近、现代建筑的商业性保护与再开发策略研究
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摘要
中国现代建筑的发轫不是一个自发的过程。西方在生产力给我们以震撼的同时，其文化的巨大反熵，使得我们不得不重新审视自身的文化。中国在学习自欧洲传播而来的现代建筑过程中，也成为了这一伟大运动的一部分，这一历程不应该因政治、国别和时间的不同将中国大地上百余年来的建筑实践机械的分开。本文基于这样的思想基础，将近代和现代建筑整合作为文章的研究载体，对其中具有历史文化价值的建筑遗存在今天中国史无前例的城市化运动中所面临的机遇和挑战展开了研究。
我们今天的近、现代建筑保护与再开发活动中，商业性的空间再造是主要的行为。单纯的“文物式”的历史建筑保护研究不能涵盖到在保护登录制度之外的历史性建筑，那么更为众多的历史性建筑在市场条件下的命运安排策略成为了本文研究的中心内容。对于小地块内的近、现代建筑遗存及其依存环境的保护与利用，本文尝试以保护与再开发来进行表述。
文章首先从公共政策方面展开研究，以我国土地制度的发展历史和状况为切入点，从土地配置与使用制度上分析了近、现代建筑的商业性保护与再开发的根本经济原因。进而对直接管理商业保护与再开发的城市规划体系同商业行为之间的互动进行了阐述。并且结合对城市更新机制和公共政策的研究，本文具体分析了在公共领域内的商业性保护与再开发现实和可能的改进方向。
紧接着，文章从商业开发的程序入手，重点研究决定近、现代建筑遗存的生与死，以及如何适应环境变迁的开发策划，同时对影响策划决策的因素和技术条件进行了研究。
在分析完市场主体的外在表现原因后，文章对近、现代建筑的保护与再开发中的实施技术进行了总结和分析，对新技术和新方向有一定的突破尝试。
最后，对全文进行总结，对后续研究研究进行了展望。
The start of Modern Architecture in China is not a spontaneous process. While theWest’s productivity shocked us, huge anti-entropy of their culture let us have tore-examine our own culture. In the course of studying the modern architecture fromEurope, Chinese modern architecture also became a part of this great movement. Andthis history should not be a dynastic history by the difference in political, country andtime, which will break the more than one century’s architectural practice in land ofChina mechanically. This article attempts on the opportunities and challenges ofhistorical and cultural building remains in Chinese today’s unprecedentedurbanization movement, which is based on the thought of above and the viewpoint ofthe integrated history of modern and contemporary architecture in china.
In today’s contemporary and modern architecture protection and redevelopmentactivities, commercial space reconstruction is the main act. Simple "heritage style"protection of historic buildings can’t cover the protection of historic buildings whichis rejected by the registration system, so the fate arrangements strategies of morenumerous historic buildings in the market becomes the centerpiece of this study. Thisarticle tries to use protection and redevelopment to express the ideal of protection andutilization for small plots with the contemporary and modern architectural remainsand the interdependence of environmental.
Firstly, this article deployed the studies from the public policy. At the point of thehistory and status of land institution, and through analysis in the institution of landallocation and using, the article excavated the basic economic reason of modernbuildings commercial protection and redevelopment. Then I elaborated the interactionbetween the urban planning, which is the direct management of commercialprotection and redevelopment, and the business practices. And with the research ofmechanisms of urban renewal and public policy, the article analyses the commercialprotection and redevelopment’s reality and tries to find the direction of possibleimprovements in detail, within the public sphere.
Then, the article started from the program of the commercial development, andfocused on the development scheme, which decided modern architecture remains’ life and death and how to adapt to environmental changes. The same time, the factors andtechnical conditions affecting the programming and decision-making were studied.
After analyzing the origin of external appearance of the main subject in the market,the article summarized and analyzed technologies in modern architecture protectionand redevelopment’s practice. And get some new attempts in new technologies andnew directions.
Finally, the article summarized the all studies, and prospect for future research.
我们今天的近、现代建筑保护与再开发活动中，商业性的空间再造是主要的行为。单纯的“文物式”的历史建筑保护研究不能涵盖到在保护登录制度之外的历史性建筑，那么更为众多的历史性建筑在市场条件下的命运安排策略成为了本文研究的中心内容。对于小地块内的近、现代建筑遗存及其依存环境的保护与利用，本文尝试以保护与再开发来进行表述。
文章首先从公共政策方面展开研究，以我国土地制度的发展历史和状况为切入点，从土地配置与使用制度上分析了近、现代建筑的商业性保护与再开发的根本经济原因。进而对直接管理商业保护与再开发的城市规划体系同商业行为之间的互动进行了阐述。并且结合对城市更新机制和公共政策的研究，本文具体分析了在公共领域内的商业性保护与再开发现实和可能的改进方向。
紧接着，文章从商业开发的程序入手，重点研究决定近、现代建筑遗存的生与死，以及如何适应环境变迁的开发策划，同时对影响策划决策的因素和技术条件进行了研究。
在分析完市场主体的外在表现原因后，文章对近、现代建筑的保护与再开发中的实施技术进行了总结和分析，对新技术和新方向有一定的突破尝试。
最后，对全文进行总结，对后续研究研究进行了展望。
The start of Modern Architecture in China is not a spontaneous process. While theWest’s productivity shocked us, huge anti-entropy of their culture let us have tore-examine our own culture. In the course of studying the modern architecture fromEurope, Chinese modern architecture also became a part of this great movement. Andthis history should not be a dynastic history by the difference in political, country andtime, which will break the more than one century’s architectural practice in land ofChina mechanically. This article attempts on the opportunities and challenges ofhistorical and cultural building remains in Chinese today’s unprecedentedurbanization movement, which is based on the thought of above and the viewpoint ofthe integrated history of modern and contemporary architecture in china.
In today’s contemporary and modern architecture protection and redevelopmentactivities, commercial space reconstruction is the main act. Simple "heritage style"protection of historic buildings can’t cover the protection of historic buildings whichis rejected by the registration system, so the fate arrangements strategies of morenumerous historic buildings in the market becomes the centerpiece of this study. Thisarticle tries to use protection and redevelopment to express the ideal of protection andutilization for small plots with the contemporary and modern architectural remainsand the interdependence of environmental.
Firstly, this article deployed the studies from the public policy. At the point of thehistory and status of land institution, and through analysis in the institution of landallocation and using, the article excavated the basic economic reason of modernbuildings commercial protection and redevelopment. Then I elaborated the interactionbetween the urban planning, which is the direct management of commercialprotection and redevelopment, and the business practices. And with the research ofmechanisms of urban renewal and public policy, the article analyses the commercialprotection and redevelopment’s reality and tries to find the direction of possibleimprovements in detail, within the public sphere.
Then, the article started from the program of the commercial development, andfocused on the development scheme, which decided modern architecture remains’ life and death and how to adapt to environmental changes. The same time, the factors andtechnical conditions affecting the programming and decision-making were studied.
After analyzing the origin of external appearance of the main subject in the market,the article summarized and analyzed technologies in modern architecture protectionand redevelopment’s practice. And get some new attempts in new technologies andnew directions.
Finally, the article summarized the all studies, and prospect for future research.
引文
1邹德侬，中国现代建筑史[M]，天津：天津科学技术出版社，2001，244
2邹德侬、曾坚，论中国现代建筑史起始年代的确定[J]，建筑学报，1995（07）：53
3邹德侬、曾坚，论中国现代建筑史起始年代的确定[J]，建筑学报，1995（07）:53该文主张将中国现代建筑的起始年代前推至“第一次世界大战结束之后、西方现代建筑运动主流确立并传入我国的1920年代”。首次明确提出现代建筑主导了20世纪中国建筑演变过程，并以中国现代建筑的形成发展为主线重新梳理和勾勒了20世纪中国建筑的历史脉络，认为“中国现代建筑经过了初始期以后，现代工业化设计思想是该时期中国现代建筑活动的主流，其它的非工业化设计思想为基础的乃至复古的建筑，是它的支流，两者并存构成了完整意义的现代建筑。”
4邹德侬、曾坚，论中国现代建筑史起始年代的确定[J]，建筑学报，1995（07）：53
5邓庆坦，中国近、现代建筑历史整合的可行性研究[D]，天津：天津大学，2003.
6顾孟潮，中国建筑百年历史分期与建筑流派——中国建筑百年思读录之一[N]，中华建筑报，2009，09
7参见附录一《北京优秀近、现代建筑保护名录（第一批）》
8《关于加强对城市优秀近、现代建筑规划保护的指导意见》，2004年3月6日
9王景慧，城市历史文化遗产保护的政策与规划[J]，城市规划，2004（10）
10历史文化遗产资产各国定义与观念有所差别：日本、韩国、台湾称为“文化资产”、“文化财”（Cultural Property）：指的就是人类具有文化相关价值之资产。联合国、欧洲、加拿大称为：“文化遗产”（Cultural Heritage）：具有文化相关意义与价值，从以前世代承传至目前及未来世代的事物。文化遗产的概念大于文化资产，文化资产的观念大于古迹，古迹的观念大于古建筑。
11参见附录二部分城市近、现代建筑保护法规比较
12城市遗产一般包括如下：（1）历史建筑及其周边环境；（2）城市内的历史地段，如历史中心区、传统街区、工业遗址区等；（3）历史性城镇。有时为与建筑遗产区分开来，在狭义学术范畴上，城市遗产更强调包括公共空间、历史环境、文化景观、街巷肌理等在内的综合、整体性建成环境（BuiltEnvironment）。
13张复合，中国近代建筑史研究与近代建筑遗产保护[J]，哈尔滨工业大学学报(社会科学版),2008(11)
14关于加强对城市优秀近、现代建筑规划保护的指导意见[S]，2004年3月6日
15参见关于印发《关于加强对城市优秀近、现代建筑规划保护的指导意见》的通知，建规[2004]36号“一、城市优秀近现代建筑一般是指从十九世纪中期至二十世纪五十年代建设的，能够反映城市发展历史、具有较高历史文化价值的建筑物和构筑物。城市优秀近现代建筑应当包括反映一定时期城市建设历史与建筑风格、具有较高建筑艺术水平的建筑物和构筑物，以及重要的名人故居和曾经作为城市优秀传统文化载体的建筑物。”
16上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例[S]，2002年7月25日建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以确定为优秀历史建筑：（一）建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值；（二）反映上海地域建筑历史文化特点；（三）著名建筑师的代表作品；（四）在我国产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库；（五）其他具有历史文化意义的优秀历史建筑。
17天津市历史风貌建筑保护条例[S]，2005年9月1日历史风貌建筑是指建成五十年以上，具有历史、文化、科学、艺术、人文价值，反映时代特色和地域特色的建筑。
182008年4月2日国务院第3次常务会议通过，2008年7月1日起施行的《历史文化名城名镇名村保护条例》，第四十七条：（一）历史建筑，是指经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
19参见联合国教育、科学及文化组织大会第十九届会议于1976年11月26日在内罗毕通过的《关于历史地区的保护及其当代作用的建议》
20鉴定、防护是杜绝破坏历史建筑的隐患，使其免受来自环境的破坏（如：大气、水的污染侵蚀，人类活动的影响等等），预防旅游带来的危害，开发要在历史建筑的自身环境容量内进行。修缮是为保护历史建筑的历史纯洁性，不失真，更不可以假乱真，保持其历史清晰可鉴。复生是针对严重损坏的废墟上重新依原样建造文物建筑，重建文物建筑只是在极特殊的情况下的特殊做法，重建建筑本身没有历史真实性，不符合《威尼斯宪章》精神，宪章强调“对于遗址要预先禁止任何重建。”
26毁城。《汉书·韩安国传》：“故接兵覆众，伐国堕城，常坐而役敌国，此圣人之兵也。”颜师古注：“堕，毁也。言兵与敌接则败其众，所伐之国则毁其城也。”南朝宋谢庄《孝武皇帝歌》：“复礼辑乐，散马堕城。”
27Joseph A. Wilkes, Robert T. Packard，Encyclopaedia of Architecture: Design, Engineering&Construction[M]，A Wiley-Interscience publication，1990.1在建筑领域之中藉由创造一种新的使用机能，或者是藉由重新组构一栋建筑，以便其原有机能得以一种满足新需求之新形式，重新延续一栋建筑或构造物之举。
28傅朝卿，台南地方法院旧院舍再利用探讨[Z/OL]，http://museum.lawbank.com.tw/action04.asp
30温泉，重庆历史建筑保护利用与开发模式探索[D]，重庆：重庆大学，2007.
31此数据截止2011年3月2日，参见《国务院关于同意将浙江省嘉兴市列为国家历史文化名城的批复》国函[2011]10号，中华人民共和国住房和城乡建设部
32此数据截止2011年3月2日，参见《关于公布第五批中国历史文化名镇（村）的通知》（建规[2010]150号），住房和城乡建设部、国家文物局
33马进,杨靖，当代建筑构造的建构解析[M]，江苏，东南大学出版社，2005：25-45
34Sherban Cantacuzino为ICOMOS-UK英国国际古迹遗址理事会名誉主席，获得2008年欧盟文化遗产奖
35相关国际文件参见附录二
36邓雪娴，旧建筑的改造与更新—北京城市建设的新课题[J]，建筑学报，1996/03期
37关于历史性建筑，历史性地段的表述参见本文1.1.2
38清华大学吴良镛
39香港中文大学宋晓龙、黄艳
43参见：Kenneth Powell, Architecture Reborn：Converting Old Buildings for New Uses[M], Rizzoli,1999-“…unfinished projects such as the British Museum redevelopment by Foster and Partners.”
44国务院关于加强文化遗产保护的通知[S]，2005年12月22日
45谭玉峰，卜冰等，旧建筑保护与再生论坛[J]，时代建筑，2006，02（66）
461988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。国土资源部于2002年5月发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国土资源部颁布第71令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“831”大限。
47同济大学主编，全国注册城市规划师执业考试指定用书—《城市规划原理》[M]，中国建筑工业出版社，2010
48郑时龄，建筑批评学［M］北京：中国建筑工业出版社，2001
49洪亮平，城市设计的历程［M］，北京：中国建筑工业出版社，2002
50孙施文，城市规划哲学［M］北京：中国建筑工业出版社，1997
51曼昆著，梁小民译，经济学原理[M]，北京：北京大学出版社，2006
52Paul A. Samuelson&William D. Nordhaus著，萧琛译，经济学[M]，第十七版，人民邮电出版社，2004
53Paul A. Samuelson&William D. Nordhaus著，萧琛译，经济学[M]，第十七版，人民邮电出版社，2004
54(德)柯武刚，(德)史漫飞著，韩朝华译，制度经济学—社会秩序与公共政策[M]，北京：商务印书馆，2000年11月
55同上
56Kempen, R V, A S. Ozuekren. Ethnic segregation in cities: New forms and explanations in a dynamic world [J].Urban Studies,1998,35(10):1631-1656.
57《城市化不能大跃进183个城市竞相筹建国际大都会》[N]，人民日报，2011年2月15日
58黄怡，大都市核心区的社会空间隔离——以上海市静安区南京西路街道为例[J]，城市规划学刊，2006（03）
59吴惕安，俞可平，当代西方国家理论评析[M]，西安：陕西人民出版社，1994.p9.
60Robert A. Dahl. Dilemmas of pluralist democracy: autonomy vs. control [M]. New Haven and London: YaleUniversity Press，1982. P.5
61魏成，我国转型时期城市更新问题研究[D].广州:华南理工大学，2004.p.12
62《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条：
64张平宇，城市再生：21世纪中国城市化趋势[J]，地理科学进展，2004（04）
65Roberts Peter&Sykes Hugh, Urban regeneration: A handbook [M]. SAGE Publications, London,2000,
66柯林·罗，弗瑞德·科特.拼贴城市[M].童明，译.北京:中国建筑工业出版社，2003
67以下的经济学概念主要引用自：Paul A. Samuelson等著，萧琛译，经济学，第十七版，人民邮电出版社，2004；Joe B Stevens著，杨晓维译，集体选择经济学，上海三联书店、上海人民出版社，1999；(德)柯武刚(德)史漫飞著，韩朝华译，制度经济学—社会秩序与公共政策[M]，北京：商务印书馆，2000年11月；D·North. Institution,Institutional Change and Economic Performance, Cambridge University Press,1990等
68D·North. Institution, Institutional Change and Economic Performance[M], Cambridge University Press,1990
69Wolfgang Kasper&Manfred E.Streit（Institutional economics: social order and public policy，Edward Elgar,1998）：“制度是指由人制定的规则。它们抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为。制度为一个共同体所共有，并总是依靠某种惩罚而得以贯彻。没有惩罚的制度是无用的。只有运用惩罚，才能使个人的行为变得较可预见。带有惩罚性的规则创立起一定程度的秩序，将人类的行为导入可合理预期的轨道。如果各种相关的规则是彼此协调的，它们就会促进人与人之间的可靠合作，这样他们就能很好地利用劳动分工的优越性和人类的创造性。”
70(德)柯武刚(德)史漫飞著，韩朝华译，制度经济学—社会秩序与公共政策[M]，北京：商务印书馆，2000年11月
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902009年10月17日，北京国际城市发展研究院发布《中国城市“十二五”核心问题研究报告》指出：“十二五”期间(2010年~2015年)，将是中国城市发展的关键时期，也是城市病的多发期和爆发期。
91Lewis Manford著，倪文彦译.城市发展史[M]，中国建筑工业出版社，1999
92J.Jacobs著，金衡山译，美国大城市的生与死[M]，译林出版社，2005
93（美）乔. B.史蒂文斯著，杨晓维等译，集体选择经济学[M]，上海三联书店、上海人民出版社，1999
94（美）乔. B.史蒂文斯著，杨晓维等译，集体选择经济学[M]，上海三联书店、上海人民出版社，1999
96黄怡，大都市核心区的社会空间隔离——以上海市静安区南京西路街道为例[J]，城市规划学刊，2006（03）
97上海市静安区统计局，2005年上海市静安区国民经济和社会发展统计公报。
98John M. Levy著，张景秋等译，现代城市规划（第5版）[M]，中国人民大学出版社，2003
99相关数据表明：服务业平均年龄为26.2岁，http://www.sxdc.sx.cn/
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119国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社，中国房地产企业竞争力研究报告[R]，2009
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123本节的数据大部分来自：http://www.peoplefc.com/以及http://www.sc.xinhuanet.com
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126郭湘闽，房屋产权私有化是拯救旧城的灵丹妙药吗？[J]，城市规划，2007（01）
128MATLAB是矩阵实验室（Matrix Laboratory）的简称，由美国MathWorks公司出品
129韩中庚，最佳组队方案及模型[J]，数学的实践与认识，1997（02）
131相关文章可参见：宋小冬、孙澄宇，日照标准约束下的建筑容积率估算方法探讨[J]，城市规划汇刊，2004(06)；宋小冬，庞磊，孙澄宇，住宅地块容积率估算方法再探[J]，城市规划学刊，2010（02）
132J. Jacobs著，金衡山译，美国大城市的生与死[M]，译林出版社，2005
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[219]深圳市万厦居实业发展有限公司，http://www.wanshaju.com/
[220]吉博力中国，http://www.geberit.com.cn/本文正文中未注明出处的图片与数据，来源于作者自摄，自绘以及www.google.com及www.baidu.com等网络资源，在此对未能注明的作品之作者表示歉意及感谢。
2邹德侬、曾坚，论中国现代建筑史起始年代的确定[J]，建筑学报，1995（07）：53
3邹德侬、曾坚，论中国现代建筑史起始年代的确定[J]，建筑学报，1995（07）:53该文主张将中国现代建筑的起始年代前推至“第一次世界大战结束之后、西方现代建筑运动主流确立并传入我国的1920年代”。首次明确提出现代建筑主导了20世纪中国建筑演变过程，并以中国现代建筑的形成发展为主线重新梳理和勾勒了20世纪中国建筑的历史脉络，认为“中国现代建筑经过了初始期以后，现代工业化设计思想是该时期中国现代建筑活动的主流，其它的非工业化设计思想为基础的乃至复古的建筑，是它的支流，两者并存构成了完整意义的现代建筑。”
4邹德侬、曾坚，论中国现代建筑史起始年代的确定[J]，建筑学报，1995（07）：53
5邓庆坦，中国近、现代建筑历史整合的可行性研究[D]，天津：天津大学，2003.
6顾孟潮，中国建筑百年历史分期与建筑流派——中国建筑百年思读录之一[N]，中华建筑报，2009，09
7参见附录一《北京优秀近、现代建筑保护名录（第一批）》
8《关于加强对城市优秀近、现代建筑规划保护的指导意见》，2004年3月6日
9王景慧，城市历史文化遗产保护的政策与规划[J]，城市规划，2004（10）
10历史文化遗产资产各国定义与观念有所差别：日本、韩国、台湾称为“文化资产”、“文化财”（Cultural Property）：指的就是人类具有文化相关价值之资产。联合国、欧洲、加拿大称为：“文化遗产”（Cultural Heritage）：具有文化相关意义与价值，从以前世代承传至目前及未来世代的事物。文化遗产的概念大于文化资产，文化资产的观念大于古迹，古迹的观念大于古建筑。
11参见附录二部分城市近、现代建筑保护法规比较
12城市遗产一般包括如下：（1）历史建筑及其周边环境；（2）城市内的历史地段，如历史中心区、传统街区、工业遗址区等；（3）历史性城镇。有时为与建筑遗产区分开来，在狭义学术范畴上，城市遗产更强调包括公共空间、历史环境、文化景观、街巷肌理等在内的综合、整体性建成环境（BuiltEnvironment）。
13张复合，中国近代建筑史研究与近代建筑遗产保护[J]，哈尔滨工业大学学报(社会科学版),2008(11)
14关于加强对城市优秀近、现代建筑规划保护的指导意见[S]，2004年3月6日
15参见关于印发《关于加强对城市优秀近、现代建筑规划保护的指导意见》的通知，建规[2004]36号“一、城市优秀近现代建筑一般是指从十九世纪中期至二十世纪五十年代建设的，能够反映城市发展历史、具有较高历史文化价值的建筑物和构筑物。城市优秀近现代建筑应当包括反映一定时期城市建设历史与建筑风格、具有较高建筑艺术水平的建筑物和构筑物，以及重要的名人故居和曾经作为城市优秀传统文化载体的建筑物。”
16上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例[S]，2002年7月25日建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以确定为优秀历史建筑：（一）建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值；（二）反映上海地域建筑历史文化特点；（三）著名建筑师的代表作品；（四）在我国产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库；（五）其他具有历史文化意义的优秀历史建筑。
17天津市历史风貌建筑保护条例[S]，2005年9月1日历史风貌建筑是指建成五十年以上，具有历史、文化、科学、艺术、人文价值，反映时代特色和地域特色的建筑。
182008年4月2日国务院第3次常务会议通过，2008年7月1日起施行的《历史文化名城名镇名村保护条例》，第四十七条：（一）历史建筑，是指经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
19参见联合国教育、科学及文化组织大会第十九届会议于1976年11月26日在内罗毕通过的《关于历史地区的保护及其当代作用的建议》
20鉴定、防护是杜绝破坏历史建筑的隐患，使其免受来自环境的破坏（如：大气、水的污染侵蚀，人类活动的影响等等），预防旅游带来的危害，开发要在历史建筑的自身环境容量内进行。修缮是为保护历史建筑的历史纯洁性，不失真，更不可以假乱真，保持其历史清晰可鉴。复生是针对严重损坏的废墟上重新依原样建造文物建筑，重建文物建筑只是在极特殊的情况下的特殊做法，重建建筑本身没有历史真实性，不符合《威尼斯宪章》精神，宪章强调“对于遗址要预先禁止任何重建。”
26毁城。《汉书·韩安国传》：“故接兵覆众，伐国堕城，常坐而役敌国，此圣人之兵也。”颜师古注：“堕，毁也。言兵与敌接则败其众，所伐之国则毁其城也。”南朝宋谢庄《孝武皇帝歌》：“复礼辑乐，散马堕城。”
27Joseph A. Wilkes, Robert T. Packard，Encyclopaedia of Architecture: Design, Engineering&Construction[M]，A Wiley-Interscience publication，1990.1在建筑领域之中藉由创造一种新的使用机能，或者是藉由重新组构一栋建筑，以便其原有机能得以一种满足新需求之新形式，重新延续一栋建筑或构造物之举。
28傅朝卿，台南地方法院旧院舍再利用探讨[Z/OL]，http://museum.lawbank.com.tw/action04.asp
30温泉，重庆历史建筑保护利用与开发模式探索[D]，重庆：重庆大学，2007.
31此数据截止2011年3月2日，参见《国务院关于同意将浙江省嘉兴市列为国家历史文化名城的批复》国函[2011]10号，中华人民共和国住房和城乡建设部
32此数据截止2011年3月2日，参见《关于公布第五批中国历史文化名镇（村）的通知》（建规[2010]150号），住房和城乡建设部、国家文物局
33马进,杨靖，当代建筑构造的建构解析[M]，江苏，东南大学出版社，2005：25-45
34Sherban Cantacuzino为ICOMOS-UK英国国际古迹遗址理事会名誉主席，获得2008年欧盟文化遗产奖
35相关国际文件参见附录二
36邓雪娴，旧建筑的改造与更新—北京城市建设的新课题[J]，建筑学报，1996/03期
37关于历史性建筑，历史性地段的表述参见本文1.1.2
38清华大学吴良镛
39香港中文大学宋晓龙、黄艳
43参见：Kenneth Powell, Architecture Reborn：Converting Old Buildings for New Uses[M], Rizzoli,1999-“…unfinished projects such as the British Museum redevelopment by Foster and Partners.”
44国务院关于加强文化遗产保护的通知[S]，2005年12月22日
45谭玉峰，卜冰等，旧建筑保护与再生论坛[J]，时代建筑，2006，02（66）
461988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。国土资源部于2002年5月发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国土资源部颁布第71令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“831”大限。
47同济大学主编，全国注册城市规划师执业考试指定用书—《城市规划原理》[M]，中国建筑工业出版社，2010
48郑时龄，建筑批评学［M］北京：中国建筑工业出版社，2001
49洪亮平，城市设计的历程［M］，北京：中国建筑工业出版社，2002
50孙施文，城市规划哲学［M］北京：中国建筑工业出版社，1997
51曼昆著，梁小民译，经济学原理[M]，北京：北京大学出版社，2006
52Paul A. Samuelson&William D. Nordhaus著，萧琛译，经济学[M]，第十七版，人民邮电出版社，2004
53Paul A. Samuelson&William D. Nordhaus著，萧琛译，经济学[M]，第十七版，人民邮电出版社，2004
54(德)柯武刚，(德)史漫飞著，韩朝华译，制度经济学—社会秩序与公共政策[M]，北京：商务印书馆，2000年11月
55同上
56Kempen, R V, A S. Ozuekren. Ethnic segregation in cities: New forms and explanations in a dynamic world [J].Urban Studies,1998,35(10):1631-1656.
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58黄怡，大都市核心区的社会空间隔离——以上海市静安区南京西路街道为例[J]，城市规划学刊，2006（03）
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60Robert A. Dahl. Dilemmas of pluralist democracy: autonomy vs. control [M]. New Haven and London: YaleUniversity Press，1982. P.5
61魏成，我国转型时期城市更新问题研究[D].广州:华南理工大学，2004.p.12
62《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条：
64张平宇，城市再生：21世纪中国城市化趋势[J]，地理科学进展，2004（04）
65Roberts Peter&Sykes Hugh, Urban regeneration: A handbook [M]. SAGE Publications, London,2000,
66柯林·罗，弗瑞德·科特.拼贴城市[M].童明，译.北京:中国建筑工业出版社，2003
67以下的经济学概念主要引用自：Paul A. Samuelson等著，萧琛译，经济学，第十七版，人民邮电出版社，2004；Joe B Stevens著，杨晓维译，集体选择经济学，上海三联书店、上海人民出版社，1999；(德)柯武刚(德)史漫飞著，韩朝华译，制度经济学—社会秩序与公共政策[M]，北京：商务印书馆，2000年11月；D·North. Institution,Institutional Change and Economic Performance, Cambridge University Press,1990等
68D·North. Institution, Institutional Change and Economic Performance[M], Cambridge University Press,1990
69Wolfgang Kasper&Manfred E.Streit（Institutional economics: social order and public policy，Edward Elgar,1998）：“制度是指由人制定的规则。它们抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为。制度为一个共同体所共有，并总是依靠某种惩罚而得以贯彻。没有惩罚的制度是无用的。只有运用惩罚，才能使个人的行为变得较可预见。带有惩罚性的规则创立起一定程度的秩序，将人类的行为导入可合理预期的轨道。如果各种相关的规则是彼此协调的，它们就会促进人与人之间的可靠合作，这样他们就能很好地利用劳动分工的优越性和人类的创造性。”
70(德)柯武刚(德)史漫飞著，韩朝华译，制度经济学—社会秩序与公共政策[M]，北京：商务印书馆，2000年11月
86周其仁，土地制度改革的成都路径——成都统筹城乡发展综合配套改革专题研究之四[R]，2011
902009年10月17日，北京国际城市发展研究院发布《中国城市“十二五”核心问题研究报告》指出：“十二五”期间(2010年~2015年)，将是中国城市发展的关键时期，也是城市病的多发期和爆发期。
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96黄怡，大都市核心区的社会空间隔离——以上海市静安区南京西路街道为例[J]，城市规划学刊，2006（03）
97上海市静安区统计局，2005年上海市静安区国民经济和社会发展统计公报。
98John M. Levy著，张景秋等译，现代城市规划（第5版）[M]，中国人民大学出版社，2003
99相关数据表明：服务业平均年龄为26.2岁，http://www.sxdc.sx.cn/
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123本节的数据大部分来自：http://www.peoplefc.com/以及http://www.sc.xinhuanet.com
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128MATLAB是矩阵实验室（Matrix Laboratory）的简称，由美国MathWorks公司出品
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131相关文章可参见：宋小冬、孙澄宇，日照标准约束下的建筑容积率估算方法探讨[J]，城市规划汇刊，2004(06)；宋小冬，庞磊，孙澄宇，住宅地块容积率估算方法再探[J]，城市规划学刊，2010（02）
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