基于系统论的中国房地产业健康发展研究
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摘要
房地产业是我国经济发展的重要产业之一。房地产业健康发展能带动区域经济的发展,进而促进国民经济的健康发展。房地产业非健康发展,尤其是目前我国一、二线城市房价的非理性增长,局部地区形成房地产泡沫,一旦泡沫破裂就会引发连锁反应,将产生巨大的金融风险和经济风险,危及国家的经济安全。因此系统的认识房地产业健康发展的内在结构及运行规律有着极其重要的意义。基于此,本文进行基于系统论的中国房地产业健康发展研究。
在借鉴和吸收国外(境外)房地产业发展经验及教训基础上,针对我国房地产业发展的现状,从房地产业效率、房地产业泡沫和房地产关联度三个维度构建了房地产业健康发展的评价指标体系,为后续房地产业健康发展的系统分析奠定基础。
房地产业主体主要包括政府、金融企业、房地产开发企业以及消费者。房地产业健康发展系统由政府调控子系统、信贷子系统、生产子系统、消费子系统构成等,这些子系统及其内在要素的行为和职能,关系着房地产业健康发展系统是否能够有效的运行。房地产业的各主体由于目标不同性,表现行为就不同,从而导致不同主体行为间存在大量矛盾,进而加大了房地产业健康发展系统的复杂性和动态性。通过构建中国房地产健康发展的系统结构模型,明晰了房地产业健康的系统要素；通过房地产业健康发展子系统行为分析,明晰了房地产业各主体的目标和行为；通过房地产业健康系统中各子系统的矛盾分析,明晰了各主体间的矛盾。
对房地产业调控子系统、信贷子系统、生产子系统以及消费子系统的系统动力学分析基础上,进行了房地产业健康发展的系统动力学研究,得出房地产业健康发展的核心是房地产业运行与产业泡沫的平衡以及房地产业与相关产业和整个国民经济协调发展。为此需要平衡各主体利益,协调和约束政府调控行为、信贷支持行为、生产行为以及消费行为,以促进房地产业健康发展。
根据以上分析,结合国内外(境外)经验和教训,在完善政府调控政策,控制金融风险,规范开发企业行为以及正确引导消费者消费理念方面,提出了对策建议。
The real estate industry is one of the important industry of China's economic growth. Healthy development of the real estate industry can promote the development of regional economy, moreover, promote the healthy development of national economy. But unhealthy development of real estate industry, may lead to the irrational lower and higher real estate price, especially, at present, the first and second level city's house price present irrational growth, some regions formed real estate bubble, once the bubble burst will result in a chain reaction, will endanger national economic security. So how to system meet the healthy development of real estate industry internal structure and operation rules has extremely important significance on healthy development of the real estate industry and national economy of our country. So this paper puts forward to the research on China's real estate industry and healthy development based on system theory.
At present, real estate industry appear the unreasonable ratio between housing price and income, high vacancy rates, consumers and real estate development enterprises is high dependence on financial enterprises, the high risks of financial enterprises and buyers complain and other questions. In view of the present situation of real estate industry development, from the efficiency of the real estate industry, real estate bubbles and real estate correlation three dimensions, build the evaluation index system of the real estate industry healthy, and lay a solid foundation for the follow-up system analysis of healthy development of real estate.
The healthy Real estate industry system is composed of subsystems of government regulation, credit, production, consumption and so on, and whether the real estate industry system can run effectively depends on these subsystems and the behavior and function of their inner elements. The different goals of the main body of the real estate industry result in different presenting behaviors and lots of contradictions among different bodies'behaviors, thus increased the complexity and dynamics of the the healthy real estate industry system. By constructing the system structure model of the healthy development of China's real estate, it clarifies the system elements of healthy real estate industry; Through the behavior analysis of the healthy real estate industry subsystems, it ensures the target and behavior of the real estate industry's main body; Through contradiction analysis of the healthy real estate industry subsystems, it confirms the contradictions between different subjects.
Based on the system dynamics analysis of subsystems of the real estate industry control and regulation, credit, production and consumption, the paper did system dynamics research of the real estate industry healthy development and concluded the core of the healthy development of the real estate industry is the balance between the industry operation and industry bubble, and the coordinated development among the real estate industry and related industries and the whole national economy. Therefore, we need to balance the interests of the subjects, coordinate and constraint the government regulation behaviors, credit support behaviors, production and consumption behaviors, in order to promote the efficient operations of the real estate industry.
According to the analysis above, combining the experience between home and abroad, the paper put forwards some suggestions:to perfect the government regulation policy, control the financial risk, regulate the behavior of the real estate development enterprise and lead buyers consumption concept correctly.
在借鉴和吸收国外(境外)房地产业发展经验及教训基础上,针对我国房地产业发展的现状,从房地产业效率、房地产业泡沫和房地产关联度三个维度构建了房地产业健康发展的评价指标体系,为后续房地产业健康发展的系统分析奠定基础。
房地产业主体主要包括政府、金融企业、房地产开发企业以及消费者。房地产业健康发展系统由政府调控子系统、信贷子系统、生产子系统、消费子系统构成等,这些子系统及其内在要素的行为和职能,关系着房地产业健康发展系统是否能够有效的运行。房地产业的各主体由于目标不同性,表现行为就不同,从而导致不同主体行为间存在大量矛盾,进而加大了房地产业健康发展系统的复杂性和动态性。通过构建中国房地产健康发展的系统结构模型,明晰了房地产业健康的系统要素；通过房地产业健康发展子系统行为分析,明晰了房地产业各主体的目标和行为；通过房地产业健康系统中各子系统的矛盾分析,明晰了各主体间的矛盾。
对房地产业调控子系统、信贷子系统、生产子系统以及消费子系统的系统动力学分析基础上,进行了房地产业健康发展的系统动力学研究,得出房地产业健康发展的核心是房地产业运行与产业泡沫的平衡以及房地产业与相关产业和整个国民经济协调发展。为此需要平衡各主体利益,协调和约束政府调控行为、信贷支持行为、生产行为以及消费行为,以促进房地产业健康发展。
根据以上分析,结合国内外(境外)经验和教训,在完善政府调控政策,控制金融风险,规范开发企业行为以及正确引导消费者消费理念方面,提出了对策建议。
The real estate industry is one of the important industry of China's economic growth. Healthy development of the real estate industry can promote the development of regional economy, moreover, promote the healthy development of national economy. But unhealthy development of real estate industry, may lead to the irrational lower and higher real estate price, especially, at present, the first and second level city's house price present irrational growth, some regions formed real estate bubble, once the bubble burst will result in a chain reaction, will endanger national economic security. So how to system meet the healthy development of real estate industry internal structure and operation rules has extremely important significance on healthy development of the real estate industry and national economy of our country. So this paper puts forward to the research on China's real estate industry and healthy development based on system theory.
At present, real estate industry appear the unreasonable ratio between housing price and income, high vacancy rates, consumers and real estate development enterprises is high dependence on financial enterprises, the high risks of financial enterprises and buyers complain and other questions. In view of the present situation of real estate industry development, from the efficiency of the real estate industry, real estate bubbles and real estate correlation three dimensions, build the evaluation index system of the real estate industry healthy, and lay a solid foundation for the follow-up system analysis of healthy development of real estate.
The healthy Real estate industry system is composed of subsystems of government regulation, credit, production, consumption and so on, and whether the real estate industry system can run effectively depends on these subsystems and the behavior and function of their inner elements. The different goals of the main body of the real estate industry result in different presenting behaviors and lots of contradictions among different bodies'behaviors, thus increased the complexity and dynamics of the the healthy real estate industry system. By constructing the system structure model of the healthy development of China's real estate, it clarifies the system elements of healthy real estate industry; Through the behavior analysis of the healthy real estate industry subsystems, it ensures the target and behavior of the real estate industry's main body; Through contradiction analysis of the healthy real estate industry subsystems, it confirms the contradictions between different subjects.
Based on the system dynamics analysis of subsystems of the real estate industry control and regulation, credit, production and consumption, the paper did system dynamics research of the real estate industry healthy development and concluded the core of the healthy development of the real estate industry is the balance between the industry operation and industry bubble, and the coordinated development among the real estate industry and related industries and the whole national economy. Therefore, we need to balance the interests of the subjects, coordinate and constraint the government regulation behaviors, credit support behaviors, production and consumption behaviors, in order to promote the efficient operations of the real estate industry.
According to the analysis above, combining the experience between home and abroad, the paper put forwards some suggestions:to perfect the government regulation policy, control the financial risk, regulate the behavior of the real estate development enterprise and lead buyers consumption concept correctly.
引文
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