2005年第2期
[3]韦森,当今中国收入分配中平等与效率的两难困境,经济学家茶座,2008年第六期
[4]陈新民,《德国公法学基础理论》P498,转引自E。Schmidt—Assmann,aaO.S.592
[5]曾卫,广西大学硕士论文,城镇房屋拆迁补偿研究,2007.9
[6]刘胜群,城市房屋拆迁估价存在的问题,江西理工大学,《江西理工大学学报》,2006年第一期
[7]盐野宏著:《.行政救济法》,杨建顺译,北京大学出版社,2008年11月第1版
[8]闵一峰,城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究—以南京市为例,2005.5
[9]谢晓宏.房屋拆迁的法治现状及思考〔J〕.内蒙古科技与经济,2004,(9):6.
[10]江义雄:《日本法上“公用征收”补偿制度之探讨》,《中正大法学集刊》,第17期
[11]张芳,论城市拆迁之补偿,苏州大学,2006年4月
[12]马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版
[13]张千帆,“公平补偿”与征收权的宪法限制,法学研究,2005年第2期
[14]张蔚昕,行政补偿标准研究——以财产损失补偿为视角,中国政法大学,2010.3
[15]任宏,夏刚,基于实物期权的房屋拆迁补偿估价研究,重庆大学,2008。5
[16]李庚,2006年4月,我国城市土地期权制度及土地期权定价讨论
[17]谢甫成,牛建平.效率与公平:城市房屋拆迁的价值选择[J].重庆:重庆建筑大学学报,2005(4)
[18]许招萍.我国城市房屋拆迁补偿法律问题研究[D].上海:华东政法大学,2008
[19]朱春跃.我国城市房屋拆迁补偿范围与标准研究[D].苏州:苏州大学,2008
[20]施燕萍.我国城市房屋拆迁补偿问题研究[D].苏州,苏州大学,2004
[21]刘杨.我国城市房屋拆迁行政补偿制度研究[D].合肥:安徽大学,2007
[22]胡玲君.我国土地征收补偿法律问题研究[D].南京:南京航空航天大学,2008
[23]张进.我国土地征收补偿制度改革研究[D].武汉:华中科技大学,2007
[24]冉有敏.我国土地征收制度的现状及完善[D].贵阳:贵州大学,2007
[25]龙果.武汉市旧城改造中的拆迁补偿研究[D].武汉:华中科技大学,2007
[26]杜亚辉.西安市城中村改造拆迁安置补偿问题研究[D].西安:长安大学,2008
[27]繆艳红.征地补偿标准制定中的利益主体参与问题研究[D].苏州:苏州大学,2009
[28]肖轶.重庆市主城区房屋拆迁补偿问题研究[D].重庆:西南大学,2007
[29]刘广德.浅谈城市房屋拆迁土地使用权的增值补偿[J].城市房屋拆迁,2006(1)
[30]户邑,彭小兵,刘贵文.对城市拆迂中补偿标准的探讨[J].重庆:重庆大学学报,2005(6)
[31]程洁.土地征用纠纷的司法审查权[J].法学研究,2004(2)
[32]王克稳.论房屋拆迁行政争议的司法审查[J].中国法学,2004(4)
[33]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市房地产,2006(5)
[34]贺蕊莉.城市房屋拆迁补偿的理论标准与财富逆向转移[J].财经问题研究,2006(8)
[35]叶依广,闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度创新的法律政策障碍分析[J].现代经济探讨,2005(7)
[36]刘立云.城中村改造研究[D].西安:西安建筑科技大学,2004
[37]柯复.对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议[J].
[38]谢甫成,牛建平.效率与公平:城市房屋拆迁的价值选择[J].重庆:重庆建筑大学学报,2005(4)
[39] Michael A. Heller and James E. Krier, Deterrence and Distribution in the Law of Takings, 112 Harvard Law Review 997 (1999), at 999
[40] Dan Usher,The Economic Prerequisites to Democracy(New York,1981),P90
[41] Olsen v, United States, 292 U.S.246(1934)
[42] A report quotes and summarizes research findings and reports of numerous foreign and domestic export
[43] Clarke K C.Hoppen S,Gaydos L.A self-modifying cellular model of historicalurbanization in the san Francisco Bay area. Environment and Planning B：Planningand Design,1994,24∶247-261.
[43] White R,Engelen,G Uijee I,The use of constrained cellular automata forhigh-resolution modeling of urban land–use dynamics. Environment and Planning B：Planning and Design,1994,24∶323-343.
[44] Eminent Domain－Taking Private Property for Urban Development. SupremeCourt Debates, 2005,4.
[45] Trent Frazier, Kevin Nelson, Lisa Nisenson. Getting to Smart GrowthⅡ[M].：International City/County Management Association,2002:1-120
2 (A report quotes and summarizes research findings and reports of numerous foreign.and domestic export)
3 Michael A. Heller and James E. Krier, Deterrence and Distribution in the Law of Takings, 112 Harvard Law Review 997 (1999), at 999
4阿玛蒂亚?森,《论经济不平等,不平等之再考察》,2006
5张千帆,“公平补偿”与征收权的宪法限制,法学研究,2005年第2期
6 Dan Usher,The Economic Prerequisites to Democracy(New York,1981),P90
7 [英]弗里德利希.冯.哈耶克,自由秩序原理,P43
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10房屋拆迁不能将任何一方利益绝对化——访中国政法大学法学院院长薛刚凌
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20张芳,论城市拆迁之补偿,苏州大学,2006年4月
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25李庚,2006年4月,我国城市土地期权制度及土地期权定价讨论
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[6]刘胜群,城市房屋拆迁估价存在的问题,江西理工大学,《江西理工大学学报》,2006年第一期
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[17]谢甫成,牛建平.效率与公平:城市房屋拆迁的价值选择[J].重庆:重庆建筑大学学报,2005(4)
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[20]施燕萍.我国城市房屋拆迁补偿问题研究[D].苏州,苏州大学,2004
[21]刘杨.我国城市房屋拆迁行政补偿制度研究[D].合肥:安徽大学,2007
[22]胡玲君.我国土地征收补偿法律问题研究[D].南京:南京航空航天大学,2008
[23]张进.我国土地征收补偿制度改革研究[D].武汉:华中科技大学,2007
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[25]龙果.武汉市旧城改造中的拆迁补偿研究[D].武汉:华中科技大学,2007
[26]杜亚辉.西安市城中村改造拆迁安置补偿问题研究[D].西安:长安大学,2008
[27]繆艳红.征地补偿标准制定中的利益主体参与问题研究[D].苏州:苏州大学,2009
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[29]刘广德.浅谈城市房屋拆迁土地使用权的增值补偿[J].城市房屋拆迁,2006(1)
[30]户邑,彭小兵,刘贵文.对城市拆迂中补偿标准的探讨[J].重庆:重庆大学学报,2005(6)
[31]程洁.土地征用纠纷的司法审查权[J].法学研究,2004(2)
[32]王克稳.论房屋拆迁行政争议的司法审查[J].中国法学,2004(4)
[33]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市房地产,2006(5)
[34]贺蕊莉.城市房屋拆迁补偿的理论标准与财富逆向转移[J].财经问题研究,2006(8)
[35]叶依广,闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度创新的法律政策障碍分析[J].现代经济探讨,2005(7)
[36]刘立云.城中村改造研究[D].西安:西安建筑科技大学,2004
[37]柯复.对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议[J].
[38]谢甫成,牛建平.效率与公平:城市房屋拆迁的价值选择[J].重庆:重庆建筑大学学报,2005(4)
[39] Michael A. Heller and James E. Krier, Deterrence and Distribution in the Law of Takings, 112 Harvard Law Review 997 (1999), at 999
[40] Dan Usher,The Economic Prerequisites to Democracy(New York,1981),P90
[41] Olsen v, United States, 292 U.S.246(1934)
[42] A report quotes and summarizes research findings and reports of numerous foreign and domestic export
[43] Clarke K C.Hoppen S,Gaydos L.A self-modifying cellular model of historicalurbanization in the san Francisco Bay area. Environment and Planning B：Planningand Design,1994,24∶247-261.
[43] White R,Engelen,G Uijee I,The use of constrained cellular automata forhigh-resolution modeling of urban land–use dynamics. Environment and Planning B：Planning and Design,1994,24∶323-343.
[44] Eminent Domain－Taking Private Property for Urban Development. SupremeCourt Debates, 2005,4.
[45] Trent Frazier, Kevin Nelson, Lisa Nisenson. Getting to Smart GrowthⅡ[M].：International City/County Management Association,2002:1-120
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