GIS支持下的龙海市耕地基准地价评估方法研究
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摘要
本文是在地理信息系统(GIS)支持下，以《农用地估价规程》为技术依据，以龙海市耕地资源为例，通过对不同技术方案所得出的地价结果的对比分析，确定合理的估价方法和基准地价。
本文采用的技术流程如下：第一，在定级基础上，以定级单元为单位，在全市范围内选取代表性样点495个及标准田块119个。实地调查其投入产出资料，通过收益还原法计算样本地价，确定各技术方案(8种方法)的基准地价结果，并利用ARC／INFO和ARCVIEW建立对比分析数据库，实现属性与空间数据库的交互式查询。第二，确立一个合理的判断标准，在SPSS统计软件的支持下，对数学模型及技术方案进行对比分析，综合评价其与定级间的关系，确定出一个可行的方法，并最终确定耕地区片和级别基准地价。第三，分析地价与定级因子间的关系。
分析结果表明：不同技术方案评估耕地基准地价的结果大致相同，也就是说不同方案的结果都可以认为是可行的。但就与定级间的联系程度上看，研究结果证明，三项式模型是最合理的，它通过建立地价与定级综合分值间的数学关系，更确切反映各级单元与地价的关系，能够作为龙海市耕地基准地价的结果。同时，在研究中也证实数学模型的选择也是相当关键的，级间总体趋于一致的模型，在其级别内也可能存在较大的差异(对数、乘幂模型等)。最后，通过对地价与定级因素的分析，结果表明农贸中心和土壤类型与地价有较高相关性，而田间道路的相关性则较差。
目前我省在耕地基准地价评估上正处于探索阶段，之前没有形成一个完整的地价体系。本研究从龙海市的客观实际出发，对估价技术方案和数学模型进行对比分析，确定一个较为合理的方法以及地价与定级因子的关系模型，为健全我省地价体系提供科学参考。
Based on the GIS , taking Procedures and Rules for Farmland Evaluation for technical base and taking land resource of Longhai City for an example, the paper ascertains a rational evaluation means and basic land price through contrastive analysis of land price resultant on different technical proposals.
The paper's technological process as follows: First, selecting 495 sample plots and 119 standard fields within the city on the base of grade and at the units of grade cells. Surveying input and output data on the spot and ascertaining the base land price of each technical proposal(8 means) by calculating land price of sample plots with income reduction method. Building the database of contrastive analysis through ARC/INFO and ARCVIEW, and realizing interactive mode query of attribute and spatial database. Second, after making a rational acceptance and rejection criteria and based on the statistical software of SPSS, through constrastively analyzing mathematical model and technical proposal and overall meriting their relationship with grade, ascertaining a feasible means and region and grade basic land price of cultivated land ultimately. Third, analyzing the relationship between land price and grade factors.
Analytic results show: the results of basic land price of cultivated land which were evaluated by different technical proposals are about and about, it's said that the different conceptual results can be assumed feasibly. But seeing from the connecting degree between them, the paper proved that the trinomial model is the most rational method, it can exactly reflect the relationship between grade cells and land price through building a mathematical relationship between land price and grade synthetical values, so it also can act as the result of basic land price of cultivated land for Longhai City, at the same time, the investigation confirms that the selection of mathematical models is quite pivotal, the grade totalities of the models approach identically, but it may have major difference(such as logarithm model and power model,etc) inside their grades. At last, through analyzing the relationship of land price and grade factors, the result shows that the trade center of
farming and soil types have higher correlation with land price, whereas it has lower correlation between field path and land price.
At present, our provincial basic land price evaluation of cultivated land is on the stage of probing, before it did not form a integrated land price system. The paper studies from the objective actuality of Longhai city, constrastively analyzing the appraisal technical proposals and mathematical models, ascertaining a much more rational means and relational model between land price and grade factors, and offering a scientific reference to strengthening land price system of our province.
本文采用的技术流程如下：第一，在定级基础上，以定级单元为单位，在全市范围内选取代表性样点495个及标准田块119个。实地调查其投入产出资料，通过收益还原法计算样本地价，确定各技术方案(8种方法)的基准地价结果，并利用ARC／INFO和ARCVIEW建立对比分析数据库，实现属性与空间数据库的交互式查询。第二，确立一个合理的判断标准，在SPSS统计软件的支持下，对数学模型及技术方案进行对比分析，综合评价其与定级间的关系，确定出一个可行的方法，并最终确定耕地区片和级别基准地价。第三，分析地价与定级因子间的关系。
分析结果表明：不同技术方案评估耕地基准地价的结果大致相同，也就是说不同方案的结果都可以认为是可行的。但就与定级间的联系程度上看，研究结果证明，三项式模型是最合理的，它通过建立地价与定级综合分值间的数学关系，更确切反映各级单元与地价的关系，能够作为龙海市耕地基准地价的结果。同时，在研究中也证实数学模型的选择也是相当关键的，级间总体趋于一致的模型，在其级别内也可能存在较大的差异(对数、乘幂模型等)。最后，通过对地价与定级因素的分析，结果表明农贸中心和土壤类型与地价有较高相关性，而田间道路的相关性则较差。
目前我省在耕地基准地价评估上正处于探索阶段，之前没有形成一个完整的地价体系。本研究从龙海市的客观实际出发，对估价技术方案和数学模型进行对比分析，确定一个较为合理的方法以及地价与定级因子的关系模型，为健全我省地价体系提供科学参考。
Based on the GIS , taking Procedures and Rules for Farmland Evaluation for technical base and taking land resource of Longhai City for an example, the paper ascertains a rational evaluation means and basic land price through contrastive analysis of land price resultant on different technical proposals.
The paper's technological process as follows: First, selecting 495 sample plots and 119 standard fields within the city on the base of grade and at the units of grade cells. Surveying input and output data on the spot and ascertaining the base land price of each technical proposal(8 means) by calculating land price of sample plots with income reduction method. Building the database of contrastive analysis through ARC/INFO and ARCVIEW, and realizing interactive mode query of attribute and spatial database. Second, after making a rational acceptance and rejection criteria and based on the statistical software of SPSS, through constrastively analyzing mathematical model and technical proposal and overall meriting their relationship with grade, ascertaining a feasible means and region and grade basic land price of cultivated land ultimately. Third, analyzing the relationship between land price and grade factors.
Analytic results show: the results of basic land price of cultivated land which were evaluated by different technical proposals are about and about, it's said that the different conceptual results can be assumed feasibly. But seeing from the connecting degree between them, the paper proved that the trinomial model is the most rational method, it can exactly reflect the relationship between grade cells and land price through building a mathematical relationship between land price and grade synthetical values, so it also can act as the result of basic land price of cultivated land for Longhai City, at the same time, the investigation confirms that the selection of mathematical models is quite pivotal, the grade totalities of the models approach identically, but it may have major difference(such as logarithm model and power model,etc) inside their grades. At last, through analyzing the relationship of land price and grade factors, the result shows that the trade center of
farming and soil types have higher correlation with land price, whereas it has lower correlation between field path and land price.
At present, our provincial basic land price evaluation of cultivated land is on the stage of probing, before it did not form a integrated land price system. The paper studies from the objective actuality of Longhai city, constrastively analyzing the appraisal technical proposals and mathematical models, ascertaining a much more rational means and relational model between land price and grade factors, and offering a scientific reference to strengthening land price system of our province.
引文
[1]崔宏涛，要重视耕地资源的保护和利用，陕西经济社会发展研究，2001(5)：37-38
[2]廖和平，沈琼，谢德体，中国耕地资源及其可持续利用，西南师范大学学报，2002(6)：408-411
[3]曹雪琴，二十一世纪如何解决耕地短缺，经济问题探索，2002(2)：39-42
[4]杨钢桥，对基准地价评估理论的探析，价格理论与实践，1996,(8)：25-27
[5]王宇翔，沈洪泉，基于GIS的通州区农用地基准地价评估研究，中国科学院地理科学与资源研究所，2000
[6]王全民，浅谈城镇基准地价的确定，财经问题研究，1994，(12)：49-52
[7]赵尚朴，程建华，基准地价应该引起重视，中国房地产估价师，2000，(2)：28-30
[8]王树良，曾旭平，试论我国基准地价，测绘信息与工程，1999,(4)：27-31
[9]彭荣胜，彭建勋，吕蕾，农用地估价的现实意义及可行性研究，信阳师范学院学报，2002(1)：110-114
[10]张瑜，试论我国基准地价评估的理论与方法，中国土地科学，1991，5(2)：8-13
[11]彭俊，刘卫东，基准地价评估问题研究，国土开发与整治，1996，6(3)：50-54
[12]关文宋，农用地分等定级与估价，中国土地，2000，(4)：22-24
[13]张莲涛，杨红，基于神经网络的基准地价预测模型研究，中国土地科学，2000，14(5)：-32-35
[14]张协奎，模糊数学在基准地价评估中的应用，基建优化，2000，21(3)：10-11，19
[15]张莲涛，安慧英等，城镇土地级别与基准地价的现实性问题及其解决，土地与经济，2000，(11)：37-39
[16]谢经营，张道元，不同城市基准地价评估方法比较研究，经济地理，1996，16(3)：91-95
[17]黄贤金，农用地估价理论和方法研究，农业经济问题，1993，14(11)：31-35
[18]倪绍祥，秦昆，农耕地地价评估方法的探讨，地理学报，1999，54(2)：116-124
[19]单胜道，俞劲炎，农业用地评估方法研究，资源科学，2000，22(1)：45-49
[20]彭荣胜，彭建勋，吕蕾，对乡镇小区域农用地估价方法的探讨，信阳师范学院学报，2002(7)：312-317
[21]陈浮，彭补拙，农用土地价格初步研究，地理科学，2000，20(1)：65-71
[22]朱云梅，周生路，赵任任等，新疆农垦148团农用土地估价研究，干旱区地理，1999(12)：71-76
[23]骆灿鹏，郑建闽，基于地理信息系统的耕地资源估价试验，中国土地科学，1998，12(4)：33-35，38
[24]秦昆，蒋建军，农用地估价信息系统初步研究，南京师大学报，1999，22(1)：96-99
[25]杜俊波，刘洪斌，农用地估价信息系统的设计与开发，西南农业大学学报，2001(6)：280-283
[26]但承龙，王万茂等，农用土地分等定级和估价理论与技术路线的探讨，华中农业大学学报，2000，(4)：42-46
[27]朱仁友，建立健全农用地估价制度，国土经济，2000，(4)：34-35
[28]康良润，刘建伟，浅议农用地定级中的估价问题，上海土地，2000，(1)：14-14
[29]龙海市人民政府《福建省龙海市土地利用总体规划》厦门大学出版社，2001．5
[30]龙海年鉴编纂委员会，龙海市统计年鉴(1998)
[31]樊红，詹小国，ARC/INFO应用与开发技术，武汉大学出版社，2002．4
[32]武法东，付宗堂等，地理信息系统基本原理，电子工业出版社，2001
[33]黄贤金，农用地估价技术路线和方法研究，南京农业大学学报，1997，20(3)：101-105
[34]欧阳安蛟，蔡爽，分区基准地价讦估方法应用于我国基准地价评估的可行性研究，浙江大学学报，1999,26(3)：105-111
[35]但承龙，江水玲，县域农用土地分等、定级与估价模式的构建，山东农业大学学报[社会科学版]，2001(3)：15-18
[36]《农用地估价规程》，国土资源部，2001．3
[37]龙海市耕地定级工作报告，2002．5
[38]龙海市耕地定级技术报告，2002．5
[39]福建省龙海市交通局．龙海市农村公路规划，2001．2
[40]龙海市人民政府．龙海市农业现代化建设总体规划，2000．9
[41]朱仁友，崔太平，国外学者关予农地估价中如何运用收益还原法理论的考察与评析，商业研究，2001(1)：121-124
[42]杨宜新等，地产估价与经营管理，科学技术文献出版社，1993：193-161
[43]黄贤金，农地价格论，中国农业出版社，1997：189-193
[44]吴庆玲，房地产价格评估，经济科学出版社，1998：85-95
[45]张瑜，土地估价理论与实务，企业管理出版社，1992：90-103
[46]三味工作室，SPSS V10.0 for Windows 实用基础教程，北京希望电子出版社，2001
[47]秦其明等，Arc View 地理信息系统实用教程，北京大学出版社，2001．3
[2]廖和平，沈琼，谢德体，中国耕地资源及其可持续利用，西南师范大学学报，2002(6)：408-411
[3]曹雪琴，二十一世纪如何解决耕地短缺，经济问题探索，2002(2)：39-42
[4]杨钢桥，对基准地价评估理论的探析，价格理论与实践，1996,(8)：25-27
[5]王宇翔，沈洪泉，基于GIS的通州区农用地基准地价评估研究，中国科学院地理科学与资源研究所，2000
[6]王全民，浅谈城镇基准地价的确定，财经问题研究，1994，(12)：49-52
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[9]彭荣胜，彭建勋，吕蕾，农用地估价的现实意义及可行性研究，信阳师范学院学报，2002(1)：110-114
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[22]朱云梅，周生路，赵任任等，新疆农垦148团农用土地估价研究，干旱区地理，1999(12)：71-76
[23]骆灿鹏，郑建闽，基于地理信息系统的耕地资源估价试验，中国土地科学，1998，12(4)：33-35，38
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[29]龙海市人民政府《福建省龙海市土地利用总体规划》厦门大学出版社，2001．5
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[33]黄贤金，农用地估价技术路线和方法研究，南京农业大学学报，1997，20(3)：101-105
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[35]但承龙，江水玲，县域农用土地分等、定级与估价模式的构建，山东农业大学学报[社会科学版]，2001(3)：15-18
[36]《农用地估价规程》，国土资源部，2001．3
[37]龙海市耕地定级工作报告，2002．5
[38]龙海市耕地定级技术报告，2002．5
[39]福建省龙海市交通局．龙海市农村公路规划，2001．2
[40]龙海市人民政府．龙海市农业现代化建设总体规划，2000．9
[41]朱仁友，崔太平，国外学者关予农地估价中如何运用收益还原法理论的考察与评析，商业研究，2001(1)：121-124
[42]杨宜新等，地产估价与经营管理，科学技术文献出版社，1993：193-161
[43]黄贤金，农地价格论，中国农业出版社，1997：189-193
[44]吴庆玲，房地产价格评估，经济科学出版社，1998：85-95
[45]张瑜，土地估价理论与实务，企业管理出版社，1992：90-103
[46]三味工作室，SPSS V10.0 for Windows 实用基础教程，北京希望电子出版社，2001
[47]秦其明等，Arc View 地理信息系统实用教程，北京大学出版社，2001．3
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