近代松江西部土地租佃制度研究
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摘要
本文研究以上海档案馆藏近代松江土地文书为核心实证材料，考察分析近代松江西部农村的土地租佃制度变迁，并探讨分析近代松江西部农村土地租佃制度变迁的影响因素，进一步则探讨分析近代松江西部农村土地租佃制度变迁的性质特征。
本文研究对上海档案馆藏近代松江土地文书中的土地买卖契约、土地租佃契约、收租簿册和土地租佃经营账簿进行了整理考订和数据统计，进而对1860年代初至1940年代末，即江南太平天国战争后至新中国建立之前，松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”和松江“典于记”的土地买卖交易状况和土地租佃经营状况进行了考察分析。
通过考察分析近代松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”和松江“典于记”的土地买卖交易状况和土地租佃经营状况，本文研究认为：1860年代初至1940年代末，即晚清江南太平天国战争后至新中国建立之前，松江西部农村的土地买卖、土地租佃、地租征收和土地租佃经营收益等方面发生了一些变化。
本文研究探讨分析了近代松江西部农村土地租佃制度变迁的影响因素。本文研究认为：江南的土地产权制度、地主城居化、市镇商品经济等社会经济和晚清咸同之际江南太平天国战争、1937－1945年日本侵华战争等社会政治因素，对松江西部农村的土地买卖、土地租佃、地租征收和土地租佃经营收益等方面的变化产生了深刻影响。
最后，本文研究进一步探讨分析了近代松江西部农村土地租佃制度变迁的性质特征。本文研究认为：近代松江西部农村的土地租佃制度变迁有两种不同性质的类型，一是由江南社会经济演变而引发的变化，二是近代国家政治变动尤其是战争冲击引发的变化。前者的变化是长期而缓慢的内在演变，且具有不可逆的特征；后者的变化是短期而剧烈的外在演变，且具有可逆的特征。
This article investigates and analyses the land tenancy institution changes of modern westernSongjiang rural society, using modern Songjiang land documents from Shanghai Archives as thecore empirical material. Then, it discusses the influence factors of the land tenancy institutionchanges of modern western Songjiang rural society. Furthermore, it presents the characteristics ofthe land tenancy institution changes of modern western Songjiang rural society.
Through the textual research and data statistics of land sales contracts, land tenancy contracts, rentbooks and land tenancy operating books from modern Songjiang land documents at ShanghaiArchives, this article investigates the land transaction condition and land tenancy operating statusof Songjiang “MaChongYiTang”, Songjiang “MaSanWeiTang” and SongJiang “DianYuJi” fromthe beginning of the1860’s to the end of the1940’s, namely after the war of the Taiping HeavenlyKingdom and before the founding of new China.
With the investigation of the land transaction condition and land tenancy operating status ofmodern Songjiang “MaChongYiTang”, Songjiang “MaSanWeiTang” and Songjiang “DianYuJi”,this article holds that there have been some changes of western Songjiang rural society’s landsales, land tenancy, rent collection and land tenancy management income from the beginning ofthe1860’s to the end of the1940’s, namely after the war of the Taiping Heavenly Kingdom andbefore the founding of new China.
This article discusses and analyses the influence factors of the land tenancy institution changes ofmodern western Songjiang rural society. It suggests that some social economy factors, such as theland property rights institution, landlords’ urbanization, and town commodity economy of theregions south of the Yangtze River, as well as some social political factors, such as the war of theTaiPing Heavenly Kingdom during the late Qing dynasty and the war of Japanese aggressionagainst china during1937—1945, have made profound influence on the change of land sales, landtenancy, rent collection and land tenancy management gains of western Songjiang rural society.
At last, this article further presents the characteristics of the land tenancy institution changes ofmodern western Songjiang rural society. It hypothesizes that there are two different charactertypes of the land tenancy institution changes of modern western Songjiang rural society. One is toadapt to the social economic evolution of the regions south of the Yangtze River. The other isunder the modern national political changes, especially the impact of wars. The former is long,slow and irreversible inner evolution, while the latter is short, intense and reversible externalevolution.
本文研究对上海档案馆藏近代松江土地文书中的土地买卖契约、土地租佃契约、收租簿册和土地租佃经营账簿进行了整理考订和数据统计，进而对1860年代初至1940年代末，即江南太平天国战争后至新中国建立之前，松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”和松江“典于记”的土地买卖交易状况和土地租佃经营状况进行了考察分析。
通过考察分析近代松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”和松江“典于记”的土地买卖交易状况和土地租佃经营状况，本文研究认为：1860年代初至1940年代末，即晚清江南太平天国战争后至新中国建立之前，松江西部农村的土地买卖、土地租佃、地租征收和土地租佃经营收益等方面发生了一些变化。
本文研究探讨分析了近代松江西部农村土地租佃制度变迁的影响因素。本文研究认为：江南的土地产权制度、地主城居化、市镇商品经济等社会经济和晚清咸同之际江南太平天国战争、1937－1945年日本侵华战争等社会政治因素，对松江西部农村的土地买卖、土地租佃、地租征收和土地租佃经营收益等方面的变化产生了深刻影响。
最后，本文研究进一步探讨分析了近代松江西部农村土地租佃制度变迁的性质特征。本文研究认为：近代松江西部农村的土地租佃制度变迁有两种不同性质的类型，一是由江南社会经济演变而引发的变化，二是近代国家政治变动尤其是战争冲击引发的变化。前者的变化是长期而缓慢的内在演变，且具有不可逆的特征；后者的变化是短期而剧烈的外在演变，且具有可逆的特征。
This article investigates and analyses the land tenancy institution changes of modern westernSongjiang rural society, using modern Songjiang land documents from Shanghai Archives as thecore empirical material. Then, it discusses the influence factors of the land tenancy institutionchanges of modern western Songjiang rural society. Furthermore, it presents the characteristics ofthe land tenancy institution changes of modern western Songjiang rural society.
Through the textual research and data statistics of land sales contracts, land tenancy contracts, rentbooks and land tenancy operating books from modern Songjiang land documents at ShanghaiArchives, this article investigates the land transaction condition and land tenancy operating statusof Songjiang “MaChongYiTang”, Songjiang “MaSanWeiTang” and SongJiang “DianYuJi” fromthe beginning of the1860’s to the end of the1940’s, namely after the war of the Taiping HeavenlyKingdom and before the founding of new China.
With the investigation of the land transaction condition and land tenancy operating status ofmodern Songjiang “MaChongYiTang”, Songjiang “MaSanWeiTang” and Songjiang “DianYuJi”,this article holds that there have been some changes of western Songjiang rural society’s landsales, land tenancy, rent collection and land tenancy management income from the beginning ofthe1860’s to the end of the1940’s, namely after the war of the Taiping Heavenly Kingdom andbefore the founding of new China.
This article discusses and analyses the influence factors of the land tenancy institution changes ofmodern western Songjiang rural society. It suggests that some social economy factors, such as theland property rights institution, landlords’ urbanization, and town commodity economy of theregions south of the Yangtze River, as well as some social political factors, such as the war of theTaiPing Heavenly Kingdom during the late Qing dynasty and the war of Japanese aggressionagainst china during1937—1945, have made profound influence on the change of land sales, landtenancy, rent collection and land tenancy management gains of western Songjiang rural society.
At last, this article further presents the characteristics of the land tenancy institution changes ofmodern western Songjiang rural society. It hypothesizes that there are two different charactertypes of the land tenancy institution changes of modern western Songjiang rural society. One is toadapt to the social economic evolution of the regions south of the Yangtze River. The other isunder the modern national political changes, especially the impact of wars. The former is long,slow and irreversible inner evolution, while the latter is short, intense and reversible externalevolution.
引文
1费孝通称之为“礼俗社会”，参见费孝通《乡土中国》。（费孝通：《乡土中国生育制度》，北京大学出版社1998年版，第6-95页。）费孝通《乡土中国》原由上海观察社1947年印行。
2参见希克斯《经济史理论》第二章“习俗和指令”。（[英]约翰·希克斯《经济史理论》（John Hicks,ATheoryof Economic History, Oxford University Press1969），商务印书馆1999年，第11-24页。）
1[美]马若孟(Ramon H. Myers)：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第13-14页。
2有关文献可参见方显廷：《中国土地问题文献述评》，《政治经济学报》第3卷第4期（1935年7月）。
3[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第14-25页。
4雷颐：《中国农村派对中国革命的理论贡献》，《近代史研究》1996年第2期。
5[美]卜凯：《中国农家经济：中国七省十七地区二八六六田场之研究》，南京，金陵大学1928年；《中国土地利用：中国二二省一八六地区一六七八六农家之研究》，上海，1937年。另参见：Randall Stross, The StubbornEarth: American Agriculturalists on Chinese Soil,1898－1937. Berkeley: University of California Press,1986,pp.162-165,181-183。转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
1张丽：《“非平衡化与不平衡”——关于中国近代农村经济的再探讨》，载“中国经济史论坛”2007年8月1日（http://economy.guoxue.com/article.php/13203）。
2费孝通：《江村经济——中国农民的生活》，戴可景译，商务印书馆2001年。《江村经济》是费孝通的博士论文，原题为：Peasant Life of China（《中国农民的生活》）。
3Carl Riskin, Surplus and Stagnation in Modern China, in Dwight Perkins, ed. China’s Modern Economy inHistorical Perspective. Stanford: Stanford University Press,1975, pp.49-84。转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
4[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第14-25页。
5[美]卜凯：《中国农家经济：中国七省十七地区二八六六田场之研究》，南京，金陵大学1928年；《中国土地利用：中国二二省一八六地区一六七八六农家之研究》，上海，1937年。
6李景汉：《定县社会概况调查》，中国人民大学出版社1986年版。
7陈翰笙、薛暮桥和冯和法主编：《解放前的中国农村》（三卷），中国展望出版社1985年、1986年、1989年。陈翰笙：《当前中国的土地问题》，上海，1933年。
8费孝通依据考察内容撰写了博士论文，即《中国农民的生活》（汉译：《江村经济——中国农民的生活》）。
9冯和法编：《中国农村经济资料》、《中国农村经济资料续编》，上海：黎明书局1933年、1935年。
1南京国民政府实业部中央农业实验所将调查内容刊载于1933年-1939年《农情报告》（月刊）。
2南京国民政府行政院农村复兴委员会编：《江苏省农村调查》、《浙江省农村调查》、《河南省农村调查》，上海：商务印书馆1934年。
3南京国民政府全国土地委员会：《全国土地调查报告纲要》。载中国第二历史档案馆编：《中华民国史档案资料汇编》第五辑第一编财政经济(七)，江苏古籍出版社1994年。
4这一批调查报告已影印出版。见萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》（200册），成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年。
5[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第26-40页。曹幸穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第10-11页。
61960年代以来的中国农村社会经济研究体现了1920-1940年代的“满铁”农村社会调查的价值。如美国学者马若孟(Ramon H. Myers)、黄宗智(Philip C.C. Huang)、杜赞奇(Prasenjit Duara)以及我国学者曹幸穗等的华北、苏南近代农村社会研究，均以“满铁”农村社会调查资料为核心实证材料。
7陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
1[日]村松祐次：《中国清末民初江南地主制度文书研究》，邢丙彦译，《史林》2005年第3期。
2[美]德怀特·珀金斯：《中国农业的发展1368－1968》，宋海文等译，伍丹戈校，上海译文出版社1984年，第150页、第239-245页。
3[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第140、249、271页；第241-242页；第329-333页。
4[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，“中译本前言”第2页。
1Mark Elvin：The Pattern of the Chinese Past，Stanford: Stanford University Press,1973,pp.310-319.转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
2[美]Philip C.C. Huang,“Analyzing the twentieth-century Chinese Countryside: Revolutionaries Versus WesternScholarship”（黄宗智：《20世纪中国农村分析：革命挑战西方学术》）, in Modern China,1975, vol.1, no.2,pp.132-160.转引自陈意新:《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
3[美]Ramon H. Myers,“North China Villages during the Republican Period: Socioeconomic Relationships”（马若孟：《民国时期华北乡村：社会经济关系》）, in Modern China,1980,vol.6.no.3, pp.243-266.转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
4黄宗智两本著作汉译本出版时间为：《华北的小农经济与社会变迁》，中华书局1986年；《长江三角洲小农家庭与乡村发展》，中华书局1990年。
1有关讨论情况可参阅[美]黄宗智：《三十年来美国研究中国近现代史（兼及明清史）的概况》，《中国史研究动态,》，1980年第9期；张丽：《关于中国近代农村经济的探讨》，《中国农史》1999年第2期；陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期；张丽：《非平衡化与不平衡——从无锡农村经济发展看中国近代农村经济的转型（1840－1949）》，中华书局2010年，第13-25页。另外，近20年来，我国学者也对近代中国农村社会经济的发展水平展开了辩论，如：慈鸿飞：《二十世纪前期华北地区的农村商品市场与资本市场》，《中国社会科学》1998年第l期。史建云：《商品生产、社会分工与生产力进步——近代华北农村手工业变革》，《中国社会经济史研究》，1998年第4期。郑起东：《近代华北的农业发展和农民生活》，《中国经济史研究》2000年第1期。刘克祥：《对<近代华北的农业发展和农民生活>一文的质疑与辨误》，《中国经济史研究》2000年第3期。郑起东：《再论近代华北的农业发展和农民生活——兼与刘克祥先生商榷》，《中国经济史研究》2001年第1期。刘克祥；《〈再论近代华北的农业发展和农民生活〉驳析》，《中国经济史研究》2003年第1期。夏明方：《发展的幻象——近代华北农村农户收入状况与农民生活水平辨析》，《近代史研究》2002年第2期。
2如[美]赵冈、陈仲毅：《中国土地制度史》，新星出版社2006年版（台北联经公司1986年）；《中国经济制度史论》，新星出版社2006年版（台北联经公司1986年）。赵冈：《农业经济史论集——产权、人口与农业生产》，中国农业出版社2001年；《中国传统农村的地权分配》，新星出版社2006年；《中国城市发展史论集》，新星出版社2006年。
3[美]白凯：《长江下游地区的地租、赋税与农民的反抗斗争1840-1950》，林枫译，上海书店出版社2005年，第3、16、329-330页。
4[日]夏井春喜：《中国近代江南の地主制研究－租栈关系簿册研究》，汲古书院2001年，第439-514页。
1高王凌：《租佃关系新论——地主、农民和地租》，上海书店出版社2005年，第3页。
2如华东军政委员会土地改革委员会编：《江苏省农村调查》，内部印行本，1951年。
3章有义：《二十世纪二三十年代中国地权分配的再估计》，《中国社会经济史研究》1988年第2期。
4乌廷玉：《旧中国地主富农占有多少土地》，《史学集刊》1998年第1期。
5章有义：《二十世纪二三十年代中国地权分配的再估计》，《中国社会经济史研究》1988年第2期。
6乌廷玉：《旧中国黄河流域各省的租佃关系》，《近代史研究》1987年第2期；《旧中国苏浙皖三省的租佃关系》，《历史研究》1987年第6期；《解放前东北三省的租佃关系》，《社会科学战线》1989年第2期；《近代山西省的租佃关系》，《晋阳学刊》1989年第6期；《解放前河北省的租佃关系》，《河北学刊》1991年第3期。
1乌廷玉：《旧中国地主富农占有多少土地》，《史学集刊》1998年第1期。
2郭德宏：《旧中国土地占有状况及发展趋势》，《中国社会科学》1989年第4期。
3郭德宏：《旧中国土地占有状况及发展趋势》，《中国社会科学》1989年第4期。
4顾炎武：“吴中之民有田者什一，为人佃作者十九”。（《日知录》卷十《苏松二府田赋之重》。）
5章有义：《康熙初年江苏长洲三册鱼鳞簿所见》，《中国社会经济史研究》1988年第4期。
6章有义：《近代徽州租佃关系案例研究》，中国社会科学出版社，1988年，第313-315页。
7李金铮：《试析二三十年代定县农民耕地之不足》，《河北大学学报》1991年第2期；史建云：《近代华北平原自耕农初探》，《中国经济史研究》，1994年第1期；张佩国：《地权分配·农家经济·村落社区》，齐鲁书社2000年；史志宏：《二十世纪三、四十年代华北平原农村的土地分配及其变化——以河北省清苑县4村为例》，《中国经济史研究》2002年第3期。徐浩：《农民经济的历史变迁——中英乡村社会区域发展比较》，社会科学文献出版社2002年，第158页；侯建新：《农民、市场与社会变迁——冀中11村透视井与英国乡村比较》，社会科学文献出版社2002年，第71页。
1史建云：《近代华北平原自耕农初探》，《中国经济史研究》，1994年第1期；《近代华北平原地租形态研究──近代华北平原租佃关系探索之一》，《近代史研究》1997年第3期。
2秦晖：《封建社会的“关中模式”——土改前关中农村经济研究之一》，《中国经济史研究》1993年第1期；《“关中模式”的社会历史渊源：清初至民国——关中农村经济与社会史研析》，《中国经济史研究》，1995年第1期。
3钞晓鸿：《本世纪前期陕西农业雇佣、租佃关系比较研究》，《中国经济史研究》1999年第3期。
4黄道炫：《1920－1940年代中国东南地区的土地占有》，《历史研究》2005年第1期。
5李德英：《20世纪30年代成都平原佃农地主结构分析》，《中国经济史研究》2007年第4期。
6吴玉琴：《解放前江苏省的土地占有状况探析》，《中国农史》1998年第1期。
7刘克祥：《三十年代土地阶级分配状况的整体考察和数量分析——30年代土地问题研究之三》，《中国经济史研究》2002年第1期。
1有关研究成果参见：中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所：《清代地租剥削形态》，中华书局1982年；周远廉、谢肇华：《清代租佃制度研究》，辽宁人民出版社1986年；傅筑夫：《中国封建社会经济史》，人民出版社1989年；李文治：《明清时代封建土地关系的松懈》，中国社会科学出版社1993年。
2夏明方：《民国时期自然灾害与乡村社会》，中华书局2000年，第239-240页。
3史建云：《近代华北平原地租形态研究──近代华北平原租佃关系探索之一》，《近代史研究》1997年第3期。
4王天奖：《近代河南租佃制度述略》，《史学月刊》1989年第4期。
5贾贵浩：《论1912－1937年河南租佃制度的特点》，《河南大学学报》（社会科学版）2006年第2期。
6向达之：《论近代西北地区的土地租佃制度》，《甘肃社会科学》1991年第4期。
7王玉贵：《货币地租在近代苏南的历史命运》，《苏州大学学报》（哲学社会科学版）2008年第6期。
1章有义：《近代徽州租佃关系案例研究》，中国社会科学出版社1988年，第331-332页。
2高王凌：《地租征收率的再探讨》，《清史研究》2002年第2期。
3曹幸穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第78页、第82页。
4赖晨：《近代闽赣边区地租率的再探讨》，《中国集体经济》2007年第9期。
5史建云：《近代华北平原佃农的土地经营及地租负担——近代华北平原租佃关系探索之二》，《近代史研究》1998年第6期。
6史志宏：《20世纪三四十年代华北平原农村的租佃关系和雇佣关系——以河北省清苑县4村为例》，《中国经济史研究》2003年第1期。
1张佩国对学术界有关“一田两主”研究作了细致的学术梳理。参见张佩国：《近代江南乡村地权的历史人类学研究》，上海人民出版社，2002年，第269-287页。
2杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第77页。
3方行等主编：《中国经济通史·清代经济卷》(下)，经济日报出版社2000年，第1813页。
4[美]赵冈：《永佃制研究》，中国农业出版社2005年，第2页。
5慈鸿飞：《民国江南永佃制新探》，《中国经济史研究》2006年第3期。
6参见吴滔《清代江南的一田两主和主佃关系的新格局》，《近代史研究》2004年第5期。
7曹树基：《两种“田面田”与浙江的“二五减租”》，《历史研究》2007年第2期。
8邹萍：《浅论清代福建地区的永佃制》，《福建论坛》2000年第2期。
1李三谋：《清代南方永佃制和额租制的关系问题》，《求是学刊》1991年第2期。
2莫宏伟：《近代中国农村的永佃权述析——以苏南为例》，《学术论坛》2005年第7期。
3慈鸿飞：《民国江南永佃制新探》，《中国经济史研究》2006年第3期。
4曹树基：《两种“田面田”与浙江的“二五减租”》，《历史研究》2007年第2期。
5段本洛：《永佃制与近代江南租佃关系》，《苏州大学学报》（哲社版）1991年第3期。
6小田：《近代江南农民负担述论》，《苏州铁道师范学院学报》(社会科学版)1994年第4期。
7冯尔康：《清代的押租制与租佃关系的局部变化》，《南开学报》1980年第1期；刘永成：《清代前期的农业租佃关系》，《清史论丛》第二辑1980年；江太新：《清代前期押租制度的发展》，《历史研究》1980年第3期；宋秀元：《从乾隆刑科题本看清代押租制》，《故宫博物院院刊》1983年第3期；魏金玉：《清代押租制度新探》，《中国经济史研究》，1993年第3期。
8魏金玉：《清代押租制度新探》，《中国经济史研究》1993年第3期。
9方行：《清代佃农的中农化》，《中国学术》2000年第2辑。
10方行：《清代佃农的中农化》，《中国学术》2000年第2辑。
11刘克祥：《近代四川的押租制与地租剥削》，《中国经济史研究》2005年第1期。
1李德英：《民国时期成都平原的押租与押扣——兼与刘克祥先生商榷》，《近代史研究》2007年第1期。
2朱蓉蓉、王玉贵：《押租制与农村社会经济生活的变迁——以苏南地区为中心的考察》，《苏州大学学报》（哲学社会科学版）2011年第5期。
3吴玉琴：《解放前江苏省的租佃关系探讨》，《中国农史》1997年第1期。
4官互进：《北洋军阀时期两湖农村租佃关系述略》，《湖北社会科学》2002年第5期。
5刘阳：《封建租佃关系对近代江苏棉种改良工作的制约》，《兰州学刊》2011年第9期。
6章有义：《近代徽州租佃关系案例研究》，中国社会科学出版社1988年，第320页。
7史建云：《近代华北平原自耕农初探》，《中国经济史研究》，1994年第1期；《近代华北平原地租形态研究──近代华北平原租佃关系探索之一》，《近代史研究》1997年第3期。
1温锐：《清末民初赣闽边地区土地租佃制度与农村社会经济》，《中国经济史研究》，2002年第4期。
2秦晖：《关于传统租佃制若干问题的商榷》，《学术月刊》2006年第9期。
3[美]赵冈：《从另一个角度看明清时期的土地租佃》，《中国农史》2000年第2期；《从制度学派的角度看租佃制》，《农业经济史论文集》，中国农业出版社2001年。
4王昉：《传统中国社会中租佃制度对产出的作用分析——基于德怀特·希·珀金斯视角的研究》，《财经研究》2006年第3期。
5樊树志：《明清租佃契约关系的发展》，《复旦大学学报》1983年第l期。
6李三谋、李震：《清代永佃权性质重探》，《中国农史》1999年第3期。
7莫宏伟：《近代中国农村的永佃权述析——以苏南为例》，《学术论坛》2005年第7期。
8[美]赵冈：《永佃制与过密型生产》，《中国史研究》2006年第3期；《永佃制的经济功能》，《中国经济史研究》2006年第3期。[美]赵冈：《论“一田两主”》，《中国社会经济史研究》2007年第1期。
1方行：《清代佃农的中农化》，《中国学术》2000年第2辑。
2方行：《清代租佃制度述略》，《中国经济史研究》2006年第4期；《积极支持中国古代经济史的研究》，《中国经济史研究》2006年第2期；《关于土地经营权进入市场的问题》，温乐平、陈晓鸣：《多维视野下的经济史研究——2006年中国经济史学会年会暨国际学术研讨会综述》，《中国经济史研究》2006年第4期。
3李德英：《民国时期成都平原的押租与押扣》，《近代史研究》2007年第1期。
4曹幸穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第66-85页、第226-229页。
5徐畅：《抗战前长江中下游地区地主城居述析》，《文史哲》2002年第4期。
6黄敏、慈鸿飞：《城居地主与近代江南农村经济》，《中国农史》2006年第3期。
1上海档案馆藏近代松江土地文书各种文书考释详见本文以下相关各章。
2上海档案馆藏近代松江土地文书各种文书所属时间考释详见本文以下相关各章。
1据上海档案馆藏近代松江土地文书，马相伯先生家族堂号繁多。清同治年间多称“马崇一堂”或“马三德堂”；极少称“马宝经堂”。清光绪年间则多称“马三畏堂”，不再称“马崇一堂”、“马三德堂”、“马宝经堂”等。可见，马相伯先生家族堂号在清光绪年间才确定为“马三畏堂”。另据马相伯先生孙女马玉章：“马三畏堂”的“三”即指马建勋、马相伯及马建忠三兄弟；而“畏”即“威”之意。（王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。）
2李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第103页、第114页。
3据马相伯先生孙女马玉章女士叙述：迁居泗泾的原因是为方便马母沈夫人去佘山天主教堂望弥撒。（王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。）马氏家族明末昄依天主教，马母沈氏亦为天主教世家。参见李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第98页。
1李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第114页。
2王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。一说马建勋在金坛购置田产为一万亩。李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第114页。
3王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。我估计：在马建勋赠予田产之前，马氏家族堂号为“马崇一堂”；之后，马氏家族堂号改为“马三畏堂”。
4上海档案馆档号Q244-01-594：“关于震旦大学田产及马相伯纪录”。马玉章：《怀念先祖父相伯公》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第296页。
5民国时期，一些佃户也认为其租种田地属“天主堂”。上海档案馆档号Q244-01-593项下松江“典于记”账房夏柄南一信函称：“按典于产权系马良所捐献，佃农方面只知业主为马姓或称天主堂”。马相伯先生名志德，亦名建常，改名良，字相伯。
6见上海档案馆档号Q244-1-593项下有关文书。
1上海档案馆藏近代松江土地文书中，清同治年间土地买卖契约的所有者主要是松江“马崇一堂”；清光绪年间土地买卖契约的所有者主要是松江“马三畏堂”；清光绪二十八年前土地租佃契约的所有者主要是松江“马三畏堂”；民国时期土地租佃契约所有者主要是松江“典于记”。上海档案馆藏近代松江土地文书所有者详情参见本文第二、第三、第四和第五章。
2“保”、“区”、“图”原为基层行政管理区划。“保”源于北宋的“都保”；南宋后，“都保”简称“都”或“保”；如：苏州府属县称“都”，松江府属县称“保”。“都”或“保”和“图”之间的“区”源于明代粮长所辖区域。“图”是县以下最低层的行政管理区划。“圩”则是田地的自然区划。
3嘉庆《松江府志》卷二，疆域志·乡保和光绪《松江府志》卷二，疆域志·乡保：清松江府有一保、二保……直至四十九保、五十保之名，其中，无三十二保和四十八保，故实际仅48个保。
1参见戴鞍钢：《租界与晚清上海农村》，《学术月刊》2002年第5期；华强：《近代上海的崛起与太平天国的败亡》，载林克主编：《上海研究论丛》第十九辑，上海社会科学院出版社2009年，第3页。
2何梦雷：《苏州、无锡、常熟三县佃租制度调查》，载萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年，总第33125、33130页。何梦雷的调查报告完成日期为“民国二十三年（1934）五月十四日”。
3参见曹辛穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第37页。
4何梦雷：《苏州、无锡、常熟三县佃租制度调查》，载萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年，总第33125、33129、33131页。
5满铁上海事务所调查室编：《江苏省松江县农村实态调查报告书》，满铁上海事务所，上海，昭和15年（1940），第67页。
6周其忠：《地主阶级的联合组织——平湖租栈联合办事所的几件罪证》，《文物》，1965年第3期。
1钱蓉：《清代学田来源浅析》，《清史研究》1998年第4期；《清代学田的经营管理》，《内蒙古师范大学学报(哲学社会科学版)》2003年第4期。施由民：《清代江西学田的租佃析论》，《农业考古》2001年第1期。屈乾娜：《明清白鹿洞书院学田的租佃经营》，《江西社会科学》2001年第4期。张小坡：《清代江南官学学田经营实态述论》，《中国农史》2008年第2期。
2张研：《清代族田经营初探》，《中国经济史研究》1987年第3期。刘淼：《清代徽州歙县棠樾鲍氏祀产土地关系》，《学术界》1989年第3期；刘淼：《清代徽州祀产土地关系——以徽州歙县棠樾鲍氏唐模许氏为中心》，《中国经济史研究》1991年第1期。郑振满：《清代台湾乡族组织的共有经济》，载叶显恩编：《清代区域社会经济研究》上，中华书局1992年，第464-477页。王日根：《论明清福建家族内义田的发展及其社会背景》，《中国社会经济史研究》1990年第2期；《清代福建义田与乡治》，《中国社会经济史研究》1991年第2期。范金民：《明清江南宗族义田的发展》，载范金民编：《江南社会经济研究·明清卷》，中国农业出版社2006年，第900-939页。[韩]田炯权：《中国近代社会经济史研究——义田地主和生产关系》，中国社会科学出版社1997年，第6、11、70页。
3[清]陶煦：《周庄镇志》卷四，风俗。
4国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第197页。另可参见，施沛生编：《中国民事习惯大全》，上海书店出版社2002年影印本，第二编“物权”第五类“佃租之习惯”第七页A面。
1费孝通：《人的研究在中国——个人的经历》，《读书》1990年第5期。
1除了“保禄天主堂”，219个小包包裹纸上还有“安德”、“安德”、“安德”等数十个“天主堂”为买卖田地的田赋完纳者。上海天主教耶稣会视这一批买卖田地为其教产，故将这一批买卖田地的田赋完纳者系于各“天主堂”名下。有关这一批买卖田地产权的详情参见下文。
2所谓“印单”亦称“执业方单”，俗称“方单”。“印单”是官府颁发给土地产权所有者持有的田赋征收凭证。“印单”上列明了土地所有者姓名、土地坐落及“则田”数、田赋数等。在土地买卖交易时，卖主常将“印单”交予买主，以证明其对出卖土地拥有所有权。现小包内“印单”均不见。据查，与这一批土地买卖契约文书相关的“印单”现存于上海档案馆档号Q244-1-558项下。
3上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十五图民字圩三套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保二区廿五图鳞字圩十五套。
5明清时期，江南农村的土地产权有“田底”权和“田面”权，即使用权和所有权之区别。
6所谓“上手契”亦称“上首契”。“上手契”为土地卖主买入当下所出卖土地时的买卖契约。在土地买卖交易过程中，土地卖主常将“上手契”交予土地买主，以证明其对出卖土地拥有所有权。
7所谓“老单”即“印单”。“印单”参见本页注释2。
1清道光时松江人姜皋云：松江“田之价值以下乡之膏腴者最贵，以粮较轻而租易得。此业户买田俗云田底是也。又有田面之说，是佃户前后授受。视其田之高下广狭以为差等”。（[清]姜皋：《浦泖农咨》，上海市图书馆1963年影印本。）
2如：明清时期苏南多数圩往往四周高中间低，即所谓“釜形圩”或“仰盂圩”。（潘清：《明清时期江南的水利建设》，载范金民主编《江南社会经济研究·明清卷》，中国农业出版社2006年，第960页。）因此，处于一圩中央的田地不易灌溉排涝。（费孝通：《江村经济——中国农民的生活》，戴可景译，商务印书馆2002年版，第141页。）毫无疑问，一圩中央田地的土地买卖交易价格低于一圩四周田地的土地买卖交易价格。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青三十八保二区廿六七图西位字圩九套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青三十八保二区廿六七图西位字圩八套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十五图火字圩四套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十五图火字圩五套。
5乾隆《崇明县志》卷四，赋役志·制田：“未圩曰荡，既圩曰田，田荡之别，总在圩与不圩”。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图北岗字圩八套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿四图羽字圩一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图东位字圩五套。
3本文银钱比价均采用郑友揆整理的上海等口岸银钱比价。详见郑友揆：《十九世纪后期银价、钱价的变动与我国物价及对外贸易的关系》，《中国经济史研究》1986年第2期。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图出字圩十套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保二区廿五图鳞字圩十四套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十六图收字圩十三套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图羽字圩七套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿四图羽字圩一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图东位字圩五套。
4清代，江南以土地“活卖”（“典卖”）开始而后转为土地“绝卖”的交易，卖主常不断提出“加价”要求，以至于买卖双方一而再、再而三地订立“加找”契约、“加贴”契约或“找贴”契约。参见杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第186-188页、第192-200页。
1其中，清同治年间有121宗土地买卖、清光绪年间有75宗土地买卖和宣统年间有1宗土地买卖。参见本章第一节。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十四图羽字圩六套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保二区廿五图腾字圩十二套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十四图帝字圩十套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区六图往字圩五套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十六七图服字圩一套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图西有字圩十七套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十六图收字圩十三套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图育字圩六套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图乃字圩二套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑四十四保一区一四图洪字圩四套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图东有字圩十一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十二图东羔字圩十九套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十四保二区二图弥字圩一套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图南岗字圩一套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保三区五图列字圩四套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图南岗字圩一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保五区九图为字圩二套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十五图民字圩一套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿四图羽字圩一套。
6上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十二图东羔字圩十七套。
7上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图西有字圩十九套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保五区十八图雨字圩四套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图乃字圩一套。
3在订立土地买卖契约时，除了买卖双方之外，至少还有5-6人参与其间。据本文第二章第一节抄录的“正契”、“找契”、“永契”，在订立土地买卖契约时，除了“保正”和“代笔”之外，另外还有4人为“中证”。因此，众目睽睽之下，“代笔”不太有可能误写了买卖契约的订立日期，也不太有可能漏写了买卖契约的订立日期。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-174。即上海档案馆档号Q244-1-560项下的第1册中编号为第000174号的契约文书。现引用契约文书出处注释时省略了“000”。以下引用契约文书出处注释均同此编排。
2“认田契”是松江地方土地租佃契约的通行名称。明清各地土地租佃契约名称及契文格式内容可参见杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第29-40页。
1手书的“认田契”或横排或竖排书写；印制的格式“认田契”为竖排，均无标点。现加以标点。下同。
2上海档案馆档号Q244-1-560：1-057。原件并无标点。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-013。
2上海档案馆档号Q244-1-560：1-119。
3松江“马三畏堂”和松江“典于记”相互关系可参见第一章。
4上海档案馆档号Q244-1-559：2-365。
5上海档案馆档号Q244-1-559：2-365。该“认田契”订立日期为“光绪三十五年二月”。据查：清廷是年为宣统元年（1909）。现将该“认田契”归入光绪三十四年（1908）。
1清道光（1820-1850）时松江人姜皋云：松江“昔时田有三百个者，获米三十斗，所谓三石田稻是也。自癸未（1823）大水后，田脚遂薄，有力膏壅者，所收亦仅二石”。可见“田脚”是指田地的肥力。（[清]姜皋：《浦卯农咨》，上海市图书馆1963年影印本。）
2上海档案馆档号Q244-1-559：1-175。
3上海档案馆档号Q244-1-559：2-482。
4所谓“前途种枯”即指先前的佃户将田地肥力消耗殆尽。
5姜皋云：松江“田之价值以下乡之膏腴者最贵，以粮较轻而租易得。此业户买田俗云田底是也。又有田面之说，是佃户前后授受。视其田之高下广狭以为差等”。可见松江地方田地以“高下广狭”区别等级。（[清]姜皋：《浦泖农咨》，上海市图书馆1963年影印本。）
6上海档案馆档号Q244-1-559：2-336。
1上海档案馆档号Q244-1-559：3-517。所谓“张姓”即指先前的佃户。
2[清]钱泳：《三吴水利赘言》，载《皇朝经世文编》卷一百十一“工政”。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第209页。
3上海档案馆档号Q244-1-559：1-030。
4上海档案馆档号Q244-1-559：1-114。
5上海档案馆档号Q244-1-560：1-078。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-152。
1前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，“第二编物权习惯，第八章江苏省关于物权习惯之报告，第三十六节松江旧府属各县之习惯·田底、田面”。中国政法大学出版社2000年，第220-221页。
1前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，“第二编物权习惯，第八章江苏省关于物权习惯之报告，第九节松江县习惯·第二无田面所有权之佃户（即永佃权）向业主认种田亩须预纳顶首”。中国政法大学出版社2000年，第196页。
1“副度事据”见下引录；“副度据”见前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第198页。
2上海档案馆档号Q244-561：1-007。
3上海档案馆档号Q244-1-559。
4这一件“收顶票”表明，退佃的佃户“李松泉”尚欠松江“马三畏堂”若干地租，但是，因接种的佃户“管绳武”交纳了“顶首钱”，“李松泉”还是收到了其原先交纳的“顶首钱”。
11928年“马三畏堂”租册仅有土地租佃情况记录，无地租征收情况记录。21928年“寄仓户”租册仅有土地租佃情况记录，无地租征收情况记录。31933年“寄仓户”租册仅有土地租佃情况记录，无地租征收情况记录。41918年至1948年，松江“典于记”实际征收地租的田地规模及分布详见本章第二节。
1似为“三十八保”之误。
2似为“三十四保”之误。
3其中有2户佃户应征收地租的田亩数不详。
1其中有2户“寄仓户”的佃户。
2其中有23户“寄仓户”的佃户。
11937年度，松江“典于记”既无佃户以糙米交纳地租，亦无佃户以糙米、现金混合交纳地租。
11943-1944年“典于记”租簿：1944年12月2日和18日，佃户周银如分两次共交纳“糙更”4.00石，注云：“少二斤”。另，佃户周银如交纳“稻草”800个“供账房间用”。21937年度征收地租时，日军已侵占松江、青浦等地；1945年度征收地租时，日本已战败投降。
1[清]陶煦：《周庄镇志》卷四，风俗。
2朱批奏折，载《康熙乾隆时期城乡人民反抗斗争资料》上册，第11-12页。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第580页。
3南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》上册，胡旭晟、夏新华、李交发点校。中国政法大学出版社2000年，第197页。
4上海档案馆档号Q244-1-593：“夏若望(柄南)账房向神父报告关于收租、追租、田亩、汇款、送钱及其他有关事宜信件”。其中，1935年11月14日一信函云：“一俟松邑县政会议定成色即欲开仓取租”。
5上海市松江区档案馆档号1-1-248、1-1-139和3-1-1308：1946年、1947年和1948年松江县“租成”会议记录。参见邢丙彦：《1946－1948年松江租成会议分析》，载唐力行主编《江南社会历史评论》第三期，商务印书馆2011年，第26-40页。
1如松江地方“认田契”契文：佃户“倘遇水旱虫灾，悉照边方大例”。参见第三章第一节。另如松江地方佃户“每年认还租米，照本地善堂征租之成色而参酌之。如遇水旱虫荒，酌量减轻，以昭平允……此种习惯，松江相沿已久”。（前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》上册，胡旭晟、夏新华、李交发点校。中国政法大学出版社2000年，第197页。）
1[清]钱泳：《三吴水利赘言》，载《皇朝经世文编》卷一百十一，工政。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第209页。
2[清]陈瑚：《筑围说》载《筑围事宜》云：“取土修岸，所毁田亩，本年量减租额，即着罱泥填补，次年仍照旧额债租”。（嘉庆《昆山新阳合志》卷三十六，艺文。）
1上海市松江区档案馆档号1-1-248、1-1-139和3-1-1308：1946年、1947年和1948年“松江县佃租委员会会议记录”。会议记录详细记载了1946年至1948年松江县各年度的“租成”及“限期”地租减免数额。参见邢丙彦：《1946－1948年松江租成会议分析》，载唐力行主编《江南社会历史评论》第三期，商务印书馆2011年，第26-40页。
2至于为何仅少数佃户才获得“照限减米若干”的地租减免，尚有待研究。
3民国《崐新两县续补合志》卷一，风俗：佃户“不及期而输纳者曰飞限。飞限者有让一斗或二斗或数升”。
1[清]张海珊：《甲子救荒私议》，载《皇朝经世文编》卷四十三。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第613页。
2民国《珠里小志》卷三，风俗。
3据1918年松江租册、1923年松江租册和青浦租册、1928年松江租册和青浦租册、1933年松江租册和青浦租册：松江“典于记”各年度征收的实物地租数额均以大斛为计量单位。
4即：现金折合应征收地租额1.00石糙米的比率。
1据1933年青浦租册：1933年度始，松江“典于记”在青浦县租佃田地有“地租洋”地租。
21933年松江租册和青浦租册无1937年度松江“典于记”的“兑租率”记载。
11938年“典于记”租簿无1938年度的“兑租率”记载。
11939年“典于记”租簿无1939年度的“兑租率”记载。
21940年“典于记”租簿无1940年度的“兑租率”记载。
31943-1944年“典于记”租簿无1943年度的“兑租率”。
41943-1944年“典于记”租簿无1944年度的“兑租率”记载。另：1943-1944年“典于记”租簿：1944年12月2日和18日，佃户周银如分两次共交纳“糙更”4.00石，注云“少二斤”。
51938－1941年度为法币，1943-1944年度为储币。
6其中含“陈租米”1.450石。
7其中含“陈租洋”2,711.30元。
8其中含“陈租洋”3,357.50元。
1白米折合糙米约为九折。据松江“典于记”土地经营账簿统计，糙米折合白米平均约为糙米1.000石折合白米0.8967石。参见第五章第二节。
21946年度和1947年度为法币，1948年度为金圆。
1据“收支报告”的“起讫年月日”载：“自民国三十七年九月二十三日起至民国三十八年一月二十日止”。因此而命名。
2康均：《中国古代民间会计的发展》，载http://www.chinaacc.com/guanggao/ckxx/files/kj9.htm。
1原文竖排，现改作横排；下同。
2原文竖排，现改作横排；原文中分厘等数额为码字，现改作汉字。下同。
1所谓“出乡”是松江“典于记”支付其账房人员下乡或出差的交通费、食宿费等。
1所谓“送米回单”即松江“典于记”送交松江“马三畏堂”和上海震旦大学年度实物地租的纪录簿册。
1有关松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”土地买卖交易过程变化状况详见本文第二章。
2杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第186-188页、第200页。
1杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第200页。
2“契尾”即官府颁发给土地买主完纳土地买卖交易契税的凭证。
3因“正契”、“永契”是计征土地买卖契税的依据，故在松江“马崇一堂”和松江“马三畏堂”的土地买卖契约文书中，“正契”、“永契”与“契尾”相粘贴。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青三十八保四区四十一图乃字圩一套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：娄三十八保三区五图列字圩四套。
6参见本章下文相关内容。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十六图收字圩十三套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑四十四保一区十四图洪字圩三套。
3《英国皇家亚洲学会中国分会会报》，卷23，第127页。1889年，上海。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第47页。
4南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第196页。
1南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第220-221页。
2民国时期松江“典于记”佃户交纳“认契洋”状况详见本文第三章。
3上海档案馆档号：Q244-561：1-007。项下藏松江“典于记”民国四年（1915）一件“副度事据”特别申明：“此据不准抵押钱洋”。
4[清]李程儒：《江苏山阳收租全案》附“江南征租原案，规条”。载洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第577页。
5民国时期松江“典于记”经营管理的租佃田地源自晚清同光年间松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”购置的土地。松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”购置的土地大都具有“底面”产权。参见本文第二章。
1民国时期松江“典于记”佃户交纳“认契洋”状况详见本文第三章。
2清咸丰十年（1860），太平军进攻苏南，江浙一带的官员、富绅和百姓纷纷涌入上海县城及英美法租界。上海租界内难民一度竟达50万之众。参见戴鞍钢：《租界与晚清上海农村》，《学术月刊》2002年第5期；华强：《近代上海的崛起与太平天国的败亡》，载林克主编：《上海研究论丛》第十九辑，上海社会科学院出版社2009年，第3页。
320世纪30年代上半期，苏州地区90%的地主居住在城里，常熟也有80%的地主居住在城里。参见何梦雷：《苏州、无锡、常熟三县佃租制度调查》，载萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年，总第33125、33130页。
4有关近代江南城居地主设置收租组织状况详见本文第一章。
5[美]黄宗智：《长江三角洲小农家庭与乡村发展》，中华书局2000年版，第158页；
6[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》，《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行，第42、72、100页。另，所谓油厂、油坊即油菜籽加工榨油的小工厂或小作坊。
7[美]杜赞奇著：《文化、权力与国家：1900-1942年的华北农村》，王福明译，江苏人民出版社2003年版，第134页。
1童世高：《钱门塘乡志》卷一，乡域志·风俗。
2范毅军：《明中叶以来江南市镇的成长趋势与扩张性质》，载《历史语言研究所集刊》第73卷第3期（2002年9月），第451页。转引自樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年，第151页。
3李伯重：《明清江南农业资源的合理利用》，《农业考古》1985年第2期。
4明清以来江南市镇发展概况可参见樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年。
1上海市松江区档案馆档号：3-1-2571。
2上海市松江区档案馆档号：3-1-2571。
3羊冀成：《松江米市调查》（粮食调查丛刊第七号），社会经济调查所印行，上海，1936年，第1-3页。转引自樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年，第610页。
4羊冀成：《松江米市调查》（粮食调查丛刊第七号），社会经济调查所印行，上海，1936年，第31-32页。转引自樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年，第610-611页。
5民国《嘉定县续志》卷五，风土志风俗：嘉定“较低之地可以灌溉而植稻者曰水田，较高之地不甚利于灌溉而植棉豆等物者曰旱地。故佃租有水旱之别，水租每年纳糙米八斗至一石[亦有纳谷者以二百斤折合糙米一石]，旱租仅制钱一二千文”。
6民国《青浦县续志》卷二，疆域下风俗：青浦县，“曩时田主携斗斛就佃量米，谓之讨租。光绪初，田主设限，更令农民送仓，谓之还租。嗣有改送银币者谓之折租”。
1民国时期松江“典于记”的实收地租形态详情参见本文第四章。
2民国时期松江“典于记”实收糙米数额详情参见本文第四章。
3“三泾”为泗泾、枫泾、洙经，“一角”为朱家角。参见[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》，《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行，第34页。
4松江“典于记”处置实物地租详情参见本文第五章。
1该批次出售的是“二米”，故售价低于“糙米”。所谓“二米”或即“次糙更”。
1账簿注：“顺昌”米行尚欠205.35元。
2此金额为松江“典于记”年度出售白米总收入，即含“顺昌”米行所欠205.35元。
3该批次出售的是“次糙更”，故售价低于“糙米”。所谓“次糙更”或即“二米”。
1忽略不计实物地租处置过程中产生的各种损益。松江“典于记”在处置实物地租过程中有“糠栖”收入，也有“装费”、“碾工”等支出；另外，还有账房人员“食用白米”支出和仓储损耗等。1935年度和1936年度松江“典于记”处置实物地租详情参见本文第五章。
2据1935年“钱洋总清”的“米账-食米”：“每石市斛合大斛八斗二升”，即：1.000石/市斛=0.820石/大斛。
1光绪《松江府续志》卷十九，武备志·兵事。光绪《娄县续志》卷十三，兵事志。光绪《青浦县志》卷十，兵防志·历代兵事。
2[清]李鸿章：《李文忠公全书·奏稿》卷三，裁减苏松太粮赋浮额折。
3光绪《松江府续志》卷十九，武备志·兵事。
1曹树基：《太平天国战争对苏南人口的影响》，《历史研究》1998年第2期。
2尤其是松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”购置的土地主要分布在松江府三十八保。松江府三十八保的中心镇为泗泾镇。而泗泾镇正处于苏州通往上海的“孔道左右”（光绪《青浦县志》卷六，田赋：“泗泾者入上海之要隘也”。），江南太平天国战争对松江府三十八保造成了一定的影响。
3[清]姚济：《小沧桑记》，载《太平天国》（丛刊本）第六册，第507页。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第158页。
4光绪《青浦县志》卷二，建置。
5[清]姚济：《小沧桑记》，载《太平天国》（丛刊本）第六册，第503、507页。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第158页。另，松江“东北乡”正是泗泾、七宝方向。
6光绪《重修华亭县志》卷二十三，杂志上·风俗。
7上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图阙字圩十四套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图服字圩一套，青邑三十八保三区十九图南北岗字圩四套，青邑三十八保二区廿五图东号字圩七套和青邑三十八保二区廿六七图东位字圩四套。另，上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图出字圩十套。清光绪元年（1875）十二月，查寄樵还将青浦县三十八保二区廿五图出字圩内21.00亩田卖于松江“马崇一堂”。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图东号字圩四套，青邑三十八保二区廿五图云字圩十二套，青邑三十八保二区二十四图羽字圩二套和青邑三十八保二区廿五图东号字圩九套。另，上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图珠字圩十二套。清同治七年（1868)二月，查恭甫还将青浦县三十八保三区十九图珠字圩内23.00亩田卖于松江“马崇一堂”。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图出字圩八套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图西有字圩十五套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图西号字圩一套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保五区十八图雨字圩三套。
5晚清同光年间松江西部土地买卖交易价格下跌详情参见本文第二章。
6清同治初年松江“马崇一堂”土地买卖交易详情参见本文第二章。
1光绪《嘉定县志》卷八，风土志。
2童世高《钱门塘乡志》卷一，风俗
3民国《嘉定县续志》卷五，风土志：嘉定县“地价，宣统时田之最良者，每亩银五、六十元，次等者三、四十元；旱地之值得田价之半，其数较之光绪中叶增益倍余。此则生齿日繁、民稠地狭、产物渐昂所致也”。另，童世高《钱门塘乡志》卷一，风俗：民国初，嘉定县钱门塘乡“至论田地价值，清同光时，每亩田仅值钱七、八千文，地价半之[租亦照田减半收入]。近则逐渐增涨，每亩田约需银五、六十元不等，地亦半之”。由此看来，松江西部的土地买卖交易价格也是在清光绪中叶后才企稳；至清宣统年间开始回升。
4[清]马新贻：《马端敏公奏议》，卷七，招垦荒田酌议办理章程折。转引自李文治：《中国近代农业史资料》第1辑，三联书店1957年，第158页。
5[清]强汝询：《求益斋文集》卷二，海防议。转引自李文治：《中国近代农业史资料》第1辑，三联书店1957年，第158页。
6[清]姚济：《小沧桑记》，载《太平天国》（丛刊本）第六册，第507页。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第158页。另，松江府城的“东北乡”正是泗泾、七宝方向。
7光绪《重修华亭县志》卷二十三“杂志上·风俗”。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图东号字圩七套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑四十四保一区一四图洪字圩四套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图育字圩三套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图育字圩五套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：华邑三十六保七区太六图张字圩二套。
6上海档案馆档号Q244-1-556：华邑三十六保七区太廿二图腾字圩六套。
7[清]李鸿章：《李文忠公全书·奏稿》卷三，裁减苏松太粮赋浮额折。转引自李文治：《中国近代农业史资料》第1辑，三联书店1957年，第158页。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-008。
2上海档案馆档号Q244-1-559：1-124。
3上海档案馆档号Q244-1-559：3-594。
4江南的田地有田与地之分。田即指能种水稻的水田，有时也专指水稻田。地即指种植桑、豆等作物的旱地，有时也专指桑地。民国《嘉定县续志》卷五，风土志风俗：“较低之地可以灌溉而植稻者曰水田，较高之地不甚利于灌溉而植棉豆等物者曰旱地”。田或水田有圩田于荡田之分。乾隆《崇明县志》卷四，赋役志·制田：“未圩曰荡，既圩曰田，田荡之别，总在圩与不圩”。另据20世纪80年代末90年代初的口述史资料：青浦县水田有“高田”、“低田”与“荡田”之区别。“高田”即地面高程在吴淞江口水平面上3.0-3.2米间的水田，而“低田”与“荡田”为地面高程在吴淞江口水平面上2.0-2.8米间的水田。（[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行。）
5[清]钱泳：《三吴水利赘言》，载《皇朝经世文编》卷一百十一，工政。转引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第209页。
6上海档案馆档号Q244-1-559：1-030。
1上海档案馆档号Q244-1-559：1-192。
2上海档案馆档号Q244-1-559：2-404。
3上海粮食局《上海粮食志》编纂委员会编：《上海粮食志》，上海社会科学院出版社1995年，第70页。
4上海市松江区档案馆档号：1-1-146。
5上海市松江区档案馆档号：3-1-475与档号：3-1-524。
1上海市上海县志编纂委员会编：《上海县志》，上海人民出版社1993年第334-336页。
2上海市松江县地方史志编纂委员会编著：《松江县志》，上海人民出版社1991年，第551页。上海粮食局《上海粮食志》编纂委员会编：《上海粮食志》，上海社会科学院出版社1995年，第70页。
3上海市松江区档案馆档号：3-1-2021。
4上海市松江区档案馆档号：3-1-475与档号3-1-524。另：1担为100市斤，1石约合150市斤；那么，21万担约合14万石。
5上海粮食局《上海粮食志》编纂委员会编：《上海粮食志》，上海社会科学院出版社1995年，第71页。
6上海市松江区档案馆档号：3-1-523。
7上海市松江区档案馆档号：3-1-523。
1上海市松江区档案馆档号：3-1-223。
2上海市松江区档案馆档号：3-1-477。
31937-1945年日本侵华战争期间松江“典于记”在松江、青浦两县的实收地租形态详情参见本文第四章。
4上海市松江区档案馆档号：3-1-215。
5上海市松江区档案馆档号：3-1-2066。
6如：1937-1945年日本侵华战争期间，青浦县朱家角镇原规模较大的几家米行纷纷倒闭，一些米行或转变成小米店。参见[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》，《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行，第39页。
11937-1945年日本侵华战争期间松江“典于记”在松江、青浦两县实收地租数额详情参见本文第四章。
2上海档案馆档号Q244-1-593：“夏若望(柄南)账房向神父报告关于收租、追租、田亩、汇款、送钱及其他有关事宜信件”。
3民国《崐新两县续补合志》卷一，风俗。
1前引松江“典于记”账房夏若望致上海天主教耶稣会宗神父函称：“因春间不靖”而地租征收困难。所谓“不靖”即地方社会秩序混乱。
1上海档案馆无松江“典于记”的1942年收租簿册，估计系因日伪军“清乡”致使1942年度松江“典于记”地租收入全无有关。
（1）晚清民国时期江南地区主要是松江府、苏州府、太仓州、嘉兴府的各种地方志.；
（2）20世纪20－40年代苏南地区农村社会经济的各种调查报告；
（3）20世纪50年代初苏南土改文献及社会调查；
（4）20世纪50年代李文治、章有义等编纂的《中国近代农业史资料》（三册）。
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2参见希克斯《经济史理论》第二章“习俗和指令”。（[英]约翰·希克斯《经济史理论》（John Hicks,ATheoryof Economic History, Oxford University Press1969），商务印书馆1999年，第11-24页。）
1[美]马若孟(Ramon H. Myers)：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第13-14页。
2有关文献可参见方显廷：《中国土地问题文献述评》，《政治经济学报》第3卷第4期（1935年7月）。
3[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第14-25页。
4雷颐：《中国农村派对中国革命的理论贡献》，《近代史研究》1996年第2期。
5[美]卜凯：《中国农家经济：中国七省十七地区二八六六田场之研究》，南京，金陵大学1928年；《中国土地利用：中国二二省一八六地区一六七八六农家之研究》，上海，1937年。另参见：Randall Stross, The StubbornEarth: American Agriculturalists on Chinese Soil,1898－1937. Berkeley: University of California Press,1986,pp.162-165,181-183。转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
1张丽：《“非平衡化与不平衡”——关于中国近代农村经济的再探讨》，载“中国经济史论坛”2007年8月1日（http://economy.guoxue.com/article.php/13203）。
2费孝通：《江村经济——中国农民的生活》，戴可景译，商务印书馆2001年。《江村经济》是费孝通的博士论文，原题为：Peasant Life of China（《中国农民的生活》）。
3Carl Riskin, Surplus and Stagnation in Modern China, in Dwight Perkins, ed. China’s Modern Economy inHistorical Perspective. Stanford: Stanford University Press,1975, pp.49-84。转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
4[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第14-25页。
5[美]卜凯：《中国农家经济：中国七省十七地区二八六六田场之研究》，南京，金陵大学1928年；《中国土地利用：中国二二省一八六地区一六七八六农家之研究》，上海，1937年。
6李景汉：《定县社会概况调查》，中国人民大学出版社1986年版。
7陈翰笙、薛暮桥和冯和法主编：《解放前的中国农村》（三卷），中国展望出版社1985年、1986年、1989年。陈翰笙：《当前中国的土地问题》，上海，1933年。
8费孝通依据考察内容撰写了博士论文，即《中国农民的生活》（汉译：《江村经济——中国农民的生活》）。
9冯和法编：《中国农村经济资料》、《中国农村经济资料续编》，上海：黎明书局1933年、1935年。
1南京国民政府实业部中央农业实验所将调查内容刊载于1933年-1939年《农情报告》（月刊）。
2南京国民政府行政院农村复兴委员会编：《江苏省农村调查》、《浙江省农村调查》、《河南省农村调查》，上海：商务印书馆1934年。
3南京国民政府全国土地委员会：《全国土地调查报告纲要》。载中国第二历史档案馆编：《中华民国史档案资料汇编》第五辑第一编财政经济(七)，江苏古籍出版社1994年。
4这一批调查报告已影印出版。见萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》（200册），成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年。
5[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第26-40页。曹幸穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第10-11页。
61960年代以来的中国农村社会经济研究体现了1920-1940年代的“满铁”农村社会调查的价值。如美国学者马若孟(Ramon H. Myers)、黄宗智(Philip C.C. Huang)、杜赞奇(Prasenjit Duara)以及我国学者曹幸穗等的华北、苏南近代农村社会研究，均以“满铁”农村社会调查资料为核心实证材料。
7陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
1[日]村松祐次：《中国清末民初江南地主制度文书研究》，邢丙彦译，《史林》2005年第3期。
2[美]德怀特·珀金斯：《中国农业的发展1368－1968》，宋海文等译，伍丹戈校，上海译文出版社1984年，第150页、第239-245页。
3[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，第140、249、271页；第241-242页；第329-333页。
4[美]马若孟：《中国农民经济：河北和山东的农业发展1890－1949》，史建云译，江苏人民出版社1999年，“中译本前言”第2页。
1Mark Elvin：The Pattern of the Chinese Past，Stanford: Stanford University Press,1973,pp.310-319.转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
2[美]Philip C.C. Huang,“Analyzing the twentieth-century Chinese Countryside: Revolutionaries Versus WesternScholarship”（黄宗智：《20世纪中国农村分析：革命挑战西方学术》）, in Modern China,1975, vol.1, no.2,pp.132-160.转引自陈意新:《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
3[美]Ramon H. Myers,“North China Villages during the Republican Period: Socioeconomic Relationships”（马若孟：《民国时期华北乡村：社会经济关系》）, in Modern China,1980,vol.6.no.3, pp.243-266.转引自陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期。
4黄宗智两本著作汉译本出版时间为：《华北的小农经济与社会变迁》，中华书局1986年；《长江三角洲小农家庭与乡村发展》，中华书局1990年。
1有关讨论情况可参阅[美]黄宗智：《三十年来美国研究中国近现代史（兼及明清史）的概况》，《中国史研究动态,》，1980年第9期；张丽：《关于中国近代农村经济的探讨》，《中国农史》1999年第2期；陈意新：《美国学者对中国近代农业经济的研究》，《中国经济史研究》2001年第1期；张丽：《非平衡化与不平衡——从无锡农村经济发展看中国近代农村经济的转型（1840－1949）》，中华书局2010年，第13-25页。另外，近20年来，我国学者也对近代中国农村社会经济的发展水平展开了辩论，如：慈鸿飞：《二十世纪前期华北地区的农村商品市场与资本市场》，《中国社会科学》1998年第l期。史建云：《商品生产、社会分工与生产力进步——近代华北农村手工业变革》，《中国社会经济史研究》，1998年第4期。郑起东：《近代华北的农业发展和农民生活》，《中国经济史研究》2000年第1期。刘克祥：《对<近代华北的农业发展和农民生活>一文的质疑与辨误》，《中国经济史研究》2000年第3期。郑起东：《再论近代华北的农业发展和农民生活——兼与刘克祥先生商榷》，《中国经济史研究》2001年第1期。刘克祥；《〈再论近代华北的农业发展和农民生活〉驳析》，《中国经济史研究》2003年第1期。夏明方：《发展的幻象——近代华北农村农户收入状况与农民生活水平辨析》，《近代史研究》2002年第2期。
2如[美]赵冈、陈仲毅：《中国土地制度史》，新星出版社2006年版（台北联经公司1986年）；《中国经济制度史论》，新星出版社2006年版（台北联经公司1986年）。赵冈：《农业经济史论集——产权、人口与农业生产》，中国农业出版社2001年；《中国传统农村的地权分配》，新星出版社2006年；《中国城市发展史论集》，新星出版社2006年。
3[美]白凯：《长江下游地区的地租、赋税与农民的反抗斗争1840-1950》，林枫译，上海书店出版社2005年，第3、16、329-330页。
4[日]夏井春喜：《中国近代江南の地主制研究－租栈关系簿册研究》，汲古书院2001年，第439-514页。
1高王凌：《租佃关系新论——地主、农民和地租》，上海书店出版社2005年，第3页。
2如华东军政委员会土地改革委员会编：《江苏省农村调查》，内部印行本，1951年。
3章有义：《二十世纪二三十年代中国地权分配的再估计》，《中国社会经济史研究》1988年第2期。
4乌廷玉：《旧中国地主富农占有多少土地》，《史学集刊》1998年第1期。
5章有义：《二十世纪二三十年代中国地权分配的再估计》，《中国社会经济史研究》1988年第2期。
6乌廷玉：《旧中国黄河流域各省的租佃关系》，《近代史研究》1987年第2期；《旧中国苏浙皖三省的租佃关系》，《历史研究》1987年第6期；《解放前东北三省的租佃关系》，《社会科学战线》1989年第2期；《近代山西省的租佃关系》，《晋阳学刊》1989年第6期；《解放前河北省的租佃关系》，《河北学刊》1991年第3期。
1乌廷玉：《旧中国地主富农占有多少土地》，《史学集刊》1998年第1期。
2郭德宏：《旧中国土地占有状况及发展趋势》，《中国社会科学》1989年第4期。
3郭德宏：《旧中国土地占有状况及发展趋势》，《中国社会科学》1989年第4期。
4顾炎武：“吴中之民有田者什一，为人佃作者十九”。（《日知录》卷十《苏松二府田赋之重》。）
5章有义：《康熙初年江苏长洲三册鱼鳞簿所见》，《中国社会经济史研究》1988年第4期。
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7李金铮：《试析二三十年代定县农民耕地之不足》，《河北大学学报》1991年第2期；史建云：《近代华北平原自耕农初探》，《中国经济史研究》，1994年第1期；张佩国：《地权分配·农家经济·村落社区》，齐鲁书社2000年；史志宏：《二十世纪三、四十年代华北平原农村的土地分配及其变化——以河北省清苑县4村为例》，《中国经济史研究》2002年第3期。徐浩：《农民经济的历史变迁——中英乡村社会区域发展比较》，社会科学文献出版社2002年，第158页；侯建新：《农民、市场与社会变迁——冀中11村透视井与英国乡村比较》，社会科学文献出版社2002年，第71页。
1史建云：《近代华北平原自耕农初探》，《中国经济史研究》，1994年第1期；《近代华北平原地租形态研究──近代华北平原租佃关系探索之一》，《近代史研究》1997年第3期。
2秦晖：《封建社会的“关中模式”——土改前关中农村经济研究之一》，《中国经济史研究》1993年第1期；《“关中模式”的社会历史渊源：清初至民国——关中农村经济与社会史研析》，《中国经济史研究》，1995年第1期。
3钞晓鸿：《本世纪前期陕西农业雇佣、租佃关系比较研究》，《中国经济史研究》1999年第3期。
4黄道炫：《1920－1940年代中国东南地区的土地占有》，《历史研究》2005年第1期。
5李德英：《20世纪30年代成都平原佃农地主结构分析》，《中国经济史研究》2007年第4期。
6吴玉琴：《解放前江苏省的土地占有状况探析》，《中国农史》1998年第1期。
7刘克祥：《三十年代土地阶级分配状况的整体考察和数量分析——30年代土地问题研究之三》，《中国经济史研究》2002年第1期。
1有关研究成果参见：中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所：《清代地租剥削形态》，中华书局1982年；周远廉、谢肇华：《清代租佃制度研究》，辽宁人民出版社1986年；傅筑夫：《中国封建社会经济史》，人民出版社1989年；李文治：《明清时代封建土地关系的松懈》，中国社会科学出版社1993年。
2夏明方：《民国时期自然灾害与乡村社会》，中华书局2000年，第239-240页。
3史建云：《近代华北平原地租形态研究──近代华北平原租佃关系探索之一》，《近代史研究》1997年第3期。
4王天奖：《近代河南租佃制度述略》，《史学月刊》1989年第4期。
5贾贵浩：《论1912－1937年河南租佃制度的特点》，《河南大学学报》（社会科学版）2006年第2期。
6向达之：《论近代西北地区的土地租佃制度》，《甘肃社会科学》1991年第4期。
7王玉贵：《货币地租在近代苏南的历史命运》，《苏州大学学报》（哲学社会科学版）2008年第6期。
1章有义：《近代徽州租佃关系案例研究》，中国社会科学出版社1988年，第331-332页。
2高王凌：《地租征收率的再探讨》，《清史研究》2002年第2期。
3曹幸穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第78页、第82页。
4赖晨：《近代闽赣边区地租率的再探讨》，《中国集体经济》2007年第9期。
5史建云：《近代华北平原佃农的土地经营及地租负担——近代华北平原租佃关系探索之二》，《近代史研究》1998年第6期。
6史志宏：《20世纪三四十年代华北平原农村的租佃关系和雇佣关系——以河北省清苑县4村为例》，《中国经济史研究》2003年第1期。
1张佩国对学术界有关“一田两主”研究作了细致的学术梳理。参见张佩国：《近代江南乡村地权的历史人类学研究》，上海人民出版社，2002年，第269-287页。
2杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第77页。
3方行等主编：《中国经济通史·清代经济卷》(下)，经济日报出版社2000年，第1813页。
4[美]赵冈：《永佃制研究》，中国农业出版社2005年，第2页。
5慈鸿飞：《民国江南永佃制新探》，《中国经济史研究》2006年第3期。
6参见吴滔《清代江南的一田两主和主佃关系的新格局》，《近代史研究》2004年第5期。
7曹树基：《两种“田面田”与浙江的“二五减租”》，《历史研究》2007年第2期。
8邹萍：《浅论清代福建地区的永佃制》，《福建论坛》2000年第2期。
1李三谋：《清代南方永佃制和额租制的关系问题》，《求是学刊》1991年第2期。
2莫宏伟：《近代中国农村的永佃权述析——以苏南为例》，《学术论坛》2005年第7期。
3慈鸿飞：《民国江南永佃制新探》，《中国经济史研究》2006年第3期。
4曹树基：《两种“田面田”与浙江的“二五减租”》，《历史研究》2007年第2期。
5段本洛：《永佃制与近代江南租佃关系》，《苏州大学学报》（哲社版）1991年第3期。
6小田：《近代江南农民负担述论》，《苏州铁道师范学院学报》(社会科学版)1994年第4期。
7冯尔康：《清代的押租制与租佃关系的局部变化》，《南开学报》1980年第1期；刘永成：《清代前期的农业租佃关系》，《清史论丛》第二辑1980年；江太新：《清代前期押租制度的发展》，《历史研究》1980年第3期；宋秀元：《从乾隆刑科题本看清代押租制》，《故宫博物院院刊》1983年第3期；魏金玉：《清代押租制度新探》，《中国经济史研究》，1993年第3期。
8魏金玉：《清代押租制度新探》，《中国经济史研究》1993年第3期。
9方行：《清代佃农的中农化》，《中国学术》2000年第2辑。
10方行：《清代佃农的中农化》，《中国学术》2000年第2辑。
11刘克祥：《近代四川的押租制与地租剥削》，《中国经济史研究》2005年第1期。
1李德英：《民国时期成都平原的押租与押扣——兼与刘克祥先生商榷》，《近代史研究》2007年第1期。
2朱蓉蓉、王玉贵：《押租制与农村社会经济生活的变迁——以苏南地区为中心的考察》，《苏州大学学报》（哲学社会科学版）2011年第5期。
3吴玉琴：《解放前江苏省的租佃关系探讨》，《中国农史》1997年第1期。
4官互进：《北洋军阀时期两湖农村租佃关系述略》，《湖北社会科学》2002年第5期。
5刘阳：《封建租佃关系对近代江苏棉种改良工作的制约》，《兰州学刊》2011年第9期。
6章有义：《近代徽州租佃关系案例研究》，中国社会科学出版社1988年，第320页。
7史建云：《近代华北平原自耕农初探》，《中国经济史研究》，1994年第1期；《近代华北平原地租形态研究──近代华北平原租佃关系探索之一》，《近代史研究》1997年第3期。
1温锐：《清末民初赣闽边地区土地租佃制度与农村社会经济》，《中国经济史研究》，2002年第4期。
2秦晖：《关于传统租佃制若干问题的商榷》，《学术月刊》2006年第9期。
3[美]赵冈：《从另一个角度看明清时期的土地租佃》，《中国农史》2000年第2期；《从制度学派的角度看租佃制》，《农业经济史论文集》，中国农业出版社2001年。
4王昉：《传统中国社会中租佃制度对产出的作用分析——基于德怀特·希·珀金斯视角的研究》，《财经研究》2006年第3期。
5樊树志：《明清租佃契约关系的发展》，《复旦大学学报》1983年第l期。
6李三谋、李震：《清代永佃权性质重探》，《中国农史》1999年第3期。
7莫宏伟：《近代中国农村的永佃权述析——以苏南为例》，《学术论坛》2005年第7期。
8[美]赵冈：《永佃制与过密型生产》，《中国史研究》2006年第3期；《永佃制的经济功能》，《中国经济史研究》2006年第3期。[美]赵冈：《论“一田两主”》，《中国社会经济史研究》2007年第1期。
1方行：《清代佃农的中农化》，《中国学术》2000年第2辑。
2方行：《清代租佃制度述略》，《中国经济史研究》2006年第4期；《积极支持中国古代经济史的研究》，《中国经济史研究》2006年第2期；《关于土地经营权进入市场的问题》，温乐平、陈晓鸣：《多维视野下的经济史研究——2006年中国经济史学会年会暨国际学术研讨会综述》，《中国经济史研究》2006年第4期。
3李德英：《民国时期成都平原的押租与押扣》，《近代史研究》2007年第1期。
4曹幸穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第66-85页、第226-229页。
5徐畅：《抗战前长江中下游地区地主城居述析》，《文史哲》2002年第4期。
6黄敏、慈鸿飞：《城居地主与近代江南农村经济》，《中国农史》2006年第3期。
1上海档案馆藏近代松江土地文书各种文书考释详见本文以下相关各章。
2上海档案馆藏近代松江土地文书各种文书所属时间考释详见本文以下相关各章。
1据上海档案馆藏近代松江土地文书，马相伯先生家族堂号繁多。清同治年间多称“马崇一堂”或“马三德堂”；极少称“马宝经堂”。清光绪年间则多称“马三畏堂”，不再称“马崇一堂”、“马三德堂”、“马宝经堂”等。可见，马相伯先生家族堂号在清光绪年间才确定为“马三畏堂”。另据马相伯先生孙女马玉章：“马三畏堂”的“三”即指马建勋、马相伯及马建忠三兄弟；而“畏”即“威”之意。（王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。）
2李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第103页、第114页。
3据马相伯先生孙女马玉章女士叙述：迁居泗泾的原因是为方便马母沈夫人去佘山天主教堂望弥撒。（王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。）马氏家族明末昄依天主教，马母沈氏亦为天主教世家。参见李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第98页。
1李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第114页。
2王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。一说马建勋在金坛购置田产为一万亩。李天纲：《信仰与传统——马相伯的宗教生涯》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第114页。
3王晓君：《马玉章谈复旦大学创办人马相伯》，“中新上海网”，http://www.sh.chinanews.com.cn/news/2003-09-03/1/9271/html。我估计：在马建勋赠予田产之前，马氏家族堂号为“马崇一堂”；之后，马氏家族堂号改为“马三畏堂”。
4上海档案馆档号Q244-01-594：“关于震旦大学田产及马相伯纪录”。马玉章：《怀念先祖父相伯公》，载朱维铮等：《马相伯传略》，复旦大学出版社2005年，第296页。
5民国时期，一些佃户也认为其租种田地属“天主堂”。上海档案馆档号Q244-01-593项下松江“典于记”账房夏柄南一信函称：“按典于产权系马良所捐献，佃农方面只知业主为马姓或称天主堂”。马相伯先生名志德，亦名建常，改名良，字相伯。
6见上海档案馆档号Q244-1-593项下有关文书。
1上海档案馆藏近代松江土地文书中，清同治年间土地买卖契约的所有者主要是松江“马崇一堂”；清光绪年间土地买卖契约的所有者主要是松江“马三畏堂”；清光绪二十八年前土地租佃契约的所有者主要是松江“马三畏堂”；民国时期土地租佃契约所有者主要是松江“典于记”。上海档案馆藏近代松江土地文书所有者详情参见本文第二、第三、第四和第五章。
2“保”、“区”、“图”原为基层行政管理区划。“保”源于北宋的“都保”；南宋后，“都保”简称“都”或“保”；如：苏州府属县称“都”，松江府属县称“保”。“都”或“保”和“图”之间的“区”源于明代粮长所辖区域。“图”是县以下最低层的行政管理区划。“圩”则是田地的自然区划。
3嘉庆《松江府志》卷二，疆域志·乡保和光绪《松江府志》卷二，疆域志·乡保：清松江府有一保、二保……直至四十九保、五十保之名，其中，无三十二保和四十八保，故实际仅48个保。
1参见戴鞍钢：《租界与晚清上海农村》，《学术月刊》2002年第5期；华强：《近代上海的崛起与太平天国的败亡》，载林克主编：《上海研究论丛》第十九辑，上海社会科学院出版社2009年，第3页。
2何梦雷：《苏州、无锡、常熟三县佃租制度调查》，载萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年，总第33125、33130页。何梦雷的调查报告完成日期为“民国二十三年（1934）五月十四日”。
3参见曹辛穗：《旧中国苏南农家经济研究》，中央编译出版社1996年，第37页。
4何梦雷：《苏州、无锡、常熟三县佃租制度调查》，载萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年，总第33125、33129、33131页。
5满铁上海事务所调查室编：《江苏省松江县农村实态调查报告书》，满铁上海事务所，上海，昭和15年（1940），第67页。
6周其忠：《地主阶级的联合组织——平湖租栈联合办事所的几件罪证》，《文物》，1965年第3期。
1钱蓉：《清代学田来源浅析》，《清史研究》1998年第4期；《清代学田的经营管理》，《内蒙古师范大学学报(哲学社会科学版)》2003年第4期。施由民：《清代江西学田的租佃析论》，《农业考古》2001年第1期。屈乾娜：《明清白鹿洞书院学田的租佃经营》，《江西社会科学》2001年第4期。张小坡：《清代江南官学学田经营实态述论》，《中国农史》2008年第2期。
2张研：《清代族田经营初探》，《中国经济史研究》1987年第3期。刘淼：《清代徽州歙县棠樾鲍氏祀产土地关系》，《学术界》1989年第3期；刘淼：《清代徽州祀产土地关系——以徽州歙县棠樾鲍氏唐模许氏为中心》，《中国经济史研究》1991年第1期。郑振满：《清代台湾乡族组织的共有经济》，载叶显恩编：《清代区域社会经济研究》上，中华书局1992年，第464-477页。王日根：《论明清福建家族内义田的发展及其社会背景》，《中国社会经济史研究》1990年第2期；《清代福建义田与乡治》，《中国社会经济史研究》1991年第2期。范金民：《明清江南宗族义田的发展》，载范金民编：《江南社会经济研究·明清卷》，中国农业出版社2006年，第900-939页。[韩]田炯权：《中国近代社会经济史研究——义田地主和生产关系》，中国社会科学出版社1997年，第6、11、70页。
3[清]陶煦：《周庄镇志》卷四，风俗。
4国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第197页。另可参见，施沛生编：《中国民事习惯大全》，上海书店出版社2002年影印本，第二编“物权”第五类“佃租之习惯”第七页A面。
1费孝通：《人的研究在中国——个人的经历》，《读书》1990年第5期。
1除了“保禄天主堂”，219个小包包裹纸上还有“安德”、“安德”、“安德”等数十个“天主堂”为买卖田地的田赋完纳者。上海天主教耶稣会视这一批买卖田地为其教产，故将这一批买卖田地的田赋完纳者系于各“天主堂”名下。有关这一批买卖田地产权的详情参见下文。
2所谓“印单”亦称“执业方单”，俗称“方单”。“印单”是官府颁发给土地产权所有者持有的田赋征收凭证。“印单”上列明了土地所有者姓名、土地坐落及“则田”数、田赋数等。在土地买卖交易时，卖主常将“印单”交予买主，以证明其对出卖土地拥有所有权。现小包内“印单”均不见。据查，与这一批土地买卖契约文书相关的“印单”现存于上海档案馆档号Q244-1-558项下。
3上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十五图民字圩三套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保二区廿五图鳞字圩十五套。
5明清时期，江南农村的土地产权有“田底”权和“田面”权，即使用权和所有权之区别。
6所谓“上手契”亦称“上首契”。“上手契”为土地卖主买入当下所出卖土地时的买卖契约。在土地买卖交易过程中，土地卖主常将“上手契”交予土地买主，以证明其对出卖土地拥有所有权。
7所谓“老单”即“印单”。“印单”参见本页注释2。
1清道光时松江人姜皋云：松江“田之价值以下乡之膏腴者最贵，以粮较轻而租易得。此业户买田俗云田底是也。又有田面之说，是佃户前后授受。视其田之高下广狭以为差等”。（[清]姜皋：《浦泖农咨》，上海市图书馆1963年影印本。）
2如：明清时期苏南多数圩往往四周高中间低，即所谓“釜形圩”或“仰盂圩”。（潘清：《明清时期江南的水利建设》，载范金民主编《江南社会经济研究·明清卷》，中国农业出版社2006年，第960页。）因此，处于一圩中央的田地不易灌溉排涝。（费孝通：《江村经济——中国农民的生活》，戴可景译，商务印书馆2002年版，第141页。）毫无疑问，一圩中央田地的土地买卖交易价格低于一圩四周田地的土地买卖交易价格。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青三十八保二区廿六七图西位字圩九套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青三十八保二区廿六七图西位字圩八套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十五图火字圩四套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十五图火字圩五套。
5乾隆《崇明县志》卷四，赋役志·制田：“未圩曰荡，既圩曰田，田荡之别，总在圩与不圩”。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图北岗字圩八套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿四图羽字圩一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图东位字圩五套。
3本文银钱比价均采用郑友揆整理的上海等口岸银钱比价。详见郑友揆：《十九世纪后期银价、钱价的变动与我国物价及对外贸易的关系》，《中国经济史研究》1986年第2期。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图出字圩十套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保二区廿五图鳞字圩十四套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十六图收字圩十三套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图羽字圩七套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿四图羽字圩一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图东位字圩五套。
4清代，江南以土地“活卖”（“典卖”）开始而后转为土地“绝卖”的交易，卖主常不断提出“加价”要求，以至于买卖双方一而再、再而三地订立“加找”契约、“加贴”契约或“找贴”契约。参见杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第186-188页、第192-200页。
1其中，清同治年间有121宗土地买卖、清光绪年间有75宗土地买卖和宣统年间有1宗土地买卖。参见本章第一节。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十四图羽字圩六套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保二区廿五图腾字圩十二套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十四图帝字圩十套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区六图往字圩五套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区二十六七图服字圩一套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图西有字圩十七套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十六图收字圩十三套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图育字圩六套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图乃字圩二套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑四十四保一区一四图洪字圩四套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图东有字圩十一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十二图东羔字圩十九套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十四保二区二图弥字圩一套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图南岗字圩一套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保三区五图列字圩四套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图南岗字圩一套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保五区九图为字圩二套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十五图民字圩一套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿四图羽字圩一套。
6上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十二图东羔字圩十七套。
7上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图西有字圩十九套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保五区十八图雨字圩四套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图乃字圩一套。
3在订立土地买卖契约时，除了买卖双方之外，至少还有5-6人参与其间。据本文第二章第一节抄录的“正契”、“找契”、“永契”，在订立土地买卖契约时，除了“保正”和“代笔”之外，另外还有4人为“中证”。因此，众目睽睽之下，“代笔”不太有可能误写了买卖契约的订立日期，也不太有可能漏写了买卖契约的订立日期。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-174。即上海档案馆档号Q244-1-560项下的第1册中编号为第000174号的契约文书。现引用契约文书出处注释时省略了“000”。以下引用契约文书出处注释均同此编排。
2“认田契”是松江地方土地租佃契约的通行名称。明清各地土地租佃契约名称及契文格式内容可参见杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第29-40页。
1手书的“认田契”或横排或竖排书写；印制的格式“认田契”为竖排，均无标点。现加以标点。下同。
2上海档案馆档号Q244-1-560：1-057。原件并无标点。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-013。
2上海档案馆档号Q244-1-560：1-119。
3松江“马三畏堂”和松江“典于记”相互关系可参见第一章。
4上海档案馆档号Q244-1-559：2-365。
5上海档案馆档号Q244-1-559：2-365。该“认田契”订立日期为“光绪三十五年二月”。据查：清廷是年为宣统元年（1909）。现将该“认田契”归入光绪三十四年（1908）。
1清道光（1820-1850）时松江人姜皋云：松江“昔时田有三百个者，获米三十斗，所谓三石田稻是也。自癸未（1823）大水后，田脚遂薄，有力膏壅者，所收亦仅二石”。可见“田脚”是指田地的肥力。（[清]姜皋：《浦卯农咨》，上海市图书馆1963年影印本。）
2上海档案馆档号Q244-1-559：1-175。
3上海档案馆档号Q244-1-559：2-482。
4所谓“前途种枯”即指先前的佃户将田地肥力消耗殆尽。
5姜皋云：松江“田之价值以下乡之膏腴者最贵，以粮较轻而租易得。此业户买田俗云田底是也。又有田面之说，是佃户前后授受。视其田之高下广狭以为差等”。可见松江地方田地以“高下广狭”区别等级。（[清]姜皋：《浦泖农咨》，上海市图书馆1963年影印本。）
6上海档案馆档号Q244-1-559：2-336。
1上海档案馆档号Q244-1-559：3-517。所谓“张姓”即指先前的佃户。
2[清]钱泳：《三吴水利赘言》，载《皇朝经世文编》卷一百十一“工政”。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第209页。
3上海档案馆档号Q244-1-559：1-030。
4上海档案馆档号Q244-1-559：1-114。
5上海档案馆档号Q244-1-560：1-078。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-152。
1前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，“第二编物权习惯，第八章江苏省关于物权习惯之报告，第三十六节松江旧府属各县之习惯·田底、田面”。中国政法大学出版社2000年，第220-221页。
1前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，“第二编物权习惯，第八章江苏省关于物权习惯之报告，第九节松江县习惯·第二无田面所有权之佃户（即永佃权）向业主认种田亩须预纳顶首”。中国政法大学出版社2000年，第196页。
1“副度事据”见下引录；“副度据”见前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第198页。
2上海档案馆档号Q244-561：1-007。
3上海档案馆档号Q244-1-559。
4这一件“收顶票”表明，退佃的佃户“李松泉”尚欠松江“马三畏堂”若干地租，但是，因接种的佃户“管绳武”交纳了“顶首钱”，“李松泉”还是收到了其原先交纳的“顶首钱”。
11928年“马三畏堂”租册仅有土地租佃情况记录，无地租征收情况记录。21928年“寄仓户”租册仅有土地租佃情况记录，无地租征收情况记录。31933年“寄仓户”租册仅有土地租佃情况记录，无地租征收情况记录。41918年至1948年，松江“典于记”实际征收地租的田地规模及分布详见本章第二节。
1似为“三十八保”之误。
2似为“三十四保”之误。
3其中有2户佃户应征收地租的田亩数不详。
1其中有2户“寄仓户”的佃户。
2其中有23户“寄仓户”的佃户。
11937年度，松江“典于记”既无佃户以糙米交纳地租，亦无佃户以糙米、现金混合交纳地租。
11943-1944年“典于记”租簿：1944年12月2日和18日，佃户周银如分两次共交纳“糙更”4.00石，注云：“少二斤”。另，佃户周银如交纳“稻草”800个“供账房间用”。21937年度征收地租时，日军已侵占松江、青浦等地；1945年度征收地租时，日本已战败投降。
1[清]陶煦：《周庄镇志》卷四，风俗。
2朱批奏折，载《康熙乾隆时期城乡人民反抗斗争资料》上册，第11-12页。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第580页。
3南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》上册，胡旭晟、夏新华、李交发点校。中国政法大学出版社2000年，第197页。
4上海档案馆档号Q244-1-593：“夏若望(柄南)账房向神父报告关于收租、追租、田亩、汇款、送钱及其他有关事宜信件”。其中，1935年11月14日一信函云：“一俟松邑县政会议定成色即欲开仓取租”。
5上海市松江区档案馆档号1-1-248、1-1-139和3-1-1308：1946年、1947年和1948年松江县“租成”会议记录。参见邢丙彦：《1946－1948年松江租成会议分析》，载唐力行主编《江南社会历史评论》第三期，商务印书馆2011年，第26-40页。
1如松江地方“认田契”契文：佃户“倘遇水旱虫灾，悉照边方大例”。参见第三章第一节。另如松江地方佃户“每年认还租米，照本地善堂征租之成色而参酌之。如遇水旱虫荒，酌量减轻，以昭平允……此种习惯，松江相沿已久”。（前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》上册，胡旭晟、夏新华、李交发点校。中国政法大学出版社2000年，第197页。）
1[清]钱泳：《三吴水利赘言》，载《皇朝经世文编》卷一百十一，工政。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第209页。
2[清]陈瑚：《筑围说》载《筑围事宜》云：“取土修岸，所毁田亩，本年量减租额，即着罱泥填补，次年仍照旧额债租”。（嘉庆《昆山新阳合志》卷三十六，艺文。）
1上海市松江区档案馆档号1-1-248、1-1-139和3-1-1308：1946年、1947年和1948年“松江县佃租委员会会议记录”。会议记录详细记载了1946年至1948年松江县各年度的“租成”及“限期”地租减免数额。参见邢丙彦：《1946－1948年松江租成会议分析》，载唐力行主编《江南社会历史评论》第三期，商务印书馆2011年，第26-40页。
2至于为何仅少数佃户才获得“照限减米若干”的地租减免，尚有待研究。
3民国《崐新两县续补合志》卷一，风俗：佃户“不及期而输纳者曰飞限。飞限者有让一斗或二斗或数升”。
1[清]张海珊：《甲子救荒私议》，载《皇朝经世文编》卷四十三。引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第613页。
2民国《珠里小志》卷三，风俗。
3据1918年松江租册、1923年松江租册和青浦租册、1928年松江租册和青浦租册、1933年松江租册和青浦租册：松江“典于记”各年度征收的实物地租数额均以大斛为计量单位。
4即：现金折合应征收地租额1.00石糙米的比率。
1据1933年青浦租册：1933年度始，松江“典于记”在青浦县租佃田地有“地租洋”地租。
21933年松江租册和青浦租册无1937年度松江“典于记”的“兑租率”记载。
11938年“典于记”租簿无1938年度的“兑租率”记载。
11939年“典于记”租簿无1939年度的“兑租率”记载。
21940年“典于记”租簿无1940年度的“兑租率”记载。
31943-1944年“典于记”租簿无1943年度的“兑租率”。
41943-1944年“典于记”租簿无1944年度的“兑租率”记载。另：1943-1944年“典于记”租簿：1944年12月2日和18日，佃户周银如分两次共交纳“糙更”4.00石，注云“少二斤”。
51938－1941年度为法币，1943-1944年度为储币。
6其中含“陈租米”1.450石。
7其中含“陈租洋”2,711.30元。
8其中含“陈租洋”3,357.50元。
1白米折合糙米约为九折。据松江“典于记”土地经营账簿统计，糙米折合白米平均约为糙米1.000石折合白米0.8967石。参见第五章第二节。
21946年度和1947年度为法币，1948年度为金圆。
1据“收支报告”的“起讫年月日”载：“自民国三十七年九月二十三日起至民国三十八年一月二十日止”。因此而命名。
2康均：《中国古代民间会计的发展》，载http://www.chinaacc.com/guanggao/ckxx/files/kj9.htm。
1原文竖排，现改作横排；下同。
2原文竖排，现改作横排；原文中分厘等数额为码字，现改作汉字。下同。
1所谓“出乡”是松江“典于记”支付其账房人员下乡或出差的交通费、食宿费等。
1所谓“送米回单”即松江“典于记”送交松江“马三畏堂”和上海震旦大学年度实物地租的纪录簿册。
1有关松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”土地买卖交易过程变化状况详见本文第二章。
2杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第186-188页、第200页。
1杨国桢：《明清土地契约文书研究》（修订版），中国人民大学出版社2009年，第200页。
2“契尾”即官府颁发给土地买主完纳土地买卖交易契税的凭证。
3因“正契”、“永契”是计征土地买卖契税的依据，故在松江“马崇一堂”和松江“马三畏堂”的土地买卖契约文书中，“正契”、“永契”与“契尾”相粘贴。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青三十八保四区四十一图乃字圩一套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：娄三十八保三区五图列字圩四套。
6参见本章下文相关内容。
1上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十六图收字圩十三套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑四十四保一区十四图洪字圩三套。
3《英国皇家亚洲学会中国分会会报》，卷23，第127页。1889年，上海。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第47页。
4南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第196页。
1南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》（上册），胡旭晟、夏新华、李交发点校，中国政法大学出版社2000年，第220-221页。
2民国时期松江“典于记”佃户交纳“认契洋”状况详见本文第三章。
3上海档案馆档号：Q244-561：1-007。项下藏松江“典于记”民国四年（1915）一件“副度事据”特别申明：“此据不准抵押钱洋”。
4[清]李程儒：《江苏山阳收租全案》附“江南征租原案，规条”。载洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第577页。
5民国时期松江“典于记”经营管理的租佃田地源自晚清同光年间松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”购置的土地。松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”购置的土地大都具有“底面”产权。参见本文第二章。
1民国时期松江“典于记”佃户交纳“认契洋”状况详见本文第三章。
2清咸丰十年（1860），太平军进攻苏南，江浙一带的官员、富绅和百姓纷纷涌入上海县城及英美法租界。上海租界内难民一度竟达50万之众。参见戴鞍钢：《租界与晚清上海农村》，《学术月刊》2002年第5期；华强：《近代上海的崛起与太平天国的败亡》，载林克主编：《上海研究论丛》第十九辑，上海社会科学院出版社2009年，第3页。
320世纪30年代上半期，苏州地区90%的地主居住在城里，常熟也有80%的地主居住在城里。参见何梦雷：《苏州、无锡、常熟三县佃租制度调查》，载萧铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》，成文出版社有限公司、（美国）中文资料中心印行，1977年，总第33125、33130页。
4有关近代江南城居地主设置收租组织状况详见本文第一章。
5[美]黄宗智：《长江三角洲小农家庭与乡村发展》，中华书局2000年版，第158页；
6[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》，《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行，第42、72、100页。另，所谓油厂、油坊即油菜籽加工榨油的小工厂或小作坊。
7[美]杜赞奇著：《文化、权力与国家：1900-1942年的华北农村》，王福明译，江苏人民出版社2003年版，第134页。
1童世高：《钱门塘乡志》卷一，乡域志·风俗。
2范毅军：《明中叶以来江南市镇的成长趋势与扩张性质》，载《历史语言研究所集刊》第73卷第3期（2002年9月），第451页。转引自樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年，第151页。
3李伯重：《明清江南农业资源的合理利用》，《农业考古》1985年第2期。
4明清以来江南市镇发展概况可参见樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年。
1上海市松江区档案馆档号：3-1-2571。
2上海市松江区档案馆档号：3-1-2571。
3羊冀成：《松江米市调查》（粮食调查丛刊第七号），社会经济调查所印行，上海，1936年，第1-3页。转引自樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年，第610页。
4羊冀成：《松江米市调查》（粮食调查丛刊第七号），社会经济调查所印行，上海，1936年，第31-32页。转引自樊树志：《江南市镇：传统的变革》，复旦大学出版社2005年，第610-611页。
5民国《嘉定县续志》卷五，风土志风俗：嘉定“较低之地可以灌溉而植稻者曰水田，较高之地不甚利于灌溉而植棉豆等物者曰旱地。故佃租有水旱之别，水租每年纳糙米八斗至一石[亦有纳谷者以二百斤折合糙米一石]，旱租仅制钱一二千文”。
6民国《青浦县续志》卷二，疆域下风俗：青浦县，“曩时田主携斗斛就佃量米，谓之讨租。光绪初，田主设限，更令农民送仓，谓之还租。嗣有改送银币者谓之折租”。
1民国时期松江“典于记”的实收地租形态详情参见本文第四章。
2民国时期松江“典于记”实收糙米数额详情参见本文第四章。
3“三泾”为泗泾、枫泾、洙经，“一角”为朱家角。参见[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》，《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行，第34页。
4松江“典于记”处置实物地租详情参见本文第五章。
1该批次出售的是“二米”，故售价低于“糙米”。所谓“二米”或即“次糙更”。
1账簿注：“顺昌”米行尚欠205.35元。
2此金额为松江“典于记”年度出售白米总收入，即含“顺昌”米行所欠205.35元。
3该批次出售的是“次糙更”，故售价低于“糙米”。所谓“次糙更”或即“二米”。
1忽略不计实物地租处置过程中产生的各种损益。松江“典于记”在处置实物地租过程中有“糠栖”收入，也有“装费”、“碾工”等支出；另外，还有账房人员“食用白米”支出和仓储损耗等。1935年度和1936年度松江“典于记”处置实物地租详情参见本文第五章。
2据1935年“钱洋总清”的“米账-食米”：“每石市斛合大斛八斗二升”，即：1.000石/市斛=0.820石/大斛。
1光绪《松江府续志》卷十九，武备志·兵事。光绪《娄县续志》卷十三，兵事志。光绪《青浦县志》卷十，兵防志·历代兵事。
2[清]李鸿章：《李文忠公全书·奏稿》卷三，裁减苏松太粮赋浮额折。
3光绪《松江府续志》卷十九，武备志·兵事。
1曹树基：《太平天国战争对苏南人口的影响》，《历史研究》1998年第2期。
2尤其是松江“马崇一堂”、松江“马三畏堂”购置的土地主要分布在松江府三十八保。松江府三十八保的中心镇为泗泾镇。而泗泾镇正处于苏州通往上海的“孔道左右”（光绪《青浦县志》卷六，田赋：“泗泾者入上海之要隘也”。），江南太平天国战争对松江府三十八保造成了一定的影响。
3[清]姚济：《小沧桑记》，载《太平天国》（丛刊本）第六册，第507页。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第158页。
4光绪《青浦县志》卷二，建置。
5[清]姚济：《小沧桑记》，载《太平天国》（丛刊本）第六册，第503、507页。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第158页。另，松江“东北乡”正是泗泾、七宝方向。
6光绪《重修华亭县志》卷二十三，杂志上·风俗。
7上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图阙字圩十四套。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿六七图服字圩一套，青邑三十八保三区十九图南北岗字圩四套，青邑三十八保二区廿五图东号字圩七套和青邑三十八保二区廿六七图东位字圩四套。另，上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图出字圩十套。清光绪元年（1875）十二月，查寄樵还将青浦县三十八保二区廿五图出字圩内21.00亩田卖于松江“马崇一堂”。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图东号字圩四套，青邑三十八保二区廿五图云字圩十二套，青邑三十八保二区二十四图羽字圩二套和青邑三十八保二区廿五图东号字圩九套。另，上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保三区十九图珠字圩十二套。清同治七年（1868)二月，查恭甫还将青浦县三十八保三区十九图珠字圩内23.00亩田卖于松江“马崇一堂”。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图出字圩八套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保四区十四图西有字圩十五套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图西号字圩一套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：娄邑三十八保五区十八图雨字圩三套。
5晚清同光年间松江西部土地买卖交易价格下跌详情参见本文第二章。
6清同治初年松江“马崇一堂”土地买卖交易详情参见本文第二章。
1光绪《嘉定县志》卷八，风土志。
2童世高《钱门塘乡志》卷一，风俗
3民国《嘉定县续志》卷五，风土志：嘉定县“地价，宣统时田之最良者，每亩银五、六十元，次等者三、四十元；旱地之值得田价之半，其数较之光绪中叶增益倍余。此则生齿日繁、民稠地狭、产物渐昂所致也”。另，童世高《钱门塘乡志》卷一，风俗：民国初，嘉定县钱门塘乡“至论田地价值，清同光时，每亩田仅值钱七、八千文，地价半之[租亦照田减半收入]。近则逐渐增涨，每亩田约需银五、六十元不等，地亦半之”。由此看来，松江西部的土地买卖交易价格也是在清光绪中叶后才企稳；至清宣统年间开始回升。
4[清]马新贻：《马端敏公奏议》，卷七，招垦荒田酌议办理章程折。转引自李文治：《中国近代农业史资料》第1辑，三联书店1957年，第158页。
5[清]强汝询：《求益斋文集》卷二，海防议。转引自李文治：《中国近代农业史资料》第1辑，三联书店1957年，第158页。
6[清]姚济：《小沧桑记》，载《太平天国》（丛刊本）第六册，第507页。转引自李文治编：《中国近代农业史资料》第一辑，三联书店1957年，第158页。另，松江府城的“东北乡”正是泗泾、七宝方向。
7光绪《重修华亭县志》卷二十三“杂志上·风俗”。
1上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保二区廿五图东号字圩七套。
2上海档案馆档号Q244-1-556：青邑四十四保一区一四图洪字圩四套。
3上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图育字圩三套。
4上海档案馆档号Q244-1-556：青邑三十八保四区四十一图育字圩五套。
5上海档案馆档号Q244-1-556：华邑三十六保七区太六图张字圩二套。
6上海档案馆档号Q244-1-556：华邑三十六保七区太廿二图腾字圩六套。
7[清]李鸿章：《李文忠公全书·奏稿》卷三，裁减苏松太粮赋浮额折。转引自李文治：《中国近代农业史资料》第1辑，三联书店1957年，第158页。
1上海档案馆档号Q244-1-560：1-008。
2上海档案馆档号Q244-1-559：1-124。
3上海档案馆档号Q244-1-559：3-594。
4江南的田地有田与地之分。田即指能种水稻的水田，有时也专指水稻田。地即指种植桑、豆等作物的旱地，有时也专指桑地。民国《嘉定县续志》卷五，风土志风俗：“较低之地可以灌溉而植稻者曰水田，较高之地不甚利于灌溉而植棉豆等物者曰旱地”。田或水田有圩田于荡田之分。乾隆《崇明县志》卷四，赋役志·制田：“未圩曰荡，既圩曰田，田荡之别，总在圩与不圩”。另据20世纪80年代末90年代初的口述史资料：青浦县水田有“高田”、“低田”与“荡田”之区别。“高田”即地面高程在吴淞江口水平面上3.0-3.2米间的水田，而“低田”与“荡田”为地面高程在吴淞江口水平面上2.0-2.8米间的水田。（[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行。）
5[清]钱泳：《三吴水利赘言》，载《皇朝经世文编》卷一百十一，工政。转引自洪焕椿编：《明清苏州农村经济资料》，江苏古籍出版社1988年，第209页。
6上海档案馆档号Q244-1-559：1-030。
1上海档案馆档号Q244-1-559：1-192。
2上海档案馆档号Q244-1-559：2-404。
3上海粮食局《上海粮食志》编纂委员会编：《上海粮食志》，上海社会科学院出版社1995年，第70页。
4上海市松江区档案馆档号：1-1-146。
5上海市松江区档案馆档号：3-1-475与档号：3-1-524。
1上海市上海县志编纂委员会编：《上海县志》，上海人民出版社1993年第334-336页。
2上海市松江县地方史志编纂委员会编著：《松江县志》，上海人民出版社1991年，第551页。上海粮食局《上海粮食志》编纂委员会编：《上海粮食志》，上海社会科学院出版社1995年，第70页。
3上海市松江区档案馆档号：3-1-2021。
4上海市松江区档案馆档号：3-1-475与档号3-1-524。另：1担为100市斤，1石约合150市斤；那么，21万担约合14万石。
5上海粮食局《上海粮食志》编纂委员会编：《上海粮食志》，上海社会科学院出版社1995年，第71页。
6上海市松江区档案馆档号：3-1-523。
7上海市松江区档案馆档号：3-1-523。
1上海市松江区档案馆档号：3-1-223。
2上海市松江区档案馆档号：3-1-477。
31937-1945年日本侵华战争期间松江“典于记”在松江、青浦两县的实收地租形态详情参见本文第四章。
4上海市松江区档案馆档号：3-1-215。
5上海市松江区档案馆档号：3-1-2066。
6如：1937-1945年日本侵华战争期间，青浦县朱家角镇原规模较大的几家米行纷纷倒闭，一些米行或转变成小米店。参见[日]滨岛敦俊、片山刚、高桥正：《华中·南デルタ农村实地调查报告书》，《大阪大学文学部纪要》第34卷别刷リ，1994年3月发行，第39页。
11937-1945年日本侵华战争期间松江“典于记”在松江、青浦两县实收地租数额详情参见本文第四章。
2上海档案馆档号Q244-1-593：“夏若望(柄南)账房向神父报告关于收租、追租、田亩、汇款、送钱及其他有关事宜信件”。
3民国《崐新两县续补合志》卷一，风俗。
1前引松江“典于记”账房夏若望致上海天主教耶稣会宗神父函称：“因春间不靖”而地租征收困难。所谓“不靖”即地方社会秩序混乱。
1上海档案馆无松江“典于记”的1942年收租簿册，估计系因日伪军“清乡”致使1942年度松江“典于记”地租收入全无有关。
（1）晚清民国时期江南地区主要是松江府、苏州府、太仓州、嘉兴府的各种地方志.；
（2）20世纪20－40年代苏南地区农村社会经济的各种调查报告；
（3）20世纪50年代初苏南土改文献及社会调查；
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