“两轮限购”对住房价格的动态影响
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摘要
在因城施策的宏观调控背景下,部分城市通过出台限购政策,落实"房住不炒"的精神,本文利用2010-2018年70个大中城市住房价格月度数据,采用倾向得分匹配的双重差分模型分别考察了两轮限购政策对不同类型住房价格的动态影响。研究发现:限购政策短时间内能够抑制新建住宅房价,尤其是大户型住房价格上涨,但却无法有效控制二手房房价上涨;同时对比两轮限购政策的效果,发现第二轮限购政策的效果明显弱于第一轮,说明限购政策只能作为地方政府短时间内控制房价过快上涨的过渡性政策。因此,要有效控制住房价格上涨,需稳定市场预期,建立租购并举的住房新制度。
Under the background of macroeconomic regulation and city-specific policies,parts of cities carry out the spirit of" housing is for living in,not for speculation" by purchase restriction policy.The study uses 70 large and medium cities housing prices monthly data from 2010 to 2018,to inspect the dynamic effects of the"two rounds of purchase restriction"policies on different housing prices by PSM-DID.The study finds that,the purchase restriction policy can restrain the price of newly-built housing in a short period of time,especially the large dewelling-size housing,but cannot effectively control the price of second-hand housing;By comparing the two rounds of purchase restriction policies simultaneously,it finds that the effect of the second round is significantly weaker than the first one,indicating that the purchase restriction policy can only serve as a transitional policy for local governments to control the excessively rapid rise of housing prices in a short time.Therefore,in order to effectively control the rise of housing prices,it is necessary to stabilize market expectations and establish a new housing system which encourages both renting and purchasing.
Under the background of macroeconomic regulation and city-specific policies,parts of cities carry out the spirit of" housing is for living in,not for speculation" by purchase restriction policy.The study uses 70 large and medium cities housing prices monthly data from 2010 to 2018,to inspect the dynamic effects of the"two rounds of purchase restriction"policies on different housing prices by PSM-DID.The study finds that,the purchase restriction policy can restrain the price of newly-built housing in a short period of time,especially the large dewelling-size housing,but cannot effectively control the price of second-hand housing;By comparing the two rounds of purchase restriction policies simultaneously,it finds that the effect of the second round is significantly weaker than the first one,indicating that the purchase restriction policy can only serve as a transitional policy for local governments to control the excessively rapid rise of housing prices in a short time.Therefore,in order to effectively control the rise of housing prices,it is necessary to stabilize market expectations and establish a new housing system which encourages both renting and purchasing.
引文
(1)截止到2018年5月,在第二轮限购政策颁布的45个城市中,以长三角、珠三角等城市圈为主,周围的三四线城市均在调控范围内,包括部分国家级贫困县。
(2)如北京推出“控地价限房价”模式,限定销售价格作为招拍挂条件,一方面增加土地供给,另一方面打击捂盘,同时增加保障房供应,供需两端同时调控。
(3)正如十九大报告中指出,我国应加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,强化住宅的居住消费品属性,实现全体人民住有所居。
(4)范子英:《为买房而离婚---基于住房限购政策的研究》,《世界经济文汇》2016年第4期;汤韵、梁若冰:《限购为何无法控制房价》,《经济学动态》2016年第11期;陈志奕、范剑勇:《限购、离婚与房地产区域差异》,《浙江社会科学》2016年第12期。
(5)郑世林、韩高峰:《房地产限购对公司违约风险的影响》,《世界经济》2016年第10期。
(6)胡涛:《限购政策与社会福利:一个理论探讨》,《经济科学》2011年第6期;冯科:《中国房地产市场“限购政策”研究---基于反需求函数的理论与经验分析》,《经济学动态》2012年第2期。
(7)Friedman,M.“Roofs or Ceilings?The Current Housing Problem.”In Rent Control,Myth and Realities:International Evidence of the Effects of Rent Control in Six Countries.Vancouver,British Columbia:Fraser Institute,1946.
(8)刘江涛:《限购政策与房价的动态变化》,《经济学动态》2012年第9期。
(9)张德荣、郑晓婷:《“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?---基于70个大中城市的实证研究》,《数量经济技术经济研究》2013年第11期。方兴:《中国房地产限购政策能够有效抑制房价上涨吗?---基于70个大中城市的实证研究》,《财经科学》2018年第1期。
(10)王敏、黄滢:《限购和房产税对房价的影响:基于长期动态均衡的分析》,《世界经济》2013年第1期。
(11)邹琳华、高波:《投资需求扩张、房价上涨与住房限购---一个基于大国政策的准自然实验》,《城市发展研究》2014年第6期。
(12)余永泽、张少辉:《城市房价、限购政策与技术创新》,《中国工业经济》2017年第6期。
(13)乔坤元:《住房限购令真的起作用了吗?---来自中国70大中城市的证据》,《经济与管理研究》2012年第12期;韩永辉、黄亮雄:《房地产“限购令”政策效果研究》,《公共管理》2014年第4期;王雪峰:《南昌市住房限购政策效果的时空特征及土地溢出效应》,《中国土地科学》2015年第6期;米晋宏、刘冲:《住房限购政策与城市房价波动分析》,《上海经济研究》2017年第1期。
(14)Helpman,E.The Mystery of Economic Growth.Cambridge,Belknap Press of Harvard University Press,2004;Martin,A.,and J.Ventura.“Economic Growth with Bubbles.”American Economic Review 102,no.6(2012):3033-3058.
(15)数据来源于Wind数据库,第一轮限购期间有两个时间段密集出台限购令,包括2010年9月至2010年11月、2011年1月至2011年3月。其中,2010年10月,全国商品房销售面积环比下跌11.18%,2011年2月,全国商品房销售面积环比下跌达47.44%。
(16)数据来源于Wind数据库,2016年1月,全国40个重点城市商品房成交面积指数为257,2017年1月,成交面积指数达到了321。
(17)况伟大:《预期、投机与中国城市房价波动》,《经济研究》2010年第9期;陈彦斌:《高房价如何影响居民储蓄和财产不平等》,《经济研究》2010年第9期;刘璐:《限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响》,《管理科学学报》2013年第9期;许宪春、贾海:《房地产经济对中国国民经济增长的作用研究》,《中国社会科学》2015年第1期。
(18)数据来源于Wind数据库和华泰证券年报。截止到2018年1月,共有郑州、南京、济南、长沙、武汉等9个城市先后以人才引进和房价落户的手段变相放松限购。第二轮限购期间,自南宁率先放松限购以来,共有42个城市跟进放宽。
(19)乔坤元:《住房限购令真的起作用了吗?---来自中国70大中城市的证据》,《经济与管理研究》2012年第12期。
(20)米晋宏、刘冲:《住房限购政策与城市房价波动分析》,《上海经济研究》2017年第1期。
(2)如北京推出“控地价限房价”模式,限定销售价格作为招拍挂条件,一方面增加土地供给,另一方面打击捂盘,同时增加保障房供应,供需两端同时调控。
(3)正如十九大报告中指出,我国应加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,强化住宅的居住消费品属性,实现全体人民住有所居。
(4)范子英:《为买房而离婚---基于住房限购政策的研究》,《世界经济文汇》2016年第4期;汤韵、梁若冰:《限购为何无法控制房价》,《经济学动态》2016年第11期;陈志奕、范剑勇:《限购、离婚与房地产区域差异》,《浙江社会科学》2016年第12期。
(5)郑世林、韩高峰:《房地产限购对公司违约风险的影响》,《世界经济》2016年第10期。
(6)胡涛:《限购政策与社会福利:一个理论探讨》,《经济科学》2011年第6期;冯科:《中国房地产市场“限购政策”研究---基于反需求函数的理论与经验分析》,《经济学动态》2012年第2期。
(7)Friedman,M.“Roofs or Ceilings?The Current Housing Problem.”In Rent Control,Myth and Realities:International Evidence of the Effects of Rent Control in Six Countries.Vancouver,British Columbia:Fraser Institute,1946.
(8)刘江涛:《限购政策与房价的动态变化》,《经济学动态》2012年第9期。
(9)张德荣、郑晓婷:《“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?---基于70个大中城市的实证研究》,《数量经济技术经济研究》2013年第11期。方兴:《中国房地产限购政策能够有效抑制房价上涨吗?---基于70个大中城市的实证研究》,《财经科学》2018年第1期。
(10)王敏、黄滢:《限购和房产税对房价的影响:基于长期动态均衡的分析》,《世界经济》2013年第1期。
(11)邹琳华、高波:《投资需求扩张、房价上涨与住房限购---一个基于大国政策的准自然实验》,《城市发展研究》2014年第6期。
(12)余永泽、张少辉:《城市房价、限购政策与技术创新》,《中国工业经济》2017年第6期。
(13)乔坤元:《住房限购令真的起作用了吗?---来自中国70大中城市的证据》,《经济与管理研究》2012年第12期;韩永辉、黄亮雄:《房地产“限购令”政策效果研究》,《公共管理》2014年第4期;王雪峰:《南昌市住房限购政策效果的时空特征及土地溢出效应》,《中国土地科学》2015年第6期;米晋宏、刘冲:《住房限购政策与城市房价波动分析》,《上海经济研究》2017年第1期。
(14)Helpman,E.The Mystery of Economic Growth.Cambridge,Belknap Press of Harvard University Press,2004;Martin,A.,and J.Ventura.“Economic Growth with Bubbles.”American Economic Review 102,no.6(2012):3033-3058.
(15)数据来源于Wind数据库,第一轮限购期间有两个时间段密集出台限购令,包括2010年9月至2010年11月、2011年1月至2011年3月。其中,2010年10月,全国商品房销售面积环比下跌11.18%,2011年2月,全国商品房销售面积环比下跌达47.44%。
(16)数据来源于Wind数据库,2016年1月,全国40个重点城市商品房成交面积指数为257,2017年1月,成交面积指数达到了321。
(17)况伟大:《预期、投机与中国城市房价波动》,《经济研究》2010年第9期;陈彦斌:《高房价如何影响居民储蓄和财产不平等》,《经济研究》2010年第9期;刘璐:《限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响》,《管理科学学报》2013年第9期;许宪春、贾海:《房地产经济对中国国民经济增长的作用研究》,《中国社会科学》2015年第1期。
(18)数据来源于Wind数据库和华泰证券年报。截止到2018年1月,共有郑州、南京、济南、长沙、武汉等9个城市先后以人才引进和房价落户的手段变相放松限购。第二轮限购期间,自南宁率先放松限购以来,共有42个城市跟进放宽。
(19)乔坤元:《住房限购令真的起作用了吗?---来自中国70大中城市的证据》,《经济与管理研究》2012年第12期。
(20)米晋宏、刘冲:《住房限购政策与城市房价波动分析》,《上海经济研究》2017年第1期。
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